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50、   公共服务设施用地

公共服务设施用地一般称公建用地,是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地,应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。

51、   道路用地

道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。

52、   居住区级道路

一般用以划分小区的道路,在大城市中通常与城市支路同级。

53、   小区级路

一般用以划分组团的道路。

54、   组团级路

上接小区路、下连宅间小路的道路。

55、   宅间小路

住宅建设之间连接各住宅入口的道路。

56、   公共绿地

公共绿地是指满足规定的日照要求,适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地,应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。

57、   配建设施

配建设施是指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。

58、   其他用地

其他用地是指规划范围内除居住区用地以外的各种用地,应包括非直接为本区居民配建的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。 

59、   公共活动中心

公共活动中心是配套公建相对集中的居住区中心、小区中心和组团中心等。

60、   道路红线

道路红线是指城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。

61、   建筑线

建筑线一般称建筑控制线,是建筑物基底位置的控制线。

62、   日照间距系数

根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋标高的比值。

63、   建筑小品

建筑小品是指既有功能要求,又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。

64、   房屋平均层数

房屋总建筑面积与房屋基底总面积的比值。

65、   拆建比

新建的建筑总面积与拆除的原有建筑总面积的比值。

66、   土地开发费

土地开发费是进行土地开发时所投入的费用总和,即生地变成熟地所需要的总费用。包括城市基础设施配套费,公共事业建设配套费和小区及宗地开发配套费。

另一种解释:

每公顷居住区用地开发所需的前期工程的测算投资,包括征地、拆迁、各种补偿、平整土地、敷设外部市政管线设施和道路工程等各项费用(万元/ha)。

67、   房屋单方综合造价

每平方米房屋建筑面积所需的工程建设的测算综合投资,应包括土地开发费用和居住区用地内的建筑、道路、市政管线、绿化等各项工程建设投资及必要的管理费用。

68、   均价

均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数,即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价。

69、   基价

基价也叫基础价,是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层,朝向差价后而得出。

70、   起步价

起价也叫起步价,是指某物业各楼层销售价格中的最低价格,即是起价。多层住宅,不带花园的,一般以一楼或顶楼的销售价为起价;带花园的住宅,一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业,以最低层的销售价为起步价。

71、   一次性买断价

一次性买断价是指买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语,确定之后,买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务,不得随意变更。 

72、   预售价

预售价也是商品房预(销)售合同中的专用术语;预售价不是正式价格,在商品房交付使用时,应按有批准权限部问核定的价格为准。

73、   如何进行户型评判

整体而言:(1)景观;(2朝向;(3)单元户数;(4)人文环境;(5)方正实用;

具体而言:(1)生理分居和功能分区;(2)动静分离;(3)通风与采光;(4)厨房要按操作流程设计;(5)卫生间面积要适宜;(6)注重私密性;(7)空间分布科学。

我们通常所说的一室一厅、两室一厅、两室两卫一厅、三室一厅,就是最为普通的户型,此外还有跃式住宅、复式住宅、高档的花园别墅等。在对户型进行评判时可从以下几方面入手: 

看居室的功能分区是否合理,应避免斜角空间,尽可能减少不必要的“死角”面积和交通面积。从习惯上看,居住的空间应给人以稳定、宽阔感,所以房屋要方正,这样不但有利于家具摆设,对于居住者来说也有个良好的居室活动空间。 

房门的开向是否合理,要不影响使用的空间和居室的私密性。 

户型的节能要求,他可以减少不必要的日常生活开支。起居室、卧室、书房等人们经常活动的空间采用直接采光,可以节约能源。 

单元内不同空间要有相对合理的面积。通常人们购房时所说的“三大一小”,就是“大厨房、大卫生间、大客厅、小卧室ⅲ,被认为是较能满足人们日常生活的需要。从居室功能分析,厨房合理的面积下般为4平方米至5平方米之间,厨房不能过于狭小,应有最小宽度。现今住宅设计中推崇的是大卫生间,三居以上居室应设有两个卫生间,—个封闭的设浴盆和大便器,一个开敞的设洗澡盆和摆放洗衣机,解决使用高峰期相互干扰等问题。卧室的合理面积一般应为13至14平方米之间,卧室要有私密性,安静舒适并通风良好。 

阳台,好的阳台设计是将大客厅与宽阔的落地阳台门及室外景色有机地融为一体,豁然开朗的视线总是能给居住者一份清新、爽快的心情。 

房间的内部净高要合适,现在,绝大部分商品房的内层泽高在2.5米到2.7米之间。需要注意的是:扩大居住面积是相对容易的,而对层高的不满意,确是无法改变的。 

另外,除了房间布置,好的户型设计还会充分考虑现有备种家用电器如冰箱、电视、洗衣机、空调、电话的设置,还要考虑将来不断涌入家庭的各种新的家用电器如电脑网络、新的电炊具、新的保健娱乐设施、新的安全防卫设施、救生设施等等的配置,有合理的空间安排和电气设计。建筑材料也是质量较好的新材料、新技术,如50年不变形的隔热隔音的塑钢门窗、防漏防腐易疏通的给排水煤气管道、安全钢化玻璃等等'以确保房屋的舒适与耐用。

74、   智能化房屋如何分类

像所有消费品一样,智能化房屋也会根据软硬件的品质不同,二分出不同标准。

乙级标准

(1)安全保安系统

实现小区周界的监控和红外线报警防范,火灾与煤气报警,紧急呼救报警,电话线被切断与防破坏报警。

(2)通讯系统实现住户的至少两对电话线和一个宽带国际互联网络(internet)插口,可接收有线电视网节目。

(3)信息服务系统。

实现三表远程计量,计算机网络功能及一些物业管理功能。

(4)环境控制系统

实现背景音响与公共广播、出入口控制、社区公告版。

甲级标准

除了乙级标准所有的功能外,另需增加一些功能,同时整个系统应是一个由中央控制中心附带数个分控中心构成的集散控制系统,

(1)安全保安系统

实现可视对讲功能,门禁系统功能,家庭智能化报警增加的功能有:可进衍程序自动化控制功能、可实现室内无线遥控功能、通过电话进行远程遥控功能、电源控制及调光功能。

(2)通讯系统

实现住户主要房间有独立的信息点,光缆宽带多媒体信息网接入小区,提供外语电视节目。

(3)信息服务系统

增加实现电子购物、电子图书馆、远程医疗登记等功能。

(4)环境控制系统

实现家电自动控制功能;公共水电设施监视等功能。

75、   居住功能的国际标准是什么

按照国际文明住宅标准,住宅功能不仅要满足最基本的寝、食功能,更要从自然、生态、社会、人文等方面满足现代人对婚姻、家庭、工作、学习、子女教育、休闲娱乐、身心健康、人际关系等多方面的需要。就住宅的室内功能而言,应满足以下基本要求。

1.     满足分户独立性和保护隐私性原则。要求起居、餐厅、厨房、卧房等主要功能之间的最合理的布局。

2.     满足使用方便和安全原则。在适合家庭不同成员分室居住和共同团聚的活动空间以及紧急疏散的要求。在建筑构造上,要符合抗震、防火、耐火等级以及预防滑跌和碰撞等保证安全的要求。

3.     满足现代生活设施进步原则。住宅室内应有排水、炊事、厕所、浴室、燃气、供热、照明、电话线路、数据通讯以及储藏等设施。

4.     满足现代生活的健康卫生原则。要按国际发达国家住宅设计的要求,制定日照标准、通风标准、厨、厕排气标准和生活垃圾处理标准。

5.    满足住宅功能多样化个性要求原则。要达到国际文明居住标准,应更多的让居民和用户参与住宅设计。建造空间灵活多变的住宅建筑,采用承重结构骨架固定不变,分隔构建则可根据住宅要灵活布置,以形成多样化的内部空间。  

76、   跃层和复试、错层有何区别

跃层住宅俗称“楼中楼”,是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式。其特点是住宅有上下两层楼面,卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房可以分层分布,上下层之间的通道不通过公共楼梯,而采用户内独用的小楼梯连接。一般一层按排厨房、餐厅、起居室,楼上(有时是楼下)安排卧室。这样的好处是动静分区明确,互不干扰。

复式住宅在概念上是一层,并不具备完整的两层空间,但层高较普通住宅(普通住宅层高通常为2.8~3.0米)高,可在局部掏出夹层,安排卧室或书房等,楼梯联系上下,其目的是在有限空间里增加使用面积,提高住宅的空间利用率。这种做法是为适应其用地、空间极其缺乏的情况而产生的。

复式房屋实际上并不具备完整的两层空间,夹层在底层的投影面积只占地面积的一部分。夹层可以作为房间,也可以做成跑马廊形式(夹层悬空的一侧层不做墙壁或墙面后退,在平面的外边缘有栏杆或栏板,上面的人可以看见下面,下面的人也可以看见上面,形成一种不完全的空间,一般称其为“排空”),与底层之间有视线上的交流和空间上的流通。而跃层房屋的上下两层之间完全由楼板分割,是通过楼梯联系,和复式房屋的空间是两种不同的类型。

跃层和复式的面积计算:跃层房屋如果是完整的两层,其建筑面积或使用面积均应是两层的建筑面积或使用面积相加之和。如果跃层部分的高度不够一个完整的层高,可以参照坡屋顶使用面积的计算标准:

如:利用坡屋顶作为使用房间时,除必要的卫生条件(漱洗、便溺、采光、通风)外,还应同时具备以下两个条件,方能计入使用面积:适用房间的净高度最低处不应低于1.5米(含),使用房间净面积的一半(含)以上不低于2.1米(含)。

满足上述条件的房间其净面积可全部计入使用面积。若房间超过2.1米(含)部分不足房间总面积的2倍计入使用面积。

错层一户内楼面高度不一致,错开之处有楼梯联系。优点是和跃层一样能够动静分区,但因为没有完全分为两层,所以又有复式住宅丰富的空间感。可以利用错层住宅中不同的层高区分不同功能的房间,比如起居室比较高,卧室比较低等。还有的利用地形地势的高差在坡地上设计错层式住宅,可以减少控土的土方量。错层带来空间丰富的感受,如不是身临其境很难想象得到,所以对于初次进入这种房间的人有较大吸引力。但错层式房屋不利于结构抗震,而且显得空间零散,容易使小户型显得局促,更适合于层数少、面积打的高档房屋。

77、   买房自用和投资房有什么不同

自住房和投资房因为用途不同,在选择上亦有较大的区别。

首先是房屋价格。买自住房要测算自己的收入水平和承受能力;二投资购房则在投资成本允许的范围内进行选择,并可进行投资组合。

第二是居住环境。自住房对环境质量要求较高,房屋内部和小区环境都要宜人;虽然环境质量高的房屋易于出售,但投资购房主要侧重于投资成本及房屋本身的升值潜力,对环境质量相对要求低一些。

第三考虑未来变化。自住房要求环境相对稳定,以免入住后又要拆迁或改变功能;二投资则不然,要考虑将来城市规划能否令所购房屋升值,不临街变为临街,由房屋变作商铺等。

第四考虑区位价值。自住房在选房前,要考虑是一次性付款还是分期按揭;投资购房虽然也考虑成本,但只要是可控范围内和具有较快变现能力,易实现利润的房屋,将不必过多考虑而应迅速购买。

78、   现房

所谓现房是指开发商已办妥房地产权证(大产证)的商品房,消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在成都市通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。

79、   期房

期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止,在这一期间的商品房称为期房,消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称做为买”楼花”,这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。而在成都市通常对期房的理解是未修建好,尚不能入住的房子。

80、   二手房

二手房即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为”一手”,第二次交易则为”二手”。一些无房的人,可以买一套别人多余的房;而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的,可以卖掉旧房买新房;而那些住房富余户,也能卖掉自己的多余住房换取收益。

81、   外销房

外销商品房是由房地产开发企业建设的,取得了外销商品房预(销)售许可证的房屋,外销商品房可以出售给国内外(含港、澳、台)的企业,其他组织和个人。

82、   内销房

内销商品房是由房地产开发企业建设的,取得了商品房销售许可证的房屋,内销商品房可以出售给当地企事业单位和居民。

83、   尾房

尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物,是空置房中的一种。一般情况下,当商品住宅的销售量达到80%以后,一般就进入房地产项目的清盘销售阶段,此时所销售的房产,一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子,这些房子或朝向不好、采光不足,或是楼层不佳、位处两级,其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。 

84、   廉租房

廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。我国的廉租房只租不售,出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房等。

85、   定金

定金是指当事人约定由一方向对方给付的,作为债权担保的一定数额的货币,它属于一种法律上的担保方式,目的在于促使债务人履行债务,保障债权人的债权得以实现。根据我国发法通则和《担保法》八十九条规定,定金应当以书面形式约定,当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效,定金的数额由当事人约定,但不得超出合同标的额的20%。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买,开发商有权以购房者违约为由不退定金;如果开发商将房屋卖给他人,应当向购房者双倍返还定金。

86、   违约金

违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定,应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁,具有惩罚性和补偿性,但主要体现惩罚性。只要当事人有违约行为且在主观上有过错,无论是否给对方造成损失,都要支付违约金。

87、   公用面积

住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。

88、   公摊面积

商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成: 

1.电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积;

2.各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50%。 

89、   公用建筑面积分摊系数

将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套内建筑面积之和,得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。即公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积之和。 

90、   标准层

标准层是指平面布置相同的住宅楼层。

91、   平台

平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。

92、   走廊

走廊是指住宅套外使用的水平交通空间。

93、   地下室

地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。

94、   玄关

玄关就是登堂入室第一步所在的位置,它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的”领地”,讲究一定的私密性,大门一开,有玄关阻隔,外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连,由于功能不同,需调度装饰手段加以分割就是自己人回家,也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时,玄关也是接受邮件、简单会客的场所。

95、   隔断

隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面。

96、   过道

过道是指住宅套内使用的水平交通空间。

97、   半地下室

半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3,且不超过1/2者。

98、   阳台

阳台是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。

99、   露台

一般是指住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出大阳台,由于它面积一般均较大,上边又没有屋顶,所以称作露台。

100、   五证两书

五证:《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售许可证》。

两书:《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》

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