住宅地产与商业地产在策划过程中的三点差异 | media 美地行-澳门棋牌平台

    中国房地产市场历经了十多年的发展历程,其物业开发模式也几经演变,原来的主流开发为住宅地产,但是商业地产现正逐渐成为地产开发市场的新宠儿。也有越来越多的房地产策划公司开始接触商业地产策划。但不是每个开发商都可以赚取到商业地产开发的高额利润的,相对的背后也同样承担着一定的市场风险。经历了由住宅地产策划到商业地产策划的转变,从中也领略了几点策划的策划差异点。 

一、价值 

    商业地产的价值在于经营,通过经营创造高于价格的价值。一个商业项目必须要系统考虑项目的商业定位、招商、经营,才能实现高水平的商业物业开发,达到预期的赢利目标。 

而住宅的价值在于居住,保值升值。其关键是准确的产品定位及目标消费群体定位,最后通过销售实现开发价值。 

二、经营管理 

    招商是商业物业成功开发的关键所在。一个商业项目,如百货、专业市场、区域商业中心等,一般都实行“招商先行”的营销策略,以招商来带动销售。“有主力店的地方,就有无穷的商业机会”,以招入主力店作为吸引其它商家的手段。其实主力店周边商铺的经营主要是“寄生”业态,它本身不具备“聚客”能力,所以也不具备使商铺升值的潜力,只有借助主力店的作用才能充分挖掘其商业价值,使商铺作旺并不断升值。 

    统一销售,统一经营,统一管理,使拥有权、经营权、管理权三权分离。商业项目要充分发挥经营管理公司的作用,尽早介入项目整体开发,为招商及后期经营管理作好准备。 

而住宅一般不存在招商问题,带底商的住宅,具体销售依住宅定位而定,是以招品牌连锁店为主,或是一般经营户,但一般前者居多,以品牌店来带动住宅销售,提升住宅价值。但底商需要科学合理的业态经营及规划比例,这点也非常重要。 

三、市场风险 

    开发商在看好商业地产开发利润的同时,也存在着一定的市场风险。除土地成本、土建费用及一些税费管理等因素比住宅用地高外,一般投资商业的人群相对较少,加之现今人们理智投资理念加强,所以为降低市场运作风险,商业地产开发必须具有有前瞻眼光的开发商   专业的商业地产顾问及经验丰富的物业管理公司三大要素,以有场有市为开发目的,这样才能增强投资者的信心,降低开发风险及提高开发价值。 

    而住宅相对来说开发风险较小,因为住宅消费群体较广,住宅业态既具有居住功能,也具有投资功能,其双重作用为销售提供了更广阔的购买群体。

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