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1、   房地产市场

一级市场,是指国家以土地所有者和管理者的身份,将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场;

二级市场,是指土地使用权出让结束,由房地产经营者投资开发后,从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易的市场;

三级市场,是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易市场。

2、   国土局

代表国家行使土地所有者职权,以及对房地产市场、房地产行业管理的一个政府部门。

3、   商品房

是指开发商以市场地价取得土地使用权,进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产。它是可领独立房产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。

4、   开发商

专门从事房地产开发和经营的企业。

5、   代理商

经政府批准成立,从事房地产的咨询、经纪、评估等业务的中介服务机构,接受委托代办房地产的出售、购买、出租、承租及物业咨询评估报告、销售策划等业务提供有偿服务的企业。

6、   土地类型

按其使用性质划分为居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资、微利房用地。

7、   土地使用年限

是指政府以拍卖、招标、协议的方式,将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,土地使用权期满后,如该综土地用途符合当时城市规划要求,土地使用权可申请续用(经批准并补清地价后继续使用),如果不符合则该综土地使用权由政府无偿收回。现政府对土地使用年限规定如下:居住用地70年,工业、教育、科技、文化、卫生、体育、综合用地为50年,商业、旅游、娱乐用地为40年。

8、   土地使用费

土地使用者因使用土地而按规定每年支付给予政府的费用。

9、   房地产产权

是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权。房屋作为不动产和土地是不可分割的一个整体,房屋在发生转让等产权变更时,必然是房地一体进行的,不可能将房屋与土地分割开来处分。在具体的房地产项目销售中,开发商拥有房屋、车库等的产权并独立出售,但像属于小区绿地部分的公建,对购房而言,就不具备产权的概念。

10、   如何办理产权

每套商品房产权证的办理必须在开发商取得该套房屋所在整栋楼的大房屋产权证后才能进行分割。买卖双方必须持房屋买卖合同、购房发票、身份证明、企业相关资料文件等先到房屋交易部门办理契税手续后,办理过户手续。也可以委托中介机构或由开发商代办。

11、   房地产产权登记

指凡是在规定范围内的房地产权,不论归谁所有,都必须按照登记办法的规定,向房地产所在地的房地产管理机关申请登记。经审查确认产权后,由房地产管理机关发给《房地产产权证》。产权登记是房地产权管理的主要行政手段,只有通过产权登记,才能对各类房地产权实施有效管理,并确定房地产权利。房地产登记时要对权利人、权利性质、权属来源、取得时间、变化情况和房地产面积、结构、用途、价值、等级、坐落、坐标、形状等进行记载,登记机关设置房地产登记册,按编号对房地产登记事项作全面记载。

12、   产权证书

是指“房屋所有权证”和“土地所有权证”的二合为一,是房地产权的法律凭证。房屋产权证书包括:产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他想权利纪要和附记,并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。

13、   商品房预售许可证

按规定房屋未建好之前出售均要办理此证,发展商将有关资料送到国土局申请,批准后方可预售楼花(现楼不需要此证)。

14、   房地产买卖合同

是由国土局统一编制,用以明确买卖双方权利和义务的协议。所有的商品房销售都须签订此合同,内销的房地产合同可免做公证,外销的房地产合同必须做公证。

15、   房屋所有权

房屋的所有权为房屋的占有权、管理权、享用权、排他权、处置权(包括出售、出租、抵押、赠与、继承)的总和。拥有了房屋的所有权就等于拥有了对该房屋在法律允许范围内 的一切权利。

16、   房屋使用权

是指对房屋拥有的享用权。房屋租赁活动成交的是房屋的使用权。

17、   银行按揭

是指购房者购买商品房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为,业主会付一部分房款,余款由银行代购房者支付,购房者的房屋所有权将抵押在银行,购房者将分期偿还银行的贷款及利息,偿还完毕后,房屋所有权归己。

18、   七通一平

是指上、下水通,排污通,路通,电讯通,煤气通,电通,热力通,场地平整。

19、   公共维修基金

公共维修基金是指楼房的公共部位和公共设施、设备的维修养护基金。

20、   房屋买卖所需费用

(1)按揭手续费:

a、财产保险费:总房价款×1‰×贷款年限(其中1—5年为1‰,6—10年为0.8‰,11|—20年为0.6‰)。

b、抵押登记费 工本费:房屋90元/套,商业110元/间。

c、公证费:以借款人所申请贷款额为基数收取,1—3万元(不含3万元)收取100元;3—5万元(不含5万元)收取150元;5—10万元(不含10万元)收取200元;10—20万元(不含20万元)收取300元。

(2)  办证手续费

 a、契税:房屋按总房款的3%收取,商铺按总金额的5.5%。

 b、交易费:在房产大证时间一年以内的由开发商支付:房屋3元/㎡、商铺房价的0.3%;在房产大证时间一年以外的开发商与客户各承担一半:房屋6元/㎡、商铺10元/㎡。

(3) 物业维修基金:

 总房款的2.5%。

(4) 配套费

包括电话、天然气、有线电视、宽带等设施的接入或初装费用,具体收费办法在物业交付时确定,为开发商代收代缴费用。

21、   房屋的结构形式

主要是以其承重结构所用的材料来划分,一般可以分为砖混结构、砖木结构、钢筋混凝土结构。

砖混结构:是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑,柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗地讲,砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。由于抗震的要求,砖混房屋一般在6层以下。

砖木结构:是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑,楼板结构、屋架用木结构而共同构成的房屋。

钢筋混凝土结构:是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作,墙用砖或其它材料填充。这种结构抗震性能好,整体性强,抗腐蚀耐火能力强,经久耐用,并且房间开间、进深相对较大,空间分割较自由。目前,多、高层房屋富哦采用这种结构。其缺点是工艺比较复杂,建筑造价较高。

22、   房屋的建筑面积

是指按房屋建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和(即房屋的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积),它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。

23、   商品房销售面积

商品房销售面积是指购房者所购买的套内或单元内的建筑面积(套内建筑面积)与应分摊公用建筑面积之和。即:商品房销售面积=套内建筑面积 分摊的公用建筑面积。

24、   建筑面积的计算规定

是建筑物外围面积的展开,是指建筑物各层次外围面积的总和。由于房屋使用要求、结构形式的不同和装饰方面诸多因素,造成房屋不太规则。国家根据房屋使用程度的不同,对房屋建筑面积的测算制定可相应的规则。针对房屋建筑物的主要规定有:

(1)作为永久性结构的房屋按外围水平投影面积计算。单层房屋按一层计算建筑面积,多层房屋按各层建筑面积的总和计算。

(2)建筑物内所有永久性建筑层高在2.2米以上的,包括房屋内的夹层、插层,技术层(即管道层,储藏室等)和2.2米以上的楼梯间、电梯间、均按一层计算建筑面积。层面上的楼梯间,水箱间,电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.2米以上的建筑和地下室,半地下室及相应进出口,层高在2.2米以上的按其外围水平投影面积计算。

(3)穿过房屋的通道,房屋内的门厅,大厅均按一层计算建筑面积;大厅内回廊部分,层高在2.2米以上的按其水平投影面积计算。

(4)楼梯间、电梯井、垃圾道、管道进等均按房屋自然层计算面积。

(5)与房屋相连的有柱走廊,房屋间属永久性封闭的架空通廊,两房屋间有上盖和柱的走廊,均按其围护结构和柱的外围水平投影面积计算。与房屋相连的有上盖无柱的走廊,连廊按其围护结构外围水平投影面积一半计算;有顶盖未封闭永久性的架空通廊,按外围水平投影面积的一半计算;房屋之间无上盖的架空通廊(天桥)不计算建筑面积。

(6)有柱或有围护结构的门廊,门斗,按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

(7)全封闭的阳台挑廊按其外围水平投影面积计算。未封闭的阳台,挑廊按其围护结构的外围水平投影面积的一半计算。

(8)有伸缩的房屋,若在室内,伸缩缝计算面积。与室内不相通的房屋间的伸缩缝不计算建筑面积。

(9)属永久性结构有上盖的楼梯按各层水平投影面积计算,无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。

(10)突出房屋墙面的构件,配件,装饰柱,装饰性的玻璃幕墙,垛,勒脚,台阶,无柱雨蓬等,骑楼过街楼的底层作用道路街巷通行的部分,及屋面上的花园,游泳池等均不计算建筑面积。

以上规定基本上涵盖可房屋所有建筑面积,它是各面积计算的基础。

25、   套内建筑面积的计算

房屋为了满足各种需要和结构上的需要,各套面积不一定相等,就必须将各套房的面积分别进行测算。套内建筑面积由三部分组成:

(1)套内使用面积:

a、卧室、起居室、餐厅、过道、厨房、卫生间、假层、厕所、储藏室、壁柜等分户门内面积的总和;

b、跃层住宅中的户内楼梯,按自然层数的面积总和计入使用面积;

c、不包含在结构内的烟囱、通风道、管道井,均计入使用面积。

(2)套内墙体面积:

新建住宅各套之间的分割墙、套与公用建筑空间之间的分割墙,以及外墙(包括山墙),均为共用墙。共用墙体按水平投影面积的一半计入套内墙体面积;非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积;内墙面装修厚度均计入套内墙体面积。

(3)阳台建筑面积:

a、原设计的封闭式阳台,按其外围水平投影面积计算建筑面积;

b、挑台(底阳台)按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积;

c、凹阳台按其交战面积(含女儿墙墙体面积)的一半计入建筑面积;

d、半挑半凹阳台,挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积,凹进部分按其交战面积的一半计算建筑面积。

综上所述,套内建筑面积=套内使用面积 套内墙体面积 阳台建筑面积。

26、   公有建筑面积的计算和分摊

一般房屋除了专有别墅以外,都有公共使用面积部分。最简单的有楼道、楼梯、楼梯间等,这部分面积应由各户进行分摊。公有面积的处理原则一般按各户房屋建筑面积比例进行分摊。

(1)共有建筑面积的内容:共有建筑面积包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室、以及为整栋建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积,俺水平投影面积计算。

共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙、以及外墙水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多栋服务的警卫室、管理用房、作为人防工程的地下室、都不计为共有建筑面积。将这几部分面积和计起来即为共有面积总和。

(2)共有建筑面积的计算方法:整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套内建筑面积之和,并扣除以作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多栋服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积;即为整栋建筑物应分摊的共有建筑面积。

(3)各户分摊公用建筑面积的计算方法:其基本思路就是用各户套内面积按比例进行分摊:

第一步:计算分摊系数。

分摊系数=需要分摊的公用面积之和/各套内建筑面积之和=(总建筑面积之和—各套内建筑面积之和)/各户套内建筑面积之和。

第二步:各套房的公共分摊面积=分摊系数x各套内建筑面积。

27、   使用率

房屋套内净面积(即使用面积)和房屋建筑面积的比为使用率。一般高层塔楼在72%至75%之间,板楼在78%至80%之间。

28、   怎样计算房屋的使用率

屋使用率是指房屋的使用面积与建筑面积的比例,是衡量物业使用效率的重要标准,目前物业市场上出售的房屋大多以建筑面积表示,但对客户来说最具有实际使用意义的是使用面积。二者在数值上差距越大使用率越低,效用也越低。在使用率计算方法的选择上,有些发展商采用轴线面积法。这种方法是以房间内外墙的中线为边界计算使用面积,这样计算出来的使用面积包括了外墙的一半面积和全部内墙所占的面积,数值上显得较高,不能完全反映房产实际的使用面积情况。

比较确切的计算方法是在建筑面积的基础上减去外墙和内墙所占的面积后得出的使用面积,这种方法计算出来的使用面积也形象地称为“地毯面积”。它反映了一个物业的真实使用率,这种计算方法是对客户负责任的方法。从一般情况来看,高层塔楼的真实使用率方面较多层住宅图差,主要是因为高层要求有防火楼梯,电梯间面积也较大,一梯多户设计也加大了通道的面积,每户平均分摊的面积也多。而多层住宅基本不存在上述问题,即便有些多层住宅有电梯,其电梯间面积也小于高层,如果采用电梯外挂等新型设计布局其使用率还可进一步提高。此外,建筑面积还包括各单元应分摊的配套用房共用建筑面积,如锅炉房、配电室、高压水泵房等。

29、   建筑容积率

是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积{项目用地红线范围内的土地面积,一般包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物(构筑物)所占面积、运动场地等等}之比。附属建筑物也计算在内,但应注明不计算面积的附属建筑物除外。

30、   建筑密度

是指建筑物的覆盖率,具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比(%),它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。

31、   绿地率

绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率(% )。绿地率所指的”居住区用地范围内各类绿地”主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中,公共绿地,又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。

32、   绿化率

绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。对购房者而言,绿化率高为好。 

33、   辅助面积

辅助面积是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积。包括过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等。

34、   居住面积

住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积(即结构面积)。一般作为衡量居住水平的面积指标。

35、   使用面积

住宅的使用面积,指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算住宅使用面积,可以比较直观地反应住宅的使用状况,但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。

计算使用面积时有一些特殊规定:跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积;不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积;内墙面装修厚度计入使用面积。计算住宅租金,都是按使用面积计算。

36、   建筑面积

住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积,如果计算多、高层住宅的建筑面积,则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。

37、   房屋的开间

住宅设计中,住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言,故又称开间。住宅开间一般不超过3.0米–3.9米,砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。 规定较小的开间尺度,可缩短楼板的空间跨度,增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。

开间5米以上,进深7米以上的大开间住宅可为住户提供一个40–50平方米甚至更大的居住空间,与同样建筑面积的小开间住宅相比,承重墙减少一半,使用面积增加2%,便于灵活隔断、装修改造。

38、   房屋的进深

在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地,但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件,住宅的进深在设计上有一定的要求,不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右,不能任意扩大。

39、   层高

层高是指住宅高度以”层”为单位计量,每一层的高度国家在设计上有要求,这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。

40、   净高

净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。

41、   什么是房屋组团

我们所熟悉的居住区,从布局上看多是外向开房性的,小区与主要接到没有界限,小区内楼宇成排排列,道路畅通无阻。这种布局的缺点是不但形象单一死板,而且给住户带来不安全感。二房屋组团是一种融合了中式四合院建筑模式的居住结构。院落式的布局,用四面楼房围合成封闭的空间,有单一的出入口出入,它能给住户带来领域感和安全感,邻里有交往的氛围和空间,空间尺度宜人,让人轻松愉快,非常符合现代人交流的心理需要。

42、   何谓生态房屋

生态房屋是运用生态学原理和遵循生态平衡及可持续发展的原则,即综合系统效率最优原则,设计、组织建筑内外空间中的各种物质因素,是物质、能源在建筑系统没有秩序地循环转换,获得一种高效、低能、无废、无污染,生态平衡的建筑环境。这里的环境不仅涉及房屋区的自然环境,如空气、水体、土地、绿化、动植物、能源等,也设计房屋区的人文环境、经纪系统和社会环境。培育生态房屋概念主要是在这种观念的影响下,在房屋建设与发展中始终以生态问题为 ,在环保、绿化、安居、道路管网等方面进行系统规划与管理,是房屋区生态环境处于良性循环状态之中。

43、   什么是绿色房屋

“绿色房屋”不是一般人认为的绿化较好的房屋。实际上较高的绿化率只是“绿色房屋”内容的一个方面,真正的“绿色房屋”的内涵是全方位的立体环保工程。它是既适应地方生态而又不破坏地方生态的建筑,具有节地、节水、节能、改善生态环境、减少环境污染、延长建筑物寿命等优点。

ø  节约土地资源。新型建材、新型墙体的采用是“绿色房屋”的构成内容。房屋的墙体提倡使用高科技环保建材。如现在有一种新型的建材环保用砖,该砖采用发电厂排出的飞灰为重要原料,抗压强度在8兆帕以上,在防水、隔热、隔音和耐震强度上均超过了一般红砖。另外有一种木屑制砖,该砖的重量只有普通砖的一半,但强度却是普通砖的两倍。

ø  充分利用自然资源。房屋采光的设计不但影响居住者身体健康和生活质量,而且涉及到能源的节约与浪费。如采用大面积玻璃,设计明厅、明卫、名厨等,就能节约大量的电能;尽可能采用太阳能热水系统,采用小区共用供热系统,都是充分利用自然能源的有效途径,可减少对大气的污染。

ø  垃圾的分类处理。对垃圾的分类处理也属于绿色环保,与房屋环境息息相关。因此,专家也将垃圾分类处理纳入“绿色住宅”的内容。       

44、   什么是花园式房屋

花园式房屋也叫西式洋房或小洋楼,即花园别墅。一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼,建筑密度很低,内部居住功能完备,装修豪华并富有变化,住宅水、电、暖供给一应俱全,户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准,一般为高收入者购买。

45、   城市居住区

城市居住区一般称居住区,泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合,并与居住人口规模30000~50000人相对应,配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。

46、   居住小区

居住小区一般称小区,是被居住区级道路或自然分界线所围合,并与居住人口规模 7000~15000人相对应,配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地

47、   居住组团

居住组团一般称组团,指一般被小区道路分隔,并与居住人口规模1000~3000人相对应,配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。 

48、   居住区用地

房屋用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。

49、   房屋用地

是指房屋建筑基底占地及其四周合理间距内的用地(含宅间绿地和宅间小路等)的总称。

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