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城市综合体发展迅速 商业地产到底有没有泡沫?

    近几年来,随着住宅市场受调控影响越来越明显,商业地产成为房地产企业的“避风港”,很多城市商业地产发展速度令人吃惊:武汉城区在建的商业综合体有35个;同样是二线城市的成都,仅一个区获批的综合体项目就有33个!商业地产市场到底有没有泡沫?昨日的论坛上,来自投资、商业地产开发等领域的企业家进行了激烈交锋。 焦点一:商业地产有泡沫吗? 赞同方:局部地区有泡沫     零点咨询袁岳认为,要谈商业地产是否有泡沫,不能仅从数量上看,而要看质的差别。目前商业地产开发领域里,有大量的“外行”进来,做的东西都是与其他企业同质化的项目,能不泡沫化吗?当然,这个领域的泡沫还没有那么高,但是再过五年十年,就不一定了。     北京中坤投资集团有限公司总裁焦青认为,商业地产市场有泡沫存在。一是区域化的泡沫,二是结构化的泡沫。商业地产的发展和一个城市的人口比例,国际化的程度有很大的关系,现在二三线城市的泡沫可能更大。另一点是结构化泡沫,比如同质化,这个看上去暂时不错,但是长期看就存在问题,一旦出现问题就是多米诺骨牌效应。 反对方:人均商业面积还不够     广百集团董事长荀振英认为,商业地产现在还没有泡沫。现在的问题是很多商业地产项目布局不合理,经营模式同质化。现在各大城市的购物中心都差不多,餐饮、娱乐、购物,商业的创新性面临很大的挑战。     凯德商用中国首席执行官骆伟汉说,目前商业地产泡沫还没有形成。目前国内人均购物中心的面积只有1.2平方米,在购物中心比较发达的国家,比如美国平均面积是2.3平方米,所以还有很大的空间。 焦点二:高租金下的买卖怎样双赢?     如今,各种商业地产项目四处开花,租金也越来越高,一方面入驻的商家不得不提价来应对;另一方面,消费者觉得价格高而且各家卖的东西大同小异。     九州远景商业机构董事长王敬认为,现在商业地产的设施和零售商业发展不平衡。零售行业的增长速度在15%左右,而商业地产的增速是27%。零售行业门店增长的速度,和租金增长的速度不匹配,租金涨得太快,零售商在购物中心的赚钱机会是在下降。     广百集团董事长荀振英建议,商业和地产两个产业联手,比如共同投资,零售业投资20%,地产业投资80%,降低零售商前期高租金的运营压力,这样最后回笼的资金可以分摊,这样才是双赢。另外,商业地产项目一定不要急功近利,要“放水养鱼”,让商户赚到钱,让消费者体会到实       惠,这样才能实现共赢。 上海美地行营销策划公司 电话(tel):( 86 21)62895289 网址:http://www.meidihang.com/

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房地产代理销售公司及开发商如何制定销售目标(上)

        2014年已经过去,接下来,房地产企业和房地产代理销售公司要开始制定2015年的销售目标以及其他年度目标。制定目标时,建议房地产企业及房地产代理销售公司首先要对今年的地处市场形势进行分析和判断,再针对各项目的实际情况,制定出切实可行的开发销售策略和年度目标,最后汇总为公司的年度目标。制定目标时,切忌不做现金流分析,切忌定下的目标过高或过低。 客观看待目标和目标完成率         万科总裁郁亮曾说过,万科不下达年度销售目标,但对销售回款及回款率有要求。去年,万科的销售回款目标是2000亿元,已提前实现。我们认为,万科明确提出由规模速度转向质量效益型增长方式,不设定年度销售目标是可以理解的,而设定回款目标则是公司资金池与现金流要求。         我们也认为,年度销售目标完成率及排名确实挺“扯”。道理很简单,完成率高低取决于目标高低。再以绿地为例。去年绿地的销售目标是2400亿元,目标完成率是100.3%,低于很多企业,但其销售额增长率高达43%,排名千亿房企之首。众所周知,销售目标具有很大的主观性,可高可低,而合同销售额是实实在在的。假设,为了完成目标完成率而降价呢?可能目标完成率高了,但利润率呢,收益率呢?事实上,因为有的企业目标定得高,可能完成70%,老板就狂喜了。而有的企业,特别是国有企业,目标定得比较保守,很容易完成,这样才能拿到超额奖金。所以我们认为,销售目标完成率最好是自己和自己比,如果和其他企业一块儿横向比较,就特别“扯”,也特别没意义。         但年度销售目标还是要有的,而且很有必要。 对今年市场形势的预判         要制定出切实可行的销售目标,首先要对今年的市场形势有个基本判断。我们判断:2015年3月前后,房市销售额和销售面积同比增长指标有可能由负转正;三季度,有可能回归到5%~10%的新常态水平;细分市场方面,再次重复我们2013和2014年初的判断,2015年“限购”政策会全面退出,豪宅和改善型需求增长会高于刚需型住宅,刚需市场会有降价跑量的“火拼”;2016~2017年,市场将有一轮较大的行情,很可能是最后一波大行情;2018年前后,市场将会触顶,随后市场将步入持续时间较长的平稳发展期。         基于以上的市场走势判断,我们建议房企有必要重新制定2015~2020年的战略目标,调整产品供应和推货节奏,力争与市场景气周期合拍共振。 目标的主轴是现金流         在一些营销代理机构看来,销售额可能代表了房企的整个业绩。但我们认为,销售额只是房企30多项业绩指标之一,而且从来不是孤立存在的。因此,确定年度销售目标要充分考虑资金池、现金流、计划预算等。     1.做好三年的“业绩曲线规划”是前提。企业经营,包括制定2015年销售目标,一定要“坐一望三”。所谓三年“业绩曲线规划”就是2015~2017年主要经营指标,包括销售额、营收、净利润、roe等目标。做好“业绩曲线规划”的目的是平衡好未来三年的业绩数据,与市场景气度合拍共振,也使曲线更优美,不至于像心电图一样上下跳跃,剧烈波动。因为各条曲线是相关的,通过做“业绩曲线规划”,企业自然就能清楚哪年必须猛跑,哪些可以藏业绩;哪些项目要追求高周转、现金流,哪些项目要控制节奏,追求高溢价和高收益。如是,明年各项目的开发销售策略或年度指导思想也就明确了。     2.现金流计划才是主轴。营销计划、工程计划、融资计划等组成的经营计划就是计划吗?不尽然,在经营计划之上还有战略层面的计划,比如转型计划、互联网计划、上市计划等。还有,“5986”就是项目节点计划吗?理解严重有误,其实是现金流节点计划。另外是项目计划。项目计划是否要基于公司整体的“业绩曲线规划”、项目年度开发销售策略、年度目标而制定?有的项目可能2015年要加快跑量,有的可能要控一控;有的项目可能要上半年跑量,下半年控一控……不同项目千差万别,如何才能协同共振?切记,所有计划只有一个主轴,就是现金流计划。一个确定无疑的事实是,企业的所有营运活动和计划,包括拿地、开发、销售、持有资产经营等,都反映到现金流上,最终都体现为三张财务报表。所以建议企业在制定计划时,不要陷于经营计划及项目计划中,而应以公司战略及业绩曲线规划为导向,以资金为中心,紧紧抓住现金流计划,并根据现金流计划制定年度预算。传统的全面预算管理在很多企业难以推行,或推行效果不彰,根本原因还是计划预算精度不够,脱离现金流计划这个主轴。 … 继续阅读

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房地产代理销售公司及开发商如何制定销售目标(下)

        2014年已经过去,接下来,房地产企业和房地产代理销售公司要开始制定2015年的销售目标以及其他年度目标。制定目标时,建议房地产企业及房地产代理销售公司首先要对今年的地处市场形势进行分析和判断,再针对各项目的实际情况,制定出切实可行的开发销售策略和年度目标,最后汇总为公司的年度目标。制定目标时,切忌不做现金流分析,切忌定下的目标过高或过低。 保持业绩稳增是关键         据兰德咨询统计,过去两年连续进入百亿房企之列的企业中,有80%的企业销售业绩增速下降,16%的企业负增长。2014年百亿房企中,有19家是“新面孔”,占31%,而2013年71家百亿房企中有10家跌出了百亿群体。可见,绝大多数房企销售业绩并不稳健,业绩曲线并不优美。反观一些优秀企业,无论市场如何变幻,业绩增长都比较稳健。例如万科,过去几年销售额增长率基本保持在23%左右。再例如保利地产,每年销售额增长基本是200亿元左右。         俗话说,不怕慢,就怕站。无论增长率高低,保持业绩持续稳健增长才是真正彰显内功、比较成熟的企业。         要保持销售业绩的持续稳健增长,也就意味着要不断做大规模。根据房企做大做强模型:m=s×f,m是指投资收益,s可理解为企业的规模性指标,比如销售额、净资产,f可理解为效益指标,比如roe、irr等。要持续做大销售额s,肯定是多项目开发,因为项目越少,业绩波动越大。在多项目开发下,通常有成熟产品线的企业,业绩增长比较稳健,因为产品系列化、标准化开发周转率比较高,资源需求和业绩更易预测,而差异化的企业很难做到。         另外,要保持销售业绩的持续稳健增长,企业一定要协调好资金池、现金流、拿地量、周转率等的关系,做到统筹兼顾,因为指标之间是高度关联、互为影响的,且不可只盯着销售额。万科不关注销售额之争,明确提出转向质量效益型增长方式,核心指标已调整为以现金流为核心的投资收益率。绿地正从“中国绿地”向“世界绿地”转变。这一转变的内涵包括持续增长、效益卓越、全球经营、多元发展等。         各梯队房企如何保持业绩的持续稳健增长,包括销售额、营收、净利润、roe等,又如何把逐渐走低的利润率曲线拉升起来,我们将在后续文章中详细展开。         最后简单说说“主题年”。好多企业没有设定主题年的传统。这其实很重要,至少能让全员知道公司的年度重点工作。一般说来,只要是年度内广泛参与的“一号工程”,都可作为主题年名称,比如战略转型年、品质升级年(产品和服务)、管理提升年等。2015年,你公司的主题年是什么?想想吧。         … 继续阅读

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原创 | 房地产楼盘微信推广稿鉴赏—办公写字楼东方万国

智慧园区哪家强?白领一卡通可当银行卡与交通卡         一张智能的员工卡,既是门禁卡,又是交通卡,还是餐饮卡…… 随着移动互联网时代的到来,“互联网思维”已经不断融入人们的工作及生活当中,各种各样的智慧应用也层出不穷。             作为智慧城市建设的重要基础之一,园区建设得到了空前关注,而智慧园区建设也迎来发展的新机遇。智慧园区可以理解为互联网思维、技术与传统地产结合的产物。传统的产业地产往往以出售办公场所来获取经济效益为主要目的,极易忽视入园企业的后续成长,而“互联网思维”提倡的是“体验为王”,智慧园区建设应重视企业后续服务,将信息化融入园区建设当中,为企业搭建一个利于发展成长的生态环境系统。             产业园发展的一个趋势是智慧与生态将成为园区的新标准和新亮点。业内人士表示,这种趋势可以从三个层面上来看,一是客户的要求,从业人员对园区的环境要求越来越高,对服务要求越来越精细化;二是政府的管理目标,除了园区高品质的硬件载体,还需要对交通、智能、低碳环保等方面有要求,城市管理要求在不断提高;三是投资人的期望值,低端园区的价值现在很难提高,所以很多园区都在进行腾笼换鸟,通过产业升级来提高品质,来提高价值。     位于浦东金桥的东方万国企业中心是沪上为数不多的在园区设计和建设过程中就考虑到“智慧”概念的园区。据开发商上海润安置业发展有限公司总裁王德生介绍,东方万国企业中心智慧园区建设主要包括“智慧云门户管理系统”、“智慧楼宇管理系统”、“智慧能源管理系统”、“智慧一卡通管理”、“智慧办公系统”、“智慧安防管理系统”、“智慧停车系统”7大部分。 其中,智慧一卡通联合金融机构定制了个人智慧管理卡,不仅可以实现门禁、考勤、停车、消费、缴费、梯控等一卡通服务,也具有一般银行卡存取功能。据王总介绍,未来园区周边将通行6、9、12号线,最近的600米,最远的2公里,园区特设短驳巴士,于附近地铁站接驳园区企业员工。此举不仅可免去园区企业班车现备班车的成本,白领们的一卡通也将有望实现与上海地铁卡系统联网消费,通勤路上更为便利。     上海美地行营销策划公司 电话(tel):( 86 21)62895289 网址:http://www.meidihang.com/

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降息刺激购房需求 一线城市楼价三月反弹上涨

        中国人民银行在2月28日下午宣布一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.35%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.5%,同时结合推进利率市场化改革,将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.2倍调整为1.3倍;其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。               亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为:一.降息之目的:1.抗经济通缩。2.稳楼市房价。3.刺激需求。4.降融资成本。二.降息之力度:1.定向。2.适度微调。3.尺度属中性。4.二季前后会再降息一次。三.降息之意义:1.有利实体经济发展,防止经济通缩。2.有利下降融资成本,改善企业资金状况,3.有利下降购房门槛,刺激购房需求。           他认为:“两会前降息释放货币宽松信号,房价必3月反弹上涨。”           但民生证券宏观研究团队则认为:“降息后,一线城市房地产销售企稳确立,但全国房地产销售能否企稳还需观察,房地产投资企稳最早需要三季度确认。城投剥离地方政府融资职能,赤字口子不大,反腐高压下,地方政府主导的基建投资不一定能反弹。”   此前,根据彭博计算得出,中国70个最大城市1月住宅价格同比降5.1%,降幅大于12月份的4.3%,同时还创下纪录最大跌幅。更让人担心的是,在过去几个月已经坚挺的环比房价涨势却失去动能。   在中欧陆家嘴国际金融研究院执行副院长刘胜军看来,快速恶化的经济指标和凸显硬着陆风险,倒逼央行降息。这是万般无奈之举。因为没有经济稳定,改革亦无从谈起。但他同时认为降息降准效果不乐观:1、金融体系僵化,难以向真正需要资金的“好企业”输血;2、刚性兑付难打破,无风险利率高企;3、社会负面预期难以扭转。 上海美地行营销策划公司 电话(tel):( 86 21)62895289 网址:http://www.meidihang.com/  

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购物中心在各国的定义及形态科普

        中国的购物中心已经走过22年的发展历程,与欧美等发达国家相比,中国的购物中心还处于发展阶段,但随着中国经济的发展、城镇化趋势的加快、人民生活水平的提高、消费者对生活方式的追求多元化,特别是三四线城市购物中心将进入黄金发展时期。         购物中心到底属于房地产形态?还是零售业态?国内外均有不同说法,一直尚未有定 论。我们先参考国内外的多种定义,然后就我们的实践给出普适性的定义。 1、国际购物中心协会的定义         购物中心是指一群建筑,是组合在一起的商业设施,按商圈确定其位置、规模,将多种 店铺作为一个整体来计划、开发和经营,并且拥有一定规模的停车场。         根据购物中心的建筑、设施和形态的不同,国际购物中心协会又将购物中心细分为“摩尔”(mall,停车场与店铺间有一定的距离,通常在整体建筑的地下或外围,而店铺间有专门的步行街连接,如区域型、超区域型购物中心)和带状中心。(店铺前各有停车场,店铺间通常没有专门的步道连接,如邻里型、社区型等)。由此可见,从严格意义上讲,购物中心不是一种商业业态,而是一种有计划地实施的全新的商业聚集形式,有着较高的组织化程度,是业态不同的商店群和功能各异的文化、娱乐、金融、服务、会展等设施以一种全新的方式有计划地聚集在一起。它通常以零售业为主体。与自发形成的商业街相比,购物中心在其开发、建设、经营管理中,均是作为一个单体来操作:一般是物业公司建楼、出租场地,专业商业管理公司实行统一招租、管理、促销,承租户分散经营。 2、美国购物中心协会的定义           由开发商规划、建设、统一管理的商业设施,有大型的主力店、多元化商品街和宽广的停车场,能满足消费者购买需求与日常活动的商业场所。  3、日本购物中心协会的定义         由一个单位有计划地开发、所有、管理运营的商业和各种服务设施的集合体,并备有停车场,按其选址、规模、结构,具有选择多样化、方便性和娱乐性等特征,并作为适应消费需要的社交场所,发挥着一部分城市功能。 4、中国商务部的定义           … 继续阅读

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房地产多重新政策下,你应该了解的四大建议

        2015年初始,楼市的政策可以说是一波接着一波,首先是不动产登记落实,再是央行确定从3月1日起开始降息,政策变化之多,作为大众的我们,应该如何把握好当中信息,为自身谋得更多的资金保障呢?多房一族、首次置业者、改善型买家都将如何应对?我们整理了四条业内人士给出的黄金建议给大家参考。 黄金建议一  不动产登记明日开始   多房族哪些可考虑抛售?         不动产登记条例可能意味着公民拥有房屋情况的“全透明”。而对于大部分购房者而言,更为关心的就是不动产登记之后,是否意味着房产税开征?而让自己面临高额的税费?         尽管相关部门已经明确,不动产登记与房产税开征没有必然的联系,但是,从长远来看,不动产登记对房地产投资的抑制作用是毋庸置疑的。那么,手上已有数套房产的业主该如何取舍呢?         专家的八条建议 1.中小城市业主最多保留两三套中心区的普通住宅,新区、郊区的房子一般来说都可以处理掉; 2. 如果你生活在大城市,在中小城市的故乡有房子,从提高投资效率来说,中小城市的房子可以全部卖掉。 3. 中小城市郊区、新区的商业物业,尤其是“场内铺”是最危险; 4. 三四流风景区的旅游地产、养老地产,也是非常不靠谱的。 5. 传统市中心的天价商铺,最好轻易别碰。 6. 一线城市中心区的普通住宅,未来仍然有比较大的升值空间,可以留在手上甚至考虑购入; 7. 对于中心城市的商业物业,要保持警惕; 8. 整体而言,写字楼和商务公寓的风险,比商铺要小一些。 黄金建议二:不必惊慌换新房本         新证启用但旧证不受任何影响依旧有效,以后房地产不变更、不交易,就不用换领新证。不能要求当事人强制更换。 黄金建议三:不买小产权房 保护自身利益         … 继续阅读

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房价分化日益明显 第三轮救市政策正酝酿

国家统计局发布的1月份70个大中城市房价指数显示,全国楼市分化进一步加剧。一线城市房价初步呈现止跌回稳态势,二线城市房价环比综合平均仍然下降,但降幅缓慢收窄;三线城市房价继续下降,且降幅略有扩大。       从同比来看,国家统计局发布的数据显示,受去年同期基数较高影响,2015年1月份70个大中城市房价同比继续下降。70个大中城市中新建商品住宅价格同比上涨的城市仅有1个,二手住宅价格同比上涨的城市仅有3个,且新建商品住宅与二手住宅价格同比综合平均降幅均比上月有所扩大。      房价的继续走低没有激发购房者的购买预期。中原地产研究中心最新统计数据显示,2015年1月,全国主要54城市合计住宅签约套数为24.66万套,环比去年12月的31.87万套下降了22.6%。      2015年1月份的楼市出现了“量价齐跌”的情况,针对这种情形,中原地产首席分析师张大伟在接受《证券日报》记者采访时表示,今年房地产政策将延续去行政、重市场的调控思路,并有望在营业税征收、部分一线城市限购等环节进一步放开,第三轮救市政策正在酝酿,地方政府有可能出台税费减免,购房补贴等多种救市政策。      链家地产市场研究部张旭在接受《证券日报》记者采访时表示,近期的北京市场调研表明,部分地区业主对于年后市场的预期相对较高,让价意愿进一步下降,个别成交热点区域甚至出现了业主捂盘惜售的情况。      “从‘930’央行救市到最近一次降准,每一次政策调整都是在定向松绑一部分购房需求,需求的缓慢有序释放使得北京市二手住宅市场呈现出稳中有涨的局面。”张旭表示,这种面向特定购房人群的调控方式较为有效地维持了楼市的平稳回暖,她预计未来与此类似的调控手段将增多,节后市场稳中有涨趋势或将延续。      张大伟认为,在宏观经济承载下行压力之时,伴随着经济步入“新常态”,中国房地产市场也有望回归理性,进入平稳增长期。供求关系、信贷环境以及市政规划等基本市场化因素,将成为影响未来市场走势的主导因素,平稳增长、区域分化将成为房地产未来发展的新常态。 上海美地行营销策划公司 电话(tel):( 86 21)62895289 网址:http://www.meidihang.com/

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不动产登记局回应农村不动产权、小产权等问题

        国务院发布的《不动产登记暂行条例》将于3月1日起正式实施。2月26日,国土资源部公布的我国不动产统一登记簿证样式(试行)发布。当日,国土资源部不动产登记局局长王广华、副局长冷宏志就社会普遍关心的问题和事项回答了本报记者的提问。   旧证可以长期使用,小产权房不能获得登记   《不动产登记簿》、《不动产权证书》、《不动产登记证明》具体都指什么?谁持有?   据介绍,《不动产登记簿》是不动产统一登记的核心依据,由登记机构持有。按照《不动产登记暂行条例》的规定,《不动产登记簿》记载不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况;不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况;以及涉及不动产权利限制、提示的事项等。   《不动产权证书》是权利人不动产权的权证,由权利人持有。有单一版和集成版两个版本,证书中记载登记簿的主要信息。单一版证书记载一个不动产单元上的不动产权利。集成版证书记载同一权利人在同一登记辖区内享有的多个不动产单元上的不动产权利。目前主要采用单一版证书。   《不动产登记证明》是他项权证,用于证明不动产抵押权、地役权或者预告登记、异议登记等事项,由登记机构持有。比如,权利人在申请银行贷款时,可以申请登记机构向银行出具该证明文件,方便权利人贷款。若权利人产权有查封登记,则不颁发证书或证明。   王广华强调,统一簿证,坚持方便群众。过去有关机构发放的各类产权证,坚持不变不换。只要不动产权没有变更和交易,就不换新的《不动产权证书》,旧证可以长期使用,旧证和新证并行不悖。农村耕地的承包权、经营权和使用权证,现在由农业部负责牵头管理和发放。农村耕地权证未来的管理,将在条件成熟的基础上,纳入不动产统一登记管理范畴。耕地纳入统一管理,有5年的过渡期。   不动产统一登记的具体流程包括4个步骤,即权利人申请、登记机构受理、登记和颁证,单元不动产登记需要30个工作日完成。目前,不动产统一登记簿证收费标准正在制定过程中。过去是房产测量和土地测量两个分项收费,一是工本费,二是登记费,登记收费是两件,按件收费,对个人收费每件80元,对企业每件550元。   农村家庭的不动产权,一般记在户主身上。户主过世后的不动产权继承,是一个明确的权利,依法得到保障。对于农村居民集中上楼的不动产权,要根据农民的宅基地是否依法取得的原则。依法取得宅基地的,就发放不动产权证书。由于小产权房非法,所以不能依法获得不动产权统一登记。   对于不动产统一登记,社会上有一些议论。不动产统一登记是为反腐,会降房价,也是为征税作铺垫。冷宏志表示,这些与不动产统一登记并没有直接关系。反腐由专门机构组织调查,不动产在原来的登记机关同样有登记,并不是有了不动产统一登记就是反腐。房价上涨和下跌,原因在于供求关系的转变和经济形势的变化,而不是因为不动产统一登记。征税属于国家财税政策,什么税该征不该征,由国家制定和颁布,跟不动产统一登记没有必然联系。   统一登记可保障交易安全,防止出现一房、一地多卖   统一簿证,对不动产统一登记有什么样的意义?   据介绍,统一簿证,是更加有力保护不动产物权的必然要求。不动产登记作为物权公示的法定手段,不动产物权的主体、客体和内容等,都记载在登记簿、反映在证书上,只有簿证的内容统一,物权的变动情况才能够得到统一规范的反映,物权才能够得到统一严格的保护。   统一簿证,是更加有效保障不动产交易安全的必然要求。在具体的不动产实际交易过程中,交易双方信赖的就是权利人手中的证书和登记机构管理的登记簿。如果簿证不统一,特别是证书不统一,在不同的地方,有不同的登记簿和多个证书,交易当事人无法有效判别权利的真正归属,就可能出现一房、一地多卖,产生交易风险。   统一簿证,是便民利民的必然要求。登记簿不仅是物权归属的根据,也是不动产登记信息依法查询的主要内容。统一证书,消除分散登记模式下证书不统一、不同的物权颁发不同证书的弊端,切实便民利民,降低行政成本。证书统一了,老百姓的领证成本就会降低。   王广华强调,实施不动产统一登记制度,要实现登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。统一簿证,在于便民利民。   不得随意减少登记簿记载的内容,登记机构由县级以上人民政府依法确定   不动产登记簿证样式的使用和管理,有哪些具体规定?   据介绍,使用上,《不动产登记簿》由不动产登记机构按照统一的登记簿样式自行制作使用。不动产登记机构可以结合地方实际,针对不同的权利登记事项,对登记簿作相应调整,但不得随意减少登记簿记载的内容。   管理上,纸质介质的《不动产登记簿》、《不动产权证书》和《不动产登记证明》应当加盖不动产登记机构的“不动产登记专用章”。不动产登记机构由县级以上人民政府依法确定的、统一负责不动产登记工作的部门。如:××县人民政府确定由该县国土资源局负责不动产登记工作,则县国土资源局为该县不动产登记机构,登记簿证加盖“××县国土资源局不动产登记专用章”。   冷宏志表示,印制上,《不动产权证书》和《不动产登记证明》由国土资源部统一监制。证书和证明的样式以及印制标准由国土资源部统一规定,各地必须严格遵循。监管上,建立全国《不动产权证书》和《不动产登记证明》印制使用情况的汇总统计分析和公示制度。各省(区、市)国土资源主管部门(不动产登记主管部门)要加强对不动产登记簿证使用情况的监管。对于伪造、变造证书和证明或者违法制售、使用伪造、变造证书和证明的,要会同有关部门及时依法查处;对于不按照要求使用、保存和管理不动产登记簿证的,应当限令改正。   目前,全国有26个省(自治区、直辖市)完成了登记机构和职责整合。截至去年底,全国有70个县(市、旗)、30多个市(州、盟)完成了登记机构和职责整合。 上海美地行营销策划公司 电话(tel):( 86 21)62895289 网址:http://www.meidihang.com/

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原创 | 房地产楼盘微信推广服务案例-上海豪宅公寓水都南岸

        本篇微信稿是基于在新年伊始,上海朱家角水都南岸项目向大众推出40——60㎡的精装轨交公寓,给所有想在上海安家的人一个实现心愿的机会而撰写。               上海美地行营销策划公司 电话(tel):( 86 21)62895289 网址:http://www.meidihang.com/

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知名商业地产策划公司面临的三大问题

对于一家优秀的房地产策划公司来说,身处商业地产集中区域的策划团队往往面临着三个问题: 一、策划阶段定位困难  二、招商目标无法实现  三、已经开业的项目业绩表现较差,是否还要坚持原有的定位。         对定位困难,首先是商圈重叠严重,导致同期入市项目调研搜集困难。“知己知彼,百战不殆”,项目定位确定前,对周边项目的定位必须清楚,由于策划与招商是紧密联系的,在策划定位落实前还必须要进行主力品牌调研工作,而主力商户会因为同期入市项目的关注而在心态上发生变化,态度转趋保守和观望,洽谈周期延长,导致落实定位越发困难。其次是消费者的消费行为发展趋势较难把控。国内快速城市化的进程,孕育了二三线城市雄厚消费力和商机,市场潜力巨大。但相较一线市场更为通畅广阔的信息渠道,仍然存在着较大差距——本地消费者对新入市场品牌的认知度较低,且消费意愿尚未成熟。 因而,云集诸多新兴品牌的实力商业项目涌现,便极有可能对消费者的消费行为模式造成深远的影响。         最后是综合体项目各功能部分的最佳配比问题。一般情况下项目在功能选择上会根据城市特点,对每部分的商业配比都会有所侧重,同时也要考虑开发资金链条的平衡,而类似的市场集中放量状况在过去从未出现过,因此开发商很难预测这种现象对项目的影响。         除此之外,集中放量区域商业项目定位还需把握的几个关键问题。第一是精确市场分析及定位细分。处于商业地产项目井喷时期,项目需要明确自身的市场定位、所关注的目标客群以及他们所倾向的消费类型。过往我们大多以消费者的消费能力或资产来分类消费客群,现在则必须结合他们的社会资产、文化资产等元素来分析。         此外,项目还要策划竞争对手无法复制的项目亮点。通过对项目的自身了解、区域价值的充分挖掘、客群的精准细分以及和品牌商家的深入沟通,将各项能满足定位客群需求的亮点有效串联,使品牌、项目和消费者形成有效互动,为消费者创造一种全新的生活消费模式。         与此同时,还应加强区域商圈互动性和项目自身的造血能力。尽管某些商业项目位处多个大型项目集中放量的区域,但只要明确项目定位及目标客群,发掘项目周边一切能与之互动的机会,自然会为项目的成功增添筹码。例如成都水锦界和与其毗邻的兰桂坊,从业态上来说,两个项目之间相互补充,没有重复,有利于双方未来的发展;同时水锦界借势周边的香格里拉,将项目与之相隔的商业部分定位成酒店辅楼配套,以国际化餐饮、会所等高端娱乐休闲作为招商目标,吸引众多品牌商家关注,以满足此区域目标客群的不同类型的消费。假如项目尚在规划阶段,项目前期的人流支撑十分关键,如果情况允许,建议项目增加更多的自我造血功能如酒店、写字楼或公寓等配套建设,将自身打造为一个健康循环的有机体。 上海美地行营销策划公司 电话(tel):( 86 21)62895289 网址:http://www.meidihang.com/

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商业地产:不要抱怨淘宝抢了你的生意

商业地产的技术含量在哪里?电子商务会不会灭掉购物中心?这个话题看来是老生常谈了,可是今天我倒想说透一点。     电子商务是什么呢?大家都知道,流行的是bat,b百度a阿里巴巴t腾讯,这三个哥们在最近两三年就风生水起,从虚拟的互联网,到现在嫁接到地上,跟我们的实体经济已经有千丝万缕的关系,甚至收购并变成了一些传统行业的大股东。     很多购物中心开发商都说,他们被电商冲击,日子过得很难。究竟是怎么一回事呢?我认为,电子商务的出现的确影响到了购物中心的存在,因为有好多小的东西,我们不用再去购物中心买了,一些标准化的东西呢,互联网上面买好人家快递送到家,多方便啊,我还有必要跑到购物中心吗?当然这是以我男性的角度来看,女性可能不同意,她们会说,“这个人生的存在就是逛街,不逛街何以人生呢?”对了,购物中心的确有存在的必要,人类是群体动物,我们不可能天天躲在家里面,对着键盘噼里啪啦地敲一敲,就过了一生,这样的人生是不值得过的。我们需要出来晒晒太阳,否则会发霉,同时跟人交往,看看人被人看看,因而在这一方面,购物中心的存在有非常大的必要性。 为什么我们的购物中心开发商会这么苦呢?我看原因真的不是电子商务,而是开发商自身有很大的问题。我们回头看一下,中国大陆的开发商是怎么起家的呢?做住宅。住宅怎么做呢?拿地,盖房,卖房,拜拜。也就是说,他们都是短期行为,顶多3年这个楼盘结束,清盘拜拜了,没有一个长远的目光。这个问题就大了,如果用这个心态来做购物中心,做完3年清盘拜拜,那以后这个场子谁管啊?     做住宅的为什么要来做购物中心呢?第一个原因,2009年的4万亿撒到市场上,银行催着开发商,你拿我的钱去投资吧,这钱就撒到了全国各地一二三四五六七线城市。第二个原因,2011年限购,限购的是住宅,可没限购商业地产,因此住宅开发商看到市场受影响了被压住了就转型做商业地产,有完全不知道怎么做商业地产的,一头栽进去,就动手干起来了,你说这个能成吗?     还有,个别开发商住宅做得太成功,作为上市公司,股民对他们心存期望,每年都要交一个业绩出来,业绩是靠卖房子达到的,持有房子10年20年求回报,怎么向股东交代呢?如果无法交代,结果还是继续以滚动的形式来做房地产,你说这能好吗? 你可能会问,商业地产的技术含量在哪里?商业地产购物中心,尤其是要把它做好,首先开发商的心态就要变,不再以住宅滚动开发的方式来经营房地产,甚至于另外起一家公司。目前我们看到,做到最好的就是王健林先生。王健林和万达的巧妙“逆袭”,就把商业地产做成了全国规模,你喜欢它的房子或是不喜欢它的房子都好,它的规模就在,商家也不得不跟着它,因为跟着它就能跑到全国去,把产品推出去,它的规模无法复制无法学习。学不到的,你只能安心静下来,好好规划设计手上的这块土地,按市场需求,按长远的目光经营下去,因此,不要再抱怨“淘宝”把你的顾客和生意拉走了,而是应该把房子做好,把顾客培养好,然后拥抱互联网,把其思维、方法、科技都拉进来,将其融合起来,商业购物中心才能做得好。 上海美地行营销策划公司 电话(tel):( 86 21)62895289 网址:http://www.meidihang.com/

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房地产开发商策划公司迎来微信自媒体传播时代

        越来越多的房地产开发商开始重视微信自媒体传播营销,也有越来越多的房地产策划公司将微信自媒体传播作为自己的一部分经营方向。2014年房地产最佳营销策略就是微信购房季,微信自媒体传播营销正在颠覆传统房地产行业,微信时代已经全面到来。纸媒是否还有未来? 越高端的地产开发商越爱卖服务   互联网时代,“用户思维”、“迭代思维”、“跨界思维”等九大互联网思维对房地产行业产生了深刻的影响。黄章林指出,互联网思维就是“当代的毛泽东思想”,其核心都是“发动群众斗群众”,用户生产内容,一切以人为核心,一切以用户为出发点。   在黄章林看来,“房地产开发企业是卖四个东西。地段、产品、品牌、服务。越高端的开发商越爱卖服务。”在互联网时代,所有的行业卖的产品其实都是体验,包括地产和服务综合的心理消费,这种“体验经济”利润更高,市场需求更大,将是一个利润蓝海。   他认为,房企和互联网接轨的过程中,大部分企业都只是在营销端、物业服务端、社区服务端等阶段尝试企业互联网化,而真正的在开发房地产产品这个领域进行颠覆性、创作性的做法的,目前还没有看到。   “互联网思维下每个人就是人,是一个有无数个身份的你,不用太在乎你的界限。如果你有跨界思维,身边的邻居其实都是你的调研对象。”   年度最佳策略是微信购房季 企业目标是创造客户   针对目前房企参与互联网营销的热潮,黄章林对微信购房季赞赏有加。“我盘点了微信大事件,觉得年度最佳策略就是微信购房季。之前是小打小闹,现在经乐居一推出,这就意味着在媒体和服务商领域已经全面进入微信时代,这是很有标志性意义的。那些还在犹豫要不要用微信的开发商及地产策划公司就会跟风,愿意去用微信,所以对互联网的颠覆潮流会更猛。”   黄章林进一步分析认为,房企与微信合作开启微信购房季,充分利用移动互联网进行营销模式,可谓是企业对客户新需求的顺应。“企业只有两个功能,一个营销、一个创新。“很多优秀的企业最后输在了创新上。企业的目标不是创造利润,是创造客户,发现客户新的需求。”   微信颠覆传统房地产销售、   黄章林认为,微信首先在营销层面和推广层面颠覆了房地产行业;其次,微信时代颠覆了传统的房地产销售和电子商务。“在这个层面上,新浪乐居作出了杰出贡献,四年前乐居1.0上线的时候,我们提‘电子商务让我们动起来’,现在乐居推出微信售楼处、微博售楼处,马上升级之后有2.0、3.0版本,一年之后、两年之后微信售楼处会变成每个楼必须要的标准动作去影响消费者。”   在他看来,在微信时代每一个楼盘都会有自己的微信售楼处、微信样板房、微信示范区,还可以推出微信产品发布会、微信客户答谢会、微信品牌代言人。“这是一个24小时,没有地域限制的、永不消失的发布会,每天都能跟业主做答谢活动。你可以想象一下能节省到多少营销成本,实现你原来想要达到的营销目的。”他说。   他预测,随着用户使用习惯的改变,未来开发商可能花500万元做微信,200万元做报纸。不同于传统媒体高昂的广告费用,微信自媒体营销传播“不需要报业大厦那么一个楼,那么多人养几十年的媒体的权威影响力,我们可能就是一个小组织做新闻。” 上海美地行营销策划公司 电话(tel):( 86 21)62895289 网址:http://www.meidihang.com/

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一线城市房地产市场开年持续升温,成房企安全港?

        新年伊始,一线城市土地市场持续升温。据中原地产数据,1月份四个一线城市土地成交溢价率创出过去一年高点,预计春节前北京土地总成交金额将超过450亿元。在楼市周期性调整过程中,一线城市似已成为房地产开发企业回避风险的安全港。但“安全港”是否安全,仍需仔细推敲。         一线城市房价上涨动力在逐渐消减。住宅是典型不动产,可采集成交价格代表性有限,难以真实全面反映区域房价整体状况。特别是新建住宅成交价格,更多受到成本因素推动,需要结合其他指标共同分析判断市场未来趋势。今年1月份一线城市新建住宅均价出现环比上涨,主要是土地成本高昂,导致项目入市价格总体较高。但同期北京等十大城市主城区二手住宅均价环比下跌0.53%,同比下跌2.41%。值得注意的是,当月北京商品住宅成交近半数为自住型商品房。若剔除该因素影响,纯粹商品住宅成交量较上年同期大幅下滑。尽管北京、上海等一线城市具备公共基础设施完善、就业机会充裕、高端产业汇集等优势,易吸引人口聚集,对高房价形成支撑,还应该同时认识到一线城市资源禀赋和环境保护对人口承载能力整体有限,北京人口已达资源承载极限,增量住宅需求萎缩不可避免。         一线城市住宅市场也较脆弱。相对而言,一线城市房价涨幅更高,投资投机性比例更大,因此更容易遭受市场调整冲击。当前二线、三线城市住宅高库存压力高悬,主要也是一线城市实施住宅限购后房地产开发企业开发策略发生变化,由一线城市向二线、三线转移,其背后动因则是一线城市房价涨幅和绝对价格相对二线、三线明显偏高。日本东京住宅价格也曾大幅下跌,2008年东京及其周边地区住宅价格下跌幅度超过30%。20世纪90年代中期香港房价也曾经历“腰斩”。一线城市住宅投资属性更强,虽然拥有区位优势,但更易遭受投资回报波动冲击。去年楼市周期调整以来,一线城市楼市成交量急剧萎缩,住宅变现难度明显增大。据麦肯锡全球研究院《债务与去杠杆化报告》,当前我国近一半债务集中于房地产及相关行业,面临较大风险隐患。债务杠杆提升过快是把双刃剑,虽然支持居民家庭货币财富向住宅不动产财富转移,但同时也导致未来住宅不动产财富向货币财富转移的流动性难题。由于一线城市住宅分配结构矛盾较为突出,加上房价过度偏离中等以下收入人群购买力,导致增量住宅需求空间不断收缩,动辄千万元房产实际变现能力较低。         楼市拥有区域特征,但资金却无地域限制。在现代金融市场环境里,社会资金自由流动,追逐利润。在我国楼市自发步入调整轨道后,大体也很难找到逆势而动区域。当然,一线城市基本面好,潜在需求规模较大,未来将从增量需求向品质提升需求转移,房地产市场发展仍有较大空间。关键是采取有效措施改善住宅分配结构,使得不同层次需求都有对应供给,抑制投资投机性住宅需求,确保房价运行平稳、市场交易活跃,避免房地产市场大起大落。地价上涨并不总能向房价传导,房价上涨预期已彻底逆转。在当前经济金融环境下,一线城市也难以承受房价继续大幅上涨之重。 上海美地行营销策划公司 电话(tel):( 86 21)62895289 网址:http://www.meidihang.com/

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上海首宗20年期工业用地出让 会否影响住宅?

                 上海首幅使用年限为20年的工业用地去年年底完成出让。把土地年限从50年缩短为20年,从而起到稳定土地价格的作用,这样的作法未来会不会推广至住宅领域,记者就此采访了业内人士。         位于宝山工业园区北区块的一幅土地不久前被一家制造业企业购得,土地使用年限为20年,而不是通常的50年。根据高力国际发布的研究报告显示,上海于2014年3月颁布为期24个月的试行政策,将新增工业用地(直接由政府出让)的使用期限由原先的50年缩减至20年,宝山此次成交成为了上海首个在试行新政条件下完成土地转让的行政区。        土地使用年限从50年缩短为20年,一般人会以为土地出让金会减少。不过此次宝山地块的成交仍未见明显折价。据上海市规划和国土资源管理局数据,该地块单价与此前50年期同类项目的交易价格水平相当,约为人民币58万元每亩,或人民币870元每平方米。例如,同片区内于2013年出让的两宗地块均价为人民币62万元每亩,或人民币930元每平方米。         尽管未使得土地价格折损明显,但该项政策已然对潜在投资者产生了影响,其表现为投资者对涉足工业土地市场即刻转持审慎态度,因此2014年前10个月的工业用地交易活动明显放缓。该态势直接反映了市场因新政而引发的不确定性,即政府如何制定出让价格以及20年后到期的续约条款。         “土地出让年限的缩减目前看来在周边国家和地区成为趋势,例如香港推出了短至50年年限的土地,新加坡60年年限的土地也降为30年。”高力国际中国区产业及工业地产执行董事邓懿君表示:“虽然这是大势所趋,但是将来上海工业用地的定价体系是否用新的标准,从一幅土地出让的结果来看并不明朗,住宅用地是否也会缩短年限现在很难得出结论。” 上海美地行营销策划公司 电话(tel):( 86 21)62895289 网址:http://www.meidihang.com/

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原创 | 地产全程企划项目水都南岸-微信自媒体推广新闻稿

        本篇微信稿是美地行基于水都南岸项目新品精装轨交公寓即将加推,针对项目低首付、不限购、投资潜力巨大这样的特性,以及针对上海投资房产者的心理出发,结合时下热点撰写的 。 “出生入死”战股市,不如轻松置业当房东         上海的几百万股民每天在股市里出生入死是为了什么?还不是为了在上海能有一套像样的房子!近期,随着股指不断的攀升,“卖房买股”开始充斥着各大网站、朋友圈。但房产界人士认为,股市变化无常,卖房买股不太靠谱,从投资价值来讲,房地产肯定比股市好。投资房产,你可以不用关注让人眼花缭乱的k线图、也不需要你读懂繁杂的年报数据,只需要知道拉动房产升值的重要因素即可,比如说:轨交!         轨道交通作为现代社会最为重要的交通工具,已经成为在上海置业的重要考虑因素,而轨交房则成为众多房地产投资者关注的焦点。上海目前在售的近轨交明星楼盘——水都南岸ⅱ期·海上公馆,距离规划中的轨交17号线大约800米。半小时内就可到达虹桥火车站、虹桥机场,同时可与2号线、10号线进行无缝换乘,串联起青浦、虹桥等重要地区。         海上公馆近期将推出40㎡——60㎡的精装loft,4.5米挑高客厅,买1层可享2层,并且附赠阳台以及多重储物空间;此外更有面积约为58㎡的精装平层公寓可供选择。据了解,该公寓全系精装的豪华配置,采用杜拉维特等国际级品牌家装,为您省去因二次装修带来的资金投入与装修烦恼。并且选用国际知名五大行仲量联行进行物业管理,为消费者打造一种精致的大生活。   上海美地行营销策划公司 电话(tel):( 86 21)62895289 网址:http://www.meidihang.com/

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未来商业地产策划与可持续经营的发展对策

        针对商业地产发展过程中所存在的地产开发商对商业特性的把握存在着偏差、经营者经营思路上有偏差等主要问题,对于如何做好商业地产的策划以及可持续经营我们提出了几条对策: 1、实现商业与地产紧密联手,降低投资风险,这也是中国的特色。保证商业地产科学协调发展需要政府部门的宏观调控,更需要地产商的意志。商业地产的主体就是商家,要想实现商业地产开发,商业网点建设的可持续发展,地产商和商业地产的经营至关重要。实现商业、地产的联手,一方面地产商、建筑商的品牌效果能有效促进商业的租售,零售巨头的加盟,能吸引客流、带来商气得到保证,避免商家建设新店的原始投资,成为地产项目中的一个很好卖点。另外一方面,经营商成为商业地产商的澳门十大棋牌网络平台的合作伙伴,又使其联盟澳门十大棋牌网络平台的合作伙伴获得稳定的现金流。 2、科学合理的商业模式,这是上述两者整合的空间,商业模式不能是住宅的销售模式,应该进行重新定位,要最大限度减少成本。大连万达提出来预先与世界 500 强的企业签订合约然后再开发,这样的营销模式其优势是显然的。不仅分散了投资风险,而且极大地提高了商业项目的知名度。此外,商业与地产商做到强强联手,通过各种品牌的组合,产生经营优势,又有效控制和降低了经营风险。 3、商业地产模式一定要定好位。由于商业地产与市场需求关系紧密,地产商在开发商业地产的时候,定位非常关键。前面所讲到的同质化经营,只能给土地资源、商业资源和社会资源带来巨大的浪费。要抓好定位先要调查好市场,从市场规律出发,走适合自己的路。市场细分是商业定位的前提,尤其是商业聚集区,要让商业地产多赢利,必须要细分,也就是说要错位经营。 4、主题经营要凸现特色。小型商业在经营定位时一定要避免与大型商业设施等发生正面冲突,要做到专、精。大的商业设施对小的商业设施影响很大,或者说杀伤力非常大。所以,小的商业设施一定要以自身的特色吸引消费者。   上海美地行营销策划公司 电话(tel):( 86 21)62895289 网址:http://www.meidihang.com/

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商业地产策划须知的分类方式及几大分类

        商业地产是一个具有地产、商业与投资三重特性的综合性行业,它兼有地产,商业,投资三方面的特性,既区别于单纯的投资和商业,又有别于传统意义上的房地产行业。 将商业地产按照两种方式进行分类。 1.商业广场: 有商业功能的,规模较大的,一个房地产项目。可以是一栋楼,也可以是一群商铺的集合,也可以是商住办的集合,这个没有定论。但是唯一要记住的是,必须有商业,而且规模不小 2.shoppingmall: “大型零售业为主体,众多专业店为辅助业态和多功能商业服务设施形成的聚合体。比较通俗的观点认为shopping-mall具有如下2个特征:         一是大:占地面积大、公用空间大、停车场大、建筑规模大。由若干个主力店、众多专业店和商业走廊形成封闭式商业集合体,从严格意义上讲,大于10万平方米且业态复合度高的方可称作mall。   二是全:功能全,集购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游甚至金融、文化功能于一体,进行全方位服务。 3.商业街: 商业街就是由众多商店、餐饮店、服务店共同组成,按一定结构比例规律排列的商业繁华街道,是城市商业的缩影和精华,是一种多功能、多业种、多业态的商业集合体。 4.大型商铺: 商铺是经营者为顾客提供商品交易、服务 、 感受体验的场所。 5.购物中心:是指多种零售店铺,服务设施集中在由企业有计划地开发,管理,运营的一个建筑物内或一个区域内,向消费者提供综合性服务的商业集合体. 6.休闲广场:给居民居住创造一个高品质的空间,帮助人们塑造一种新的生活意识。 7.步行街:步行街有两种类型:一是旧城市原有的中心商业街通过交通管理或 改造而成的步行街;二是旧城市的新区或新城市的中心区,按人车分流原则设计的步行街。(1)以商业为主要目的商业步行街(2)以休闲、娱乐为主要目的的旅游休闲步行街(3)居民小区中所形成的社区、生活步行街(4)其他特色步行街 8.专业市场:专业市场是一种以现货批发为主,集中交易某一类商品或者若干类具有较强互补性或替代性商品的场所,是一种大规模集中交易的坐商式的市场制度安排。其主要特点在于:⑴是一种典型的有形市场;⑵以批发为主,兼营零售;⑶集中交易,有一定数量规模的卖者,接近完全竞争的市场结构;⑷以现货交易为主,远期合同交易为辅。专业市场的主要经济功能是通过可共享的规模巨大的交易平台和销售网络,节约中小企业和批发商的交易费用,形成具有强大竞争力的批发价格。专业市场的优势,是在交易方式专业化和交易网络设施共享化的基础上,形成了交易领域的信息规模经济,外部规模经济和范围经济,从而确立商品的低交易费用优势。 9.社区商业中心:社区商业是一种服务于社区居民的属地商业,以满足社区居民日常消费为主要需求,以方便、快捷居民消费为主要服务特征,社区商业构成了现代城市商业的最小单元和细胞。 10.商务楼:商务楼是指提供各种商务活动的楼宇,除了办公室以外一般还有展示厅、会议厅、洽谈室等,但主要部分仍然是办公室。         (二)按照开发形式进行分类 1、商业街商铺:沿街两侧布置商铺,单层建筑居多;商业街可以是一条街,也可以是一条主街,多条副街;商业街的长度不能太长,超过600米,消费者就可能产生疲劳、厌倦的感觉。出租经营为主要投资回报形式。个别商业街的商铺采取出售的方式 2、市场类商铺:市场类商铺分为专业市场商铺和综合市场商铺。专业市场商铺往往集中经营某一类(种)商品,如建材市场、电子市场等;综合市场商铺经营的商品虽然有范围,但基本上覆盖的是某一大类商品,如北京万通新世界商品交易市场等。 3、社区商铺:社区商铺是一种以社区范围内的居民为服务对象,以便民、利民,满足和促进居民综合消费为目标的属地型商铺。社区商铺的表现形式主要是1-3层商业楼或建筑底层,或者商业用途裙房。 4、住宅底层商铺 :住宅等建筑物底层可能包括地下一二层及地上一二层.或其中部分楼层的商用铺位。住宅底商与社区商业配套也是有区别的。标准住宅底商和写字楼等都属于“公共建筑”.而商业配套设施属于“配套公共建筑”.二者的税费、经营运作模式完全不同。散户能够直接进行投资的只有标准住宅底商。 5、百货商场、购物中心商铺:  6、商务楼、写字楼商铺百货商场商铺基本上都是铺位形式,         个别百货商场会将一层某些或某个铺面出租或出售给商家。投资回收形式 百货商场铺位商铺有的是专卖店的形式,从空间上相对独立;部分是采取柜台的方式;大部分采取开放空间内专卖区的形式,各个品牌销售区只是通过地块的划分有所区别。百货商场铺位绝大多数采取出租或按照营业额流水提成的方式,也有些采取租金和流水提成结合的方式购物中心商铺的主要形式是铺位的形式,铺面形式比较少。商铺面积大小不一,差别很大,从几平方米到几完平方米不等。    投资回收形式 购物中心牵涉到的经营业态有主力店、半主力店、专卖店、娱乐设施、餐饮设施等。不同规模的购物中心里面的业态类型有多有少,其中超级购物中心shopping mall里面的业态组合最全、最多。以上各种经营业态的经营商基本上都是采取租用商铺的方式,其中主力店   … 继续阅读

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原创 | 别墅公寓项目全程策划推广—水都南岸

        8月,上海市商品住宅成交面积为73万平方米,环比7月增加69.77%,成交均价为21156元/平方米,环比7月上涨了9.54%。在4月中旬出台的楼市调控政策促使整个上海楼市连跌三个月之后,8月出现了一波明显的“量价齐升”的现象,目前成交量和成交均价也已接近新政之前的水平。         9月第一周,上海住宅市场共有10个新开盘项目,推出住宅面积43.92万平方米,环比上周上升28.95%。当周共成交37.53万平方米,环比上涨近10%,按此势头当月成交有望突破百万方。业内人士分析,在上海楼市供应放量增大的直接推动下,随着部分刚性需求的相继入市,市场成交量持续走高。“金九”第一周,市场探底回暖之势明显。         在本次回暖行情中,位于青浦朱家角的soho新市镇“水都南岸”表现尤为突出,前期推出66套别墅已全部售完,本周加推2栋,也被一抢而空。         商业地产与“二套房”贷款基本持平         沪上置业习惯悄然改变         水都南岸热销并非偶然现象,而是目前沪上置业习惯悄然改变的集中体现。         本轮新政,许多买家受制于新出台的信贷政策而对住宅项目望而却步。银行收紧了住宅“二套房”、“多套房”的贷款政策,对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款的利率不得低于基准利率的1.1倍。原本习惯了投资住宅的购房者压力陡增,巨大的资金压力迫使他们选择改变。         与此同时,商业地产贷款政策没有变化,商业地产贷款的要求已经与“二套房”贷款基本相同,贷款不受购买数量限制,加上其租金收益逐年上涨,升值空间凸显。反映到市场上,便是沪上置业习惯的悄然改变,统计显示,从今年一季度开始,商业地产的成交比重开始逐渐上升。在商品房总成交套数中,商业地产占比从2009年四季度的6%,上升到今年一季度的8.1%,而4月新政之后更是首次突破9%,达到9.5%。 … 继续阅读

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原创 | 全程代理销售苏州文物级别墅项目-拙政别墅

        粉墙黛瓦、飞檐斗拱……不同于西方古典建筑中或是华丽繁复或是金碧辉煌的设计风格,中式国风建筑常常展现出一种内敛而深沉的意味。日前, “全球八大顶尖物业”之一的苏式园林大宅拙政别墅举行了样板段盛大公开仪式,会上吸引了上海、苏州、南京多家媒体前去一探究竟。         拙政别墅位于园林之母拙政园边上,往南距离最繁华的商业中心观前街仅1.5公里,商业配套规划相当完善,是苏州城中心稀缺土地资源。主力户型面积超过1200-1300平方米,平均带有1亩左右的私属园林,既是私宅也是会所。中国建筑人和他们手中妙笔生花的中式建筑作品,正以低调却又不容忽视的姿态,走进世界权威们挑剔的目光中。 纯美样板段  震撼实景开放         日前,已成为“全球八大顶尖物业”的苏式园林大宅拙政别墅举行了样板段盛大公开仪式,会上吸引了上海、苏州、南京多家媒体前去一探究竟。         拙政别墅地处古城区中心位置,往南距离最繁华的商业中心观前街仅1.5公里,商业配套规划相当完善,是苏州城中心稀缺土地资源。紧邻中国园林之母拙政园,周边有原汁原味保存下的平江路保护街区、苏州名园狮子林(住宅区曾为贝聿铭家族祠堂)、护城河古城墙、忠王府、贝聿铭亲手设计的苏州博物馆新馆等具有代表性的苏州重要文物古迹。作为“城市山林”为主题的纯正苏式古典园林建筑,拙政别墅由非物质文化传承人、皇家园林建筑和苏州园林的缔造者“香山帮”亲手打造,面积从660-4000平方米,且每栋别墅都拥有1亩左右私属园林。         不同于一般的项目样板段,拙政别墅俨然就是一个苏式工艺云集的地方,各种雕刻,榫卯技艺在这里汇聚,亭台楼阁,飞檐戗角跃然眼前,置身现场,完全能感受到小区交付后的磅礴气势。         传统的苏州园林都与住宅相连,为阳性读书之所,整体格调雅淡而幽静。苏州士大夫的富贵气并不在浓墨重彩,金碧辉煌,而在装修,选石,陈列上下工夫。如南宗山水画,水墨浅降,略施淡彩,秀逸天成。所以拙政别墅在选材上格外讲究,下大工夫,一石一木皆来之不易。         论语中曾子说“莫春者,冠者五六人,童子六七人,浴乎,风乎舞雩,咏而归。”这是一种人生的至高境界。拙政别墅成功地将建筑融合于自然环境中,营造了回归自然的建筑感受。可以说,如此级别的豪门园林府邸的存在只是为了等待那些真正懂得它价值的人,来收藏那文化的渊源,收藏那纯正的自然生活。  “香山帮”大木作回归苏城  手工打造拙政别墅       … 继续阅读

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商业地产微信自媒体的储客推广12式(下)

                 无数商业地产公司或者楼盘都与房地产策划公司合作用上了微信公众号进行推广储客,但是如何做到快速吸引大量的粉丝订阅关注这个是很多新手们头疼的事情。下面有12式供大家参考。 第7式:利用微信开放平台         应用开发者可通过微信开放接口接入第三方应用,还可以将应用的logo放入微信附件栏中,让微信用户方便地在会话中调用第三方应用进行内容选择与分享。 第8式:位置签名          微信也结合了lbs功能,在微信的“朋友们”选项卡中,有个“查看附近的人”的插件,用户可以查找自己所在地理位置附近的微信用户。系统除了显示附近用户的姓名等基本信息外,还会显示用户签名档的内容。商家也可以利用这个免费的广告位为自己做宣传,甚至打广告。 第9式:文库引流       你应该知道百度文库或者豆丁,如果你知道你可以多发些文章来分享。当然这里不仅仅是文库,你还可以在论坛里分享或者专业的网站进行分享。这样方便别人在阅读知识的同时来进行引流。 第10式:微信大数据       提及微信大数据有两层含义,一种是粉丝数据。二是客户关系管理。一个是引来粉丝,一个是管理粉丝。因为你要知道你引来粉丝后如果不进行有效的管理,他一定会离你而去,然后你独自长叹,空留寂寞恨。       提及吸引粉丝,给你介绍几个简单而有效果的方法。 技巧一:名人推荐。通常你要加别人,很多人不通过的。这个时候你可以采取一个简单的方法。比如写某某推荐……为什么要这么做。一来是他们有影响力,二来是因为玩微信的人基本上都知道他们。 技巧二:毛遂自荐。通常的手法是五个字:我是你的粉丝。你毕竟在玩微信,突然有天你来了一个你的粉丝,你毫不犹豫的添加了。 技巧三:羡慕嫉妒恨型。通常的手法是:你好帅。你好漂亮。我在那见过你之类的加人。 技巧四:圈子型。通常的手法是:上次在会议上见过你。……等诸如此类的。 技巧五:qq会员。为什么会成为会员,因为可以克隆好友,你懂的。 … 继续阅读

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商业地产微信自媒体的储客推广12式(上)

        无数商业地产公司或者楼盘都与房地产策划公司合作用上了微信公众号进行推广储客,但是如何做到快速吸引大量的粉丝订阅关注这个是很多新手们头疼的事情。下面有12式供大家参考。 第1式:短信导入老客户       大部分房企都有忠实用户或者是会员,留有客户自己的手机号码,有很大的二次营销价值。将这些有手机号的用户通过短信转换为微信关注用户是房企必须采用的一种推广方式。 群发消息告诉这些会员,新楼盘建立了微信公众账号,没有会员卡的用户不仅可以免费开卡还会有新会员专享优惠。已有会员卡的用户可以实现与实体卡的绑定,参加关注有奖的活动,如:微信大转盘抽奖、微信刮刮卡抽奖、问卷调查抽奖等。 在智能手机普及的时代,通过这种抽奖方式,让老客户自然转为微信关注用户。不仅以后可以节省更多的短信费用,而且关注微信后,还可以为客户提供图文并茂的优惠信息。 第2式:seo       把微信二维码ps到图片上面去,再用seo的手段把图片排到百度图片的搜索页面里面去。       这里,唯一要懂点seo的技巧就是选择关键词,关键词尽量选精准的即可。 第3式:互推       建议大家去推的时候,要学会一个攻略就是建议多推人,比如每周人物专访或者微人物榜。最近各种房地产带来推美女相亲,挺火的。玩点新鲜的,别动不动就广告。       在这里要提一下微信新规。新规的解读是这样的:未禁止公众号互推。微信团队表示未禁止所有公众号互推,禁止的是以利益交换为前提,有恶意营销性质的公众号推荐行为。 第4式:微赞助       第一种微活动是类型众筹的一个模型。比如,你要做一个项目,或者卖一个产品,为了更好更快的招到买家,这个时候你就要玩众筹。当然建议要注意技巧,不要引起反感。       第二种微活动适合面比较广泛。比如男神选秀活动丶比如女神活动,都取得不错的成绩和效果。 第5式:微活动 … 继续阅读

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原创 | 微信自媒体与新闻发布会整合推广案例:云健康医疗服务

        据统计,国内现在每30秒就会有一个缺陷婴儿出生,每10秒就会有一个人因心血管疾病死亡,受遗传和环境的影响,每个人都有22%的可能患上肿瘤疾病,不能掌握健康,何谈事业和生活?因此,以“掌握未来生命健康”为核心诉求的云健康落户上海,成为近期国内健康领域的重大事件。 云健康: “阿里巴巴”式整合医疗健康服务平台 云健康医疗科技有限公司(集团)致力于应用国际目前最先进的基因和医疗技术倡导和引领预防医学,预治未病事业的发展,引入全球最先进的illumina hiseq x ten高通量全基因组测序仪、德国尖端慢病绿色调养及日本细胞还元工法,整合国内外一流的医疗资源,同时藉由商业地产运营经验,通过多合作、大资源、多渠道,真正联合实现大科学和大产业的全面发展。云健康旗下设云健康基因工厂、云健康生命中心、云健康高端诊所和云健康医生之家,形成完整的健康生态链,一个集基因、医疗、食疗和社交等服务于一体的整合医疗健康服务平台由此诞生,吸引着全社会的目光。 云健康正以“一个中心、三个平台和四大空间”的前瞻性和规模化构架,打造大数据时代健康产业的“阿里巴巴”。 一个中心:全基因组测序,探索人体健康奥秘 全球仅10套的illumina hiseq x ten 落户云健康      随着ct扫描引发的致癌争论愈演愈烈,安全、有效的个人全基因组测序正走向千家万户。不同于ct扫描暴露在辐射环境中,只需要几毫升血液就可以完成的全基因组测序无疑更加安全便捷,也能更早发现身体健康状况。而全基因组测序对于探索dna密码,了解自身遗传背景,研究自身健康状况有着更为先进和科学的指导作用。 国内有不少提供基因测序的机构,但只有为数几家具备最新一代高通量全基因组测序能力。云健康引入全球最先进的illumina hiseq x ten高通量全基因组测序技术平台,该平台号称基因测序技术中的航空母舰,是世界上最先进的基因测序设备,目前全球只发放10套,云健康将亚洲首台用于健康领域的hiseq x ten引入上海,率先推进hiseq x ten在健康和临床研究领域内的应用。 illumina hiseq x ten拥有其他基因测序平台无法比拟的四大优势。 (一)稀缺性:目前全球只发放10套系统,战略性投放。 (二)高通量:目前世界上测序通量最高的平台,整套系统一年能完成1.8万人的全基因组测序。 (三)高精度:采用目前世界上被采用最广泛的边合成边测序技术,以及国际/国内专家联合分析测序结果,数据精度通过时间的检验。 (四)低成本:作为最科学、最先进的健康评估手段,全基因组测序在很长一段时间因高昂的费用和冗长的时间成本让大众望而却步,但目前全基因组测序成本的下降已经满足大众所能承受的水平。人类历史上第一次全基因组测序,历史13年,耗资27亿美元;到了2007年,全基因组测序耗时4年,花费1亿;2008年时间缩短至4个月,耗资150万美元;现在通过云健康的hiseq x ten进行全基因组的测序, 成本大大降低。 三个平台:资源整合、健康服务和互动数据先行者 集基因、医疗、食疗、社交等服务于一体的整合医疗健康服务平台 云健康提供了三大服务平台,这就是医疗资源平台、健康服务平台和大数据平台。 (1)医疗资源平台: 分子医学检验所、高端诊所和医生之家,丰富医疗资源 云健康通过分子医学检验所和高端诊所的医疗平台,集聚国内外优秀的医院和医生资源,开展全基因组健康评估,肿瘤早期风险预测,肿瘤个性化有效用药指导和其他特色诊疗服务。并通过成立国内首个医生之家,打造医生的俱乐部文化。 (2)健康服务平台:德国慢病绿色调养及日本细胞还元工法,保持未病健康 云健康生命中心,引入德日尖端抗肿瘤、抗衰老、慢病绿色调养及细胞修复技术,为健康和亚健康人士提供抗衰老和疾病干预服务,为肿瘤和慢病患者提供康复和提升免疫力服务;同时与瑞士顶级资质机构合作,引入国际尖端技术提供抗衰老服务。 德国慢病治疗技术已成为全球标杆,与传统药物治疗不同,德国慢病治疗技术采用物理手法和先进仪器来改善人们的健康,配合治疗只使用少量营养食品,无任何毒副作用。云健康生命中心引入德国慢病调养仪器10余台,从分子层面帮助人们了解和调整健康状态,而不仅仅是针对已形成的病灶,康复在于细胞的修复而不在于症状的控制。云健康引入的慢病调养仪器包括英国女王都在使用的三氧抗衰老免疫治疗系统、欧洲用于宇航员身体评测的全身器官扫描检测系统和日本活性氢离子特效水等,让人们在未病时保持健康,同时对复杂慢病起到治疗作用。 云健康生命中心还引入日本细胞还元工法,在云健康生命中心还元一次,即在室温42℃,负氧离子相当于森林的环境下静卧30-40分钟,相当于4个小时的高尔夫运动,12个小时的森林漫步,5次专业的颈椎按摩或10次有氧运动,通过细胞氧疗,可以修复您的受损细胞,提高机体免疫力、净化血液、缓解疲劳、器官得到修复还元、并抑制突变细胞的活性和再生。从疾病还元到亚健康,从亚健康还元到健康,从健康还元到年轻态。 (3)大数据平台:大数据、互联网与客户的互动整合 云健康服务于高端人士,为其健康提供尖端全链条式服务,也将在保证其隐私的基础上,通过数据分析,跟踪,比对等,对其进行持续的终身服务。因此而建立起来的大数据平台必将为个体的生命健康和全人类的基因事业做出非常重要的贡献。 四大空间:生命中心、基因工厂、高端诊所、医生之家 健康产业完整生态链,掌握未来生命健康 云健康生命中心、基因工厂、高端诊所和医生之家,组成了健康产业的一条完整生态链,云健康也藉由这条生态链,成为沪上乃至全国的健康航母平台。 云健康生命中心,位于静安悦达889广场6楼,由慢病管理中心、抗衰老中心、国际远程会诊中心和食疗区、展示区组成。云健康生命中心的创建旨在以成熟的商业地产管理模式与顶尖的基因技术相结合,通过平台化管理将科技最大化的运用到人性化体验中,提供全基因组测序的前端服务、德日尖端慢病绿色调养及细胞还元工法。 位于奉贤大张江国家生物科技园区的云健康基因工厂,由5层楼组成。一楼为云健康hiseq x ten基因实验室及展示厅,二楼为云健康基因分子医学检验所,三楼为云健康基因大数据分析管理中心,四楼为云健康基因合作中心,五楼为云健康基因研究院兼院士/专家工作站。云健康基因工厂,也是全球最先进、最高通量、目前全球仅10套的illumina hiseq x ten的所在地。 云健康高端诊所,与云健康生命中心比邻,拥有高端体检中心、基因测序室和门诊部三大分区,提供肿瘤早期风险预测与干预,可提早5~20年预治未病。 此外,云健康成立中国第一个医生之家,为医生提供关爱、互动和社交平台。这个平台集聚了国内外优秀的医生资源,为行业内的沟通交流、学术讨论、资源共享及互补提供助力。 云健康上海首发在即 引领中国健康事业大变革 云健康的出现,在国内健康领域掀起巨大风暴。云健康作为基因科技与医疗产业商业化的跨界整合,打造o2o健康体验模式,正在成为健康领域的“阿里巴巴”。而随着云健康生命中心和基因工厂的落成和即将开放,将会有越来越多的人享受到云健康带来的健康服务,也必将为健康领域的产业模式和发展前景带来巨大改变。   上海美地行营销策划公司 … 继续阅读

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原创 | 微信自媒体传播案例解读 -上海悦达·南郊华都

同居三年 渣男偷我2万块 不听话的老公:         我们分手吧!你居然私自从我们卡里偷了2万块钱,太过分了!我们在一起这么多年,虽然你每个月的工资都上缴给我,但是我也不会乱花,因为我想能早点攒够钱,拥有一个属于我们的房子。每年过节生日,看着闺蜜们晒lv、晒豪华大餐,我都不羡慕,因为只要想到将来能在我们自己的小屋里面一起生活,我就满足了。但是你居然偷偷拿钱不告诉我,太过分了,不解释清楚这些钱去哪里了,我们就分手吧! 发现钱被你偷了很伤心的老婆  ====================================== 我最亲爱的老婆大人:         首先,我非常非常抱歉,让你生气了。         我跟你一样,也很像拥有属于我们自己的家。对不起,为了实现这个梦想,这些年让你受苦了,我实在是非常自责。         其实,最近我一直都有在关注一个楼盘,叫悦达·南郊华都,他们家的房子只需要首付2万就能买到!偷你的2万块,是为了给你这个美丽的惊喜~是真的,总价39万,而且还是全精装修哟!         我去看过了,户型不大,但很温馨,天花板很高,一点都不局促。而且交房的时候连窗帘都配齐,我们拎包就能入住了!未来,楼下还会有你最爱的costa,据说以后会有更多的商业配套,让你下楼就能购物啦!         我们来到上海3年了,虽然手上也存了点钱,但是想到以后的贷款会让生活更加拮据,就一直不敢买房,一直不敢真正向你求婚。现在,2万我们就能拥有这么好的房子,还有途家全程托管,不仅会提供五星级管家式服务,即便以后我们换别的房子把这里出租,也可以有每天70元的投资回报呢。这可比你放在余额宝里高多了呀!         亲爱的,相信我,我们同事都买了好几套,说以后可以升值,马上地铁5号线南延段开通了,虹梅隧道也通车了,我们买房省下来的钱,买个车,去人民公园只要半小时,以后每个周末都可以去喂鸽子!亲爱的,现在房子有了,家也有了,请你嫁给我吧! … 继续阅读

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城市综合体项目分类及策划设计四要点

                  城市综合体,是由城市的酒店、商业零售、办公、居住、展览、餐饮、文娱、等功能组成,并由它们构成一个具有多功能的城市缩微体。杭州的平安金融中心、上海的东方万国等都属于这类大型城市综合体。这些项目多功能,高效率,在一定范围内能实现自给自足,形成“城中城”的经营方式,能使项目产生良好的经济效益。         城市综合体,在共生、互利的前提下,实现多功能的综合,使项目具有物质构成上的强大优势,从而当城市生活需求发生变化时能进行自我调整。各种功能互为补充,整幢建筑可以在一定范围内实现自给自足,形成“城中城”的经营方式;各种功能互相配合,提供对方发展的潜力,反过来促进自身的增长,例如商业、办公、酒店与会议中心相结合,集中不同的商业行为,彼此增加潜在顾客,并提供多门类,多层次的服务,从而使建筑获得良好的经济效益。         大型城市综合体是经济发展的必然要求,我们根据特点可以划分为:         1.  交通枢纽型城市综合体         2.  城市cbd中心的城市综合体         3.  城郊结合部城市综合体         由于很多的大城市市区已经没有能够找出占地5万平方米以上的地块,因此很多城市综合体最大的选址可能是在城郊结合部。 城市综合体项目策划设计要点     一: 现在商业的竞争从过去店的竞争要街区的竞争,到商圈的竞争,这里面一个商圈,不是一个孤立的店,城市综合体项目策划设计时,需要考虑不同业态的特点,怎样进行资源有效的配置。     二: 如果一个城市综合体策划设计项目的商业项目层次做得很低,做得无法满足当地的商业需求,这样的策划设计就是负面的。     三: 城市综合体设计规划需考虑商业氛围一次性定位的协调性,需考虑三流的事,即聚集人流,聚集车流,聚集物流。     四:  城市综合体设计规划需与周边总体风格协调,这种协调,包括一些好的文物,好的有特色的城市建筑。   上海美地行营销策划公司 电话(tel):( 86 21)62895289 网址:http://www.meidihang.com/

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杭州城市综合体推广项目平安金融中心正式签约美地行公司

        平安不动产有限公司是世界500强企业——中国平安保险(集团)股份有限公司为发展不动产投资业务而设立的专业子公司,澳门棋牌娱乐中心的业务范围覆盖业务涵盖商业地产、旅游养老地产、 工业物流地产和住宅股债权投资等。         杭州平安金融中心——超级城市综合体项目,位于钱江新城cbd中央核心区,总建筑面积约28.5万平米,由3栋塔楼和2万平方商业组成,项目定位为国际甲级智能化写字楼,计划2017年投入使用。其中主塔楼10万平米由平安自持经营,另外两栋独立塔楼共计约10万方将于年内亮相。         2014年底平安不动产与美地行强强联手,美地行主要负责平安金融中心的新闻发布整合与推广。

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原创 | 苏州精装公寓全程营销策划服务案例:中房颐园

                “买还是不买,这是个问题”。在2014年以前,房地产市场给人总的印象是高歌猛进,即便调整,也是小幅下行,很快又回到迅速上涨的轨道。而从2014年初开始,楼市开始出现下行趋势。这一次,下行一直持续至今。         在这一大背景下,买还是不买,成为了当下买房人的难题。然而,从去年末到今年一月的市场来看,一波“翘尾行情”正在慢慢袭来。其中类似万科、绿城、绿地、中房等优秀房企更是凭借灵活的适应能力和优秀的产品品质,在急转直下的市场环境中经受住了来自政策、去化、资金等各方面的多重考验,整体展现出“千磨万击还坚劲,任尔东西南北风”的领军风范。         以位于苏州太湖新城的精装大盘中房颐园为例,该项目在产品品质打造上以人为本,采用二十余项一线品牌,包括开利新风系统、中央空调、第吉尔四合一智能门锁、a.o.史密斯燃气热水器、moen五金、roca卫浴、schneider电气、thyssenkrupp电梯等国际大牌,一体化的国际品牌精装体系,保证了广大业主未来的考究生活。据了解,中房颐园自开盘以来受到了市场热捧,去年末更是勇夺销冠,,据悉该项目3号楼和8号楼精装高层即将清盘,目前有100平米、132平米和134平米三种户型在售。 2015,买还是不买?宜居住房是未来趋势         去年下半年,中国人民银行和中国银行业监督管理委员会联合发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》,通知说“拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,再贷款购房可执行首套房贷款政策,而首套房贷款利率下限可低至基准利率的0.7倍”。不久,央行又宣布降息。一般而言,降息会进一步降低购房成本,激发购买热情。但实际上,市场的反应并不明显。在2014年的最后一个月,备受关注的《不动产登记暂行条例》终于出台,将对以它为基础的房产税、遗产税等产生影响。         随着市场自我调节功能的充分发挥和长效机制的逐步完善,2015年房地产将步入“白银时代”,而理性也将会成为房地产企业和购房人的共同选择。一位知名房地产企业的老板曾感叹,2014年人们似乎不再热衷于谈论房价的起落,而是面向未来,谈如何找到更加宜居的住房。对于一直热衷于用买房实现保值增值的购房者来说,应该更加谨慎地考量房地产市场的投资价值,房地产市场的各种细分及其出现的分化,也将是未来这一市场的重大特点。 群雄逐鹿太湖新城  精装颐园惹火吴江         据业内人士称,去年吴江城区的实际成交均价接近了2012年吴江总成交均价,因此尽管目前楼市逐步回暖,但受库存影响,吴江房价呈现出一个平稳去化的状态,未来的吴江楼市,依然会是苏州的一个价格洼地。         … 继续阅读

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旅游地产策划推广的五大主要特征

第一大特征:旅游地产与房地产的相辅相成     旅游地产是以旅游业的开发与推广为前提,以地产销售为盈利点和终极目标。这就必须要把旅游项目发展经营好,还要把房地产项目配套设施搞好。两者的相结合会促进旅游地产作用的发挥。因此,旅游地产策划区别于单纯的旅游或房地产营销策划项目运作,包括了前期定位、产品开发、资本运作、资产经营等多个环节,是一种结合了金融业、房地产业、旅游业和资产管理的复合型投资开发及经营管理概念。 第二大特征:旅游地产的核心价值—生活方式的引导     旅游地产要在公共空问、绿化环境、户型及内部装饰上,考虑消费者的需要,突出个性化、人性化和体验性,即旅游特征的表现要相对鲜明。对自然与文化资源特色的体现,对生活方式的引导,构成了旅游地产市场的核心诉求。例如“乐活”方式,既迎合人们向往自由、回归自然的需求,又对生活方式形成引导。 第三大特征:旅游地产的市场定位—中高端消费群     旅游地产具有多重市场价值,具有消费的可存储性和期权消费特征,在旅游产业化升级中,以中高端休闲、度假市场,特别是中高收入阶层为主要客源。这一群体消费水平较高,消费需求趋向多元化、个性化、品质化,构成旅游地产产品和服务打造的市场驱动力。 第四大特征:旅游地产的开发策划模式“投资与消费”双重功能的发挥     旅游地产具有“投资 自持”双重功能。作为一种投资品,固定资产投资通常被认为是拉动地方经济増长的三架马车之一,这就要求旅游地产同时具有人气和商气,具有极高的升值空间。从消费环节上.一方面需要能够为旅游消费提供方便,另一方面,住户可以将旅游地产作为一种投资选择,在不同的时段租借给不同的消费者。正是这种特点,使旅游地产与一般的旅游项目相比较,投资回收期较短,投资回收率高,显示出较高的抗通胀、保值功能。 第五大特征:旅游地产品牌推广与策划的综合效应      旅游地产与城市建设关系密切,对于塑造城市性 格,树立城市品牌,推广城市形象等具有重要作用。基于此,旅游地产在开发过程中,需要综合考虑景区发 展、城市发展、政策的扶持和制约等因素.最终实现产 城一体化开发,而开发商也应由旅游投资商或城市运营商,向区域运营商转变。 上海美地行营销策划公司 电话(tel):( 86 21)62895289 网址:http://www.meidihang.com/

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商业地产项目策划九大流程与建议

一、邀请房地产策划公司协助进行商业测算和市场调研    邀请房地产策划公司进行前期的商业定位调查,可能在项目拿地前,也可能在拿地之后,但都需要解决以下3个问题。    1、市场条件成熟度调查    项目初期,首先对项目选择地区的市场条件进行初步分析判断。该判断可以称之为初判断:不进行针对项目微观角度的分析,仅从所在地区的市场状况及潜力入手判断该城市或地区发展相应商业房地产项目的可行性,对该项目的定位有个宏观的思考。因为商业房地产的形式种类比较多,而且各种商业房地产形式都存在市场成熟性的问题。   2、项目位置可发展调查    商业房地产项目的位置选择问题对于项目的成功将是决定性的。实际上,并不是所有的地方都适合做商业房地产的开发,只有某个地方具备了相应的条件后,才可以做。一个住宅社区,一幢写字楼所要解决的客流局限在一定范围内,但商业房地产的客流会随着经营状态的变化,会发生倍增或锐减。当一个商业房地产项目的客流发生倍增的时候,项目所在位置能否适应就成为一个重要的问题。  3、可发展规模调查判断    在完成商业房地产项目选址工作后,需要针对特定项目地址进行市场前景及可发展规模的可行性分析。将确定该项目的市场基础,周边商圈覆盖人口的情况,可能的客户流量,客户流产生的项目营业额及项目的可发展规模等一系列相关问题。    在做完市场咨询及可承受发展规模的研究后,需要依据项目特定位置、市场潜力、商圈分析等资料对项目的客户定位进行阶段性判断。虽然在此阶段完成该项工作有存在偏差的可能性,但需要做初步确定,同时在后面的环节中可以作出丰富和调整。 二、依据市场调研确定商业类型及详细定位方案    商业房地产按照行业类型可以分为批发物流功能房产、零售功能房地产、娱乐功能房地产、餐饮功能房地产、健身服务及休闲功能房地产等。零售功能房地产又可以分为诸如百货商场、超市、家居建材、商业街房地产、商品批发商业房地产等功能房地产,以及将上述多功能集于一身的大型购物中心和 shopping mall 类型的商业房地产。娱乐功能房地产包括用于电影城、娱乐城、 ktv 等运营内容的商业房地产。有些采取独体模式,有些与其他类型的商业房地产融合发展,其发展呈现大规模、复合度高、时尚化的特点。餐饮功能房地产现呈现独体形式和融合发展的经营特点,健身服务类商业房地产和休闲类房地产首先在国内大城市发展两者在项目中开始发挥越来越重要的作用。如此众多的商业类型的确定基础依托于所处地域、当地经济状况、行业发展以及商业需求类型等,所以要仔细分析优劣并确定项目的类型。 三、确定主力商或核心并略微提前进行主力户的招商洽谈    项目进行到设计,就可以提前与意向合作的类似超市、百货店等主力商户进行联系,一方面了解合作意图,一方面了解对方的工建要求,并可及时反馈到设计和更多的招商工作中去。  四、研究项目的微观及澳门十大棋牌网络平台的合作伙伴、项目融资渠道的确定    确定项目的主力定位布局后即需要解决项目的核心和整体的布局(即项目微观),彻底的,细致的研究分析项目的目标客户,市场定位,产品形式,特点,启动策略,财务测算等相关问题。此步骤是项目成功与否的重要因素,如果定位出现偏差,则项目没有成功的可能。反复探讨,反复修改定位,定位的准确程度取决于市场。同时将此研究作为招商销售的重要参考。 五、项目规划进行设计    项目的规划设计包括项目的方案设计、初步设计及施工图设计等。其中,尤其以方案设计为重中之重:方案设计可以称之为宏观设计,将决定商业房地产项目的外部布局、内部功能、土地的利用效率、室内空间的利用效率、商铺出租的价格潜力、室内空间的合理动线布局等。初步设计及施工图设计可以称之为微观设计,即在方案设计基础上进行纯建筑工程角度的深化、细化。  六、设计方案的多方讨论    地产投资商将建筑师的概念设计方案提供给商业房地产市场专家或商业策划公司,由市场专家或商业策划公司针对此概念设计提出基于市场角度的修改建议,并且三方之间的沟通交流必须经过几次循环,才可以最大限度保证最终设计方案的市场化理念,具有市场准确度。无论是百货店、超市、专卖店或任何业态都对商业房地产里面的合理布局、客流有效引导有需求,如果商业房地产的设计不能最大限度满足商户的功能需求,那么商户最简单的选择就是不选择该项目,所以任何商业房地产项目的设计必须遵守市场需求。建筑师的最大的长处是通过其建筑美学思路有效创造美学空间,而且不同建筑师将展现不同特点及风格的美学空间概念。必须注意是要把一个建筑艺术品转化为商业产品必须将市场概念、功能概念融合进去,否则该项目将面临空前的市场压力。如何确定最合适的格局,需要让政府、商业管理公司、物业管理公司和建筑设计院共同参与。 七、项目设计、市场调整方案及财务方案的系统化整合    在完成项目设计、市场调整方案及财务融资方案后,需要就以上方案进行调整,即系统整合问题。通过调整整合,判断项目规模和投资回报的关系是否合理;判断项目投资规模和企业自身资金、资源背景是否符合投资规律;判断投资商自身资金、资源和其对股权的期望之间是否合理可行等。如果上述判断的结果存在问题,那么需要回到设计阶段进行相关调整,并再循环进行市场调整方案及财务融资方案,验证确定最终可行方案。 八、项目方案的政府许可    项目的进展需要周详的准备和可持续发展的计划,商业地产不同于普通住宅,商业地产往往存在投资额度大,投资收益回收时间长,购买行为少,承租行为多的情况,为规避商业风险和规范城市发展格局,现在很多城市政府都引进了项目听证制度。    完成项目方案的系统化整合后,需要向政府计划部门提交可行性研究报告,向规划部门提交方案设计,向交通部门提交交通方案,向消防部门提交消防方案,向环保部门提交环境评估报告,向供电部门提交项目用电方案,向天然气、自来水公司、市政管理部门提交相应方案以及向其他主管部门提交别的文件,并得到上述部门认可批准的过程。项目方案的政府许可过程,常规来讲需要至少近半年的时间,需要认真对待。   在上述政府许可的各项内容中,可行性批复、规划审批、交通审批、消防审批及市政审批是比较核心的部分,影响到项目的最终规划,项目的交通条件保证,项目的方案能否满足消防规范,以及项目是否有足够的电力、其它市政配套条件。上述任何审批发生较大的变化都会影响项目的投资回报预测。在项目可行性审批过程中,需要合理安排与政府的公关活动。 九、依据商业定位确定政府支持政策和项目操作管理单位    政府在讨论听证后都会依据城市整体情况对方案反馈意见,在此阶段我们可以依据项目本身提出部分需要的政府支持,类似政府税收、工商管理、工建要求等。地产开发公司一般都不是商业操作公司,为让项目获得可持续发展可以聘请专业的商业管理公司进行合作。聘请商业管理公司需要在项目开展初期就要介入。优秀的商业管理公司可以在方案设计、招商销售和长期的商业管理中发挥非常大的作用。     上海美地行营销策划公司 电话(tel):( 86 21)62895289 网址:http://www.meidihang.com/

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原创 | 豪宅营销策划推广知名案例:品尊国际

        11月6日晚,扬州城的半边天都闪烁着漫天华彩,位于文昌西路上的品尊国际上演一场流光溢彩的超凡试听盛宴。1200多名社会各界名流菁英齐聚于此,参加这样一场“印象品尊 泳湖绽放” 大型原创实景晚会暨二期泳湖首度公开典礼,也正式打响了品尊国际2014年向市场发出的“年度最强音”!作为扬城豪宅典范的品尊国际,一直走在引领高端生活生态的潮流最前线,整台晚会热闹纷呈,2000平米中央泳湖边高朋满座,天籁般的歌声、曼妙的舞姿、绚丽的灯光、星光熠熠的演出阵容,唱响出一场极致梦幻的繁华体验。 “梦”“情”“魂”三大篇章 唱响泳湖灵秀华章          整场晚会是品尊国际以2000平米中央泳湖为核心主角,以泳湖之水汇聚八方来客的寓意寄托品尊国际品牌文化,以“梦”、“情”“魂”三大篇章为纽带,聚焦最“健康、快乐、幸福”的生活场景。         在演出一开场便引人入胜的在泳湖缭绕起迷蒙烟雾,伴着灵性女歌《在茉莉花盛开的地方》渐渐响起的哼鸣好似云来之音,金光照耀下的泳湖泛出粼粼波光已然叫人如痴如醉。以“追求、憧憬、心愿”为主旨的“梦”篇章,国宝级艺术大师蒋大为在舞台中央温情地演唱那些耳熟能详的《最美的歌儿唱给妈妈》、《牡丹之歌》、《在那桃花盛开的地方》等三首经典曲目,莺莺细语般的扬州弹词《扬州月》声声醉人心弦,一首《月亮代表我的心》更是引起了台下无数共鸣。而在以“温暖、感怀、家园”为主旨的“情”篇章里,人物情景式串联成为最大看点,有浓郁江南风情的舞台《踏歌》演绎出灵水毓秀之气,由徐克电影主题曲演唱者岳佳带来的《传奇》,春-夏-秋-冬的一路走来将观众带入人间仙境当中。最后的“魂”篇章,以“时尚、事业、风情”为线索,将国外艺术形态与品尊国际的品牌文化融合创新,由品尊国际荣誉业主、世界小姐刘晨献唱世界著名歌剧《阿根廷,别为我哭泣》,充满异域风情的桑巴舞和外籍乐团表演更是点燃了全场的热情! 极致艺术盛典 彰显奢侈豪宅品位         近2个小时的晚会,将2000平米泳湖的汩汩流水汇聚成了一股生机灵动的活泉,池底巨幅莲花图案,因水与光的折射而呼之欲出,十万片水晶马赛克联动成一支有魂的花仙子。迷人夜景在聚光灯的映衬下使它更显圣洁。亚洲音乐艺术节金奖、著名歌唱家刘媛媛带来的一首《今夜无眠》,唱出了台下所有人的心声,随着湖边千束烟火礼花瞬间升腾而起,席上千名宾客起身狂欢,花火四泻间为泳湖平添一份妩媚与婀娜,同时也为品尊国际带来了一场里程碑式的极致影像。         作为扬州豪宅翘楚,品尊国际一直秉承对极致和卓越的不懈追求,多年来为扬州写下了一笔笔盛世华章,此次“印象品尊 泳湖绽放”大型原创实景演出,为扬州献上了一场艺术价值连城的瑰丽盛典,相信品尊国际二期定将为扬州地产界带来更多惊艳创举!   上海美地行营销策划公司 电话(tel):( 86 21)62895289 网址:http://www.meidihang.com/

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房地产前期策划公司的重要性及楼盘滞销原因解析

房地产项目的前期策划对地产项目有着至关重要的作用,怎么来正确认识房地产前期策划的重要作用,我们先来看一看在市场上一些没有经过前期策划的楼盘滞销的原因在哪里?      一、选址错误——有的开发商在高档区域开发低档房,使土地资源浪费,土地的级差效益没有充分地显现出来;还有的开发商要造“平民区的明珠”,在低档区域造高档豪宅,结果可想而知。这种选址错误是最为典型的缺乏前期策划,对区域因素缺乏考虑的结果。      二、功能定位、设计——有的高档商品房尽管外立面不错,小区规划也还可以,但功能设计低档,或房型设计不合理,与高档商品房本身不相匹配。还有的小区在设计功能、选料过程中与小区的市场定位脱节,如:面向工薪阶层的小区,却内设人工湖、大型喷泉、豪华会所,或在绿化中种植名贵树种,虽然在广告宣传上似乎颇为显眼,但对居民来说并没有得到多少切实的实惠,而白白增加了很多成本。      三、房型设计与套内面积控制相互矛盾——有的工薪阶层小区,却又追求过大的厅,过于大的辅助设施面积,中、低标准住宅一套搞3个阳台,使套内面积大大超出需求对象的实际消费能力,套内面积大,虽然单价不高,但总价却大大超过消费承受能力。类似这种房型设计脱离市场定位,套内面积控制与房型设计自相矛盾等并不少见,这种问题属于明显的缺乏前期策划。      四、套用旧有设计方案、规划设计陈旧——如有的高档住宅区的地段、材料、外立面都还可以,但小区设计不好,单位平面布局不好,如:高层点式蝶形,结果前面朝阳的好卖,后面几套卖不动。      五、有的小区号称经济适用房,但为了显示大手笔的气派,错误地把城市规划的手法用到小区规划里,大搞集中绿化、轴心大道丘陵式绿化、大型人工喷泉等等,其结果是华而不实,徒然增加成本、增加购房者负担,而居民住宅前后绿化却受到冷遇。      类似的问题都属于前期策划缺乏或不到位。那么究竟策划能起什么作用?究竟什么是前期策划,或者说,前期策划些什么呢?      前期策划首先要解决市场定位的问题,如楼盘定位、产品定位、价格定位,即解决“生产什么、为谁生产、怎么生产”的问题。      有些人一直对策划的内涵理解不深,认为策划就是为卖房子列计划,这是不对的,营销区别于推销,在于营销更关注于市场需求,它涉及到选什么项目、什么地方、资金筹集、方案确定、设计招标、施工招标、工程监理、资金运作、营销管理、直至物业管理等全过程的协调处理、统筹规划,它涉及到多领域、多学科、需要多方面专家共同合作策划。      房地产投资一个很关键的因素就是要把握机会,对个别开发商来说,明显的机会大家都知道,大家都去抢,但一些潜在的、尚未浮出水面的商业机会把握,由专业地产策划公司来操作会更有优势。      有的发展商为了省钱,觉得策划费用一个平方几元钱不合算,实际上,省掉策划的钱,等于省掉了商业机会。有时付了一点策划费,房子一个平方可能多卖几十元到上百元。因此,为省策划而失掉可赚更多钱的机会,实际上是很划不来的。      现在的策划市场虽然不断发展、完善,但也确实存在良莠不齐的现象。如有的策划公司,它的专长可能只是媒体包装策划,对产品并不内行,有的讲是做策划,但对产品设计、结构、基础方面都是外行,这同人才结构、知识结构不合理有关。有的懂工程技术硬科学方面,对市场供求消费心理、营销推广等软科学者很不在行。因此,提高策划业的水平也很重要。      怎么才能找一个比较好的策划公司呢?起码一点,这个公司要具有广泛多学科专家群体,或它能组织一批多学科的专家群体来协同策划,这种策划虽然要收取一定的策划费,但可能在规划、设计、结构、基础等方面省下更多的费用和使楼价多卖不少钱。      另外一个问题是策划与创意之间的关系,策划需要创意,但策划不等于规划。创意要有一点新东西,但过分追求“新、奇”,则效果可能不好,甚至适得其反,这方面是有不少教训案例的。而策划需要一定创意,但策划更强调要科学、周密地统筹安排,创意则可能使这种安排更合理或某个环节得到优化,但决不是策划的全部。      房地产开发商要重视策划、理解策划,策划专家是开发商的好参谋;前期策划获得成功,一个楼盘就成功了一半。要以营销的视野看策划,而不是以推销的想法去卖房子。      开发商尤其要注意利用外脑、内外结合,不要过于迷信自己过去的老经验。过去的盘子成功了,不代表将来的盘子也一定能成功,市场是不断变化的,还有很多是开发商自己不熟悉的、没有关注的,而外脑则可以更客观地、不受约束地思考、评价投资方案。   上海美地行营销策划公司 电话(tel):( 86 21)62895289 网址:http://www.meidihang.com/

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商业地产经营的可持续经营策划

         商业地产在国内的兴起,只有短短数年,精明的开发商也已经从开始的草率销售了事,变成了现如今的科学谨慎运营,并且考虑在后期持续经营来达到利益的最大化。因此商业地产的定位,我们要从后续可持续经营做起。     商业地产作为房地产开发中的一个细分市场,由于其丰厚的利润空间,受到了越来越众多开发企业的青睐。     然而商业地产运营是一个系统性非常强的工作,前期市场调研、找准项目定位、合理业态组合、后续经营管理环环相扣。究竟如何做好一个商业地产项目策划?我们可以从以下几点做起: 从市场中寻找定位方向     对于一个商业地产项目的定位,我们必须通过深入的市场调研,从市场上去找答案,这就需要我们对市场进行详细调研。     这其中主要包括对项目周边的交通人流、居民收入水平,消费习惯和消费层次等;调查的方向是周边商铺目前的经营业态、经营状况、租金水平、经营面积等。从商户那里了解目前市场的情况如何,并收集到此类业态在本地的市场情况。        充分考虑到项目所在区域的消费习惯、经济发展水平等因素以便决定项目未来经营什么业态,因地制宜,量体裁衣。只有这样,才能保证在未来销售、招商过程中找准目标,才能有的放矢地制定运作计划,免做许多无用之功。 从调研数据中进行分析论证     通过市场调研数据,结合项目实际情况进行分析,来找到项目的定位,也许这时你发现项目的定位方向有多个。这时我们要做的就是对多个答案进行论证,如项目的物业形式分析,项目适合引进怎样的商家,哪些商家愿意进驻项目。      那么此时以未来经营为导向,通过招商先行,根据商户的意向情况来进行项目最终定位。 对业态进行合理组合     当我们定位确定后,怎么对业态进行合理组合成为我们需要思考的问题?目前各地房地产项目开发中的商业物业日益放量,商铺的分类主要以下有这几种:商业街商铺、市场类商铺,住宅底层商铺、百货商场购物中心铺、交通设施商铺等。除此外,餐饮类、百货类、电子类、服装类等经营业态如何组合排列,都需要我们对项目进行业态组合和布局划分,以期后期顺利经营。 后续经营是关键     一个商业地产项目销售完了并不意味着项目成功了,能否持续健康地运营才是决定项目是否成功实现价值的关键。     项目要做旺,经营环境非常重要,开发商必须有配套的规范的市场管理体系和旺场措施,如水电配套、物业管理、统一宣传等。这样才能保证商户的后续正常经营,在前期洽谈的时候才会给商户安全感和信心。正因为经营于此重要,所以我们在商业地产项目定位之初就要从经营的角度进行考虑。   上海美地行营销策划公司 电话(tel):( 86 21)62895289 网址:http://www.meidihang.com/

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商业地产营销策划的4大要点

                 市场策划 是指对房地产项目投资开发中涉及的诸多要素(经济、政策、法规、规划、国土、市场、消费者、人文、地理、环境、交通、商业、市政配套等)进行客观调查,并通过科学系统的定量定性分析和逻辑判断,寻找到满足项目众多元素的结合点(城市规划条件的满足、房地产商经济合理回报的需要、购房消费者的有效需求等)。简言之,房地产市场调查是房地产市场策划的基础,房地产市场策划是房地产市场调查的归宿。市场策划的成果及结论(项目战略定位及产品定位建议)对后续各阶段策划具有方向性和指导性,市场策划是商业地产策划的首要环节之一。   营销策划 是指商业地产策划商及发展商对将来要发生的营销行为进行超前决策。为实现目的,达到预期目标,就必须与市场策划、商业地产策划建立密切的关系,科学地分析市场、顾客及与之相关的各种因素,然后创造性运用自身的能量,力求在适当的时间,适当的地点,以适当的价格和促销方式让顾客获得满足。如果推销一种观念,就有必要采取一定的策略和技术使大众自觉地接受它,而在这个过程中,营销策划人员所做的分析、判断、推理、预测、构思、设计、安排、部署、实施等工作,便是房地产营销策划。  营销策划就是将市场策划、产品策划两阶段的策划成果,通过系统而形象的表现手法将产品的各种优势(卖点)淋漓尽致地诉求给锁定的目标客户群。营销策划包括营销推广、营销执行两大部分。营销策划是最终实现产品飞跃为商品的过程和手段。   开发策划 是指房地产商从项目选址到购买土地使用权始,经过项目全程策划,规划设计和施工建设等过程,建造成可以满足人们某种需要的建筑物及其附属设备、设施与环境、即房地产产品,然后将其在市场上销售,将房地产产品出售给新的投资者或使用者,并通过这个交换过程收回投资以实现房地产商获取收益的目标过程。其中包括房地产生产和流通的统一的过程即称之为房地产开发策划。房地产开发策划是一个完整的过程,它由开发项目可行性研究、项目开发准备、项目工程管理和完成项目销售等四个阶段组成。  在环节众多周期漫长的房地产投资全过程中,任何一个环节都可能省时省钱。如:降低土地成本、降低税费、降低土建成本、总平成本、配套成本的控制等。以及在控制工程及开发成本的基础上保证品质、进度。同时开发策划的前期核心工作是项目可行性研究,后期核心工作是项目工程管理。     物管策划 物业管理就是物业管理企业受业主委托,以商业经营的手段管理物业,为业主和承租人提供高效、优质和经济的服务。房地产宣传用的最多的就是效果图。一般设计院出的效果图都是表现建筑外立面的节点,这个是他们的重点然而宣传用的效果图表现的重点却是策划的内容为重点。所以看似都是效果图其实里面截然不同了。因房地产宣传大信息量传递的特点,所以决定了效果图是其首选传播媒介。平面宣传不仅能包含相当大的信息,而且还可以被消费者反复的看和比较,还可以带回家与亲朋好友共同反复的研究。将相关信息了解的一清二楚之后再决定是否去售楼现场。由此看见其它的媒介很难背负起这种大信息量的传递,并可长时间留在消费者中反复传看的要求的。房地产商品属于一次性购买行为,不存在培养消费者品牌忠诚度的问题。因此房地产广告宣传非常重视促销效果而建立品牌效应的现象就相对弱了许多。也正因为如此,房地产宣传的时间性极强,一笔宣传费投下去就必须在三五天内换回一定数量的销售额,过期则不在有效。所以房地产宣传投入的风险远远大于其它类型商品的宣传投入。 优秀的策划是房地产运营成功的关键         现代商业地产项目运营中,房地产策划占据着非常重要的地位,它对整个地产项目的运营都会产生非常重要的营销,有时候甚至是决定性的。因此优秀的策划能盘活整个房地产经营。      在知识经济时代,房地产策划属于不折不扣的智力产业,也是每家房产商都必须要做的准备工作。它能为房地产企业创造社会价值和经济价值,知识经济的一大特征是智力、智慧产业将得到进一步发展,社会所需的知识比任何时代要丰富得多。成功的房地产企业,其价值越来越取决于他们的从策略面与左右面上取得生产、分配及应用知识的能力。这种能力,就是思想、智力、方略等。智能与财富结合在一起,还会爆发出巨大的能量。   商业地产策划是房地产项目的运维核心。它能为房地产企业增加更多的利用,也会充当他们的智囊团、思想库,是企业决策者的亲密助手。主要表现在:首先,房地产策划是接触面大、实践广泛。从项目选址直到物业服务的每个环节,策划活动都参与其中。其次,房地产策划的案例精彩、手段多。在房地产策划的每个成功案例中,都有不少精彩绝妙的概念、理念、创意和手段。第三,房地产策划的思想活跃、理论很丰富。由于众多策划人努力实践,勤奋耕耘,在创造许多精彩的项目典范和营销经典的同时,还梳理出不少闪光的策划概念、思想和总结出富有创见的策划理论。这些都给房地产企业以智力、思想、策略的帮助与支持,给房地产企业出谋划策,创造更多的经济效益。   商业策划策划也会伴随整个房地产开发过程,从最开始的竞标拿地开始,到后续的项目施工建设、成型宣传,房地产策划所起的作用都非常明显。而且房地产开发项目建设要完成一个项目周期,就需要经过市场调研、项目选址、投资研究、规划设计、建筑施工、营销推广、物业服务等一系列过程,这些过程中的某一环节出现问题,都会影响到项目的开发进程,甚至使项目变成半拉子工程。房地产策划参与项目的每个环节,通过概念设计及各种策划手段,使开发的商品房适销对路,占领市场。   上海美地行营销策划公司 电话(tel):( 86 21)62895289 网址:http://www.meidihang.com/

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原创 | 杭州商业地产营销著名案例:平安金融中心解读

                 杭州平安金融中心——超级城市综合体项目,位于钱江新城cbd中央核心区,总建筑面积约28.5万平米,由3栋塔楼和2万平方商业组成,项目定位为国际甲级智能化写字楼,计划2017年投入使用。其中主塔楼10万平米由平安自持经营,另外两栋独立塔楼共计约10万方将于年内亮相。         杭州平安金融中心–超级城市综合体项目,周边云集众多城市公建和商业,包括杭州市民中心、国际会议中心、杭州大剧院、华润万象城以及即将建成的来福士广场,地段得天独厚。同时,项目区位交通将十分便捷。地铁2号线和4号线都从项目周边经过,其中2号线的江锦路站,距平安金融中心仅200米。毗邻brt线路总站和庆春路过江隧道,钱江路、富春路、庆春东路等城市主干道就在周边,连接下沙新城的之江东路也已开通,地理位置十分优越。         2012年平安以23亿地王价格拍得该项目用地,这是平安不动产进驻杭州的首个写字楼项目,总投资约50亿。在项目规划上,杭州平安金融中心以高端物业标准打造,建设团队整合了全球最具影响力的专业公司:建筑设计顾问为hok建筑事务所、环境规划设计顾问为位列《财富》全球500强的aecom(艾奕康)、机电顾问公司为曾参与建设北京鸟巢和水立方的arup(奥雅纳)、室内设计公司为gensler(晋思建筑咨询)。据平安不动产设计管理董事总经理吴衍先生介绍,项目的设计标准和建设标准充分考虑了未来引进国际高端企业和金融机构进驻,例如项目绿色建筑标准达到美国leed认证金级标准,这是境外企业入驻的通常要求。又如3栋塔楼各自独立的机电系统在钱江新城是独一无二的,这将有利于从事国际交易类的企业24小时工作,同时也有利于整栋独立销售。并且每栋办公楼都在特定楼层为交易所类型的企业预留了高于普通楼层的管线架空层。用户功能满足、高端物业品质是整个项目的首要考虑。 发力金融地产  平安金融中心占位城市cbd         以 “深圳平安国际金融中心”为标志,平安不动产已经在上海、杭州、武汉、成都、郑州等多个中心城市打造了一系列cbd高端物业,形成了平安金融中心产品系列。作为国内最早从事综合金融的大型企业,平安集团出于战略思考,同时也基于发达国家的成功经验,以平安不动产为平台,运作管理自持性城市cbd物业项目,其管理物业不仅吸引了国内外金融类企业入驻,而且对各城市中心cbd的金融能量级都有所贡献,提升城市的金融力量。  金融地标落座  钱江新城再添巨擘          日新月异的杭州钱江新城是杭州新的城市中心,引领杭州从西湖时代向钱塘江时代发展。按杭州城市发展规划,钱江新城将成为国内外银行、证券机构、保险公司和各种金融服务机构聚集,跨国公司总部、地区总部和办事处密布的国际贸易总部基地。目前区域内不仅成功引进工商银行、建设银行、交通银行、中国人寿等40余家金融机构,同时汇聚了万象城、来福士广场等高端都市商业,配套了杭州国际会议中心、杭州图书馆、洲际大酒店等高端配套,平安金融中心的入驻,将为日渐成熟的钱江新城增添一座金融地标。   上海美地行营销策划公司 电话(tel):( 86 21)62895289 网址:http://www.meidihang.com/

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旅游地产营销策划关注点

             2012年专业机构统计的全国已亮相的旅游地产项目总量为2259个,2013年则达到5299个,累计用地规模超过10亿平方米,涉足旅游地产开发的大中小企业多达3500多家,速度发展之快、规模之大令人乍舌。看似高收益的表象背后是否暗藏着高风险,旅游地产究竟是一种怎样属性的房地产开发门类呢?     在我看来,旅游地产是指依托旅游资源,以房地产开发为手段,整合各类资源,具有旅游、休闲、度假、居住等功能,集投资与消费于一体的土地开发行为。它需要依托周边丰富的旅游资源,让旅游业和房地产业,以联动发展的模式,优势互补,以快速推动产业的发展;在设计上还需要自然景观和建筑景观的相互融合,同时配备比住宅项目更完善的配套功能。旅游地产项目一般需要有产业、营销、功能以及资源四大要素支撑,其实是个非常复杂且复合的体系。     与此同时,也有一些人持“中国旅游地产发展后市无望”的观点,作为该领域的一名业内人士,我当然对这一业态的发展前景怀抱希望,但也必须承认反对的观点不无道理。 首先,住宅开发的“高周转”模式是不适宜套用于旅游地产的,旅游地产作为一种带有投资属性的产品,个性化、差异化、高附加值是吸引投资客群的关键因素,而“高周转率之下的产品复制程度很高,缺乏个性,也就十分容易造成人们的审美疲劳,因此旅游地产大盘复制的道路必会越走越窄。     其次,旅游地产应该是旅游产业发展到一定成熟阶段的产物,旅游度假客群的增加和旅游休闲需求的升级转换是旅游地产得以存在的基础。当前的旅游地产开发领域中,很多项目和产品摆脱不了住宅开发的影子,只解决了居住问题,却解决不了客群休闲、体验、娱乐、度假的需求。     再者,随着市场越来越理性,旅游地产的投资属性会越来越弱。换言之,当前购买旅游地产的客群在看重物业升值的同时,更加注重开发主体针对项目的整体运作能力,比如能否运营好如同酒店、温泉、主题公园之类的休闲娱乐配套设施;能否提供良好的物业管理和维护服务;能否为购买群体带来更多项目以外的附加值等等。这也对开发主体的开发、运营和资源整合能力提出了更高的要求。     上海美地行营销策划公司 电话(tel):( 86 21)62895289 网址:http://www.meidihang.com/

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原创 | 豪宅营销策划推广项目:解读精装大宅上河湾

                 2014年的上海房地产市场,已经走过了其一半的路程。回顾这半年,尽管市场主基调一直在低点处徘徊,但不可否认的是,在迄今为止的市场中,仍然有个别项目的掀起了逆市狂潮。其中,上河湾位于中环旁、苏州河畔,以打造文化地产、再现河畔名门生活为目标的上河湾,便是最为引人注目的项目之一。其举办的一系列海派文化巡礼活动广受好评,回馈了沪上众多懂得欣赏艺术、品味人生的高端客户,到7月,项目逆市热销百套,成为沪上改善型客户口中的香饽饽。         据悉8月底,上河湾将启动海派文化巡礼第四季收藏季活动,与上海市收藏鉴赏家协会、上海市文联艺术品鉴定中心共同举办“上河湾艺术与建筑对话之美——张大千、刘海粟大师书画及清代名人墨迹展”,现场将会展示张大千《青绿山水四联屏》、《桃李园夜宴图》、刘海粟的《黄山云烟泼彩》、《红梅图》、《松鹰图》等大师画作,此次书画展将从8月30日至9月7日在上海市普陀区千阳南里88弄上河湾会所对广大市民免费开放。  文化地产上河湾  艺术点亮心灵         地产,除了我们能看见的一切–钢筋、水泥、高度、体量、造型、颜色等物质的东西外,还充满着符号、表情、印象、感觉等精神内涵,地产也是一种文化。人们买的已经不仅仅是一处住所,而是对一种生活品位和格调的追求。说到上河湾文化先行的做法,项目总监高总表示,上河湾的海派文化巡礼活动是一种上海地产的新文化运动,表明了现代住宅的文化内涵和文化意境,不但代表建筑物的档次,不仅仅追求居住物质环境,更追求居住文化氛围,追求生活的品位和内涵,这也是上河湾为何逆市热销的重要原因。        目前,上河湾海派文化巡礼活动已举办了三季,分别是海派话剧季、璀璨电影季、经典儿童剧季,从3月上河湾文化艺术与人居生活跨界协作的揭幕大戏《苏州河》话剧首演,到5月与上海成龙电影艺术馆共同举办的“海派河湾,中国星光”——上河湾私享之夜的热闹非凡,再到6月的六一儿童节的“疯狂大电影、海派小人国”活动、戛纳之夜——“上河汇”成立仪式的座无虚席,再到7月的世界杯德法大战之日的主题活动……这一系列的文化活动将上河湾河畔高尚人居的经典魅力散发开来,上河湾用艺术点亮心灵,地产与文化相结合将引领房地产业走向另一个更高的起点。         据悉,8月的每周六,上河湾将上演多场儿童音乐剧,剧目包括《狮子王的故事》、《小鸟的愤怒》、《新龟兔赛跑》等,同时上河湾文化巡礼活动第四季收藏季也将展开,从8月30日至9月7日在项目会所将举办“上河湾艺术与建筑对话之美——张大千、刘海粟大师书画及清代名人墨迹展”,据悉本次书画展将对广大市民免费开放,欢迎艺术爱好者前来上河湾参观。 三大重磅利好  大长风板块华丽蜕变         今年6月初,位于普陀区大长风板块的苏河一线精装修大平层上河湾交出了一份亮眼答卷,开盘当天现场售楼处人山人海,客户为了选到心仪的房型等了半个多小时,甚至是通宵排队。据了解,仅仅3个小时就热销5亿,均价4万/平米。         之所以上河湾能够“突出重围”受到市场热捧,实现热销“奇迹”,有业界专家指出,其与整个长风板块的区位优势、城市配套及其发展潜力乃至板块供应量稀少等因素息息相关。 … 继续阅读

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旅游地产策划的核心关键及见解

  关于“旅游地产”这个概念         我认为“旅游地产”是一个不科学的提法。旅游是经济学概念,它是一个产业,而地产是营造物理空间的一种经济行为。“打着旅游的旗号做地产开发”,我认为这样的概念被妖魔化了。 人类生活、工作的大多数时间是在室内和空间的,而旅游产业,包括室外休闲娱乐区域和室内两部分,并不能因为旅游涵盖了室内这部分就是旅游地产,就像我们不能说银行是金融地产一样。做好旅游地产概念策划是个重要课题。  当下最关心的旅游产业问题     从国家的宏观政策层面,我在意公民的生活权利,而旅游理应成为公民的基本生活权利之一。因为当一个人的基本衣食住行的生活权利得到保障之后,旅游将会成为其幸福生活指数的直观体现之一,可以说旅游是人生最美好的事情。然而国内带薪休假制度执行不了,这就是全社会的共同认知问题,也是一个阻碍我国旅游产业大发展的重大障碍。我们应该真正从政治层面去保障公民的旅游生活权利,提升公民的幸福指数。     其次,如果大力倡导国民旅游,目前的社会环境也无法匹配,比如我们现有的驾照级别是不允许开着房车去露营的,还需要更多更好的政策和法制环境保障旅游产业的良性、可持续发展。     第三,是旅游从业人员的素质问题。目前国内的旅游行业,无论是投资者还是管理者,乃至于普通的行业从业人员的素质都有待提高。以酒店行业为例,国内1700余家挂牌5星酒店,不算外资,其总经理,拥有本科以上学历(原始学历)的不超过20%,高档酒店的厨师班子更类似于江湖帮会,根本谈不上企业团队。 最后,国内太多“砖家”在为旅游地产策划时所给出的伪建议、伪数据贻害不浅,比如有的“砖家”引用国外数据和经验说中国的旅游产业已经进入黄金期,这种说法很难令人信服,如欧美国家人均gdp跨越5000美金门槛时所释放出来的个人(旅游)消费力要远高于目前国人所能释放出来的消费力,在这一点上我们要有清醒的认识和正确的判断。 对旅游从业人员的建议     旅游地产不是短期行为,需要持之以恒,一个景区没有三到五年的时间难以成形;不要认为旅游地产不能赚钱,任何做到极致的项目都是可以赚钱的,目前虽然不好做,但一旦做好就有持续盈利的能力,旅游的最高境界是“看一眼就付钱”;但也不要过于乐观,目前国内很多大型景区,旺季门庭若市,淡季门可罗雀,淡旺季非常明显。如何全时化持续经营,做好旅游地产概念策划是个重要课题。   摘自 境鉴 上海美地行营销策划公司 电话(tel):( 86 21)62895289 网址:http://www.meidihang.com/  

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原创 | 豪宅全程策划推广项目-上海仁和都市花园

    近日,上海市规划和国土资源管理局发布信息,在上海,越往中心城区、其发展已经接近成型,可开发的空间并不是很大,如何开发中外环、乃至外环以外的区域的经济是新一轮城市规划编修的重点。     专家指出,新一轮修编的启动预示着中环未来将成为各个开发商眼中的黄金地段,特别是前滩和迪士尼两大核心区域腹地所在的中环区域,将形成以高端人群为主的消费阶层,大量成熟投资者也会将主要目光交汇于此,未来将形成一个继联洋碧云后的人居新高地。     目前,该区域已经聚集了万科翡翠公园、万科海上传奇、仁和都市花园等优质项目,其中,位于轨道交通11号线御桥路站的艺术洋房社区仁和都市花园以美式学院派褐石生活为开发理念,打造约100-160平米精装花园洋房和约65-140平米精装小高层,据了解该项目样板房将于年内亮相。     前滩、迪斯尼效应  浦东中外环区域引人瞩目     据了解,国土资源部近期正式发布《节约集约利用土地规定》(以下简称《规定》)。《规定》于9月1日起正式实施,针对当前土地管理面临的新形势,对土地节约集约利用的制度进行了归纳和提升,防止地方在经济发展中急功近利,片面追求土地收益,增强规划科学性和刚性管控,需对用地规模整体调控,实现“控总量、挤存量、提质量”。     有业内人士指出此次规定出台预示着以后特大城市的供应将以存量地为主,特别是目前上海三大未来中心——大虹桥、前滩和迪斯尼,这三个区域的楼盘将是沪上自住客及投资客的置业首选。     从目前来看,随着迪士尼和前滩的建设提速,周边板块正逐渐成为沪上置业最热门的区域,以仁和都市花园所在周康板块为例,周边万科、绿地等品牌开发商聚集,麦德龙、世纪联华、各大银行证券、五星级酒店、红星美凯龙、宜家等商业配套一步到位,中外环快速连接徐家汇、陆家嘴、人民广场等各大商圈,轨道交通11、18(在建)、16号线交汇,出行十分便利。     仁和都市花园:迪士尼旁的艺术洋房社区     位于轨道交通11号线御桥路站的艺术洋房社区仁和都市花园以美式学院派褐石生活为开发理念,占地66045平方米,总建筑面积177700平方米,容积率为1.831,绿化率为35.2%。未来小区落成后,会将雕塑展、画展等艺术活动搬进社区,部分艺术家作品将永久设在小区里,为您带来一种全新的艺术洋房生活。     项目臻选始于上世纪30年代巴黎,兴于纽约,如今风靡世界的褐石风格,摒弃浮华、保留情调,精工细琢出极具设计感的花园洋房及小高层,洋房主力面积约为100-160平米,一楼附赠大面积阳光地下室,堪比别墅级生活品质。高层面积约为65-140平米,空间利用率极高;其中80-95平米左右高层可做精致三房,125-135平米左右高层可做成阔绰四房,据了解该项目样板房将于年内亮相。

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商业地产策划解析及营销推广模式

        在未来,商业的集中是必然趋势,无论是在一线城市或是二线、三线,集中式的商业必然是主流。随着二三线城市发展进程的加快以及一线城市的产业向二三线城市转移,将导致二三线城市对于商业房地产的需求大大增加,再加上国家对于住宅房地产的宏观调控,诸多原因都意味着商业房地产策划在未来的前景趋向利好           一直在和一位业界的朋友争论,原因是对商业地产的运作有不同的理解。中国房地产市场正经历着新一轮调整,其中一个重要变化是商业房地产策划正逐渐成为地产商转型的目标。商业地产并不是想象中的“香饽饽”,反而成了不少开发商和投资者手中的“烫手山芋”,商业地产开发商面临着资金压力大、短期收益下滑、招商运营艰难、专业人才匮乏、澳门十大棋牌网络平台的合作伙伴不足等一系列难题。      商业房地产策划是一种智慧的创造,它能在商业地产的开发活动中创造出新的价值。商业地产开发与住宅开发有着本质的不同,然而当前许多商业地产的开发商却还在用住宅的开发思路和模式来开发商业地产,这直接导致了大面积的商业地产空置,损害了开发商及投资者的利益。      商业房地产策划与住宅地产的区别     商业地产就是以商业功能、商业需求为导向,对房地产物业的需求和功能进行科学的规划,以使之适应商业经营需要的房地产开发。商业地产与住宅地产在功能设计、地段要求、目标客户等方面均存在较大差异。      住宅最终需要销售,而商业地产最终需要出租,商业属于长期性运作,而住宅相对较短。商业地产开发商用住宅开发的思路去开发商业地产,最终会造成的是商业与地产的脱节,减弱了对商业地产的后期营运管理的调控能力和发展后劲不足。      解析商业房地产策划     商业地产策划的核心内容包括商业用地的价值判别与发展定位、商业地产融资策划、商业地产价值链构造和策划、商业地产建筑策划,策划内容包括:商业用地的价值判别与发展定位、商业地产融资策划、商业地产价值链构造和策划、商业地产建筑策划、商业地产技术策划、商业地产营销推广策划、商业地产招商策划。      商业地产最一般的功能是作为商品流通的基础设施,承担商品的流通展示功能,对人而言就是满足人们的购物需求。商业地产的客户则包括了经营商户、商铺投资者和目标消费者三类人群。一个系统、完整与有效的商业地产策划不仅需要市场、规划、营销、招商等方面的专业知识,同时需要开发、经营、管理以及策略与整合等方面的知识与实务经验。      解密商业房地产策划运营模式     商业地产运营环节应主要由地产开发、商业运营和资本运营等三块构成。在商业地产整体运营中,商业是核心和本质,项目的成败最终取决于其商业运营的成败;地产开发是基础和表现,没有主要包括拿地和建设的地产开发,附着其上的商业运营则失去了必要的基础和载体;资本运营是线索和目的,商业地产运营的各环节都由资本运营实现耦合,并且任何商业项目都是以良性的资本运营为最终目的。      商业地产运营中的地产开发具有地产项目本身的周期长、投资大的特点。目前我国商业地产的发展是建立在城市规模快速扩张和对新兴商业设施需求急剧增长的基础之上,因而市场供需关系呈现出“有和无”而非“好与坏”的卖方优势,促长了商业地产开发的浮躁心态和盲目行为,商业地产未来发展存在着隐患。      商业地产是一项涉及面很广的系统工程,具有更多更高的综合性要求。商业地产的商业属性更是涉及到相关产业经济、人口数量、消费水平、市场容量、业态选择、商品定位、商业运营等综合因素,商业地产运作对策划师的专业程度的要求要远远高于普通商业房地产策划师.  

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各界名流齐聚美地行营销策划公司任性跨界盛宴

    美地行营销策划公司于2015年1月23日于上海外滩景色最为秀丽之地外滩全景酒店举办年度任性跨界答谢晚会,外滩全景坐拥黄浦江270°环绕江景,俯瞰陆家嘴万国建筑群。     此次任性晚会上邀请了美国著名唱作歌手与中国昆曲表演艺术家联袂跨界演出,给现场来宾奉献了一场别开生面的surper show。     不仅仅表演重磅来袭,现场来宾更是为晚会异常添彩,胡润百富榜创始人胡润先生,胡润百富执行总经理吕能幸先生,建筑师与知名美食家俞挺先生,复旦大学党委书记兼博士生导师俞振伟先生,鹏欣集团总裁姜雷先生,新民晚报总经理钮也仿先生,上海日报总编辑吴正女士,著名设计师艺术家马兴文先生,美仑集团总裁manlo zheng先生,易居研究院副院长杨红旭先生,中房集团赵总,东方万国企业中心总裁王总等等都亲临现场,为晚会致辞及颁奖,奉献了一场房地产开发商、建筑师、艺术家、媒体、社会名流及高校老师的跨界盛宴。     美地行房地产营销策划公司成立至今十年有余,服务超过300个知名房地产开发项目。在各方朋友的支持与帮助下,打造了目前的业界口碑与优秀业绩。     我们来日方长,一同创造更加美好的未来。

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房地产策划对地产项目的重要作用

房地产策划的作用: 一、房地产策划能使企业决策准确,避免项目运作出现偏差。 房地产策划是在对房地产项目市场调研后形成的,它是策划人不断地面对市场而总结出来的智慧结晶。因此,它可以作为房地产企业的参谋,使企业及企业家决策更为准确,避免项目在运作中出现的偏差。    二、房地产策划能使房地产开发项目增强竞争能力,使其稳操胜券,立于不败之地。近年来房地产企业重新“洗牌”,概念不断创新,开发模式不断突破,一个个近千亩的大楼盘相继出现,竞争越来越激烈,决定者大有“四面楚歌”的感慨。在这种情况下,房地产策划就更能发挥它的特长,增强项目的竞争能力,赢得主动地位。    三、能探索解决企业管理问题,增强企业的管理创新能力。房地产企业要赢得市场,商品房要卖得出去,重点是管理创新。策划人帮助房地产开发企业管理创新,就是遵循科学的策划程序,从寻求房地产开发项目的问题入手,探索解决管理问题的有效途径。    四、能有效地整合房地产项目资源,使之形成优势。     要开发好一个房地产项目,需要调动很多资源协调发展,如概念资源、人力资源、物力资源、社会资源等。这些资源在房地产策划还没参与以前,是分散的、凌乱的,甚至是没有中心的。房地产策划参与到各种资源中去,理清它们的关系,分析他们的功能,帮助它们团结一起,围绕中心,形成共同的目标。此外,房地产策划还有预测未来市场,满足居民居住具体要求等作用。

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房地产策划公司在地产项目中占据什么样的地位?

  房地产策划是贯穿房地产项目开发整个过程的一项极为重要的工作。一般由开发商聘请专业的房地产策划公司来执行,主要是根据房地产开发项目的具体目标,在房地产领域内运用科学规范的策划行为,以客观的市场调研和市场定位为基础,以独特的主题策划为核心,综合运用各种策划手段,按一定的程序对未来的房地产开发项目进行创造性的规划,并以具有可操作性的房地产策划文本作为结果的活动。由于房地产营销策划与一般商品具有异质性,如其资金投入巨大、生产周期短、具有价值升值和货币功能、能够半品销售、品质基本不能提升、入市价格低、开盘多、竞争激烈等等。随着房地产竞争的日趋激烈,相应的房地产营销策划也十分火暴,因此策划创新成为制胜之道。那么房地产策划在房地产开发中占据什么样的地位呢?   第一、房地产策划在知识经济时代属于智力产业,能为房地产企业创造社会价值和经济价值。在分析房地产策划的地位和作用时,二十一世纪是知识经济时代,知识经济的一大特征是智力、智慧产业得到进一步发展,社会所需的知识比任何时代要丰富得多。成功的房地产企业,其价值越来越取决于他们的从策略面与左右面上取得生产、分配及应用知识的能力。这种能力,就是思想、智力、方略等。智能与财富结合在一起,还会爆发出巨大的能量。   第二、房地产策划在房地产企业充当智囊团、思想库,是企业决策者的亲密助手。在分析房地产的地位和作用中,这个方面主要表现在:首先,房地产策划是接触面大、实践广泛。从项目选址直到物业服务的每个环节,策划活动都参与其中。其次,房地产策划的案例精彩、手段多。在房地产策划的每个成功案例中,都有不少精彩绝妙的概念、理念、创意和手段。第三,房地产策划的思想活跃、理论很丰富。由于众多策划人努力实践,勤奋耕耘,在创造许多精彩的项目典范和营销经典的同时,还梳理出不少闪光的策划概念、思想和总结出富有创见的策划理论。这些都给房地产企业以智力、思想、策略的帮助与支持,给房地产企业出谋划策,创造更多的经济效益。   第三、房地产策划在房地产开发项目建设中自始至终贯穿一起,为项目开发成功保驾护航。房地产开发项目建设要完成一个项目周期,需要经过市场调研、项目选址、投资研究、规划设计、建筑施工、营销推广、物业服务等一系列过程,这些过程中的某一环节出现问题,都会影响到项目的开发进程,甚至使项目变成半拉子工程。房地产策划参与项目的每个环节,通过概念设计及各种策划手段,使开发的商品房适销对路,占领市场。

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原创 | 海南旅游地产营销策划推广项目-国信龙沐湾

    随着接连不断的雾霾警报,一场由好空气所引发的“清肺之旅”,成为如今旅游市场的出行首选,其中尤以海南为甚。 据环境保护部统计的已实施新空气质量标准的161个城市中,仅海口、三亚等9个城市达标。其中,三亚、海口等城市的达标天数比例在80%~100%。随着人们对旅游品质的追求越来越高,到海南呼吸“中国好空气”将占据今后旅游市场的主导地位,以后到海南不仅仅是“避暑、避寒”,更是“避霾”。 随着今冬海南旅游旺季的到来,以“山线 海线”为亮点的“大三亚旅游圈”游客盈门,其中位于西线乐东的国信龙沐湾项目更是以其独特的“尖峰岭 龙沐湾”的山海互动模式吸引了众多游客。 “山海互动”促龙沐湾成耀眼明星 “两年前我来过龙沐湾,但现在的龙沐湾给我的感觉和之前非常不一样,这山这海变得更加有特色,而且周边的城镇也成了旅游点,可玩可吃的更多了。”时隔两年后,再次来到龙沐湾时,来自上海的游客王江感受到了国信龙沐湾所呈现出的更加浓郁的海岛风情。 在龙沐湾漫步于夕霞海岸,躲进国信龙沐湾项目里风格各异的咖啡屋和餐厅,感受时尚与海洋的完美融合;在小镇上品尝海鲜,购买精致的黎苗风情工艺品,感悟南海文化……在海南,龙沐湾这样一个特色浓郁的风情度假区就像一颗珍珠,成为今冬旅游耀眼的明星。 如今,生态游、雨林游等绿色旅游新业态、新产品开始与发展较为成熟的蓝色旅游实现互补共赢,亚龙湾热带天堂森林公园、龙沐湾尖峰岭森林公园、南湾猴岛等森林旅游项目已经启动,正进行品牌化、精品化改造提升。国信龙沐湾借助“尖峰岭 龙沐湾”的山海互动的新格局发展趋势,将最美的夕霞海滩、干爽海岸、疗养温泉、原始雨林以及灿烂的黎苗文化等众多稀缺资源融为一体,利用海南西岸独特的自然资源,以“国际一流,国内领先”的项目定位,在规划区内形成世界级的特色度假胜地,打造一个国际化、复合型、多元化的中低密度生态聚居型国际旅游度假区。 龙沐湾——“热岛凉山”度假天堂 海南龙沐湾素有“天然温室”、“热作宝地”、“绿色宝库”、“热岛凉山”等美称,被誉为继三亚后海南岛的下一个度假天堂,它靠山临海,既有山的神奇,又有海的气魄。境内有闻名国内外的“一山两岭三湾”,即毛公山、尖峰岭、佳兴岭和龙栖湾、龙腾湾、龙沐湾等三个天然海湾,构成了一幅绮丽多姿的南国风光图。其中尖峰岭国家森林公园是全国最美十大森林之一,堪称“天涯第一园”,也是中国现存面积最大、保存最完好的热带原始雨林。景区内古木参天,峰峦叠嶂,林海连绵,群瀑飞泻。而极富盛名的国信龙沐湾距尖峰岭国家级自然保护区仅10公里,是海南省西部一处难得的依山临海的海湾,它汇集了山、海、阳光、沙滩、渔火等多种元素,以及潮涨潮落的海水、日复一日的落日美景。龙沐湾的海滨很美丽,不嘈杂,具有和三亚一样松软洁白的沙滩、纯净蔚蓝的海面,这里是海南继三亚之后第二个度假天堂。未来在国信龙沐湾,你可以看到西海岸碧蓝的海面倒映着蔚蓝的天空,勾勒出一幅海天一色的壮美景象;莺歌海盐场闪烁炙热的阳光,呈现出一方银色的梦幻世界;尖峰岭国家森林公园的绿色葱茏洋溢着无限生机,让人倍感清新与活力;浓郁的黎族原住民文化散发着古色古香的气息,陶冶着四海宾客,沁人心脾,令人流连忘返。 龙沐湾一线海景公寓 观山品海物超所值 国信龙沐湾占地34平方公里,由江苏国信地产斥资一千亿,概念规划范围达70平方公里,拥有落日海滩、原始雨林、云雾天池、自喷温泉等绝佳稀缺自然资源于一身;配有锦标级高尔夫、水域风情小镇、超五星级酒店群、天池观景牛首大堂、渔人码头商业街等顶尖配套于一体。14公里的龙沐湾海岸线加上447平方公里的尖峰岭国家森林公园,使得国信龙沐湾成为非常稀有的山海相连的项目,是海南西线最大规模的度假天堂。 国信龙沐湾在售的精装温泉海景公寓,原味传承地中海式建筑风格,其创作灵感来自于美国迈阿密的岛屿fisher island,设计师意将热带海风迎面吹拂的热情海岸,阳光灿烂、湛蓝天空的闲情午后,安全、美丽、安宁的热带岛屿……以多种醇正经典意式设计带给人美丽的视觉感受。在户型上也十分注重观景的尺度,3.2米挑高,灵动的空间格局,户户观海,每栋都能享受温泉入户,给您以尊贵的体验,拥有阳光海滩、森林翠氧、高尔夫、独立商业、奢华酒店等国际鼎级配套,物超所值。据悉目前,81-203㎡精装温泉海景公寓二期实景现房火热抢购中。

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原创 | 全程策划推广上海虹桥独栋别墅-金臣别墅

  iproperty评出“2014全球九大豪宅” 金臣别墅斩获“最佳创新城市别墅”大奖 与迪拜、伦敦等顶级豪宅共殊荣 【金臣别墅与8家境内外顶尖地产专案共殊荣】 在6月6日结束的iproperty全球最佳地产发展项目大奖上,金臣别墅作为中国上海唯一别墅项目参加全球评选,击败众多竞争项目,荣获2014全球最佳地产发展项目大奖——【中国•上海•最佳创新城市别墅奖】,并与其他8家境内外发展商共获iproperty全球最佳地产发展项目的殊荣。 作为香港最大媒体集团营运逾十年的首屈一指的房地产平台颁发的具有跨时代意义的首届房地产奖项,金臣别墅在建筑创新与生活理念上的建树被评审集团青睐,价值和荣耀不言而喻。 【首次亮相境外,金臣掀起时代热潮】 与金臣别墅共襄殊荣的获奖项目还有英国伦敦one blackfriars、澳大利亚墨尔本melbourne one、日本东京artiza-higashiginza、香港永泰地产•懿峯、香港恒基地产the h collection、迪拜ashjar、澳门凯卓发展•迎湶等八大世界顶尖豪宅。 此次在香港,这九家云集香港、深圳、上海、迪拜、日本、澳门和英国的发展商,带着最优秀的获奖项目,与其他跨界品牌一起,以鲜明的项目形象和独特的产品个性,面对来自世界各地的参展商和目标客群。 金臣别墅以超越形制的纯独栋产品,欧洲领衔的独到设计,成为一匹重量级的黑马,在现场引发关注,让香港和世界的大众认识到上海当今别墅的殊荣,认识到东方的国际化大都市在别墅造诣上的时代性创新。 【上海的别墅纪元,世界的生活哲学】 以奢雅的英伦风范和超越凡常的精工,成为上海这座国际都市居住典范的金臣别墅,以独到的全球眼光,倡导别具一格的时代生活方式。作为金臣别墅面向全球的首次境外亮相,能够获得在建筑与创新领域的殊荣是值得骄傲的。历经四年,云集三大国际团队,锻造五大产品创新的金臣别墅,用潜心项目的至臻精神,让世界看到属于上海的别墅纪元,也让全球的菁英体验到一种繁与简,皆从容的生活态度。     新闻撰写by美地行  

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如何有效的进行房地产广告营销策划(下)

                 做为一位房地产开发商需要加强广告意识,不但要使广告发布的内容和行为符合有关法律、法规的要求,并且要合理控制广告费用的投入,使广告能有效地起到促销作用。这就要求开发商和代理商在房地产广告营销策划方面更加重视和加强。但实际上,不少开发商在营销策划时,只考虑具体的广告的实施计划,如广告的媒体、投入力度、频度等,而没有深入、系统地进行广告策划。因而有些房地产广告的效果不如人意,难以取得营销佳绩。随着房地产市场竞争日趋激烈,代理公司和广告公司的深层次介入,广告策划已成为房地产市场营销的客观要求。 三、房地产广告营销策划内容   房地产广告策划内容丰富,步骤众多。策划者各有各的做法,繁简不一,没有统一模式。大体上可分成五个部分,即:广告目标、市场分析、广告策略、广告计划和广告效果测定。   1、广告目标。主要确立广告的类型;广告欲达到的目标和有关建议。   2、市场分析。主要包括营销环境分析、客户分析、个案分析和竞争对手分析等。若开发商在营销策划时已将宏观和微观营销环境分析得透彻、准确,则可将重点放在其它几项分析上。客户分析主要分析客户的来源和购买动机,如信赖开发商、保值增值、楼盘设计合理、地段较好、价位合适等,也要分析客户可能拒绝的原因,如附近有更合适的楼盘、交通不便、购房投资信心不足等。个案分析主要分析开发商的实力、业绩,楼盘规划、设计特色,主要设备和装修情况,配套设施情况以及楼盘面积、结构、朝向、间隔、价位等方面的情况。进行竞争对手分析时,除了要分析竞争对手实力和竞争楼盘的情况,还要分析竞争对手的广告活动,以吸取有益的东西,扬长避短。   3、广告策略。广告策略的制定可从以下5个方面着手:   ①目标市场的策略。开发商通常并不针对整个目标市场做广告,而是针对其中的某个细分市场。哪个细分市场需要广告配合,广告就应该以那个细分市场为目标并采取相应的广告策略。以兼有多层和高层住宅的小区广告策划为例:当小区刚起步时,以开发深受市场欢迎的多层住宅为主,这时可采用开拓性广告策略:广告结合多层住宅的销售热潮不断强化小区的知名度和客户的认知度,使楼盘迅速进入市场。当小区逐步成型时,则采用劝说性广告策略:广告以说服客户购买,提高市场占有率为目的。当小区初具规模,欲推出高层楼盘时,可采取提示性广告策略:以造声势,提醒客户留意认购期为主要目的。   ②市场定位策略。定位策略的根本目的是使楼盘处于与众不同的优势位置,从而使开发商在竞争中占据有利地位。定位时可根据目标客户群的要求,采取价格定位策略、素质定位策略、地段定位策略、时尚定位策略等。市场定位不能偏差或含混不清,否则广告诉求时重点不明,受众难以留下特定的鲜明印象。   ③广告诉求策略。根据诉求对象、诉求区域的特点,房地产广告可采用理性诉求策略,即通过真实、准确、公正地传达开发商或楼盘的有关信息或其带给客户的利益,让受众理智地做出决定;也可采用感性诉求策略,即向受众传达某种情感或感受,从而唤起受众的认同感和购买欲;当然还可用情理结合的诉求策略,即用理性诉求传达信息,以感性诉求激发受众的情感,从而达到最佳的广告效果。   ④广告表现策略。广告表现策略要解决的是广告中信息如何通过富有创意的思路、方式以及恰如其分的广告表现主题传达给受众。广告诉求的重点通常是楼盘的优点和特色,而广告表现的主题则具有更深一层的内涵,即楼盘带给客户的是生活品位的提高和由此而生的自豪感、优越感。广告表现策略要求用创意对广告信息进行包装并确定广告设计、制作的风格和形式。广告创意讲求新颖独特,但不能离奇古怪。失败的创意有时让人厌恶,给楼盘销售也带来负面影响。   ⑤广告媒介策略。据统计,80%的广告费用用于广告媒介,媒介选择不当,就有可能造成投入高、见效低的结果。通常房地产广告可以选用四大媒体:报纸、广播、电视和杂志,还有户外广告,如工地围墙宣传画、巨幅电脑喷画、路牌、灯箱、车身广告、横幅等,这些可统称为”线上媒介”。”线下媒介”也是开发商常用的,像展销会、直邮、赞助及其它推销用的楼书、优惠券、单张(海报)等。广告媒介策略要求开发商和代理商合理选择媒介组合,形成全方位的广告空间,扩大广告受众的数量;其次要合理安排广告的发布时间、持续时间、频率、各媒体发布顺序等,特别重要的广告要提前预定好发布时间和版位。   4、广告计划。又称广告实施计划,内容包括广告目标、广告时间、广告诉求、广告表现、媒体发布计划、与广告有关的其它公关计划、广告费用预算等。在形成书面的广告计划书时要注意提案的技巧、文字的风格和格式的赏心悦目。   5、广告效果的测定。广告效果通常是在广告发布后测定的,对于房地产广告却不太合适,事后测定不利于控制广告效果。较为明智的做法是在广告发布前就进行预测。先邀请目标客户群中的一些代表对广告的内容和媒介的选择发表见解,通过分析反馈意见再结合部分专业人士的建议,反复调整,就可使广告计划日臻完善。   房地产广告策划作为一种可行性决策和规划,在其完整的操作过程中,核心所在就是房地产策划提出科学可行的战略战术决策。市场分析是为决策提供基本依据,文本编制是对决策进行书面化归结。这种由决策性战略战术规划所达成的规范的文本形式,就是我们所说的房地产广告策划书。

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如何有效的进行房地产广告营销策划(上)

         做为一位房地产开发商需要加强广告意识,不但要使广告发布的内容和行为符合有关法律、法规的要求,并且要合理控制广告费用的投入,使广告能有效地起到促销作用。这就要求开发商和代理商在房地产广告营销策划方面更加重视和加强。但实际上,不少开发商在营销策划时,只考虑具体的广告的实施计划,如广告的媒体、投入力度、频度等,而没有深入、系统地进行广告策划。因而有些房地产广告的效果不如人意,难以取得营销佳绩。随着房地产市场竞争日趋激烈,代理公司和广告公司的深层次介入,广告策划已成为房地产市场营销的客观要求。    一、房地产广告营销策划           房地产广告策划是在广泛的调查研究基础上,对房地产市场和个案进行分析,以决定广告活动的策略和广告实施计划,力求广告进程的合理化和广告效果的最大化。房地产广告策划不仅能够进一步明确开发商的目标市场和产品定位,而且能够细化开发商的营销策略,最大限度地发挥广告活动在市场营销中的作用。   二、房地产广告营销策划的广告类型和策划原则        房地产广告策划根据广告的目的,房地产广告大致可分为四种类型:                 1、促销广告。大多数的房地产广告属于此类型,广告的主要目的是传达所销售楼盘的有关信息,吸引客户前来购买。                 2、形象广告。以树立开发商、楼盘的品牌形象并期望给人留下整体、长久印象为广告目的所在。                 3、观念广告。以倡导全新生活方式和居住时尚为广告目的。例如”广州后花园”概念盘就是传播一种在繁忙紧张工作之余,去郊外居所里享受轻松生活的新观念。                 4、公关广告。通过以软性广告的形式出现,如在大众媒介上发布的入伙、联谊通知,各类祝贺辞、答谢辞等。           开发商可根据营销战略的需要,将几种广告类型结合起来考虑,组合运用。           房地产策划在进行房地产广告策划时,应遵循以下原则:                1、时代性。策划观念具有超前意识,符合社会变革和人们居住需求变化的需要。                2、创新性。策划富有创意,能够塑造楼盘的独特风格,体现”把握特色,创造特色,发挥特色”的策划技巧。                3、实用性。策划符合营销战略的总体要求,符合房地产市场和开发商的实际情况,具有成本低、见效快和可操作的特点。                4、阶段性。策划围绕房地产营销的全过程有计划、有步骤地展开,并保持广告的相对稳定性、连续性和一贯性。                5、全局性。广告、销售促进、人员推销和宣传推广是开发商促销组合的四种手段,房地产广告策划thldl.org.cn需兼顾全局,考虑四种方法的综合效果。      

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黎明楷:房地产经纪行业已进“战国时代”

面对行业内几大竞争对手的密集化变革战略发布,一向谨慎的中原地产也开始重新定义自身的发展战略。中原集团主席黎明楷在接受中国房地产报记者专访时表示,地产经纪行业的商业模式之战已进入“战国时代”,谁能打赢,谁就是好模式。 高提佣模式难持续 中国房地产报:今年开年行业比较热闹,经纪人大战到了白热化的阶段。 黎明楷:现在应该说是竞争已经白热化了,去年q房网最先推出这种新模式出来,各大中介公司都需要有所改变。q房网的分佣比例特别高,所以大家都要重新审视一下经纪人佣金制度,否则就会出现很多前线的同事跳槽。从现在各大公司新的提佣标准来看,都没有q房网提的多。q房网之所以给得多,主要是那些人都变成合伙人了,已经不是公司的员工。 现在我们这几家公司的方案出来了,大家的思路都想把过去一段时间有些臃肿的管理结构变得扁平,更多的利润给前线经纪人。应该说q房网触动了整个行业的大变局。 中国房地产报:最近的经纪人佣金模式之争,是否造成了经纪人流动性增大? 黎明楷:确实造成了一定影响。但造成经纪人的流动有多方面原因。比如,有些是以前听说做这个行业收入不错就来了,来了之后,工作强度很高,也不是所有人都可以赚到钱。有一些人几个月没有赚到自己想象中的收入,就离开了。另外一个原因,新的模式出现了,提出了与传统分佣比例不同的高提佣模式,也会导致经纪人员的流失。 其实这种高提佣模式以前也有,但都是一些小公司为了弥补自身平台吸引力不足。而现在这种高提佣模式不只是小公司了,一些上规模的大公司也开始采用这种高提佣模式,这对经纪人的吸引力就非常大,也造成了行业内经纪人流动性增加。 中国房地产报:那你怎么看这种高提佣模式? 黎明楷:在我们看来有些新模式做起来是很难的,很不容易持续下去,所包装或描绘出的美好,也不排除可以成功的可能,但我们算来算去,这种模式有很大的一个问号。 其他中介提出70%~80%的分佣比例,剩下20%~30%的利润如何去分配,公司还有多少利润?这种模式也与欧美的模式相似,欧美模式可能分佣会更高,但在国外经纪公司基本不背什么成本,经纪人用公司的办公室是要付费的,经纪人与经纪公司只是挂靠的关系。 中国的市场就比较怪,一方面佣金比较高,一方面大量扩店,还要付很多钱去装修店面。算来算去,就没有什么利润了。 重构平台建设 中国房地产报:中原地产新提出的大平台、大金融、大数据、大团队。你们所说的大平台是什么概念? 黎明楷:我们的大平台会专注我们的地产代理中介业务,一方面是一个内部平台,经纪人可以参与到不同领域的业务,包括不同的城市,不同的业务种类,有一手房、二手房、商铺等等。在客户服务方面,同事间也有一个很好的互动和协助。另外就是外部平台的搭建,面对买房卖房的客户,建立比较持久的关系。 现在业内所说的大平台就真的很大了,希望通过这个平台能抓住客户,客户本身也不仅仅是房产买卖这么简单,还可以做其他金融方面的投资,还可以做装修等等的方方面面。但这些延伸行业都不是我们想尝试的,因为毕竟不是我们的专业。 比如我们提出的大金融是要跟专业的金融公司合作,在客户买卖过程中,肯定会有客户需要这种金融服务,通过我们的金融服务让客户顺利地完成买卖,但并不是想在金融方面赚大钱。 中国房地产报:现在中原的网络平台建设是怎样的,是在原来平台基础上的升级? 黎明楷:其实我们的网络平台建设一直都有,但过去的效率不太高,确实也是在网络方面投入少。这几年准备有大的投入,比如网络系统、对外移动app,这些工具都会更加完善。以前工具做得不好,就导致平台不“平”。一些跨地域的合作、跨物业性质的合作还是困难一些。完全打通后,就会很顺利地去合作,完成成交。 这一块前期要投入10亿元,看起来很多,但这样的投入可能也未必就够用。软件开发、维护,增加很多这方面的人才,硬件的投入也不会少,外网的投入还会有比较大的成本。 模式之争开启 中国房地产报:中原此次提出的新战略核心点是什么? 黎明楷:报酬制度会改变,从佣金到股份都会兼顾到。架构方面也会更加扁平一些,这都是把团队战斗力提高的重点。另外一方面,光内部做好也是不行的,也要跟外部结合,照顾客户的体验度,通过我们的技术使产品更好地完成成交。移动互联、传统互联等产品也会加强与客户的互动。 中国房地产报:怎样看待目前经纪行业的模式之争? 黎明楷:现在很多企业走o2o模式,就是线上线下都要兼顾,还要打通两者间的联系。我觉得这种说法没错,有的是从线上往线下走,有的是从线下往线上走。但谁能走得通,大家可能各有评判。现在这几种模式之争进入“战国时代”,谁能打赢谁就是好模式。 中国房地产报:这些模式能够共存吗,还是最终也要优胜劣汰? 黎明楷:这个“战国时代”应该会持续一两年,也不会今年就分出胜负。但我想最后怎么去分出胜负,也跟外面资金的流向有关。如果资金都流进这个行业,每一种模式都有人投注,就可以打很长时间,有钱烧就可以继续打,一两年内,哪一种模式会比较有持续性,应该会比较明显。但有些模式短期内很难盈利,如果外面的资金不买账了,这些模式就无法持续了。 中国房地产报:在这场经纪行模式之争的变革中,中原地产是主要依靠自有资金,还是也会吸引外来资金? 黎明楷:不排除吸引外来资金的可能性,因为不知道这个战役能打多久,如果一两年就分出胜负了,中原的自有资金是足够了。但是有一些我们认为不能持续的模式由于外来资金支持还在坚持。那这个战役就要找很长时间,我们也不排除会募集资金。一方面中原的资金面比较宽,一手澳门棋牌娱乐中心的业务范围比较广,另外,香港中原是盈利的,如果内地公司需要钱,香港公司也会有资金支持。所以短期内还没有募集资金的需要。

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商业模式包括道和术两个层面。现在,老龄房地产业发展之所以被指“商业模式不清晰”,症结不在于术而在于道。老实说,经过几十年市场运作,对于商业模式之术例如营销、投融资、品牌构建、资本运作等企业家们已烂熟于心。但手持各种渔具行走于巨大水面却弄不清鱼汛,有些人已经撒下大网,却难见如贯之鱼。这是目前老龄房地产业特别是一些养老地产开发者们面临的经营困局。不可否认,也有成功的企业。但从长远来看,构建稳健而可持续的商业模式,老龄房地产开发商需要从8个方面探索运作之道: 一是要把国家产业导向和具体政策结合起来发展。 老龄化和工业化、城镇化三股浪潮叠加袭来,如何应对史上规模最大老年人口的旺盛养老需求,大批老年病医院、康复护理院、养老院、养老社区等需要大干快上,除了发挥政府作用外,只能依靠市场配置的决定性作用,别无他途。在这种状况下,对于产业发展来说,战略先机为上,考虑政策完善乃是战略中路。当然,没有战略后手,定然不会有持续发展。这就需要先知先觉,超前设计,统筹安排。 二是要把近期盈利和中长远盈利结合起来做好战略设计。 商业模式的底线是不能亏,所谓“买卖千宗万种,只要不赔,剩下的就是赚的”,故避开赔本风险就是应有之义,但关键是要分开近期和中远期在盈利上的时间错置。现在,一些房地产商以卖房思维经营养老地产,只考虑短期收回投入的商业模式将后患无穷。一些险资投入养老社区的思路是好的,但仍然是短期获取巨额保单以收回巨额投入,且没有找到保险这种长期资本和养老社区这种长期投入的结合点。这就需要老龄房地产开发商找到近期盈利和中长期盈利增长的逻辑链条。 三是要把有效刚性需求和有效弹性需求结合起来做好盈利模式基础构建。 十分怪异的是,许多老龄房地产开发者一上来就把商业模式的基础,也就是把客户定位于高端。即使是非企业界人士都知道,高端人群有钱,但他们的需求特性虽然有效但却最具弹性,这种定位往往容易出现商业模式运行风险。例如,大多数高收入老年群体都有住房,有的甚至有多套住房,这种情况是抑制养老地产需求的一个直接障碍。对此,现有开发项目少有对策。有时候,我们甚至怀疑少数企业家的基本判断力。不可否认,少数行业定位高端不乏成功案例,但老龄房地产业非也。长远看,设计这个新生业态的商业模式的前提是,抓牢有效刚性需求即中产阶级中那些老龄服务需求迫切者。 四是要把盈利方式和盈利结构结合起来做好经营运筹。 五是要把共性盈利来源和唯一性盈利来源结合起来做好模块安排。 谈到商业模式,许多老龄房地产开发者几乎千篇一律,有讲医养结合模式的,也有谈医护结合模式的,还有以老年教育引领的医护模式的以及异地养老、分时养老等等。但却忽视了多元化的现金流来源,这是值得深思的。好的方式是着力设计商业模式的唯一性,以此牵动其他现金流来源,在形成稳定收入来源的基础上找到盈利模式。 六是要把战略协作与独立经营结合起来做好长远打算。 许多开发商是从传统房地产行业转型而来,在开发初期,由于不熟悉老龄房地产新业态,自己建设项目,把服务委托给服务商。但从长远来说,这只是权宜之计。原因十分简单,和传统房地产行业不同,老龄房地项目建成并开始运营,仅仅只是盈利的起步,此后的运营及其形成网络才是巨大的金矿。成就多元成长性盈利结构的关键在于一条龙全方位运营。 七是要把国外先进做法与本土现实需求结合起来做好商业模式创制。 八是要把商业模式创新和法律规制结合起来确保商业模式稳健成长。 天下产业不可能有一个放之四海而皆准的商业模式。但从事任何商业的人士都知道,要想取得成功,都必须遵循商业发展的基本要求。以上八个方面仅仅是老龄房地产业商业模式设计的基本思路。至于具体到一个企业的实际商业模式,还需要具体情况具体设计。最后,需要强调的是,养老地产仅仅是老龄房地产业的冰山一角,网络化的老年病医院、老年康复护理院、社区老龄服务机构特别是在城镇化过程中的适老性改造工程以及城镇化过程的相关工程、新农村建设过程中的老龄服务基础设施建设都是老龄房地产业发展的空间,这是我们在设计商业模式过程中必须高度重视的战略预留空间。

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2012年,王建林曾经与马云对赌十年后电商在零售业的份额会不会超过50%。对此马云的回应是:“他还是不赌为好”。商业地产面临的天花板是什么?商业地产为什么要发展电商?商业地产电商的本质是什么?与传统电商模式有何区别?什么是商业地产电商大数据?蕴含了什么投资机会?本文试图通过回答以上问题,与读者分享关于商业地产与电商的一些看法。   1、国内商业地产行业撞到天花板     与单纯的住宅项目相比,商业地产的持有物业带来了巨大的资金压力。低成本可长期使用的资金是商业地产长期发展的门槛。以美国最大的商业地产商西蒙为例,西蒙首先是一个房地产信托投资基金(reits),其次是一家商业物业管理公司,最后才是一家房地产开发商。在国内融资环境不畅的背景下,为了平衡现金流,商业地产开发商通常通过销售住宅、公寓、写字楼等可售资产来平衡自持物业的现金流,形成了“现金流滚资产”这一具有中国特色的商业地产发展模式。这种模式的核心是销售型物业的快速去化及高溢价。     随着商业地产项目的井喷,土地成本逐渐增大、溢价幅度减少、去化速度降低,导致现金流滚资产模式不可持续。不少商业地产项目的滞销势头和招商难题初显,部分区域的结构化泡沫已然显现。根据“商业与地产”一份最新的市场信心调查报告,超过一半的受访者反馈过去三个月所在城市零售物业空置率呈现上升态势,并预计这种态势将继续延续。商业地产在成都、沈阳、天津、鄂尔多斯等部分城市的泡沫已在酝酿之中,部分购物中心直奔“鬼城”。     另一方面电商对实体商业的冲击不容小觑。目前中国有25000家电商企业,2012年销售额约1.3万亿,占社会消费品零售总额6.2%,将近60%的年增速。图书、家电、3c、服装服饰等品类的线上市场份额比例逐年提高,部分实体店沦为电商的展示厅和试衣间。随着越来越多的商品和品牌转向线上销售,对实体门店的需求下降,并进而影响到对作为实体店载体的商业地产的需求量。     2、50:32:18的黄金比例正被打破,商业地产“体验为王”     面对挑战,商业地产行业也在思变。变化首先体现在业态规划方面。“50:32:18”曾被认为是购物中心零售、娱乐及餐饮业态的黄金比例。目前这个比例正在被逐渐打破,最主要的表现是零售的比重在不断缩少,而餐饮、娱乐等体验式业态的比重在加大。此外,品牌线下体验区是另一种新的、符合购物中心“体验为王”发展趋势的业态。     3、商业地产利用电商手段要找准自己的本质     部分商业地产企业也开始主动探索利用电商手段。商业地产与电商并非你死我活、非此即彼的关系。王健林与马云的亿元豪赌,不妨看成是一个噱头。要找准商业地产的电商定位,还需从商业地产的本质出发。商业地产物业是为了满足商家的使用需求,并且通过租金的形式获得投资收益。简单地说,商业地产的本质是为商品交易和服务提供的场所,它一头连着消费者,一头连着商家。     因此,商业地产做电商,既不是自己赤膊上阵交易赚取买卖差价的b2c京东模式,也不是提供纯网购平台的b2b2c天猫模式,而是通过线上线下相结合的方式,通过实体店与电商的结合,为消费者和商家提供一个平台,为实体服务。     1)通过电商手段,为消费者提供服务,为商家带来更多的客流和销售额。在现场部署无线wifi等基础设施,为现场客户提供室内定位及导航,反向寻车等服务;在给消费者带来便利的同时,为商家提供线上展示和推广渠道,消费者可在网上看到品牌、商家、新品、活动、优惠券等信息,通过线上为线下导流,为商家带来更多的人流量;消费者还可通过电商平台实现线上下单线下消费,例如团购、预订、购票、订房等,为商家带来更多的销售额。     2)在为消费者服务过程中发展和积累会员。商业地产电商不是简单地把客流从线上引流到实体店,不是简单的o2o模式,更重要的是在为消费者服务的过程中积累大量用户,培育自己的会员体系。通过会员积分通兑,促进购物中心各业态互动,相互制造销售机会;通过会员运营形成对购物中心周边区域的抓地力,建立起自己的消费生态圈。     3)通过不断积累会员消费和行为数据,为商家提供创新的精准营销和个性化营销工具,比如为女装消费者推送珠宝促销信息,为观影顾客推送餐饮优惠券。通过这种方式为商家带来更多的客流和销售额,形成良性循环。     4、商业地产大数据   …

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对于文化商业地产,我一直觉得不好界定。好像很难说是承载文化产业的房地产,但说是通过文化包装出来的房地产又落了下乘。原本地产领域就有借以“文化”为名的产品,比如品牌的推广、概念的融入、小品的点缀,包括文化产业得政策之东风而随之产生的文化商业地产,这些到底应该算是一个细分门类,还是概而括之,的确不好定义。 我想不如用一种包容的心态,定义得宽泛些。借东风也好,包装也罢,关键还是要想明白其中的盈利模式。做得不伦不类固然不行,太过曲高和寡也是要自己买单的。碰巧我最近参与讨论了几个与文化相关的项目,有了一些肤浅的认识,在这里做个分享。 在我理解,若是谈到文化层面,就已经是精神世界的东西,包含感悟、教化、娱乐、消费等内容,基于每个人的艺术修养、审美情趣、经历背景、生活层次的不同而得到不同的反映,因而是很个性化的。作者与受众通过作品隔空对话,好的作品会触及心灵、令人印象深刻,产生识别度,从而促进消费。 但对文化的消费并不必然与欣赏水平挂钩,附庸风雅的大有人在。当文化符号被大众认知为某种品位的代表,再另类的艺术也会成为时尚。就像梵高的画能看懂的不多,但不妨碍他的画被拍成了天价。换种说法,商业意义上的文化内涵可能只是需要会讲故事,会引导大众形成心理定价,因为想象力而产生的价值感会完全脱离其真实的使用价值,其增长空间可以是无限的。这恐怕就是文化产业以及文化商业地产对于资本的吸引力所在。 在实际的操作中,成功的文化商业地产大致有三种模式。 一是在基本的商业地产开发运营中加入文化创意元素而使之凸显不同。比如具有设计感、包含文化主题的精品酒店(如皇家驿站);或者结构新颖、充满新奇感的艺术文化主题购物中心(如侨福芳草地购物中心)。其实核心的使用功能并没有多大变化,但是因为加入了文化元素而具有了强识别性,成为了目的性消费的地方,自然也就获得了高定价权。 二是依托不可复制的自然或人文景观资源,或者人造景观或旅游项目,引导人们进行“跳出”的生活体验,反差越大就越有吸引力。这种一般会定义为文化旅游地产,但我觉得可以将这其中的旅游项目看成是目的性消费的主力店,除了门票收入一般还会设有酒店、商铺、餐饮等配套商业设施,通过其带来的大量的人流产生的情景式消费,实现盈利目的。迪斯尼乐园就是这样一个典型的成功案例,国内与之相近的案例有中青旅的乌镇、黄怒波的宏村,比较成规模的是华侨城。 三是文化产业园区模式,或者说以文化产业带动城市的发展。在这种模式中,文化产业不能是点缀、装饰或者仅用来吸引人而本身不盈利的“羊头”,而必须成为一个具有强带动力的支柱产业。自己不仅要有很强的生命力,能持续盈利,还要能够带动相关产业(比如演出、培训、设计、生产等)的发展,因为有了一个产业集群效应,才能够给一个城市带来勃勃生机。这种模式最成功的无疑是美国的赌城拉斯维加斯,生生地在一个沙漠地带造出一个全球的销金窟。万达的文化旅游城概念大概是奔着这个思路来的,不过好像开始的探索并没有那么顺利。 会有人说你怎么忽略了那些打着文化旅游旗帜卖住宅的模式?三亚不是很成功吗? 好吧,如果说到三亚,凭借着中国最好海滩的名气,三亚确实吸引了大量的资本和客流,酒店的房价和入住率均让资本十分满意,住宅的房价也一度飞涨,远超出当地人的购买力,不可不谓“成功”。不过以我的体验,去三亚从来没有一个文化的识别,只是海岛隐约有点像普吉、马尔代夫,但也就这样而已。你在一个满耳都是东北话、满眼都是“国际风情”的地方,一个除了大海留不下什么特殊记忆,不是公干的话,去一次也就够了。 至于其他地方,假如离城市不远,假借文化旅游的概念低价拿地,盈利模式上没有问题;而如果真的深入深山老林,在一个世外桃源的地方大干住宅,且不说是否真的会有人去买、能否赚到钱,仅就这种行为对生态对景观的破坏性而言,基本可以定义为“贻害子孙”了,还是少干为妙。 关于文化的再挖掘,在我看来很多来自台湾的尝试,很有启发,难怪台湾在近年来成为了文化寻根的圣地。很多我们记忆中丢失的东西在那里都能找到,多么令人激动。 再看看《舌尖上的中国》、《爸爸去哪了》等节目的火爆,很大程度上都是融入了人文地理元素,让人们看到,原来在中国还有这么有意思的地方,还有这么多没有吃过的东西,同样一个东西在不同地方竟会产生如此巨大差别的做法。很多有意思的东西原来就在我们身边,只是以前没有人有意识地去挖掘而已。 以我的体会,就中国人而言,对文化创意的认同是源自于骨子里的浪漫。中国人很难适应一成不变刻板的生活,因此恐怕难以达到德国人那样的严谨,但中国人在艺术上是始终领先世界的,就“意境”而言,世界需要向中国学习。因此,当中国人意识到过往从西方引进的粗暴的掠夺资源模式不可为继,制造业大国迫切需要一个转身时,文化产业的提出正当其时。一个崛起的大国需要有自己的文化,虽然我们经历过毁灭性的断代,但一切还有机会去修复。 继日本人之后,中国人正在成为又一波的全球买家。这是一个选择的节点,富裕起来的中国人需要有更高层面的需求满足。文化商业地产是个值得深耕的方向,对于现如今苦苦寻找脱困方向的地产行业,这是一个出路。不过,这是一个需要更加用心的事业,没有“十年磨一剑”的勇气还是别碰了。在这个时点,如果已筋疲力尽就不如决绝地退出,跟随心的指引,做一个心安的投资人,找到那个能令你信服的耕耘者,跟随他,去共同开启一个崭新的天地。

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