房地产策划公司美地行与招商局人工岛“双鱼岛”正式合作

招商局集团建立于1872年,隶属国有资产监督管理委员会,是国家直接管理的国有重要骨干企业。经营总部设于香港,业务主要集中于交通、金融、房地产等三大产业。

双鱼岛项目位于漳州开发区二区大磐浅滩,规划面积221.67公顷,其中陆域面积192.78 公顷,水域面积28.89公顷,是受批准的经营性用海项目,也是目前很大的离岸式人工岛项目。

金秋十月,美地行与规模性的“招保万金”中的招商局公司合作。与招商局人工岛项目“双鱼岛”签署自媒体运营合作。

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“互联网 ”时代下需要知道的10个房地产营销策划趋势

 近一年多,“互联网思维”和“房地产”两个词被频繁联系在一起。面对互联网思维的汹涌大潮,许多地产商人开始思考如何用互联网思维改造房地产业。
 
“互联网 ”时代下,作为房地产人,你说你不懂地产营销的10个大趋势,太out啦!
 
1.产品复合化金融产品 地产产品,需要的。
    踩:怎么变,房地产都是不动产!扯犊子有屁用。住宅回归居住功能,商业地产强化体验。融产互联网不过是一个工具,改变不了房地产业的基本特征。金融产品就是金品,与房地产有关的,也是金融产品。
    赞:不说reits,不提群众募资。单说支付的比例款你不知道甲方乙方都在做互联网金融产品吗?每家房企都是媒体,不只是!每家房企都是银行,哇咔咔!一个没做好金融产品设计的房地产产品是卖不好的。
    黄:如果你还认为互联网只是工具,恭喜你,你被淘汰了。如果你还认为金融产品就是金融产品,房地产就是房地产,也恭喜你,台风你是吹不上了。互联网 ,用户为主!购房者就是理财者,理财者就是购房者。

 

 

 

 2.预算线上化
移动互联网占比加剧,现实的。
    踩:不动产的媒体还是现场。现场营造 户外阵地,这个不会被互联网改变。这两个很花银子的,你懂的。减少报纸杂志广播电视,但是不代表线上媒体营销占比会胜过传统媒体(现场 户外)。
    赞:其实不是网络媒体,是移动媒体。手机媒体。社交媒体。自媒体。人即媒体。十万块一个整版广告买十个电话的时代,2015一起不复返了!当然,地媒也很重要。比如加油站,地铁,机场,还有项目现场。
    黄:继续大比例投放报纸杂志电视广告的kfs,只有两种:一种是拿回扣(很危险的,不要贪图眼前利益);一种是没希望的。请说过50万媒体分手费的段子吗?

3.互联网降房价成为可能
去中介,降房价!
    踩:信口开河,危言耸听。没见房价降啊!互联网降房价,天方夜谭。影响房价的因素好多,土地占比太大。互联网不过是传播渠道,占比实在太低了,太低了,太低了。
    赞:十年前,我们不信网店可以降物价。十年后,我们都知道网络直销模式。移动互联网,企业自平台。商品与用户直接产生关系。不降房价的互联网,天理不容。营销费用省下来,不让利消费者,天理不容。
    黄:房地产群众募资联盟成立了,平安跨界打劫房地产业了。乐观!小米家居 房地产了,虽然不能降一半房价,但是,你知道kfs都在做众创空间,二房东们收租子了,这是不是降房价?!不只是住宅,写字楼,连产房都酱紫操作了。a you ok?3q!智讯互动带客通3.0,房企/楼盘微信商城ing,营销费用不降,用户不得利,互联网思维会枪毙你的。

4.个体作用从经纪人到自媒体,均如此。
    踩:个体也是公司啊!罗振宇都团队了。散兵游勇抵不过正式队伍。社群到后面,需要组织化运作。互联网不过是动态上升重组而已。自媒体也好,经纪人也罢,不过是小型的组织创业罢了。模范还在,转型不败。
    赞:每个商业都是基于人与人的信用。移动互联网,让人与人变得直接。每个人都是自媒体,青龙于是说世间没有自媒体;每个人都是经纪人,谁来说世间没有中介公司?哈哈哈哈!
    黄:为什么专访莫天全,唐学斌的是莫凡。一个离开了乐居报道组的自媒体人?为什么黄章林开始做一个人的c2b群众募资商学院?为什么微信上一拨又一拨的微信头像变成了传播阵地,尽管我觉得东施效颦者居多,邯郸学步者很多。如果你们家员工,开始干微信公众号,作为管理者,你是不是很紧张很无助很怕怕呢?

 
5.组织变革加剧
传统媒体,传统代理,传统中介,或灭顶之灾。
    踩:啥叫灭顶之灾,你这是自嗨。没看见搜房易居世联都在战略转型,自我革新?!没有传统企业,只有与时俱进的企业。线上到线下,线下到线下,如此而已。其实,没有移动互联网,搞不好的企业也会死的。
    赞:感谢踩兄支持!只是未来可能属于转型的模范。传统企业的拘束,不只是组织,思想革新自我,何其难也。船大怎么样,大家都懂的。开发商做服务商,大企业小企业,只要与时俱进的互联网化的都是好企业。没有甲方乙方,大家都是一条船上。
    黄:保守是保守派的墓志铭,革新是革新派的通行证。与其等死,放手去改变。你不试错,咋个搞对!没有传统媒体,只有传统思维。臧建军和他的小伙伴公众号有文章,可以去阅读。

 

 

 

6.企业自平台,自媒体,自电商,自社群
    踩:2015,太早了吧!姑且认为个人自媒体可以做到如上,企业?万科绿地可以,中小开发商,还是算了吧!还是需要房地产业的电商,这个我可以定。
    赞:踩兄,我谈的是趋势。所谓趋势就是方向,不是现在。各位房企,甲方乙方房企的你们,尽管不信哈,反正信的你们已经在路上。想要卖掉房子,租掉铺子,先把自己搞成媒体电商再说。粉丝官,这个可以有。
    黄:君不见,绿城桃李春风公众号一篇文章50万 阅读量,认筹500 ?君不见,绿地朱家角1号,晚上家里没人你来吗?一日10万 ?君不见,万达集团微信书大量的阅读量,花销费用你懂的?从媒体到电商再到服务做社群,君不见,黄章林参选上海万科粉丝官,6月7日就要线上到线下,打劫万科提问孙嘉了?开发商要喊:我就是媒体!我就是电商!

7.渠道是一性,企业到用户无中介
营销变成人人营销。人人经纪人,人人自媒体。
    踩:职业活还得职业人士。照你这么说,律师,会计师都要被革新了,你信吗?别开玩笑了。每个人都是经纪人的话,这世界除了买卖就没别的事儿了?讨厌就是整个2014年,每个人的营销危言耸听!(中原地产施永青,张大伟等群起而愤之)
    赞:说的是人人营销,不是每个人的营销。看明白,就懂了。强调,移动互联网真的让企业可以去中介卖房子。大企业,有品牌,有粉丝,有产品线,2015,我们走着瞧。
    黄:济南万科u定价系统。自己去问搜狗搜看看!地产自媒联盟盟友【地产下半场】有报道,不信,去查。我的天,等到和股市一样,每个人都谈,菜场大妈也开始卖房子了,就不是趋势了,就是新常态了,你再捉急,来不及了啊!

8.产品标准化与定制化比翼
参与感模式被不断尝试。其中,产品金融化,产品非住宅功能被重视。
    踩:谈营销趋势,扯产品干么子?以为打脸就是胖纸么?参与感,营销参与感可以有,产品怎么参与感?让业主画图纸啊?搞笑!定制?你以为做衣服么?我坚信标准化,高周转,这是房地产业目前的趋势。所谓定制化,要不要撤情怀,谁玩谁死得快。
    赞:踩兄,原谅你读书不多不懂事。产品是营销一部分,营销是产品一部分。不理解,问宋家泰,问黄章林,都可以。关于标准化与定制化,这个话题太好,移动互联网,大数据,营销前置是个伪命题。用户参与定制,移动终端带来许多可能。强调一点,产品不只是建筑园林装修,不懂的,再见吧!
    黄:反正我去实践了,你继续等看看。

 
9.现场体验对接互联网
二维码被利用。微电影流行。手机现场成为主战场。
    踩:现场营造,展示空间。这个还是房地产营销的根本。品牌房企,成熟社区,交付社区,是营销一大阵地。二维码,微电影,噱头是好的,卖房子还得靠打电话。
    赞:没看过展览?没去过博物馆?没看过车展?地产业营销终于可以同步了,太开心了。自从有了地产自媒联盟,遇到其它行业,我也不为自己的行业感到丢人了。微电影的2015,谁拍谁知道!记住了,搬上手机微信的微电影,才是真的微电影。优酷,一样等你。
    黄:碧桂园tv,你还没关注?龙湖儿童节微电影,你还没看过?新城地产欧阳捷脱口秀,什么?你还不知道?!原谅你埋头拉车辛苦了,抬头看看路吧,各位营销副总裁!!!你是总监,那不知道这些猎头估值可就要减少了,你别不信。
 
10.混序成为常态
去权,去威,去中介,移动互联网让地产营销失去偶像,失去模板,失去路径。看好细分领域,看好城市深耕,看好个人突围。
    踩:越说越乱,让我鄙视你吧!台风与猪的玩笑,地产业瞎起哄。2015,房子还是售楼处买,网络还是博眼球。如此而已!大甲方,大乙方,还是那些个主角在舞台上。没有成功的企业,只有时代的企业。时代是谁的时代?目前看,至少2015年,还是传统模式的时代。地产营销,很需要。
    赞:近日在看《哲学与人生》,傅佩荣著作。培养思考习惯,掌握整体观点,确立价值取向,力求知行合一。房地产与互联网,不动产与移动终端,不是多数人所见之现状来得那么简单。这是许多年以来的思想大解放,也是从工业文明到互联网文明的大跨越。
当我们看到房地产作为传统工业模式与众不同的同时,是不是可以选择拥抱移动互联网,是不是选择做理性乐观派,是不是与其等死,放手去做,是不是轻装上阵弯道加速?
    黄:少数人实践趋势,多数人跟风做事。
上海美地行营销策划公司
 
 电话(tel):( 86 21)62895289
 
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房地产营销策划公司的三大时代及其特征

房地产业在过去30年以及未来的5-10年,所经历过、正经历的3个营销时代如下:

1时代(坐销 行销):
        1988-1989年,房地产营销雏形初具,到了1993-1994年间,房地产业遭遇一波低谷,那时的营销,还以“坐销”为主,后来因为客户到访率和成交率低迷,少部分企业尝试走出售楼部,以今天我们称之为“行销/或拓客”的营销方式,来主动出击寻找客源,并在后来的十多年乃至至今,取得了不俗的营销业绩。这种方式,对于房地产淡市环境里的项目销售与回款,起到了很大的效用,也得到了越来越多房地产企业的认同与采用。
 2时代(泛行销 数据平台与资源整合):
        随着“坐销 行销”模式的演变,可以视为行销衍生而来的,诸如“泛销售、联动、分销、包销、跨界”等“泛行销”模式,走向舞台,并以宽广而活跃的拓客手段,带来了实效的业绩回报。
       
        颇具代表性营销手法如:融合了快消品行业常用、接地气、地推式的“渠道营销”(宝洁、格力等企业早期的制胜方法);以星河湾为模范代表的“房地产跨界营销”(星河湾的自我总结中,将其早期战略定位的“品质地产”的“五把尺子”,进化到“品味地产”所需要的7个跨界营销基点时,合称为“七星汇”跨界营销模式)等等。
       
        这个时期的房地产营销,趁了房地产黄金10年的大发展周期,出现了百家争鸣、百花齐放的盛世景象。
 
        1998-2002期间,随着pc的加速发展和互联网用户的井喷发展,以pc为终端的互联网营销杀到。早期的服务模式,只是中等规模的数据库(约不到100个城市)与简单的市场信息分析,籍此逐渐建立起行业话语权的搜房,以及由成交与客户管理软件见长,逐步嵌入营销应用的明源软件公司等后起之,都还没有像今天建立今天这样兼具深和广度的用户网络。这一时期的营销,开始总结客户喜好、完善交易流程、改变客户体验,同时,基于优劣互补、完善服务链初衷的“资源整合营销”(大多数行业协会、民间的商业联盟、同业联盟机构等就是这个时期搭建起来的),也开始出现。
        至此,与“泛行销”一并,早期的数据化/网络化,以及资源整合,可以视为房地产营销的第2时代三个形态。
 
第3时代(从“移动互联”,走向“万相互联”):
        在pc蓬勃发展的时期,并没有太多人意识到qq(当时只有msn和oicq,还没facebook一说)所代表的sns(社交网络)传播模式对于营销及社会文化将会产生的深远影响(在我看来,后来如燎原般生长的“草根意识”等社会意识形态,个体表达欲求与话语权的放大,都是因为网络加速进化后,pc与手机成为了人的“第五肢”,所带来的结果)。
        在房地产营销第2时代与第3时代交接期,是“70后 85前”群体初期接触的bbs、雏形sns(如chinaren)、博客、微博等轮番上阵,后浪拍死前浪的营销与传播“模式大跃进”时期,直到形成以主控sns、马云电商、百度搜索引擎的it三大企业(bat)割据的格局(360入主细分领域的等后起之秀们,那都是后话了)。
        后来的故事,大家都知道了,腾讯进一步以app——“微信”为主,切入了微电商/电子金融等具前瞻性的营销领域,而马云一边以阿里传统的电商平台应战,一边开始谋划大数据物流(菜鸟网)与阿里金融的中小额贷业务,至此,营销进入以“o2o”为特征的服务架构重整的第3时代。
        近2年已经遭到这一时代趋势倒逼而发生变革的企业有:开发商代表如:万达(逐步减弱商业地产的重资产,加重文旅、电商与金融三大板块的业务配重);万科(互联 思维玩得不亦乐乎也系统的房地产企业)。服务商代表如:搜房(以线上服务商的名分入股线下代理服务商世联与合富辉煌)。在第3营销时代里,除了继续发扬光大的平台型企业搜房、乐居等,我们看到了大量的初生代平台型营销机构如:途家、好屋中国、房多多、链家、吉屋、平安好房、明源云客等。
        不管如何,在2014和2015这两年的萌芽时期,还没有形成寡头型企业,但,趋势终归是趋势,未来如何?值得拭目以待。
 
写在结尾的话:
        对于目前这个时代而言,比无知可怕的,是安于无知;比保守可怕的,是安于保守。时代在变,而且,变得比我们预料的快。曾以万科为榜样的龙湖,用自己的学习,让万科同样还之以“尊重”。万科王石说不做商业的“玉律”,早就在n年前登山航海时,便成了成功的郁亮所提出的转型的注脚。
        中国地产品质住宅榜样——星河湾,在捱了几年的限贷后,终于在复制和扩展的历程里,以鄂尔多斯项目的失利和浦东项目的退差价款新闻为导火,成为许多模仿星河湾模式的房地产后进企业的前车。已经做到商业地产鳌头独占的万达老板王健林,因为“做什么我能鳌头独占?”的自问,而在后商业地产时代,发力文旅、院线、电商与金融,而后又基于对未来商业形态的思考,提出了万达下一代商业进化——融合线上和线下的o2o(飞凡网)的商业实践。
        在这个时代,骄傲的诺基亚被苹果埋葬,而乔老爷后的苹果,貌似变得只会革新ios系统和一些硬件性能,丧失了苹果值得引以为傲的饥饿营销,从5s开始,就只会在要不要“s”上做文章了。这样下去,苹果的悼文即使现在不起草,也可以开始写大纲了。时代,以及这个时代下的房地产营销模式,正越来越以出我们想象的速度进化。地产营销人的思维,要跟上这个变化的时代,如果没有玩命的学习意识与实质性地学习付出,是很难跟上这个时代的脚步的。又或许,时代并没变,变得太慢的,是我们自己而已?未来,属于“坚持自己的竞争力,坚持自己的个性文化”。未来,还属于“开放、合作、转型”,这,其实是商业世界的游戏法则,也是社会发展的大势所趋。 
 
 
作者:杨 涛
 
上海美地行营销策划公司
 
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黄石老师工作室入住美地行营销策划公司

        黄石老师:《咪咪噜外滩迷失记》、《咪咪噜和小荟》、《最美的上海》等绘本作者,以细腻细腻的情感,丰富的想象,以梦幻的构思描绘着上海的灿烂景致,讲述一个个温暖人心的都市童话。
 
       有名的绘画家黄石老师的工作室在近日入驻了美地行,加入了美地行这个温暖的大家庭,为美地行增添了艺术的氛围,和艺术家一起办公的感觉就是与众不同,现在,请大家和小编一起来参观一下黄石老师的工作室吧!
        这是黄石老师工作室的一角,摆满了颜料和画具。
黄石老师在认真地工作,小编静悄悄地拍照,静悄悄地离开,不能打扰艺术的诞生:-d
 

黄石老师有许多有名的作品,接下来就为大家展示一下黄石老师优美的画作吧!

 

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美地行房地产整合营销策划公司:江苏品尊100米高空走钢丝

        还记得在《爸爸去哪儿》第三季中去往新疆火焰山时,刘烨曾进行高空体验,当时指导刘烨进行任务的就是有名的高空之人阿迪大家还记得在《爸爸去哪儿》第三季中去往新疆火焰山时,刘烨曾进行高空体验,当时指导刘烨进行任务的就是有名的高空之人阿迪力,他是新疆达瓦孜艺术的第六代传人,曾五次成功以高空行走世界纪录,多次被国家接见。
 
        美地行认为,阿迪力在达瓦孜艺术上追求不断体验高空限度、不断以新的纪录的意志与美地行所服务的项目品尊是不谋而合的,虎豹集团在品尊项目上追求自我,废寝忘食、呕心沥血用生命打造产品,这与阿迪力的追求是一样的。因此美地行提出了阿迪力在品尊高空限度表演的创意营销,可以证明,这是具有创意性的成功案例。
 
 
        10月6日活动当天,整个品尊小区可谓人山人海、摩肩接踵。阿迪力曾经说过,只要鹰能飞过的地方,架上钢丝,我就能走过去。这次表演是阿迪力在江苏省楼盘现场表演,他为此设计了很多新的表演动作,难度很高、观赏体验令人称赞。

 

 

        在一个小时的表演时间内,阿迪力与他的徒弟成功表演多个惊险动作:蒙眼行走、倒退行走、倒挂金钟、竞技陡立、百米冲刺、呼啦圈、双人对走交叉换位,有让你无法想象的钢丝上舞蹈……在含有渲染力的背景音乐下,整个表演过程动荡迭起,惊心动魄扣人心弦,令每位到场观众在捏着一把汗的同时大呼精彩,此起彼伏的热烈掌声响彻品尊小区。
 
       很多了亲眼见证阿迪力成功飞越品尊天幕,他的百米高空精彩难度表演深深打动和折服了现场观众,这无疑是一场很成功且轰动的创意营销案例。美地行作为业内著名营销策划公司,一直坚持将创意营销与项目意志相结合,多年服务扬州亿元品质住宅品尊,得到甲方上下的交口称赞。
        在未来,美地行还会继续在创意营销的道路上不断努力,不断进步。
 
美地行成立于2002年,系香港背景企业,由许多职业人士组建的营销策划/营销推广类公司,旗下分为2个自立品牌,分别是美地行地产顾问与mdh互动营销。主要服务内容有品牌营销、房地产推广策划、新闻整合推广等。
有名服务案例:星河湾、汤臣一品、仁恒河滨城、檀宫、华丽家族·太上湖、鹏欣白金湾、古北臻园、上海绿城玫瑰园、古北名都城、品尊。
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微信平台营销推广-上海人抢着看的户型长这样

        古北,上海传统有钱人集聚的乐园,涉外人士对于这片热土的驻扎,并非只因为醉纸迷金的繁华,是出于对醇熟配套的品质生活向往。
        名都城三期以其性价比对周边改良型家庭具有很强的吸引力,其中217㎡的四房户型,在功能上可以达到了其他楼盘300㎡以上的房型的运用度。
户型通透
  通透性主要是指户型的通风和采光性能,布局舒展功能多。名都城进深和开间之比介于一比一点五的黄金值之间,在采光通风和能耗两者间达到平衡。4.9米大面宽开间,客厅面积达到近52㎡,可直接俯瞰高尔夫美景,呈现宜居氛围。
 
干湿分离
        干湿分区是指厨房、卫生间这两个湿度较重且较容易产生脏污的房间应与精心装修的怕水怕脏的卧室等尽量分离。
 
动线合理
        好的动线能够改良小户型利用率,而差的动线会使大户型变得“大而无当”,浪费空间。户内主要动线有三类,分别是居住动线、家务动线、来客动线。名都城三期设计时会尽量减少这三条东西的交错性。
 
全套房设计
        主卧与次卧都做到了全套房的设计,免于私人空间一览无遗。且在主卧套房中设置了卫生间、衣帽间、书房,保密强。4.2米开间两面带窗,宽敞明亮使用方便,为主人提供方便的栖居空间。
▲古北名都城三期  217㎡ 户型解析
▲217㎡  主卧自配衣帽间
▲217㎡  主卧自配卫生间
▲217㎡  主卧自配书房
 
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房地产营销策划-江苏品尊活动策划案例

        还记得在《爸爸去哪儿》第三季中去往新疆火焰山时,刘烨曾进行高空行走,当时指导刘烨进行任务的就是有名的高空名人阿迪大家还记得在《爸爸去哪儿》第三季中去往新疆火焰山时,刘烨曾进行高空行走,当时指导刘烨进行任务的就是有名的高空名人阿迪力,他是新疆达瓦孜艺术的第六代传人,曾五次成功刷新高空行走世界纪录,多次被国家接见。
        美地行认为,阿迪力在达瓦孜艺术上追求不断高空行走、不断刷新纪录的意志与美地行所服务的项目品尊是不谋而合的,虎豹集团在品尊项目上追求质量,废寝忘食、呕心沥血用生命打造产品,这与阿迪力的追求是相同的。因此美地行提出了阿迪力在品尊高空行走表演的创意营销,可以证明,这是很有创意性的成功案例。
        10月6日活动当天,整个品尊小区可谓人山人海、摩肩接踵。阿迪力曾经说过,只要鹰能飞过的地方,架上钢丝,我就能走过去。这次表演是阿迪力在江苏省楼盘现场表演,他为此设计了很多表演动作,令人赞叹。
        在一个小时的表演时间内,阿迪力与他的徒弟成功表演多个惊险动作:蒙眼行走、倒退行走、倒挂金钟、竞技陡立、百米冲刺、呼啦圈、双人对走交叉换位,有让你较难想象的钢丝上舞蹈……在渲染力的背景音乐下,整个表演过程跌宕起伏,惊心动魄扣人心弦,令每位到场观众在捏着一把汗的同时大呼精彩,此起彼伏的热烈掌声响彻品尊小区。
       很多人见证阿迪力成功飞越品尊天幕,他的百米高空精彩表演深深打动和折服了现场观众,这无疑是一场成功的创意营销案例。美地行作为业内有名营销策划公司,一直坚持将创意营销与项目意志相结合,多年服务扬州亿元品质住宅品尊,得到甲方上下的交口称赞。
        在未来,美地行还会继续在创意营销的道路上不断努力,不断进步。
美地行成立于2002年,系香港背景企业,由职业人士组建的营销策划/营销推广类公司,旗下分为2个自立品牌,分别是美地行地产顾问与mdh互动营销。主要服务内容有品牌营销、房地产推广策划、新闻整合推广等。
有名服务案例:星河湾、汤臣一品、仁恒河滨城、檀宫、华丽家族·太上湖、鹏欣白金湾、古北臻园、上海绿城玫瑰园、古北名都城、品尊。
 
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李嘉诚回应“撤离中国”房地产行业

 
        漩涡中的李嘉诚没有选择沉默,昨天身为香港长江和记实业主席的李嘉诚通过新闻稿形式对外作出回应称自己并没有“撤资”,而是“倾注大量时间、心血,对利于中华民族的事业,过去、现在、未来,宗旨不渝”。其中列举力证称,李嘉诚旗下近两年在内地的店铺数量没有减少反而大幅增加了将近八成。另外李嘉诚还通过新闻稿就此前网上热议的那篇《别让李嘉诚跑了》进行回应,称“文章的文理扭曲,语调令人不寒而栗,深感遗憾”。据介绍,这也是李嘉诚就“撤资”、“撤离”作出回应,之前网上的假李嘉诚之名所流传的文章均被证实是冒名虚构。
  出售资产的回报属于股东
  李嘉诚开门见山地指出所谓“撤资”指控不成立。他解释,他个人在重组过程中,并没有减少持股比例,也没有从中套取现金。对于为何频频出售内地房地产业务和“撤资”的指责,李嘉诚表示,过去十年在香港上市的公司,包括国企在内的有多于70%的架构选择离岸设立公司,目的是为了让企业取得现代化架构和运作模式,“我们做法相同,集团进行重组及于开曼群岛成立公司,而集团在港注册及上市位置不变”。
  李嘉诚表示,对于投资及出售资产所得的回报,是属于公司的,并回到了股东手中。而且集团的股东也清楚,海外投资的盈利均属香港上市公司,然后以派息能令股东受惠。
  对于“不爱国”质疑,李嘉诚表示自己对利于中华民族的事业倾注了大量时间、心血,“过去、现在、未来,宗旨不渝”。新闻稿中还表示,李嘉诚对中国充满信心,对国家坚定不移继续改革开放,致力于优化营商环境有信心。
回应为何频频卖地卖楼
  对于近两年来在内地频频出手物业的举动,李嘉诚回应称,过去两年集团对地产业务持审慎态度,加上内地房地产方面,部分城市出现供求失衡风险,故减少买入土地,但集团在内地的发展中及将发展的总楼面面积远高于2000 万平方米。他表示,集团于内地发展中或将发展的土地,90%是从拍卖而来,而除酒店外,多于90%的物业均在建成后出售,只有少部分保留作收租之用,“集团从来也在等候土地交割,并没有囤地,在香港也是”。李嘉诚一再强调,减少房地产的投资比重不等于不投资内地。
  另外在业务方面,李嘉诚指出,集团目前有13000间店铺,其中内地的店铺数量由两年前的1300间增加至目前的2300间,增幅达到77%,扩展步伐很快。李嘉诚表示,长和系在港口、基建、科技及金融等方面的发展正大举前进。
  称文章文理扭曲
  9月12日,新华社瞭望智库的微信公众号发表了一篇题为《别让李嘉诚跑了》的文章,其对李嘉诚的一系列商业行为言辞激动地表达了“不满”,其中以其争议较多的包括“作为曾经的获利者……不能轻易一走了之”等等。这篇文章不只在网上引发了很大关注,同时赞成者和批驳者也有很多人,并引发了许多外延式讨论。
  对此,李嘉诚昨天还对这篇文章进行了回应,称“言论自由是一把两刃刀,因此一篇似是而非的文章,也可引发热烈讨论,这是可以理解的,但文章的文理扭曲,语调令人不寒而栗,深感遗憾”。李嘉诚还提到,主席在不同场合多番强调,国家要不断深化改革,坚定不移发展开放型经济水平,不应让这些没有根据的口舌之争成为焦点,喧宾夺主,引起商界和投资者无用的顾虑;“没有建设性的语言指责,并不符中国不遗余力推动经济向前发展的方向和决心。”

 

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落后大互联20年,房地产营销策划公司应如何对接?

        在一份报告中,毫不客气地指出,房地产企业落后大互联时代20年。如果这种落后与曾经的房地产泡沫相比,或许无足挂齿;如果这种落后与当下的房地产业困局相比,或许举足轻重。需要思考一个问题:大互联时代,落后20年的房地产企业营销策划部门如何对接大互联?
 
        房地产行业一直是个大开大合的产业,过去20年,能够在这个圈子里坚持下来的,基本上都取得了相对的成功,至少会赚得盆满钵满。然而,包括万达、万科、恒大、华夏幸福、绿地、绿城、富力、保利等许多有名房地产品牌企业普遍面临着一个重要的难题:如何转型?如何拥抱大互联?如何具有互联网思维?我们透过马云与健林的打赌,我们透过万科的郁亮频频接触互联网,我们透过潘石屹小心翼翼地通过潘苹果与本来生活牵手及后续动作,我们透过小米的雷军不断地尝试贴近家居及房地产行业,都可以看出,未来的房地产行业仍然是掘金的香饽饽,同时,其实房地产的名人们还没有搞清楚如何拥抱大互联。
 
房地产企业的互联网思维是什么?
 
        万科郁亮曾经推崇小米雷军的互联网思维七字要领“专注、口碑、快”,并开放性地与互联网企业进行接触,后来杳无信息,基本可以判断房地产企业的互联网思维并不能如此简单地用上述七个字进行判断。
 
        要说房地产行业当中接近互联网的当属万达集团,健林屡屡与互联网企业交锋与合作,基本涵盖了bat三大互联网,2014年是斥资50亿与百度进行合作,打造万达电商平台。虽然当时声势浩大,如今仍然没有看到动静,倒是其投资入股西班牙马德里竞技足球俱乐部带来的响动大一些。
 
        难道房地产企业果真与互联网没有缘吗?北京立钧世纪营销咨询机构发布的一份报告引用任立军的话说:“中国房地产企业已经进入到大互联时代的探索期,缺少互联网思维的房地产企业将逐渐淡出房地产市场,存活下来的房地产企业带有互联网痕迹。”报告指出,房地产企业的互联网思维大概有如下几个方向:
 
1、社区和家居的应用化。它是指通过合作或者自组团队,开发适用于社区和家居的基础性应用,以吸引越来越多的产品、服务进入到社区、家居和家庭消费领域。
 
2、房地产为基础的社区和家居平台化。平台战略是房地产企业拥抱大互联的结合点,通过这一平台的创建,下降社区及家居生活成本,为人们提供越来越便利的家居生活服务。
 
3、房地产为基础的整体家居澳门棋牌平台的解决方案。房地产企业如果把自己还当作与消费者进行房产交易的机构,显然是没有未来可言的。所谓整体家居澳门棋牌平台的解决方案,是指房地产企业要挖掘房产消费的价值群组,以提供完善的人们以房地产为依托的价值需求。
 
4、房地产企业应该成为人们住房需求为基础的服务公司。买地、盖房子、卖房子显然不是一个可持续的企业发展,这是解决人们住房需求产业链条上微不足道的一个小环节,往后端还有系统化的以居住为基础的丰富完整的家居服务。想要做到如此完整的产业链条价值实现,就需要引入互联网思维,就需要引入大数据和云计算。
 
        如果我们把上面的四点综合整理一下,大概房地产企业的互联网思维也可以总结出几个字:“平台战略、价值链、整体澳门棋牌平台的解决方案”。
 
房地产企业的互联网思维的切入点在哪里?
 
        可能阅读这篇文章的地产企业家们都期待着笔者给出一个标准答案,恰恰相反,向不同方向延伸的房地产企业的切入点也会不同。
 
        其实,虽然我们提出了房地产企业互联网思维的十七字方针,但并不代表要形成几个具有互联网思维的房地产企业集团。反而,我们认为,针对不同的发展方向,着手探寻不同的拥抱互联网思维的切入点。
 
        在房地产互联网思维报告里指出,房地产企业的互联网思维切入点大概从如下几个方面着手:平台战略的发展方向,整体澳门棋牌平台的解决方案发展方向,配套服务的发展方向,价值重组的发展方向,等等。
 
        针对上述几个发展方向,当下的房地产企业会根据自身的资源优点、企业能力和合作对象选择不同的切入点。
 
房地产企业互联网思维切忌哪些方面?
 
1、切忌追逐小米式成长模式
 
不言自明,没有房地产企业不在追逐小米式的成功模式,然而拥抱了互联网思维并不代表就拥抱了企业成长速度。小米式成长模式并不适用于房地产企业,对房地产企业没有丝毫的借鉴意义。因此,房地产企业的互联网思维,重要的就是开发属于自己的成长模式,或许可以实现成长,或许依然保持稳步前行,重要的是革新出一种属于自己的企业成长模式。
 
2、切忌进行产业的转移
 
我们看到,像恒大地产一样的向农业、光伏产业、文化体育产业等方面进行产业布局,虽然尚未达到企业产业的转移,这样的做法只是企业投资产业布局而已,根本无法实现的房地产互联网思维的转型。并不是说恒大模式不会取得成功,而是说如果企业的产业仍然在房地产领域,就要专注于房地产板块拥抱互联网。
 
3、切忌虚浮忽略战略的转移
 
一个企业的发展离不开明晰的企业发展战略,房地产企业拥抱互联网思维,就要制定企业战略,这一情况下,带来企业战略的转移。在营销实践过程中,切忌房地产企业高喊互联网思维口号,却仍然坚守原来的企业发展战略,成功几无可能。
 
结束语
 
如今的房地产行业就像大海波浪里的一叶扁舟,忽而随浪而上,忽而随浪而下,根本找不清企业发展的方向。突然,一个自称互联网的大船驶来,多么靓丽的风景,我们如何才能成为如此大船呢?值得房地产企业认真思考。
摘自网络
 

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“白银时代”房地产业需要靠革新来开路

        “2015中国房地产设计革新大会”近日在北京举办,作为第十四届“革新风暴·中国房地产革新示范品牌推介活动”的重要组成内容,主办方试图以三种不同的视角,结构市场需求,从而为中国房地产业的持续健康发展找到一条新的出路。
 
  “根据市场的去化主题,2015年”革新风暴”活动在理论基础上强化了对各地项目的线下实地评测和指导。我们以高的目标,是站在推动房地产行业健康发展的角度,助推企业和产品实现成功转型,同时把一些设计方案推向市场。”活动主办方中国建设报社有关负责人说。
 
  今年3月,住房城乡建设部与国土资源部联合发文,要求各地对住房的建设总量、供应结构、空间布局和开发进度等统筹安排,适当控制2015年住房开发建设规模、进度,实际上已在政策层面明确了未来几年内房地产市场的去化主题。
 
  在此背景下,“房地产业要想适应新常态、把握新常态,通过转型革新,吸引新产品、新业态、新商业模式,是要将互联网革新思维融入房地产业,推动全行业提质增效升华。”中国房地产业协会会长、原建设部副部长刘志峰强调。
 
  刘志峰认为,住房不只是一个简单的物理空间,是良好的心理空间;住房不只是由混凝土堆砌起来的“壳”,融入人性化服务的“里”。因此,“面对住房需求趋于多样化、个性化、差异化特点,我们通过革新转型,适应老百姓对住房消费观念的变化,以餍足群众对新的生活方式和居住文化的追求,为住房消费激发新需求,挖掘新潜能,增添新活力。”
 
  而在万科集团副总裁、物业事业部执行官朱保全看来,变革要让今天的业主继续满意,“万科物业的护城河就是我们跟业主之间牢靠的邻里关系”。在万科物业市场化的征途上,同行物业公司并不是万科物业的竞争对手,而是澳门十大棋牌网络平台的合作伙伴。“睿服务2.0是结合uber(优步)思维改造的,自2015年入市以来,已先后有多家企业加入睿联盟,合作面积过万科物业过去25年总积累面积的20%。如果说睿服务1.0是修路和造车,睿服务2.0就是修路造车再加司机培训,万科物业要做好,比uber还uber。”
 
  “革新,归根到底是要为老百姓提供品质的、餍足不断上涨需求的产品,提供品质的服务。下一步的革新,房地产业应该在定向、定制、定位”三定”方面,做好以需定产、定位服务。”刘志峰指出,就单个技能来说,房地产业这几年的技能发展可圈可点,产业化技能、绿色低碳技能亮点、热点也不少,但怎么从整体上融入规划技能、施工建设、装修装饰、运营管理、后期服务的全过程,还有许多问题没解决。“这就需要我们通过革新手段,整合上下游及相关产业的技能,形成”你中有我,我中有你”的房地产业新的绿色圈,推动房地产跨产业、跨技能融合,实现多方面发展。”
 
  综观本届活动推介的各个项目,记者发现,革新正是项目具备的共同特色。
 
  从30多个城市报送的方案来看,品牌房企仍然是本届活动和房地产革新的主力军。万科集团、绿地集团、万达集团、金地集团、远洋地产、西安紫薇集地产、大连亿达集团、山东中垠集团、当代集团、恒大集团、天房集团等房企报送的项目方案,代表了现阶段我国房地产产品的质量。正是这些品牌房企的榜样力量,引导着中国房地产行业的革新与发展。
 
  “市场化程度越高,规划与设计的重要性就越强,从开发商在土地市场越来越严谨的交易态度来看,规划设计需要在拿地环节介入。这实际上也对项目开发提出了多方位的要求。”革新风暴活动评测委员会表示。
 
  “从革新风暴活动的宗旨来讲,我们在以往的活动中一直力求站在职业角度,帮助将要入市的项目实现高的去化率、低的营销成本。”上述主办单位坚信,“每年一届的”革新风暴”活动,既是对房地产行业一年来革新成果的大检阅,也是推动全行业革新发展的总动员。”
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马云和李嘉诚对决楼市未来 你相信谁的判断

    李嘉诚近几年来一直在抛售内地和香港的物业,去年以来,李嘉诚旗下的长江实业已将香港嘉湖银座商场,以58.5亿港元的总价整体出售;在内地,他以60亿元人民币叫卖其在上海陆家嘴(56.20,-1.05, -1.83%)开发的写字楼项目“东方汇经ofc”,同时宣称抛售位于广州的西城都荟广场。据统计显示,自2014年1月份至今,在一年多的时间内,李嘉诚通过转让资产或其他方式获得逾700多亿元人民币。
    春江水暖鸭先知,位于财产金字塔顶部的人总能比一般百姓多的真相,李嘉诚抛售物业,虽然他不说明原因,但往往被认为是不看好两地房地产市场。说实在的,搞得我也很悲观。
    但令人困惑的是,另一位同样位于财产顶部的新晋富翁马云[微博],却与李嘉诚做着相反的事情,连续在香港购买品质住宅。8月14日,港媒报道马云在香港花15亿港元(约12多亿元人民币)买下了一座山顶品质住宅。这座品质住宅房屋面积总计9891平方呎(约1099平方米),每平方米逾136万港元(约112.2万元人民币),这个价格创下了每平米单价的纪录,同时创下了香港每平方米的纪录。而之前,马云已经以3亿港元购入嘉里建设位于中半山地利根德里的branksomecrest顶层其顶层连泳池特色复式户。当时每平方呎价4.23万港元(约每平方米40万港元),该价革新当时香港房价纪录。
    巧合的是,把品质住宅抛售给马云的是李嘉诚的心腹,在电讯盈科里任前副主席的袁天凡和被称为“恒生一姐”的李慧敏。在2000年李慧敏以1.635亿元港元(约1.35亿元人民币)买下该品质住宅。在这15年间房产过13亿港元(约10.725亿元人民币)。在此之前,该品质住宅为比利时领事官邸,是比利时在1959年以15.5万港元(约12.79万元人民币)购入。
    这相当于马云接了李嘉诚(系)的盘,而在本质上,则代表了两位对房地产市场前景的不同看法,其实说穿了,是对两地经济的不同看法。
    两人的圈子,他们都掌握了不为人知的能力,你相信他们谁的判断呢?

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美地行微信自媒体营销之御西郊

        2015年8月2日,新闻晨报营销总监高欣、东方早报主编顾炳祥、财经制片人严冬彦等沪上十多位主流媒体主编齐聚复地御西郊,于国宾界内共聚一场“西郊盛宴”。此次的“西郊盛宴”是由复地集团精心筹备的私人晚宴,由烹饪师徐正才老先生掌勺,复地集团副总裁陈艳萍女士、复地上海公司总经理刘治国先生、上海公司营销总监何恭元先生也莅临本次晚宴,同各位主编一道度过愉快的“国宾之夜”。

        大厨小宴:75岁厨师掌勺淮扬珍馐
        傍晚六点半,“西郊”正式开席,各位主编便陆续到达位于金浜路188号的复地御西郊。此次主编晚宴可谓是国宾规格,复地集团邀请到获得烹饪大赛的烹饪师徐正才老先生担当宴席掌勺,75岁高龄的徐老先生曾为历届中国掌勺!为了此次的宴会,准备了一场“别开生面”的西郊淮扬菜盛宴。
        1958年,徐正才进入上海梅龙镇酒家学艺,师承川菜沈子芳!
        1988年,从艺三十年的他代表参加第十七届世界大赛,这是世界烹饪大赛,与诸多米其林餐厅大厨同场竞技,为中国赢来有史以来,也是迄今为止的一块奖牌。徐正才为梅龙镇酒家在中国餐饮界建立了不朽的功勋!
        风格雅丽,清新平和的淮阳佳肴征服了在座嘉宾的味蕾。品尝美食珍馐之余,在营销家美地行执行董事刘群先生的起头下,各位媒体人与复地集团高层一道,就目前上海房地产市场形势与未来发展表达了各自的看法,对于当前西郊&滨江代表的两种截然不同的生活态度的优劣之分也阐释了自身的“住宅偏好”。晚宴正式开始前,来宾参观了御西郊社区内令人拍案叫好的景观尺度,各位主编纷纷赞叹御西郊内的与西郊国宾馆相似的景观营造,丛林、小径、河流、草地,一步一景,使得整个社区兼具美观与隐私性。

        品茗沙龙:近代风尘尽汇国宾界内

        在复地集团高层组织的品茗沙龙中,伴随着袅袅茶香,到场来宾共同回忆分享记忆中的西郊往事。在主编们眼中,西郊的面貌一直带着朦胧的美感,它并不平易近人,也不供游客游玩,老房子掩盖在一片绿色之中,你看得见它,却不知其详,只能遐想发生在其中的故事。提到西郊的人物,宋子文、孔祥熙、白崇禧、阎锡山有太多的名人史册留名,各位主编们提到的名字却是一个外国人——维克多·沙逊,上海的冒险家,意义上的房地产大亨,以他名字命名的别墅成为西郊国宾界内的住宅,“sasson’s villa”,还有一个有趣的名字——伊甸园,别墅从英国橡木和其它材料,造价317银元/平方米。沙逊经常到那里度假,或到旁边的高尔夫球场打球,或在空地上遛马。各界人物,上海滩的名媛都以光临西郊沙逊别墅为荣,沙逊别墅便是西郊国宾地脉的规格,西郊就代表着上海圈层的个人生活。
        据悉,复地御西郊项目近期还将组织多场汇聚的“大厨小宴”活动,顾明钟、罗来耀、姜介福、汪子康、胡丽妹等名厨献艺。以显国宾界内享宴会,以高规格的手笔,具有人文底蕴的地脉,打造出新时代的西郊生活。
        西郊的生活,皆不是寻常人家所能体味的。人们坐看花开花落云舒云卷的惬意生活,像是如今的电视剧情,仿佛发生在身边,实际却遥不可及。西郊的故事仍在御西郊中延续。

 

 

 

 

 

 

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房地产微信自媒体营销之复地·御西郊

        这些年,各大地产商请来有名女星出席的活动层出不穷,大众已经见怪不怪。泰禾·院子系列就曾请到“范爷”等有名女星为其项目站台吆喝。但是,相比那些斥资聘请来的女星,“不请自来”的私访夺人眼球,让人感叹“住宅与她们很配哦!——是怎样的住宅,才是她们在光环下会选择的安家栖居之所呢?”今天我们就来悉数,住宅的暗访她们哪家多!

杨幂现身西郊
        据悉,位于上海长宁区西郊某楼盘,近期迎来“大幂幂”造访,不少粉丝围观。产后复出的杨幂现在爱情事业双丰收,老公刘恺威也成为八点档男主角,霸占黄金档电视剧荧屏,有女万事足的杨幂幸福洋溢“范儿”。有传言称,中外的名人也对此楼盘青睐有佳,志玲姐姐和伊能静等众位港澳台名人也纷纷踏访,让编者好奇是哪个楼盘具有如此魅力?
        小编调查得知,该楼盘为复星集团旗下的复地·御西郊楼盘。真是在热拍的电视剧《亲爱的翻译官》取景地之一。项目位于上海长宁区西郊贵宾区内,靠近西郊公园,社区有9栋7层电梯大平层,约2000平米水景,大景观庭院,是生活的品质之地。也只有这样的环境,才能驾驭她们的气质。
林志玲结缘人文西郊
        随着《花样姐姐》热播,美丽丝毫不受岁月侵袭的林志玲香闺曝光了,节目中林志玲在自家客厅收拾行李,住宅内景曝光,装修风格温馨浪漫,好像童话国,可见“志玲姐姐”依然保持着少女心。早在2012年,复地•御西郊开盘之初,台湾模林志玲就被传出与马桶小开邱士楷一同踏访。
        这些年,林志玲依旧单身未婚,但是事业蒸蒸日上,嗲嗲的声线、高挑的身材、谦和的态度,使其魅力不减当年。据知情人士传言,在林志玲到访之前便有如世界小姐于文霞、香港有名艺人等公众人物前来参观品鉴复地·御西郊项目,也正是因为该项目所深藏的浓厚西郊文化底蕴以及区域魅力,才能受到各界的关注。

伊能静母子风潮
        近期,继高光逸和张亚东之后,大型偶像养成类真人秀——《流行之王》的一位导师人选已由伊能静担当。虽然伊能静已经于多年前与庾澄庆离婚,但这并不妨碍她与儿子“小王子”之间的母子情深。有消息称伊能静也是上海复地·御西郊的访客之一,西郊板块七大学校环伺,教育资源充沛,伊能静或许也有意为儿子打造温馨小窝。

置业要素一:人文底蕴。

复地•御西郊位于西郊国宾界内,一直以来,上海以虹桥路为起点的西郊国宾板块都是名人追逐之地,自上世纪开始,该板块就被赋予了与众不同的意义。作为名人望族的栖息之所,社会各界汇聚于此,而后,上世纪六十年代,国宾文化根植于此;直至上世纪九十年代,上海的概念逐年形成,各界名人再次汇聚于此,赋予西郊板块闹中取静的属性。

置业要素二:茫茫林海。

复地•御西郊与约70万平方米西郊公园接壤,这天然绿肺宛如项目“花园”。社区绿化设计尽可能保留成年大树,以实现绿荫密布、自然的质感。约7.1万平方米社区,预留9栋7层电梯洋房。约50%用地被层次的景观植被覆盖,住宅容积率为市区不多见的1.2,给予住户品质的居住感受,宛若隐居城央,没有外部烦恼喧嚣。

此外,名人置业看重物业的投资上升属性,以西郊宾馆为圆心,三公里半径界内,复地•御西郊开盘问世前,已有四年未有土地供应,西郊片区已将这一板块的价值推向一个高峰,板块内已没有再造居住区的土地批复计划,国宾界内“一宅难有”,使得复地•御西郊有价无市,未来上升前景可观。

有消息称,复地•御西郊8月中上旬将推出项目,均价在12万/㎡左右,成为继檀宫之后的又一力作,到时估计又会有不少“名人”慕名而来。

 

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分享:微信自媒体营销中那些特别的二维码

这是美地行的分享时间,本周将和大家分享一些趣味二维码,在人人都爱二维码的时代,不一样的二维码会带给我们怎么样与众不同的体验呢?

怎么样,这些彩色的二维码是不是更让人有扫一扫的冲动呢?
        二维码虽小,但小地方,也可以做大文章!

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时评:楼市下行给房地产企业带来整合转型机会

本文摘自每日经济新闻摘录,不代表美地行观点
        尽管股市整体走势低迷,但受到一线城市楼市火爆、销售业绩分化、险资增持及万科等影响,相关龙头地产股抗跌性依然很强。
 
  虽然楼市下行,但大房企在弱市中的优势凸显。再加上政策刺激和货币宽松不断,大型房企中报业绩普遍好于预期。地产龙头的估值优势,一方面在于销售业绩,另一方面在于积极转型的地产龙头抬高了估值中枢。
 
  险资增持龙头房企的股票,从2013年底开始到现在一直没有断过。这不仅是财务投资式的“抄底”行为,更是对未来楼市结构性投资机会的把握。
 
  险资投资不动产,在国际上是惯例。作为长线投资资金,保险资金投资策略首要考虑的是稳健、安全。由于不动产、特别是商业不动产收益稳定,在股票、债券、黄金等资产组合中加入不动产是较为常见的平衡策略。
 
  另外,保险公司出于办公自用目的,特别是在老龄化带来商业保险新机遇的背景下,需要打通养老上下游(养老保险和养老地产)链条,投资不动产是大趋势。
 
  财务投资是近年来境内险资增持龙头地产股票的首要目的。楼市整体下行也给行业整合以及转型带来了机会。
 
  事实上,近年来行业整体发展更利于龙头房企。一方面,增量机会有限,提高了房地产行业进入的门槛和经营的要求,大部分房企被淘汰是必然的,这给资金、资源、品牌和经营实力更强的龙头房企带来了机会。因此,行业整合将成为大潮流。
 
  另一方面,一线城市是未来楼市风险的“安全垫”和机会选择的“安全区”。近期,一线城市房价领涨,可见这些城市在集聚人口、资源和促进产业转型方面具有不可比拟的优势,未来将是增量楼市超额利润的来源。
 
  但是,一线城市高地价叠加配建保障房或公共项目成为常态,只有龙头房企才有操盘和经营能力。因此,近年来一线城市土地基本被龙头房企抢食,或通过联合拿地瓜分。就连长期扎根三、四线城市的典型代表碧桂园,也于7月11日宣布正式成立一线城市事业部,高调回归一线城市。
 
  与此同时,在政策上,国家及地方政府开始偏向于龙头房企,除了大型公共配套由龙头房企以bot、ppp模式代建外,最明显的就是融资政策。出于分散风险的考虑,银行信贷将会淡出,直接融资将成为未来房企融资主渠道。不管是房地产信托投资基金,还是近期放开的公司债、中期票据,信用等级更高的龙头房企无疑将是融资主体,这不仅有利于龙头房企获得更低成本的资金,而且也有利于获得类似于险资一样的长线资金。
 
  笔者认为,探索行业和企业转型,龙头房企也将最先获得突破和盈利,这将极大地提升它们的估值水平。目前,我国已积累了海量的存量住户,为现有存量住户提供物业管理、社区养老、社区金融等o2o的增量服务,将成为未来房企盈利主体。
 
  今年以来,龙头房企转型非常积极。万达布局了商业、金融、文化和电子商务新四大支柱,目的是通过向业主或住户推送增值服务,向轻资产方向转型。6月底,万科董事会通过了万科物业市场化扩张、分拆上市及引入事业合伙人机制,同时加快社区教育、社区家装和社区生物环保版块发展,并分拆上市。此外,碧桂园和中海地产宣布将物业管理业务分拆上市,保利全面开展养老和旅游地产转型。
 
  因此,笔者认为,险资增持龙头房企,不仅在于抄底,更是窥探到了未来房地产企业强者恒强和率先转型的机会。

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“2015中国房地产行业品牌价值top50强”揭晓

    7月29日,北京,由中国房地产报社主办的、凤凰房产协办的“2015中国房地产企业品牌价值排行榜暨‘品牌中国’地产跨界论坛”隆重召开。是次论坛主要探讨了在经济新常态下房地产行业的变革创新与品牌建设,以及推出了“2015中国房地产行业品牌价值top50强”。
 
    著名经济学家、中国社会科学院经济增长理论研究所主任刘霞辉,著名经济学家、中国国际经济交流中心信息部部长徐洪才等专家、学者以及来自绿地集团、远洋地产、方兴地产、泰禾集团、合生创展、新城控股等众多房企参与了此次论坛与颁奖盛典。
 
    今年是房企转型升级大有动作的一年,众多房企开始尝试多元化、金融化、国际化及拥抱互联网等,在整体经济结构调整的大背景下和房企求变求新的变局下,房企的内涵和外延也在不断变化中,品牌在市场中的重要作用已经成为行业共识。
 
    中国房地产报社推出的“2015中国房地产行业品牌价值top50强”认证活动,旨在经济调整与房地产行业变局下在全国范围内再次树立行业的新坐标。此次品牌认证活动由中国房地产报社测评中心主导,是以“科学、公正、客观、权威”为原则,通过对企业品牌的综合价值、市场占有能力、发展潜力以及企业是否具有诚信经营、是否拥有良好的社会责任感等多方面严谨、科学的分析进行评定。
 
    特别值得一提的是,此次榜单也引入中国房地产报社于2014年6月起独家推出的企业市场值评指指标与标准,这样的标准为房地产企业深化品牌战略提供了思路和价值的判断,为房地产企业的建设提供了完善和重要的依据。
 
    通过两个多月的评定,绿地集团、华夏幸福基业、远洋地产、泰禾集团、鲁能集团、合生创展、俊发地产有限责任公司、宝龙地产、敏捷地产、昆泰集团等50家房企入围“2015中国房地产行业品牌价值top50强”。对于此次获奖,房企代表认为这对于房企来说这既是一种认可,也是一种鞭策,它们将在接下的市场竞争中更加专注产品本身,服务好消费者,以更好的姿态推动国内经济的发展及房地产行业发展。
 
   对于房地产行业的市场机会,徐洪才部长、刘霞辉主任在此次论坛上透露了积极信号。刘霞辉表示,未来5~10年,我国经济增长水平还将维持在6.5%以上,“十三五”期间经济将呈现比较乐观的发展态势,城镇化率会进一步提高,房地产行业的市场机会还将有一定的市场空间。徐洪才也认为,随着“长江经济带”、“京津冀一体化”和“一带一路”协同发展,以及城镇化发展,虽然未来房地产行业进入买方市场时代,进入品牌竞争时代,但机遇大于挑战。
 
同时,此次盛会还推出了“‘品牌中国’地产跨界论坛”,新城控股集团副总裁欧阳捷、方兴地产营销管理部总经理助理霍博宁、远洋地产经营管理中心副总经理段涛、泰禾集团品牌副总监吕海洋、途家网副总裁商瑛、吉屋网副总裁周曜以及小米智能家居市场总监李琦对于房地产行业的跨界发展进行了充分、深入的探讨,他们认为“互联网 ”带来了创新的思维,将公司内部的创新基因被激活,也能增加用户黏度目标的达成。
 
   中国房地产报作为住房和城乡建设部主管的唯一全国性地产行业大报,已有20多年历史。从2006年起,中国房地产报就引入优秀品牌的价值认证评估体系,持续权威鉴定房地产企业和楼盘的品牌价值,以专业科学的方式推动房地产品牌建设之路。
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上海等一线城市土地稀缺 多家地产开发商尝试旧楼改造

核心城市核心地段的土地正在变得稀缺,开发商们正在考虑新办法来“跑马圈地”。
 
朗诗绿色地产有限公司日前宣布,公司全资附属公司silverknightgloballimited作为买方,与agacquisitionc(bvi)l.p.订立一份买卖协议,以总代价为人民币5.4亿元购买上海市长宁区青溪路770弄25号拥有的75处住宅单位、停车场及公共设施。上述地址土地面积1.34万平方米,容积率1.18,落成年份2000年。
 
该项目是朗诗首个旧楼改造项目,是朗诗在传统拿地开发的业务模式之外对新业务模式的一次尝试。
 
多位业内人士在接受《第一财经日报》记者采访时认为,城市土地减少将促使房企更多地转向旧改项目“掘金”。
 
朗诗在公告中表示,旧楼改造业务在中国的一线城市具有良好的市场前景,希望通过收购该等物业探索旧楼改造的商业模式,提升投资、开发、改造、运营的纵向一体化能力,未来将会继续在一线城市寻找合适的旧楼改造项目。
 
事实上,旧改已然成为最近几年地产市场的一大热点,越来越多的开发商也加入到旧改的行列。《第一财经日报》记者梳理发现,包括招商、华润、保利、华侨城、万科、佳兆业、瑞安房地产等房企都曾在旧改项目中获益。
 
自2010年以来,一线城市的土地供应呈现缓慢下滑的趋势。一方面一线城市新增可开发土地不断减少,另一方面相关政府在土地供应上较为谨慎,因此土地市场量降价升的势态较为突出。土地价格的不断上涨,导致开发商的开发成本越来越高。这种情况下,旧改成为推动城市发展和解决土地供应瓶颈的重要渠道,政府可以因此改善城市中心的面貌,而房企也可以因此降低开发成本从中获利。
 
佳兆业曾是旧改最大受益开发商之一。研究数据显示,2013年旧改项目为佳兆业239亿元合约销售额贡献了约30%,其中位于深圳龙岗的旧改大盘佳兆业城市广场单盘贡献率高达19%。2014年佳兆业销售额近300亿,佳兆业城市广场亦贡献了最大力量。
 
而对于旧改,不少地方政府也在加大支持力度。2014年2月,上海市《关于进一步提高本市土地节约集约利用水平的若干意见》就曾提到,希望开展上海中心城市更新工作。而在之后深圳、广州也有类似的政策出台。
 
去年,国土部也出台《节约集约利用土地规定》,也是针对历史遗留的工矿等废弃地进行复垦利用,对城乡低效利用土地进行再开发。
 
记者多方采访获悉,目前旧改的模式主要分为两大类。一种是以市场为主导、政府做引导的模式,暨房企也需要进行拆迁工作,此类模式主要是深圳地区采用较多。另一种则是政府为主导,完成前期拆迁之后再进行土地出让的模式。但旧改相对于一般净地开发复杂程度更高,周期更长。
 
上海新天地就是一个典型的旧改开发例子,瑞安房地产将之打造成上海的新地标之一。另一方面,由于新天地板块的旧改进展非常缓慢,瑞安房地产在该板块开发的豪宅项目翠湖天地也因此等待很久才入市。这个也非常占用房企的资金成本。 

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城市大跃进造出天量商业地产,策划公司应如何应对?

    “商业地产大跃进,新商业扎堆崛起。然而对于各开发商来说,这势必是一场激烈博弈。”一位昆明的商业地产开发商表示。
    目前昆明正在经营的大型综合体商业大约有15个,它们分别集中在北市区、市中心和南市区,如昆明广场、欣都龙城、昆百大、百大新天地、顺城、王府井、万达、红星以及南亚等。目前,昆明市总人口大约为700万,而根据计算,未来3年内,昆明将有1972万平方米的商业物业供应量,人均商业面积近3平方米,未来2~3年内,昆明将迎来30个大型购物中心的开业。目前,昆明的人均商业面积已经超过了北京、上海、深圳、广州这些一线城市,也超过了有“购物天堂”之称的香港。
    这一场洪峰产生,起源于2008年以来的昆明大规模城中村改造,连续的大规模城中村改造,陆续产生近200个城市综合体,其商业体量在2013年~2015年期间达到供应的顶峰。根据昆明市住建委2015年5月的数据,2008年以来,昆明城中村改造已批准的项目229个,地上建筑面积为9618.19万平方米,按照15%的面积规划为购物中心和商铺计算,仅来自城中村改造的昆明购物中心和商铺总体潜在市场供应将达到1500万平方米的规模。
随着昆明数十个商业综合体的陆续入市,商业物业的供应正在进入一次可见的洪峰。而与此相对应的是昆明大型购物中心低迷的人气和不断下跌的商业物业销售量。据、昆明2015年上半年房地产市场销售数据,昆明上半年商业物业成交2951套,成交面积31.23万平方米,同比去年下降16.14%,销售呈断崖式下跌之势。
    从去年开始,昆明陆续有不少商业综合体开业。而冷清的人气已成为这些购物中心的普遍现象。从中国房地产报记者走访的昆明多家购物中心情况来看,商场内常常只有寥寥可见的数人,在用餐时间去商场内吃饭,不但停车位不用等,而且不用排队,即便是在昆明引起轰动的万达广场,在开业初期的热闹之后,也陷入了平淡,周末商场内也颇为冷清。
    “购物中心的冷清与电商的兴起不无关系,同时也与商业地产的井喷式供应有直接关系,毕竟昆明只是个中等城市,经济也不算发达,短期内出现那么多的购物中心,不冷清才怪。”一位商业地产研究机构负责人对中国房地产报记者表示。
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房地产营销策划需要创新

中国已经进入了策划家时代

  当前中国房地产市场的两大特点: 一是已经由“狂热化”向“理性化”转化。原来靠“一招鲜、吃遍天”时代已经过去。企业需要营造一种文化,去培养整整几代消费者。这个工作的挑战性越来越强;二是中国的市场不仅从“地不分南北、人不分东西”,到收入差距拉大,不仅形成了东西南北的差距,而且出现了很多明确的阶梯式的消费群体。已经形成“物以类聚、人以群分”的格局,形成高、中、低不同的消费层,谁想一览天下已经不可能。

  五大变革造就策划家时代

  中国正在从传统农业社会转到现代工业社会和信息社会; 中国正从计划经济转到市场经济;中国正从中央高度集权的单一式计划经济体制转到地方分权的多元化经济体制;中国正从闭关锁国的政策转到全方位开放的政策;中国正从自封“天朝上国”的文化心态转到承认“我是地球村一员”的文化心态。 这样的五大变革造就了中国的策划家时代。

  地产策划是整合

  地产策划不是神话,策划家也不是巫婆神汉。策划不是八卦,策划家不是风水先生;策划不是万能的,不能包治百病,而只能在客观和主观条件所允许的范围内来大显神通;策划的成功不是靠运气,而是靠现代思维科学; 房地产策划只有建立在有效地整合多种学科,经济学、商业经济学、市场营销学、 管理学、广告学等的基础上,才能有生命力。

  策划也是生产力

  策划是一个制定航海图的过程,理念设计是罗盘的指南针;策划不是简单地制定一个方案,要对整个项目运作过程加以动态的把握,对出现的各种问题作出准确和快速的反应,捕捉稍纵既逝的机会;条条大路通罗马,但是最近的路只有一条。策划就是寻找这条路;策划也是生产力。科学技术是生产力,那么社会科学是不是生产力?如何表现为生产力?“知识分子通过策划促进了经济资源的优化整合和生产力的发展,策划是不是可以看作生产力的一个要素?”“知识分子不能指望外界为自己落实政策,应该在市场经济的海洋中发挥作用,让市场经济为自己落实政策。”

  策划是思维科学

  它是用辨证的、动态的、发散的思维来整合行为主体的各类显性资源和隐性资源,使其达到最大效益的一门科学。它包括思维路线的选择、 理念的设计、资源的整合、操作过程的监理。

  策划是设计科学:理念的设计始终处于核心和首要的地位;策划是一门实践科学:它要考虑怎样才能获得现实的可操作性;策划是整合科学:策划是通过全新的理念和思路,对生产力的各种要素、资源重新整合,使之产生 1 1>2,甚至原子裂变式的市场效应或者经济效益;策划是全部生产力要素的综合,甚至是经济因素与政治因素、社会因素以及其他多种因素的综合;策划是监理科学。

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原创 | 东方万国房地产营销推广新闻稿

    集聚创新人才、激活创研院所、扶持创投机构、搭建创业平台……上海,面对着“加快向具有全球影响力的科技创新中心进军”的中央点题,蓄势待发。在新一轮的改革潮涌中,浦东规划中部“创新走廊”,北至金桥,南连国际医学园区。至此,金桥片区成为浦东新区唯一一处相继融合新兴金融、自贸区2.0、创新走廊三大利好的政策高地。位于金桥自贸核心区的东方万国企业中心,以政策的优势、甲级的品质以及极具竞争力的租金优势,受到了市场和业界的普遍关注,成为承接国家创新产业企业的金桥首席甲级办公集群。

    上海建“全球科创中心”  金桥政策利好“两连跳”时隔一年,陆家嘴(高端金融)——金桥(新兴金融)——自贸区(离岸金融)串联而成的浦东“金融产业走廊”格局再变,金桥、陆家嘴双双跻身自贸区2.0,这条昔日的“金融产业走廊”,如今成为名副其实的“自贸区内黄金轴”,金桥轴心位置越发根深蒂固。据统计,在上海近期发布的《关于加快建设具有全球影响力的科技创新中心的意见》中,180次提及“创新”、67次提及“人才”、44次提及“创业”、14次提及“开放”。以开放精神为核心的自贸区,被点名与张江国家自主创新示范区一起,“双自”联动,引进创新人才,吸引相关产业企业落沪。针对此项发展要求,浦东提出以张江高科技核心园区为基础,打造北连金桥、南连国际医学园区,同时向临港辐射的“中部创新走廊”。至此,金桥片区作为自贸区“新人”,不仅占据浦东新兴金融轴心区位,更屹立于中部创新走廊北门户。自贸、科创、金融三大利器加身,金桥高品质园区成为吸引企业入驻的商务高地。

    新兴金融、创客中心、互联网 汽车、机器人 “四大金刚”浮出水面位于金桥自贸核心、新金桥路上的东方万国企业中心,乘着金桥进一步改革开放的新风,提出将园区打造为新兴金融、创客中心、互联网 汽车、机器人“四大金刚”产业蓬勃发展的国家创新产业甲级办公集群。“最初金桥新兴金融‘一园四基地’格局提出的时候,我们就是其中一员。”东方万国企业中心负责人告诉记者,粗略统计,近六年来浦东民营新兴金融机构数从18家增至200余家,从业人员数从近200人增至4000余人,翻了20倍,资产总额也从最初5亿元扩张至600多亿元。“浦东新兴金融产业还有很大   发展空间,对高品质写字楼的需求也越来越大,我们对企业的承接功能更加显著,这也是我们的责任所在。”

    不仅如此,在上海占位全球科创中心的契机下,东方万国企业中心也给出了自己的蓝图。东方万国企业中心开发商上海润安置业发展有限公司总裁王德生透露,园区正计划与国内知名创客中心合作,领头站在金桥“大众创业万众创新”的风口。在全面迎接“科创”新概念的同时,金桥更注重利用自身传统产业优势。金桥开发区是浦东开发开放的重要产业发展地标,强大的产业基础为其先进制造业的转型提供有力支撑。“像特斯拉这种未来智能汽车的代表,还有同样在探索创新的上海通用,这些企业在金桥形成了很好的智能汽车产业氛围,必然会吸引更多同类型企业,这就集聚效应的体现。”王德生总裁表示,“互联网 汽车”也将成为园区重要创新产业支撑。而作为工业4.0的核心技术之一的机器人产业,将站在金桥雄厚的智能产业装备基础之上,更上一层楼,“我们不排除与上海高校机器人创新平台合作的可能,在东方万国设置定期定点的交流平台。”

东方万国  金桥自贸核心甲级商务集群
在王德生总裁看来,东方万国企业中心之所以有信心建设成为国家创新产业平台,除了天时地利之外,高品质的产品才是手中的那张“王牌”。东方万国企业中心超5a的办公硬件标准、集合7大智慧系统的物联网智慧园区、中央多功能会展中心、全功能服务配套等特色软硬件配备,可谓为四大“新生代”产业企业度身定制。东方万国企业中心由10栋研发办公物业围绕着下沉式广场而建,总建面近30万方,包含2万方专属园区配套和3000平米展示交易互动服务中心,1800个地下专用停车位,是金桥自贸罕见的5a甲级办公集群。园区地处金桥自贸正核心的新金桥路1599号,紧邻预计今年完工的中环浦东段,延安东路隧道整修后也将为金桥交通带来直接利好,未来园区周边将通行6、9、12号线,最近800米,最远2公里,园区特设短驳巴士接送,大大方便了园区白领的通勤生活。 

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原创 | 微信稿:总统又怎样?也是营销一盘菜

某次晨会,美地行的刘群总裁在大一清早分享了一个让人饥肠辘辘的话题营销案例,导致小编念念不忘,决定在今天和大家分享,先把口水擦擦。

首先要说的是,必胜客是一家有心机的公司!除了在饿的时候想到会忍不住分泌口水之外,在营销上也是一把好手!

想当年,美国总统选举,这是一个不折不扣的热点,吸引了全球的目光。必胜客灵光那么一闪,决定借楼登高,借名生辉,把公众对总统选举的关注转移到对必胜客的关注上来。

他们针对总统选举这个热点,选择了“口味选举”这个结合点,即总统选举是奥巴马和罗姆尼的事,但是吃披萨选择辣畅还是香肠那就是全美国人的事了。

 

于是,必胜客针对这个热点抛出一个话题,奥巴马和罗姆尼的第二场辩论中,如果现场观众或者能够打进电话提问的观众,如果能问问两位“吃披萨是选意大利辣肠还是香肠?”,就能获得终身免费的必胜客披萨。

 

必胜客不仅发表声明,还制作了视频短片,以便于话题进行扩散。这个话题一经抛出,顿时成为多家媒体版面报道的热点。它成为新闻性有两个要点:第一,向总统候选人提如此无聊的话题;第二,对行为的奖励,终身免费吃披萨。

 

结果如何呢?虽然因为种种原因必胜客取消了这次的活动,但是病毒已经散播出去,美国人民纷纷中毒,尽管电视中的两个人只字未提披萨,但是,看到他们,很多人还是想到了披萨,想到了必胜客欢乐餐厅,估计也会忍不住点个披萨吃吃,顺便脑补一下自己向总统发问“您是喜欢啥口味的披萨啊”!

 

必胜客用几乎零成本的方式捆绑了热点新闻或事件,成为附着在其之上的一个热点话题,这借势营销,实在玩的漂亮!

流口水的同时,我们也不禁要思考一下,必胜客的成功之处在哪儿?话题营销最重要的又是什么呢?

 

刘总解答:

话题营销重要的是三个点两个步骤,热点、结合点和诉求点。本案例中,热点:总统辩论;结合点:选举中提问,披萨选什么口味;诉求点:欢乐餐厅,赢取终身免费吃披萨的快乐。

步骤一:找到热点,然后需找结合点;

步骤二:立足结合点,抛出话题,施加引导和造势,凸显诉求点。

 

这里面,热点是需要抓住的,结合点是需要洞察的,诉求点是需要策划的。只有把这三点想明白了,做好关联,才能真正做好话题营销。而话题营销才是真正的花小钱办大市,低成本营销术。

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原创 | 房地产品牌营销策划公司优衣库事件之我见

今儿一大早,微博和朋友圈刷屏的不再是猴子

而是优衣库的一则视频

人们很傻很天真地点开来一看

纳尼!这羞羞的事情是怎么回事?!

当时就炸了!

 

虽然十点钟优衣库发表了申明

然而这并没有什么卵用

微博上首先哗然一片

神回复层出不穷!

↓↓

 

 

段子手的功力也不容小觑

↓↓

这样的热点一出

世界已经不能阻挡营销狗们的脚步了!

 

品牌内部先炸了↓↓

 

其他品牌也不甘示弱,借势营销什么

你会我也会!

 

↓↓

还有特别有危机感的

毕竟,现在搜特价酒店,你已经out了

为他们掬一把同情泪

↓↓

 

同时,也有人说

这一次,马云和刘强东要睡不着觉了

电商再牛,没有试衣间啊!

呵呵,小盆友们实在是太天真了~

↓↓

还有画风不对的……

这头发真的烫得挺不错【认真脸

↓↓

房地产行业不甘示弱

开发商八仙过海各显神通

喂喂,搜房你不是开发商你也来凑热闹?

 

↓↓

好了,说到这里,撒手锏要来了!

那么多的营销炒作

那优衣库的视频究竟是不是营销?

有不少大神在视频里寻找蛛丝马迹

力图证实这是摆拍!是营销!

但应该没什么比这个更有说服力!

 

优衣库虚拟试衣间↓↓

从种种迹象来看

这是一次蓄谋已久的营销计划

吸引了眼球,赚足了噱头

再慢悠悠推出这虚拟试衣间的项目

ok,看看下面的图就知道会不会火了~

作为一家营销公司

我们只能说,服!高!牛!

但是,亲,这样真的好嘛?

 

踩在法律的底线上跳舞真的大丈夫?

对于品牌来说难道是正面的影响吗?

 

营销不易,且做且珍惜

 

如果这是真实事件,那么众所周知,女孩的身份信息已被人肉,男孩嘛事儿没有,还请大家切勿泄漏个人信息,避免网络暴力!

以及,拍摄视频固然欠缺考虑,女孩子要懂得自我保护,但随意将视频泄漏的人才是罪魁祸首,应当严惩!

 

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任志强:房地产业的大障碍来自制度

    2015年7月5日下午2点,主题为“经济是否反转?”的二十四届清华大学中国与世界经济论坛在伟伦楼国家报告厅盛大举行,应邀出席活动的嘉宾有:发展研究院原副主任刘世锦;国家参事特约研究员、国家统计局原总经济师姚景源;北京大学光华管理学院教授曹凤岐;华远房地产集团原董事长任志强;以及清华大学中国与世界经济研究院研究员袁钢明。论坛由清华大学中国与世界经济研究院主任李稻葵教授主持,清华大学副校长谢维和出席并致辞。
    任志强起先谈到了我国房地产目前出现的问题并指出了我国目前房地产行业前景不好的原因,比如没有土地指标、资金不全、银行不支持房地产行业扩大投资等等。任志强表示目前房地产行业如果能保持正上涨将会是一个好的现象,现阶段不太可能出现房地产行业反转的情况。同时,       任志强还指出目前的政策措施存在许多问题,要多向发达国家学习,比如在新旧城的改造问题上,应该像发达国家一样扩大新城的建设,不对旧城进行改造,而不是像我国目前新城旧城同时改造,导致旧城改造后价格推高不利于新城的发展。
    其次,谈到房地产价格上涨,任志强指出土地减少是其中的一个重要原因,土地资源减少导致价格上涨。同时随着城市化进程不断加快,城市人口过多已经越来越成为一个不能忽略的问题。以城市人口上涨速度很快的深圳举例,实际人口大大过了数据,其中人口结构以具有支付能力的青年人为主,这部分人口的涌入抬高了房价,也成为房价上涨的一个原因。
    此后,任志强对于房地产业提出了一些他的看法,房地产不管什么时候都会是支柱性产业,并指出现在的中国房地产业,从宏观经济的角度来说遇到的大障碍就是制度障碍,现阶段我们应该一个拳头打人,不应过急过快的要求平均化,导致资源分散。我国应该尽快建立相关法律法规,坚持依法治国。
 
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房地产营销策划公司致胜十大忌

 1、 个人崇拜论–过分夸大”策划大师、营销专家”的个人作用并不利于整个行业的发展,必须破除个人迷信论,树立正确的营销观念。

    2、 地段唯一论–即使在同一地段,照样可以让高价房与低价房共存,甚至高价房比低价房更热销。因为房地产营销的根本就是附加值的认识过程及形成过程。

    3、 广告决定论–以广告代理策划,用广告取代营销,这是一个市场通病。在营销策划队伍中,也形成广告决定市场的观念。不改变广告决定论,就不能正营销之风。

    4、 花色抢市论–房地产营销是一个从前期设计、策划到后期营销推广的有机系统,不是方案销售论,不是靠夸大卖点的客户导入论。策划方案没有固定模式,营销缺氛围和条件不同,简单仿效不是出路。

    5、 营销万能论–房地产不能没有营销,但决不能有营销万能的倾向。物业第一性,营销第二性,没有物业的基础,就不可能有营销的前提。营销较为重要的一点,就是从前期设计中把握物业的市场前景,我们把它称为”物业胎教”。

    6、 低价定局论–许多人认为所谓市场营销,其实没有任何诀窍,只要把价格降低,低到能够销售为止。合理调整价格是市场营销所必须把握的部分,但必须理解与把握售价。只有不断的利用现代营销手段去构筑品牌,在品牌基础上确定物业价格,才能使行业向健康方向发展。

    7、 承诺堆积论–夸大物业特征,向客户进行各色承诺,以营销游击队方式处理与开发商的关系,导致承诺堆积并发生质变。房地产市场营销应该有分析物业卖点,展开卖点的一个过程,不应该是人为的制造卖点。

    8、 经验决定论–中国房地产营销业有两大缺陷,第一是在没有把营销分离时硬要剥离,第二是本质意义上忽略产品本身去营销。这种走捷径和临时通道的方式,不能称为真正的市场营销。

    9、 风式销售论–所谓”风式销售”就是针对某一物业特色过分渲染。许多购房者曾经为一些”风式销售”动心过,但后期却为之困惑,失去了口碑市场。因此,将”风式营销”变为口碑销售,是房地产第二营销渠道拓宽之关键。所谓第二营销,是营销策划客户为圆心,根据物业要素以实实在在的品质去赢得客户。

    10、炒作制胜论–目前,全国范围内少有从理论上解析房地产营销的专着出现,大量出版物均以实例分析为主,或运作例子堆积。另外,市场营销与市场信息体系相脱钩。经验型运作习惯使营销忽略市场信息的挖掘与研究,也制约房地产营销水平的提高。因此,在未来的营销策划中,全程策划、整合营销将是发展的必然趋势。

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房地产营销策划公司策划十大原则

房地产策划公司营销策划十大原则:  

 1、定向供应原则–没有目标市场的定位绝不会成为概念盘;策划不允许物业人人都来买。

    2、前期介入原则–营销的价值重心在前期,我们强调胎教。

    3、全程策划原则–只有把握物业在市场中健康的状态,才是真正的策划。

    4、卖点保留原则–最好的用词不是最好的广告,策划永远要使物业有新鲜感。

    5、虚实相同原则–想象–发现–再想象–再发现是市场营销的最佳循环。

    6、个性排它原则–无法逃避竞争,就应该主动挑战对手。

    7、价格弹性原则–没有不可营销的物业,只有不可销售的价格。

    8、市场叠加原则–忽略了已签合同的用户户,等于放弃了一半市场。

    9、系统解码原则–每一步都会失去客户,但每一环节同样都会产生客户。

    10、节点强化原则–机遇稍纵即逝,一切尽在手中。

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上海高端住宅及豪宅市场创下有史以来最高纪录

    “豪宅狂飙”,成为上海上半年楼市最惹人注目的现象。

    “自2月以来,今年豪宅市场成交量每月几乎以成倍的速度在增长。”德佑链家研究总监陆骑麟向记者表示。

    据德佑链家研究部数据显示:上半年上海市高端商品住宅共成交82万方(共计4429套),较去年上半年大幅上涨155%,创下有史以来最高纪录。上半年高端商品住宅成交均价为70144元/平方米,较去年上半年上涨7%。

    自2014年底以来,上海高端商品住宅市场便开始走热。而二季度以来,高端商品住宅交易更是高烧不退,单月销售套数一直保持在800套以上,特别是5、6月份,单月成交套数均突破千套,6月更是高达1398套,刷新5月记录再创历史新高。

    不仅是高端市场,今年顶级豪宅市场交易表现也是屡创新高。数据显示:上半年成交均价在10万元/㎡以上的豪宅共成交196套,已超去年全年成交量。

    陆骑麟认为,豪宅市场的火热首先是政策的原因:“上半年的楼市‘330政策’以及贷款基准利率的三次下调等政策调整使得上海楼市呈现整体回暖的局面,这是高端住宅及豪宅物业的销售量持续走高的背景原因。”

    另外,上半年豪宅市场的火热与股市的波动不无关系,“在上半年的牛市阶段中,确实也不乏一些在股市中获利颇丰的人士购买高端楼盘以改善自己的居住条件,当然,在端午节前后股市陷入颓势后,也造成了部分人士缩减购房预算甚至购房完全泡汤的情况。不过,总体而言,高端楼盘的保值增值作用还是得到认可的,特别是在股市转入颓势的情况下。”

    从具体成交状况来看,上半年上海市单套成交总价超过1亿的房源共计成交7套,单套面积均超过600平方米,主要位于浦东和闵行,以高端独立别墅为主。而今年单套总价过亿的唯一一套公寓房源是位于浦东陆家嘴滨江板块的汤臣一品大厦,单套成交金额高达2.43亿元,创下历史最高单套总价记录。

    对于下半年的二手豪宅成交展望,市场人士认为:“由于2季度提前发力,透支后续力量,加上淡季来临,七、八月份成交可能会下滑;而九、十月份随整体市场回暖,交易反弹;年末则小幅下滑。”

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江苏吴江中房颐园地产项目策划设计稿

    江苏吴江中房颐园设计稿,美地行为江苏吴江中房颐园提供策划服务,在服务期间取得了不菲的成绩。

 

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“互联网 ”剿杀恰是地产行业重构良机

    2015年上半年,中国房地产业两大趋势值得关注。一是量回升、价止跌、市场趋回暖;二是房地产业正在摸索与互联网结合的模式,一些现象级的合作案例开始出现。

    数据说话。中国指数研究院的数据显示,6月百城住宅均价环比上涨0.56%,涨幅扩大0.11个百分点;同比下跌2.70%,跌幅收窄1.03个百分点。而且,上半年销售额超过50亿元的企业达到69家,比去年增加了16家。同时,市场对下半年依然看好的信号很强烈。这意味着,中国房地产业已经平稳过渡到了白银时代,市场一直担心的青铜时代甚至黑铁时代并没有到来。

    另一方面,在“互联网 ”热潮中,一些房企开始探索与互联网的结合,特别是接近年中时段,几乎每周都有房企与互联网公司合作的消息出现。一个有意思的现象是,这些合作一头是大型互联网公司,一头是占据销售榜单前位的房地产巨头,可谓是“大佬级合作”。

    仅在6月份,就有万科宣布与uber在多个城市开展合作,远洋地产与京东金融及58同城分别敲定深度合作,恒大健康互联网社区医院首个项目开业等。此前,奥园、方兴与腾讯,华远与360,正荣集团与小米,景瑞与you ,都已经签下了不同模式的合作。

    房地产与互联网热恋、牵手、联姻的一个背景是,“互联网 ”在国家的强大背书之下,服装、餐饮、出行这三个行业已经被深刻颠覆。“衣食住行”四大民生行业的“住”,如今正在被互联网全力剿杀中,但多数房企还在黄金时代的春梦中没有醒来,已经与互联网展开合作的房企虽然已经醒来,但多数是被动接受。

    扒开房企与互联网合作的外衣会发现,互联网巨头们杀气腾腾,意图借助合作将自己的产品渗透到社区甚至住户家中,终极目的是培养客户群体;而房企多数是被动地把互联网当做一种可选的工具,目的除了提升品牌影响力外,无非是去库存、提销量,或者增强社区服务的黏性,向产业链后端扩展,弥补主业的不振。梳理一下这些合作还会发现,合作仅仅是合作,层面沿浅,还远远谈不上与互联网的深度融合。

    我们看到,除少数实力房企巨头以及有远见的房企大佬外,大多数房企仍然有互联网恐惧症,面对互联网的剿杀,恐惧,迷茫,不知所措,对互联网最基本的工具性都毫无感知,何谈融合?

    从目前双方合作的诸多模式看,从结合到融合,尚路漫漫其修远兮。华远集团原董事长任志强毫不客气地指出,“目前房地产行业还没有受到互联网的巨大冲击,大多数是把互联网作为行业的延伸、补充,或者当工具,让它美化。但是未来,传统行业不改也得改,改也得改”。

    万科是最早感知到互联网危机的房企,但针对万科与互联网的牵手,王石说,万科是传统行业,再怎么“互联网 ”,也不能在虚拟的状况下解决大家的住房问题。

    两位房地产大佬可谓一针见血。互联网已经颠覆了诸多传统行业,颠覆房地产业是早晚的事情,与其被动颠覆,不如主动自我颠覆。从黄金时代到白银时代,表明中国房地产业原有的开发模式已经成为过去时,可以预见,此时如果不能完成模式重构,则白银时代亦会十分短暂,青铜时代甚至黑铁时代会迅速到来。

    而“互联网 ”无疑为房地产业的模式重构提供了良机。房地产业当下必须思考的问题是,如何从利用到合作,最后通过与互联网的深度融合,降低开发、购房及交易成本,让买房子成为一件便捷、便宜、舒心的事,真正做到王石所言的“解决大家的住房问题”,才会避免青铜时代的更快到来。

    周鸿祎说,没人能够打败趋势,任何在趋势面前不愿意改变的力量都会被毁灭,被市场边缘化。你是等待被毁灭,还是主动融合,顺势而为,这是你的选择。

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房地产豪宅游戏场 还没准备好吧?

    这段时间,全中国的注意力几乎都被股市吸引去了。但事实上,在另外一个不太为人所关注的领域,有另一场游戏正在悄然进行,那就是中国房地产的豪宅市场。

    房地产市场进入长期慢行通道,已经不是什么新鲜话题了,近期以深圳为主的一线城市房价的大幅上涨虽然引起了一些关注,但二三线依然半死不活,这逼迫的开发商纷纷思考转型的问题。而在不知不觉中,属于房地产边缘区域的豪宅市场,却上演了一次逆袭。

    据了解,今年以来,国内的豪宅市场不论是成交量还是成交价格,都呈现出迅速攀升的状况。豪宅市场的活跃,必然反映出这一时期国内高净值人群资产配置的偏好变动。

    事实上,当前豪宅价格飙升,供应大涨,但实际原因,大多应该归于此前几年开发商的高价抢地策略的失误。前两年的高价地逼得开发商不得不将产品做成豪宅,但如果开发商和操盘手不具备驾驭豪宅产品的能力,去化很慢造成资金压力,未来风险也很大。

    毕竟,有强烈资产配置属性的豪宅市场,对中国来说还不是一个熟悉的事务。

    从国际范围来看,中国的豪宅并没有被纳入世界范围内的豪宅体系,并不具有国际流通性,产权也不完整,因此所谓的保值增值很可能只是一种心理安慰。现在买得高了,未来下跌可能性很大。

    从历史上看,危机一旦来临,豪宅也并不多么抗跌,房价大跌的时候豪宅也会剧烈波动,是跟整个市场共振的,这一点任何市场都是相通的。

    虽然目前,担心豪宅市场的问题,还只是属于“替富人操心”的闲心,但既然要玩这个游戏,总需要先定下一些规则吧。

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上海古北名都城豪宅营销楼书设计分享

    最近小编会放一些项目的设计稿以供大家欣赏。

    本篇为古北名都城的楼书设计。

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商业地产新一轮“圈地运动”:二线房企扎进四线城市

    “到2017年我们预计布局200个城市客厅项目,打造适合城镇的购物生活平台。”嘉凯城董事长边华才向《第一财经日报》记者描绘其宏伟蓝图。

    当前,三四线城市的住宅接近饱和,越来越多的中型房企开始盯上了商业地产这块“肥肉”。包括嘉凯城、新城控股、旭辉、阳光城集团、正荣等房企,纷纷在全国跑马圈地,以期能在商业地产领域谋得一片天地。

    本报记者了解到,由于一二线城市的商业地产市场基本饱和,房企开始把注意力转移到一二线城市的郊区和三四线甚至五线城市的中心。

到四线城市去

     去年以来,嘉凯城便开始在四五线城市积极拿地,打造自己的“城市客厅”项目。该项目最大特色是和地方政府合作,利用ppp模式(将部分政府责任以特许经营方式转移给企业,政府与企业建立起“利益共享、风险共担、全程合作”的共同体关系)打造城镇生活服务平台。项目建成后将集政务服务、公共服务、体验式商业、餐饮娱乐和o2o商业为一体。

    据记者不完全统计,嘉凯城去年仅在浙江就拿地14幅。同时,还专门成立了一家基金公司,为“城市客厅”投融资搭建平台。今年6月,为了将更多资金注入“城市客厅”项目,将全资子公司上海(楼盘)凯祥房产70%的股权以5.92亿元出售。

    县镇级城镇居民日益高涨的消费、生活需求将构成一个巨大市场。“很多发展中的三四线城市并没有商业综合体,而这些地方的消费正在集聚,这里面充满了机会。”新城控股高管欧阳捷告诉记者,“例如湖北许多城市消费水平已经超过武汉(楼盘),但是这些城市还是很缺乏这样的商业购物中心业态,我们就希望找到这样的切合点进入。”

面对庞大的市场,其他房企自然不会放过。新城控股去年一年就在长三角、环渤海等区域拿地13宗,主要分布在三四线城市。正荣集团商业管理总公司总经理张子玉表示:“未来我们将达到30~50个购物中心的商业规模。”

世邦魏理仕数据显示,2014年,全球购物中心新开业面积为1140万平方米,高于2013年的1060万平方米。在其监测的全球最活跃新建购物中心市场前20名中,中国城市占据半壁江山,累计贡献570万平方米的落成面积。

边华才认为,中国有6.8亿城乡居民,虽然有电商的冲击,但是他们的消费能力也在逐步提高,他们对于购物和娱乐的需求也在加强,而这些地方却没有一个场所可以提供这样的消费。

第二波

跑马圈地

虽然市场前景可期,但有业内人士指出其中潜在的风险。虽然目前这些三四线城市并没有很好的商业综合体,未来随着越来越多的房企加入,“贴身肉搏”或不可避免。此外,商业综合体对于资金要求很高,对于中型房企压力也很大。

目前商业地产进入了第二波跑马圈地时代,在各种退出机制逐渐建立、日益完善的现阶段,进入商业地产或许是个不错的时机,但众多地产商以未来潜在价值大作为选址的重要标准,势必将面临更长的养商期,无论是自持还是售后回租都将承担更大程度的资金压力,为应对资金压力,转嫁给投资商是主流的选择,而只有好的产品才会被资本市场青睐。

多位业内资深人士向《第一财经日报》记者指出,中型房企要抢占这个市场的核心就是做出差异化的产品,否则在同质化竞争中容易出现风险。

“我们每个项目中将落地360天永不落幕的都市剧场、屋顶花园、水母海洋景观长廊、mini鸟语林,打造特色体验。”张子玉告诉记者。

目前购物中心主要还是聚焦在购物和餐饮的环节,而真正让购物中心成为一种生活方式的还比较少。正荣正在做这样的尝试,把植物、动物引入,增加消费者对于大自然的体验。

“在店口城市客厅周边,有7亩多地将由嘉凯城开发建设成店口文化中心,包括游泳馆、博物馆、文化馆等政府公共服务部分,建成后将租给店口镇政府运营,政府支付固定的租金。”边华才告诉记者。

而这些配套建设过后,当地居民的文化需求、运动需求都在嘉凯城的项目周围进行了解决,这些居民在体验过上述需求过后,自然需要休息和娱乐,那么嘉凯城的城市客厅就成为了选择。

中银国际证券房地产行业分析师田世欣认为,像嘉凯城城市客厅的商业模式较为独特,公司聚焦长三角经济强镇的消费升级需求,区别于传统的城镇基建类投资等模式。

兴业证券(601377,股吧)对于新城控股的模式也持积极肯定的态度,认为新城控股目前常州(楼盘)土地储备占比从2012年的50%下降到目前的26.5%,如果按照土地价值计算,常州市场土地价值占比不到15%,公司项目布局进一步分散,而风险也将分散。              

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商业地产策划公司的定位与营销

   商业地产定位与营销是一把双刃剑。用营销当定位,项目不死也要脱层皮,其中收益的只有参与其中的职业经理人团队和精于算计的零售商家;但忽略营销概念的专业定位,力量始终只能停留在理论形态对项目的设计上。招商、业态定位、运营三者隔靴搔痒还不如直接营销。

    国内的房地产策划公司专业定位手法还处于经验主义阶段,国外的手法只存在于极少数的公司,如凯德、华润、恒隆等纯粹的商业地产公司。国内99%的地产营销策划公司工作重心都是以售为主,理论与经验的落位组合就是一个新课题,具体来讲,定位与营销概念的结合就是指导项目落地前行的关键。

    定位在项目上是一个无法替代的关键因素,你懂与不懂它都在那里,你想或不想都必须面对。只是需要思考一个问题,房地产定位纠结是什么?这个话题对于实操者来说,可以从理论名词角度上解释,但估计讲了也听不懂。定位其实就是一切做法的方向,指导一切路径的经纬度。说句挖苦自负开发商团队的话,原则上定位这活儿99%的开发商团队都完成不了,原因就不在这里一一阐述了,定位需要知识结构深刻且有极高沉淀的专业地产营销策划团队。

    专业房地产营销策划公司和开发商可以高阶位组合的部分恰恰是在营销领域,开发商团队对营销理念有一定的沉淀,但仅属于点不是面,自然就不是方向,都是以自身项目理解见市场深度。我们的开发商和代理公司团队都犯了一个逻辑错误,大家都认为自己最熟悉企业项目和要求,服务公司不可能了解本企业的每一个变化,这种想法当然对。但对于专业的服务公司,无需了解开发商每一点诉求和变化,各跑各的道本不冲突,浅薄才自以为是。

    如何帮助项目成功对接市场?如何梳理和建立项目的健康结构?如何帮助项目找到自己的魂魄?这些才是专业顾问公司存在的意义!

    营销就是血肉丰满的架构,需要魂魄、市场需求来构成形体。组合成功才能谈如何让一个优质个体在风险满布的市场获取满意的回报率,找到金融资本的前景。

    定位不是神仙,只是方法;营销不是猛药,只是方法。只有将定位与营销结合,药才会真正成为方法!2014、2015年为钱挣扎的各位,神台慌乱之间的一丝清明,请放在定位上。  

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揭秘房地产营销公司的“葵花宝典”

以后小编偶尔会添加美地行服务的各大项目的设计稿以供大家欣赏。这次放出的是为水都南岸所制作的b格稿。

    房地产市场已经进入到“你死我活”阶段,要“你死”必须营销制胜,而房地产营销的至尊秘籍“葵花宝典”昨天刚刚出炉,那就是易居中国执行总裁臧建军撰写的《守正出奇——我的地产营销方法论》。臧总从事房地产营销行业二十余年,参与的地产项目上千个,做过的营销报告数以万计,应该说是中国房地产营销实战派大师,他用了一年多的时间把这么多年的经验教训、实战案例和营销方法做了全面整理与总结,是房地产营销从实践到方法、再用方法指导实践的完美结合。

    当前房地产行业进入到转型期,市场进入了转折点,企业面临巨大的竞争,一切都以结果为导向,卖得掉才是硬道理,营销成为当前房地产行业与企业最为关注的核心。再加上互联网思维对房地产行业的影响,从根本上改变了房地产营销的运作方式,也形成了2014年以来房地产营销的重大创新。

    臧总此书名为“守正出奇”,地产营销中的“正”,可以说是营销的常识,是营销策划、市场、客户、策略、品牌、渠道等方面的方法和经验。大道至简,无论营销环境怎么变化,营销的本质不会变化,那就是用合适的渠道将合适的产品卖给合适的客户,这是企业营销无法脱离的“正”道。营销理论千万种,但都可以简化浓缩成四个步骤:客户定位、客户地图、客户召集和客户转化。

    不过现在行业与市场都在变化,营销的方式要“出奇”才能制胜,比如说今天的一二手联动、全民经纪、o2o电商成为了房企营销必备。单从推广的角度上来说,现在“80后”群体已经成为中国楼市的购房主力,互联网已经替代了传统的媒体,前几年我们就主要通过互联网来获得信息了,而现在主要通过手机、pad等移动互联网来获取信息,报纸、电视等传统的大众媒体推广效果日渐衰微。

    “守正”并不容易,但是“出奇”更难,今天两者不结合好就不可能适应当前的销售环境。我想每一家开发企业,每一位项目老总,每一个营销人员,都应该好好通过这本书进行一次系统的营销学习。讲的现实点,对提高业绩大有帮助,讲的高大上一点,对每个人的营销与专业水平会有巨大的提升。总而言之希望大家看了这本书之后,自己能够多赚钱,项目能够完成今年的销售指标!

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房地产营销策划公司十年心得

(美地行设计稿【水都南岸】)

    目前房地产市场的一个特点是:众多楼盘越来越重视楼盘的和宣传策划,言必称”营销”;而目前市场的另一个特点是:种种营销战略、企划方案往往初看新颖、蛮有创意,在市场上也确实造了浩大声势,但商场的洗礼常常很残酷,日趋理性的消费者个体的心思并不那么好捉摸,结果是除了少数热销楼盘切准市场的脉搏,一时独领风骚之外,众多房产商吃力并不讨好,巨额的广告投入和闹猛的让利都拉不动疲软的市场需求。

    中国的房地产营销策划理论与实践尚处于启蒙、摸索阶段,科学有效的营销策划理论体系尚未在房地产业内形成。房地产产品不同于一般的消费品,其物业的不可移动性、价值的高额性、生产周期的长期性、消费需求的层次性和多样性,无不影响着销售的成功可能性。房地产营销策划受到空前的重视,也就不足为奇。

    房地产营销策划是一个综合性、系统性的工程,需要在先进的营销理论指导下运用各种营销手段、营销工具来实现房地产价值的兑现,实质上是一个从了解时市场、熟知市场到推广市场的过程,其中心是顾客。顾客的需求千差万别,注定房地产营销策划从单一化趋向全面化,营销服务从注重表面趋向追求内涵。它不仅要体现物业特征,还要体现市场特征和消费习惯及发展要求,体现市场的要求。

    市场上对营销有一种肤浅的认识,将营销策划仅仅等同于一本本洋洋洒洒或字字珠玑的策划方案文本,或是花花绿绿、美仑美奂的广告设计,或是精巧细致、豪华铺张的案场布置。追根究底,这些文案、广告、样板房的”精心打造”都只是停留在吸引消费者、营造人气的功效上,离达到销售目的、实现房产价值还有一大截距离呢!

    从提高楼盘综合素质做起,从满足消费者的需求做起。

    区域细分、客户细分、功能细分愈趋深入,人本主义思想开始体现。重视绿化、增加智能化设施、集中供热和供饮用水、建设底层架空、错层、大采光凸出窗台、阳光客厅、可移动透光屋顶开井、自动报警系统、架设空中走廊、提供网络服务、营造知识家园。可谓名目繁多,层出不穷,这种暗合市场需求发展趋势的”卖点”一经发布,就能掀起新一轮的热销。创新大大丰富了营销策划的内涵,也进一步证实:在买方市场下,只有以人的需求为本,深入市场、把握市场,制定切实可行的营销方案,才有在激烈竞争中脱颖而出的希望。

    房地产市场营销应该有分析物业卖点、展开卖点的一个过程,但不应该是人为制造卖点,不应该是为了营销而营销。

    消费者的需求必须通过消费产品本身才能得以满足。脱离物业本身特性、随意夸大物业特性去营销,只能制造负面效应,到头来纠纷不断、后遗症并发,与市场营销的初衷背道而驰。如此看来,理性地认识房地产营销策划的合理内核,摆正营销策划在房地产开发中的地位,对促进房地产业发展有着无限深远的意义。

营销策划,属于市场要素整合学。

    我们知道,任何一宗房地产在市场上都是独一无二的。每一宗楼盘有不同的区位,在同一区位有不同的路段,在同一路段有不同的地块,在同一地块有不同的幢号,在同一幢号有不同的房型等等。这是房地产品天然所具有的差别化。针对不同房地产的营销策划自然就是因时、因地、因人而完全不同的排列组合过程。因此,任何房地产项目的营销策划必须忠实于房地产项目本身所占有的资源,必须忠实于与这些资源的排列组合相对应的市场定位和细分市场。

    营销不是万能的。没有物业的基础,就不可能有营销的前提。几年前,当大量商品房完工后开始空置,发展商无不寄希望于营销商的专业水平,迷信房产营销为包治百病的”名医门诊室”。如今,营销策划的重心前移,”物业胎教”即营销的前期介入成为时下的一个市场特征。营销策划的分量发生了重要的变化,以纯市场观念把握物业前期开发设计的市场特征要远远重于后期销售。如果我们不知道市场需要什么产品,不知道人们对价格、地段、房型、环境、物业管理等一系列物业要素有什么要求,不知道目标消费者在哪里,不知道一定区域内人们的生活习性,而光凭个人的意愿、猜想或盲目跟风去设计、去规划、怎么可能简单的凭”营销”去实现市场推广呢!

营销策划的重头戏在于研究消费者需求,引导消费者需求,进而满足消费者需求,其职能范围是:

    1、关注市场动态,认真分析楼盘与市场的对接问题;

    2、主动创造经济效益、社会效益,做好产品定位、包装等系列策划;

    3、立足人本思想,挖掘人的有效需求,重视培育客户区域市场;

    4、在物业中构筑品牌基础,堆积无形资产。

    房地产营销策划决不是简单的拍脑袋、出点子,不是所谓”策划大师”、”营销专家”的回春妙手,也不是什么方案销售论、客户导入论、地段唯一论、广告决定论、低价定局论、炒作制胜论等等让人眼花缭乱、云里雾里的噱头方案,既无科学依据,又无多大市场效应,却是十分劳民伤财。真正的房地产营销策划是一个综合性、系统性的工程,是一条基于市场需求之上,贯穿于房地产定位、开发、销售、物业管理。它采用市场调研、分析、营销策略、销售技巧和控制措施来保证引导、开拓、扩大有效市场。只有静下心来研究市场、研究物业,苦练内功,房地产营销策划才大有可为。

    物业的内在素质永远是成功的第一要素,但消费者的生活经历、受教育程度、工作性质、家庭结构、个人审美情趣各不相同,每个人对物业品质需求的重点也就大不相同。了解并满足消费者的需要与欲求不能仅表现在一时一处的热情,而应始终贯穿于楼盘开发的全过程。

    在消费者需求个性化、多样化的面纱下,其实也掩盖着消费者需求的感性化和难以驾驭的一面。因此,仅仅以消费者需求为导向,一味不切实际地在消费者需求导向下跟风追涨,并不是营销策划的”法宝”。营销策划的”利器”更应体现于以专业知识和超前的眼光去发现市场、引导市场、创造市场,从而引导消费者的需求。

    一般性质的营销往往只能保持今天的市场,只有不断的创新才能开拓并赢得明天的市场。纵观现今楼市成功的营销策划案例,往往在满足消费者对房屋使用效能需求上走得更前面,充分体现时间优先、规避竞争的原则。深圳万科高屋建瓴,走精品名牌之路,以其良好的澳门棋牌平台的售后服务在顾客和业界树立起品牌,”万科城市花园”成为公司信誉的招牌。营销创新实质上是一种为自己的楼盘提高竞争优势。

    房地产营销一般都由四种主要工具组成——广告、销售促进、公共宣传及人员推销。这些营销工具的有效性以及所花的费用均有所不同。而房地产营销者对营销工具的选择又受到多种因素的影响,因此,营销人员首先要充分了解这些工具独有的特性与成本。

    市场包含了太多的要素。房地产营销策划应以理性驾驭市场,用一种科学的思维方式,结合各方面的要素和自身优势,找到最佳的扬长避短的战略决策。房地产项目的营销策划是对消费层希望的、苛求的东西进行挖掘,是对需求信号的及时梳理引导,以保证立于不败之地。

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房地产前期政策见效 下半年楼市料延续量升价稳态势

 

    央行日前宣布自6月28日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率0.25个百分点,同时定向降准0.5个百分点。业内人士认为,降息降准将刺激购房者继续增加入市的积极性,特别是对供需相对紧张的一二线城市而言,预计6月房地产市场升温态势将延续。在目前经济没有完全回暖的情况下,降准与降息以及其他一系列刺激房地产的政策还会持续出现。从下半年的走势来看,特别是在本次降息降准的政策刺激下,房地产市场将延续量升价稳的态势。

购房信贷成本降低

    去年9月底央行颁布“930新政”,涉及“认房不认贷”及“最低七折利率”等政策;今年3月30日央行、住建部、银监会联合颁布“330新政”,二套房最低首付款比例调整为不低于40%;去年11月22日、今年3月1日和5月11日央行三次下调金融机构人民币贷款和存款基准利率,今年2月5日和4月20日两次下调金融机构人民币存款准备金率。与此同时,截至目前,已有过半省区市出台楼市刺激新政,超过百个城市发布了不同力度的公积金松绑政策,其中北京、上海等30个城市还提及增加公积金贷款额度。

    链家地产有关人士表示,今年以来,房地产市场复苏升温,尤其是一线城市成交量大涨,从二季度开始,价格也进入上行趋势。本轮降准、降息对于楼市的刺激作用也会很快显现,一方面是刺激需求入市,推涨成交量;另一方面继续改善预期,促房价上涨加快。当前贷款基准利率已达到历史低位,与房贷相关的五年以上贷款利率是5.4%,当前主流银行给予首套房的贷款利率优惠基本在9折左右,如果未来能达到85折,首套房贷实际利率仅为4.59%。   因此,经过多次降息后,购房者信贷成本大大降低,目前进入较为有利的购房时期。

    亚豪机构市场总监郭毅表示,近8个月来,信贷利率已下调4次,累积降息115个基点。对于购房者来说,虽然本轮降息只下调25基点,影响并不大,但4次降息累积减少的购房成本已相当高。如果贷款100万、20年还清,本轮降息后,总成本减少33924元,月供减少141元;而按自去年11月22日降息后计算,贷款总成本共减少了15.9万元,月供累计减少663元。

    郭毅认为,进入降息通道后,一线城市资产价值再次进入上升通道。对于购房者来说,一方面因降息而获得购房总成本相对减少的利好,另一方面还将充分享有资产价值上升的收益,双重利好再叠加购房首付的下调,杠杆率的提升将会放大收益,这将促进市场交易量的进一步活跃。今年上半年,在多轮货币信贷政策和房地产调控政策的松动下,北京楼市已经出现成交量的明显提振,预计下半年北京楼市的成交量还将保持稳定增长势头。

前期政策开始见效

    国家统计局6月18日发布5月70个大中城市住宅销售价格变动情况显示。5月份北京、上海、广州、深圳4个一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比普涨,4个城市环比平均分别上涨3.0%和3.8%,最高涨幅分别为6.7%和6.3%,分别比上月扩大4.9个百分点和3.9个百分点;二线城市房价整体较为稳定;大部分三线城市房价仍然下降。

据中原地产统计数据显示,5月份全国主要的54个城市合计住宅签约套数为26.199万套,环比上涨幅度达到8.4%,而同比涨幅更是高达20.1%。商品房成交的回暖更直接改善各地的库存压力。截止到5月末,全国商品房待售面积65666万平方米,比4月末减少15万平方米。

    从一线城市来看,数据显示,5月全月北京纯商品住宅成交5176套,比4月上涨39.1%,比去年5月上涨24%。截至6月25日,今年上半年北京市二手住宅网签量为81263套,较去年同期上升89.5%;上海市商品住宅截至6月23日共成交76.6万方,环比下滑19.2%,同比上涨70.4%,成交均价为33974元/平方米,环比上涨8.4%,同比上涨26.4%。同时,广州新房成交量已连续4个月上涨,5月已高达9313套,创近5年同期最高值,5月份广州全市签约二手房4259套,同比大增121%。

    “统计数据的普遍转好,表明前期一系列的政策开始见效,市场预期发生转变,购房者信心有所恢复。”中原地产首席分析师张大伟表示,从整体签约情况来看,一线城市涨幅最明显。从中原地产各城市分公司的反馈情况来看,5月份无论是带看量还是签约量均有明显增加。

    张大伟认为,一二线城市房价环比同比数据出现全面转正,标志着从2014年开始的楼市调整在一二线城市已经基本结束。值得注意的是,楼市销售额率先上涨,而销售面积涨幅并不同步,这主要是因为一二线城市房价相对较高,但三四线城市依然未明显好转。对于一二线城市而言,2015年市场走势将明显趋好,从长远看,一二线城市不太可能支撑全国房地产市场全面上涨。

下半年料延续量升价稳

    对于未来房地产市场的走势,同策咨询研究部总监张宏伟认为,在降息降准等政策刺激之下,一线城市楼市房价步入上涨通道,甚至下半年会再次步入“买涨不买跌”的行情;二线城市将加速去库存的进程,存销比开始普遍降低,15个月以下去化周期的城市房价稳中有升,比如合肥、南京、南昌、苏州、石家庄等城市,而15个月以上的城市楼市还有去库存压力,但部分城市由于加速去库存,市场去化周期将回归至合理区间;对于大多数三四线城市楼市而言,因为库存量大去化周期长,还是要坚持去库存。总体来看,各个城市在降准降息的刺激之下走势将进一步分化。

    伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为,今年二季度以来的房地产量升价稳将在下半年延续。在当前经济环境下,频繁降准降息将成为新常态,但房地产本身的持续稳定发展不能寄希望于货币政策的持续宽松,而是行业内部的创新、升级和增效。比如房地产信托投资基金reits等间接投资方式的展开,针对改善型客户置业升级需求的整体澳门棋牌平台的解决方案和对应服务,房地产o2o创新的试水和推进等。

    中信建投认为,连续降息之后,整体降准的配套出台仍有必要,在一线城市成交回暖的趋势下,预期调整将加速蔓延至其他重点二三线城市,销售回暖也将强化房企的投资意愿,三季度将是关键窗口。

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房地产传统营销与微信自媒体营销结合方式

 

    把传统营销和微信营销整合到一起,就会产生1 1>2的效果,具体包含以下几种方式。

  病毒营销策略

  所谓病毒营销,就是通过口碑传递,迅速扩大推广宣传范围,使受众以几何级数增长。从微信的角度说,就需要通过一些活动,利用微信本身的朋友圈、集赞有奖等方式来实现病毒营销。譬如,只要粉丝关注企业微信平台,并将之转至朋友圈,或者有多少位朋友来点赞平台发布的内容,都可以获得奖品或者抽奖机会,以这种方式来达到项目宣传的目的。虽然通过这种方式带来的粉丝,其忠诚度、契合度要比较弱一些,但总比没有强。例如,某地产项目在其微信平台推广的名为“来相亲,玩微信,赢大奖”活动,只要转发就有抽奖机会,一等奖是精美情侣写真摄影一套,二等奖是大连周边一日游,三等奖是超大情侣抱枕一对。这个活动一经推出就在项目周边吸引了不少年轻人参与,赚足眼球。

  体验营销策略

  体验式营销的效果是非常明显的,随着市场竞争的加剧,现代房地产销售与十年前完全不同。以前哪怕租一个五十平米的小商铺做售楼处,搞几个小模型,就可以卖楼了。现在几乎看不到这样的现象了,随着市场的完全竞争化,体验式营销的效果越来越被熟悉认知,除了早期的样板房,现在还会做一些景观示范区、建材展示、绿色建筑绿色技术展示等一系列体验设施。

  微信与体验营销相结合主要是两种方式。一种是通过现代多媒体技术,制作三维视频,将整个小区未来的各个场景亮点,甚至一草一木展示在微信平台上,将小区的景观、道路、室外公共空间、会所,建筑单体的公共空间(入户大堂),电梯,样板房等全部体现在微信平台,供广大粉丝了解,以三维技术并用手机来体验小区未来居住的舒适度,这一过程也比较有娱乐性,容易吸引手机用户的参与;第二种结合方式是通过微信活动将粉丝带到样板展示区现场。例如,在微信上发布一个图案,粉丝只要到样板展示区找到该图案就可以获得一份精美的礼品。通过各种不同的方式实现微信体验式营销,这对房地产销售效果的提升将是非常明显的。

  全员参与策略

  鼓励全体员工都要参与到微信营销中,通过朋友圈等渠道,推广企业的微信号,在转发朋友圈的同时,首先要注明自身企业的房产优势,吸引到真正要买房的朋友关注,其次,在转发的同时可以说明,关注微信号后,我们平台经常会有一些抽奖活动,而且不乏液晶电视这样的大奖,以此来吸引更多的人加入。一般房地产企业员工的圈子,很多都是地产产品的准客户,他们是针对性比较强的目标群体,这点必须引起广大房企的重视。

  公益营销策略

  例如,某知名地产项目在其微信平台上推广名为“绿丝带”的公益活动,以资助贫困地区教育为主,将有爱心的粉丝一起纳入到“绿丝带”的公益活动中。这一举动对提升开发商的整体形象是非常有帮助的,通过微信平台招募粉丝志愿者,与开发商的员工同行,共同参与到绿丝带公益行动中,之后再对参与公益活动的微信粉丝展开微信访谈节目,并在平台上播出。也可将一段时期内所售房价的一定比例捐献给希望工程,例如每卖一套房子以购房者的名义捐款一万元,用于贫困地区教学设施的改善等。公益营销能大幅提升企业的正面形象,有助于企业及其产品被目标客户群信任,其广告效果非常明显。例如,当年王老吉(现加多宝)对汶川地震捐款人民币一亿元后,其销售业绩明显提升。将公益活动通过微信平台等媒介让目标客群获悉并参与,能迅速体现出传统公益营销的作用,产生1 1>2的效果。

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房地产营销策划创新趋势:微豪宅

 

    产品定位,原本叫市场思考,如今是一场观念命题。

    2015年,当星河湾“小题大作”地推出“微豪宅”作品时,传统观念上以高大上立足楼市的星河湾,带来了市场惊奇。

创新之一:破均而立精

    “微”与“豪”,一直是对矛盾。用一个“微”字,去重塑“豪”的定义。在房地产产品领域,或许还是第一次。

    对“微”字产品价值观的重新理解,是修正对小尺度住宅的传统认识误区。星河湾“微豪宅”的出现,不仅概念上第一次将面积尺度的“微”与品质打磨的“豪”颠覆性地握手。从更高意义上看,是重塑以性价比定位为坐标点,展开客户细分的观念革命。

创新之二:破面而求点

    没有细分市场的新观念,“微豪宅”不会成为现实。

    优秀的产品应该不是“面”的顾及,而是“点”的杠杆力,是准确的“适合性”。星河湾“微豪宅”,面积的退让,正是观念的前进。

    正如星河湾最新亮相的109平方米和118平方米“微豪宅”,以单套面积的大幅压缩,打破传统豪宅以大为荣的面子,寻找到了市场产品空缺的点位。

创新之三:破散而谋合

    马斯洛认为:“房子,是物理意义变情感含义的特殊载体。”

    星河湾“微豪宅”的出现,背后是高档物业“亲情豪宅”的成型。这种“亲情豪宅”有四个元素:“品质相同、面积错位、同区分户、即时亲情”。

    从传统豪宅大概念中分离而成的“微豪宅”,其实不是孤立于这一产品市场的变型产品,或者简单地降低豪宅的总价而放大购买群。而是因为“微”与“大”的错位,开始主动对豪宅进行组合消费。

    两口之家、三代三户的家庭人口结构、血缘特色,对上海(楼盘)这样的超大型城市,缺少“同区分户、即时亲情”的组合产品。

创新之四:破内而立外

    微,源于精,归于精。这是星河湾“微豪宅”非常规轻奢理念的“高低杠”。

低的是降单套面积、减总价门槛;高的是坚守豪宅品质、细节,在星河湾高档品牌、功能上增加性价比。破内而立外。

    转变,是一个极易放在嘴边用来包装的词。但真正赋予行动,需要思想、行动与坚持。

是豪宅市场创新的一颗信号弹?还是重建产品组合的一声发令枪?

    从这些新品入市的第一天起,用户的热烈追捧,已是最好的答案。

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房产电商,地产营销策划公司利器

 

    地产商与互联网结合,总是引人注目,曾经被开发企业不屑的小众媒体,这一年来几乎被捧到云端,这对于房地产行业是福是祸,很难预料。

 

  房地产的互联网噱头和灰色地带

 

  小米手机最近频频帮开发商站台,并且开始尝试通过工装把智能家居产品植入,而合作的开发商则根据自己客群把小米的品牌和智能设备,打造成一个营销卖点。但是,真的用了智能设备,就是互联网 了?资深地产操盘手应该都清楚的知道,其实智能家居恐怕已经是个老掉牙的概念了。

 

  房产电商快熄火了,知名地产评论人蔡照明认为:房地产根本无法电商,目前有的仅仅是电托,以网络的名义做个托,行的还是线下看房团的拓客而已。

 

  事实也是这样的,房产电商摇身一变,变成了“互联网渠道分销”营销手法,又称为“营销利器”,众多垂直网站拜倒在开发商的“客户需求”之下,变相和被动的去做所谓“网络拓客”、“房产o2o”,实际上依旧是“房托”的一套战术,曾经有媒体扮作买房人暗访过售楼处,自然到访客户,经过售楼员和案场经理的博弈和平衡之后,自然到访客户“变”成了另外一家竞争媒体的“拓客成果”,这叫做“内客外导”。渠道公司、代理公司、开发商之间的利益争夺,甚至引发了流血事件。

 

  垂直网站间的战斗也到了刀刀见血的地步,开发商给予房产电商的佣金假设是1万,某些所谓房产电商平台甚至会通过补贴的方式,给予经纪人超过1万的补贴,通过亏本抢占市场份额,尤其是占据一些毫无销售压力的大项目,通过公关,做大数据和收入,但实际查看该平台流量,alexa排名仅有十多万名。

 

  一方面,毫无流量的某些房产电商平台通过非正常手段获取收入,然后借助互联网包装获得资本收益,另一方面,开发商对于互联网营销的认识,还是停留在简单的营销包装和渠道利用方面。

 

  破:房地产营销的互联网改造痛点

 

  问题暴露的非常清楚,归根结底,房地产行业与其他行业一样,都属于传统行业,尽管在产品定位、营销策略、包装方式上走的比较快,但在互联网的理解上,众多的开发企业,尤其是管理层,尚未完全理解,市场巨变之后,依旧用传统的手法去应对,结果不断的衰退也是在情理之中了。

 

  从传统的房地产营销当中,我们发现了很多的优点,这在互联网运营当中也是非常重要的痛点,比如说:

 

  1、 产品思维:对于产品的重视,从拿地开始,对于土地的规划、产品规划、景观设计等,有非常体系和科学的分析方法,并且付诸实施。

 

  2、流量思维:愿意用更多的渠道去引流、蓄客,通过大流量去进行营销转化

 

  3、 传播链思维:愿意结合自身产品卖点,塑造各类传播热点,利用众多渠道,进行项目曝光。

 

  4、 营销思维:实施营销的节点性强、执行力强,从营销案场的打造、营销氛围的营造,都是为了最终转化做准备的。

 

  5、跨界思维:综合自身需求,结合各个行业,传统的案场坐销变成了行销,无论是活动还是拓客,均有闪光点。

 

  6、 渠道思维:利用多种渠道,形成矩阵,对于营销拓客的传播、积累形成自己的渠道。

 

  综上所述,在传统的地产营销方式上,开发企业已经积累了多年经验,几乎每一家都形成了自己特定的风格和手法,也就是说,固化了模式,这是一种基因和壁垒。

 

  壁垒是相对的,外面的有效信息不能出来,而开发企业的系统化思维也固定了营销流程,面对互联网人士的沟通,开发企业往往有先入为主的概念和抱怨:这些都尝试过,或者觉得无足轻重,而互联网人士觉得开发商都是不够专业和顽固不化的。这就是存在于房地产营销和互联网之间的那堵墙。

 

  立:对于互联网工具的使用是基础

 

  实际上,上面举例的六个痛点,对于互联网行业,也是非常有用的,也是互联网运营思路中非常重要的,但是我们依旧要看到互联网带给房地产的,不仅仅是上面六点的简单升级改造,还有一些是开发商很难短时间具备的。

 

  1、互联网技术:互联网技术是房地产网络营销提高效率的不二法宝,但是普通开发企业很难具备独立开发能力,且开发完成之后,很难具备推广运营能力。

 

  2、产品快速迭代:相对于互联网技术产品的迭代,房地产项目由于规范性和政策限制,很难实现大规模的升级和个性化定制,创新机制在房地产销售阶段中后期表现的不够强烈。

 

  3、社交属性不够强:营销活动不代表互联网的社交化,面对互联网的无边际效应下的树形几何社交化传播链,很难打造效果,但传统垂直网站也不具备这样的运营能力。

 

  4、互动性不够:营销活动的互动,仅限于案场本地,而对于互联网互动的利用,仅仅在微博时代昙花一现,没有坚持下去,当下微信公众号的传播还是小圈层扩散。

 

  5、媒体性不强:基于互动属性之下,除了品牌之外,对于项目本身的包装缺乏新意,靠软文和简单的媒体资讯很难堆砌自己的自媒体属性。

 

  6、大数据和云平台:传统的开发企业大数据还是仅限于自身渠道下的数据整理和清洗,进行转化,并没有形成对于数据的深度利用。

 

  综上所述,开发商对于自身的营销尤其互联网营销手法还是在传统手法上进行的微创新,且局限于垂直领域,不过做出新的尝试的开发企业已经出现,且取得不错的效果。

 

  比如说老大哥:万科,万科一直以来就是地产行业大家纷纷效仿的对象,从去年郁亮深度学习小米之后,万科选择的另外一个深度澳门十大棋牌网络平台的合作伙伴就是百度,一方面在新的商业地产项目上利用百度大数据技术,另外一方面,万科给营销项目开通了百度直达号,可以查看楼盘位置、户型介绍、楼盘最新价格,拿到线上独家优惠等。根据万科北京公司公众号公布的数据显示,在百度万科第一期购房节上,上线20天,页面浏览量5万,线上优惠券销售了155张,认购金额超过3.8亿。显然万科内部对效果很满意,紧接着在端午又跟直达号一起把范围覆盖到了全国8个城市。

 

  从这个案例上,我们看到对于互联网营销上新的领域:地产公司应该充分发挥跨界优势,对于互联网的应用,不能停留在简单的垂直网站应用上,实际上,从流量上来看,类似百度等巨头几乎垄断了国内的互联网流量入口,尤其是移动端入口。

 

  从买房人角度,通过百度搜索楼盘,无需下载其他应用,就能直接进入楼盘,并且获取优惠信息,直接购买优惠,这样的方式直接避开了中转环节。从系统管理来看,直达号的管理后台,可以具备一定的crm管理作用,也就是说,开发商直接能对客户进行管理,这部分客户数据是掌握在自己手中,而无需再去中转,省去中间环节。

 

  目前传统电商自己造节的声势比较大,而万科大胆采用自我造节的方式,联手百度也是一个互联网思维的很好利用,相对于互联网平台,也会动用自己的优势资源去推广。在这个过程中是一个互补的过程,因为相对于自己领域最了解强势资源的,就是自己,这样的组合方式,用最简单的搜索手法,这是地产商基于互联网创新使用最基础的工具化利用。

 

  从这个案例上,我们可以看出,互联网技术给予地产商的改变:

 

  1、从单向传播,变为双向互动

 

  2、 从被动的广告传播,变为用户的主动搜索

 

  3、从传统的案场1对1的单点联系,变为了通过互联网技术的多点并发的方式,提高了原有的效率。

 

  4、信息更加透明,客户所见即所得,对于开发企业而言,获取了大量的真实意向客户,而数据管理后台方便再次利用。

 

  5、自媒体体现:结合自有的其他自媒体方式,形成了自媒体宣传矩阵,掌握一定的话语权,不再被动发声。

 

  当然,从整体的互联网营销角度而言,对于房地产行业,对于互联网工具的利用,仅仅是一个基础,如果能结合类似直达号的工具,再加强对于互联网创新方式的组合,由单向传播变为双向互动,从伪社交到互联网社交,随着互联网技术平台的发展,地产营销的方式还会发生重大的变化,无论什么互联网概念,过度的强调线下渠道其实是忽略了互联网真正的作用。所有的互联网行为一切必然以提升效率为核心,否则就是伪概念。

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一线城市豪宅地产营销风生水起

 

    今年以来,北京、上海等一线城市的豪宅市场“风生水起”。据统计,今年前5月上海超千万元豪宅成交2004套,同比上涨109%;截至6月16日,北京2000万元以上的豪宅签约超过345套,而2014年前6个月为201套。

成交量创纪录

    数据显示,今年前5月上海已经成交超千万元的豪宅合计2004套,同比2014年前5月的960套上涨了109%。预计2015年,上海千万豪宅成交有望突破5000套,创造历史纪录,成交均价也明显上涨。

    截至6月16日,北京总价在2000万元以上的豪宅成交59套,预计全月成交将在90套以上,创造了2月以来的月度纪录。据统计,今年以来北京2000万以上的豪宅签约超过345套。而在2014年前6月合计签约只有201套。

    目前北京在售的单价在10万元以上的存量项目大约有10个左右,包括润泽御府、长安太和、中轴国际、上国阙、盘古大观、霄云路八号、碧海方舟、运河岸上的院子。从现在到2016年初,预计北京能够上市销售的单价在10万元以上的项目接近15个,最近入市或将入市的项目有万柳书院、香河园3号、首开琅樾、中粮瑞府、北京壹号院、保利东坝、恒大华府、佳兆业广场、东山墅、骏豪中央公园广场、万科北河沿、龙湖西宸原著、远洋刘娘府项目、泰禾西局项目、北平府、华润昆仑域。

    据统计,2013年4月至2015年4月,北京合计供应包含住宅类用地地块113宗,合计建筑面积为2046万平方米。在这2046万平方米中,只有1350万平方米为住宅用地,其中有800万平方米左右是自住房及各类保障房。实际商品房住宅用地最近两年仅供应了550万平方米左右。专家分析认为,折算成为商品房住宅只有4.5万套左右。按照目前市场供应比例计算,大部分将建设成为中高端物业,以获得市场溢价。

    根据亚豪机构统计,今年前5月,北京公寓豪宅成交涨幅明显低于别墅市场。亚豪机构副总经理高姗认为,这主要是由于别墅产品中仍有部分远郊低单价、小户型的改善型入门级产品,而公寓豪宅则为纯高端,在此轮由改善型需求引发的回暖当中,别墅成交的上涨速度要高于公寓豪宅。但随着高端公寓豪宅项目入市高峰到来,成交量也将进一步平稳上涨。高姗认为,5月北京豪宅市场整体入市项目大增,成交回暖回款加快以及资本市场流动性不断宽松,使得房企原本紧绷的资金链逐渐松弛下来,其关注的重点也逐渐由“回款快”向“利润高”转移。而受到宽松政策环境与积极市场供应的双重刺激,预计6月北京公寓豪宅类产品成交将出现快速上涨。

高端化趋势

    专家分析认为,整体上来看,预计北京2015年待售的顶级豪宅套数超过1000套。对于豪宅项目来说,正常的销售周期一般都在5-8年以上。北京商品房住宅的市场已经进入高端化,与香港类似,目前在售物业中低端占比非常少,未来高端化将成为趋势。

    专家认为,传统的豪宅区域观念正在发生变化,在过去思维中只有长安街沿线上的才叫豪宅,但随着土地供应的减少,在这种情况下西局、东坝、农展馆这类城区地块屡创新高。此前大部分豪宅都是投资属性,但现在的豪宅大部分具备了第一居所的功能。未来北京限购虽然会延续,但对于改善需求来说,二手房的升温以及未来对工作居住证等政策的调整,都将对北京高端住宅市场带来利好。

    楼市回暖范围扩大

    6月18日,国家统计局发布70大中城市房价走势。与上月相比,70个大中城市中,商品房价格下降的城市有43个,上涨的城市有20个,持平的城市有7个。从环比情况来看,商品住宅成交价格的回涨主力仍为一线城市,不过楼市回暖范围已经开始扩散。5月商品住宅价格下降的城市减少了5个,更多的城市进入价格平稳甚至上涨周期。其中由降转为平稳的城市包括福州、郑州、安庆等,而转入上升周期的包括南昌、成都、无锡等。

    任启鑫表示,持续宽松的货币环境,使得市场流动性充足,贷款利息也处于历史低位。房地产市场供需市场双方资金情况均开始盘活,由此也带动了更多城市商品住宅价格上升。

    任启鑫指出,首先步入上涨阶段的三四线城市多位于南部经济较发达地区,这些城市一方面城镇化速度较快,产业聚集效应使得新增购房需求持续增加。另一方面资金情况的活跃度使得这类城市更容易受到宽松货币政策的刺激,因此能够紧随一线城市之后快速进入价格上涨期。

     5月北京、上海、广州、深圳4个一线城市新建商品住宅环比普涨,4个城市环比涨幅为3.0%。从细分来看,最高涨幅仍然由深圳蝉联,由4月的1.8%上升至6.7%,而北京涨幅则由0.8%上升至1.4%,以深圳为代表的一线城市率先进入价格上涨期。任启鑫分析认为,受到经济形势影响,中国房地产市场已整体进入“慢行道”,但一线城市仍然具备较强上涨动力。

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原创 | 上海别墅级办公产业园__东方万国新闻整合推广案例

本篇分享为美地行为上海金桥首个甲级办公集群式产业园东方万国企业中心向全球科创中心迈进而撰写的新闻稿。

标题

上海向全球科创中心迈进

金桥东方万国汇“四大国家创新产业”

 

正文:

    集聚创新人才、激活创研院所、扶持创投机构、搭建创业平台……上海,面对着“加快向具有全球影响力的科技创新中心进军”的中央点题,蓄势待发。

    建设科创中心具有全局性的重要战略意义。一方面,以“互联网 、人工智能、基因测序、新能源技术”等为代表的“技术革命4.0”的号角已经在全球范围内吹响;另一方面,中国经济发展正在进入新常态,经济增长的动力正在“从要素驱动、投资驱动转向创新驱动”,通过创新推动要素效率提升成为新常态的关键。上海加快向具有全球影响力的科技创新中心进军,这也要求上海发挥中心城市的带动作用,整合区域创新资源、技术资源,推动新技术、新产品、新模式、新业态、新组织等“五新经济”发展。

    针对此项发展要求,浦东提出以张江高科技核心园区为基础,打造北连金桥、南连国际医学园区,同时向临港辐射的“中部创新走廊”。

    至此,金桥片区作为自贸区“新人”,不仅占据浦东新兴金融轴心区位,更屹立于中部创新走廊北门户。自贸、科创、金融三大利器加身,金桥高品质园区成为吸引企业入驻的商务高地。

    位于金桥自贸核心区的东方万国企业中心,以政策的优势、甲级的品质以及极具竞争力的租金优势,受到了市场和业界的普遍关注,成为承接国家创新产业企业的金桥首席甲级办公集群。

 

金桥东方万国汇“四大国家创新产业”

    位于金桥自贸核心、新金桥路上的东方万国企业中心,乘着金桥进一步改革开放的新风,提出将园区打造为新兴金融、创客中心、互联网 汽车、机器人“四大金刚”产业蓬勃发展的国家创新产业甲级办公集群。

    “最初金桥新兴金融‘一园四基地’格局提出的时候,我们就是其中一员。”东方万国企业中心负责人告诉记者,粗略统计,近六年来浦东民营新兴金融机构数从18家增至200余家,从业人员数从近200人增至4000余人,翻了20倍,资产总额也从最初5亿元扩张至600多亿元。“浦东新兴金融产业还有很大发展空间,对高品质写字楼的需求也越来越大,我们对企业的承接功能更加显著,这也是我们的责任所在。”

    不仅如此,在上海占位全球科创中心的契机下,东方万国企业中心也给出了自己的蓝图。东方万国企业中心开发商上海润安置业发展有限公司总裁王德生透露,园区正计划与国内知名创客中心合作,领头站在金桥“大众创业万众创新”的风口。

    在全面迎接“科创”新概念的同时,金桥更注重利用自身传统产业优势。金桥开发区是浦东开发开放的重要产业发展地标,强大的产业基础为其先进制造业的转型提供有力支撑。“像特斯拉这种未来智能汽车的代表,还有同样在探索创新的上海通用,这些企业在金桥形成了很好的智能汽车产业氛围,必然会吸引更多同类型企业,这就是集聚效应的体现。”王德生总裁表示,“互联网 汽车”也将成为园区重要创新产业支撑。

    而作为工业4.0的核心技术之一的机器人产业,将站在金桥雄厚的智能产业装备基础之上,更上一层楼,“我们不排除与上海高校机器人创新平台合作的可能,在东方万国设置定期定点的交流平台。”

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营销人浅谈商业地产与住宅地产的区别

 

      在中国内地,商业地产概念的频繁提及应该是在2003年之后,商业地产成为开发商、投资者的焦点话题。然而,商业地产并不是想象中的“香饽饽”,反而成了不少开发商和投资者手中的“烫手山芋”。 

  商业地产策划是一种智慧的创造,它能在商业地产的开发活动中创造出新的价值。商业地产开发与住宅开发有着本质的不同,但是,当前许多商业地产的发展商却在用住宅的开发思路和模式来开发商业地产,而现实中,商业地产的开发者只看到了这个营销链中的“发展商”、“投资者”这两个元素,把商业地产开发当成了简单的商铺销售工作,从而为商业地产的后期经营埋下了深重的隐患。 

        这直接导致了大面积的商业地产空置,损害了开发商及投资者的利益。

  其实,商业地产是一个非常专业的课题,它不仅需要专业的规划、设计、市场调查、立项定位,还需要专业的代理机构来营销策划、推广,专业的经营管理做后期服务。 

        同样是做平台,住宅地产做的是居住的平台,而商业地产做的是商业的平台,交易的平台。商业地产的运营模式,不仅要把握商业运行规律,还要对各种资源进行有效整合。 

        创建性、系统性、完整性、可导入性,更重要的是可以执行才是策划的本质,它能改变项目,产品的形象市场地位,解决或排除某些商业地产开发过程中某些阻碍和难题。  

    商业地产策划活动没有公式(否则就不是策划了),但有以下几条策划的规律是需要掌据的。一是价值发现,就是要在商业地产的价值挖掘方面要独具慧眼,找出别人没有看到的价值;二是以理服人,商业地产不相信煽情。商业地产是投资性物业,是固化的资本,投资者比消费者理性,过分热炒概念是没有作用的,有用的是完美演绎盈利模式,合理推导要符合商业逻辑,这才是商铺市场乐于接受的引导;三是以品牌策划的手法去策划商业地产;商业地产开发的过程就是这个项目商业品牌树立的过程,有了市场广泛的认可,商业就会繁荣,商业繁荣的结果就是这个商业物业升值或价值兑现快捷。

   商业地产与住宅地产的区别 

   通常,商业地产就是以商业功能、商业需求为导向,对房地产物业的需求和功能进行科学的规划,以使之适应商业经营需要的房地产开发。商业地产与住宅地产在功能设计、地段要求、目标客户等方面均存在较大差异。 

   1、 功能区别 

   住宅的功能要求较为单一,主要就是满足人们的居住功能,为人们提供一个能够遮风档雨的休憩之所。而商业所要承载的功能就较为复杂,商业地产最一般的功能是作为商品流通的基础设施,承担商品的流通展示功能,对人而言就是满足人们的购物需求。同时商业地产还可以承载其他功能,例如餐饮功能、娱乐功能、休闲功能、商务功能等等,就因为商业地产的功能要求灵活多变,故导致对其的操控也就相对复杂。 

   2、 地段区别 

   房地产因其不可移动性,因此不论住宅还是商业,对地段的要求都比较高,而商业更之为甚。相对而言,住宅选择地段的弹性空间更大,不论城市中心,还是城市郊区,抑或荒郊野岭,均可开发住宅。而商业则不同,商业一旦离开城区,来到郊外,就需要对商业的经营内容、业态进行检讨。例如适应于城区的零售百货如果来到郊外就生存渺茫。商业地产的植树原理,首先就是立地分析。如果地选错了,那必定难以生存。商业对“易达性”的要求很高,项目最好处在道路十字路口或紧邻干道,客流、人流、车流穿行方便,这样才能增加顾客的光顾可能。 

    3、 客户区别 

    住宅地产涉及客户层面较窄,而商业地产涉及客户层面较宽。住宅的目标客户一般分为两类,一种是投资型客户,一种是自用型客户。投资性客户乃是依靠买后出租及房产升值获利。而自用型客户乃是买后自用(不论过渡型居住还是永久性居住)。 

    但商业地产的客户则包括了经营商户、商铺投资者和目标消费者三类人群。经营商户又可以分为主力店、次主力店、旗舰品牌店及普通品牌店,下表为某购物中心的目标商户分类,可以看出各类商户对物业的要求都不尽一致.

   4、 操作复杂性区别 

   从开发商的地产开发角度来讲,商业操作的复杂性甚之于住宅。对于住宅而言,开发商将住宅卖出后基本就万事大吉了,住宅的使用价值就开始在消费者手中体现。而商业地产在销售过后,是不能直接进行消费的,这时的商业地产项目在某种程度上是不具备使用价值的,它还要进行招商才能运营使用。而招商运营乃是商业地产的生死环节,稍有不甚,便会将商业带入万劫不覆的深渊。例如国内的很多商业就是没有处理好招商与销售之间的关系而导致项目夭折的。 

    5、 物业要求区别 

    住宅对物业的要求相对简单,只要能满足居住的功能就可以,对层高、荷载等的要求也不高。但对于商业地产而言,对物业的层高、柱距、荷载、电梯等都有很细致的要求,任何一点的差池都有可能影响商业地产项目的生存。不同的商业业态,对物业的要求不同,一般百货店楼板的承重要达到500公斤,建材超市要求荷载4000公斤,普通的超市和书店1000公斤,仓储店的荷载就要达到1500公斤。不同的业态,对高度要求亦不相同,做生活超市,5米层高就可以了;如果做建材超市,至少要8米层高;而做仓储的话,要9米。如果建电影院,至少要9米层高,因为将来会使用大银幕。而住宅的活荷载只要200公斤,层高达到2.8—3米就可以了,由此可见住宅的物业要求要相对简单的多。

   6、 销售模式区别 

   住宅的销售模式较商业地产而言模式较为简单,通常为直接销售,买卖两清。而商业的销售则形式多样,一般而言分为四种模式,直接销售模式、带租约模式、返租式销售、整体销售模式。而且每种销售模式还可以继续细分,例如直接销售模式还可以分为有条件和无条件两种。而返租式销售更是灵活多样,可以年返,也可以一次性返,或者二者的结合。亦可分为短期返(五年及以内)和长期返(五年以上),更可分为保底或不保底等等。不一而足,每种销售方式均有其销售的适应对象。 

   7、 投资回报形式 

   对于开发商而言,商业地产的投资回报形式有三种,一是销售获利,二是后期经营收益,三是物业升值;而住宅的投资回报形式只能通过销售来实现。销售只能获取短期的资金回笼或者解决开发商后续开发的资金问题,而经营收益和物业升值才是商业地产投资回报的最主要形式。例如北京的世纪金源购物中心,60多万平方米一寸都没有卖;上海的梅隆购物广场建设的时候投资不到5个亿,后有机构出50亿收购,却被婉拒,因为这个物业每年都在升值,而且经营收益很高。所以,商业地产真正的价值并非是销售,而是获取长期的经营收益和物业升值。 

   8、 专业性程度 

   商业地产与住宅地产对专业要求的程度和重点都是不同的,商业地产除了要遵循住宅地产所遵循的建筑规范和消防规范外,还要遵循第三种规范即商业规范。商业地产的运作对于商业专业性的要求极高,是多个商业微观问题综合解决的结果,住宅地产的运作则不需要进行复杂的商业设计。从过程上看,住宅地产销售后就进入了终端,而商业地产的销售只是经营的开始,还需要招商、开业和经营管理。所以,商业地产运作与住宅地产的运作对专业程度的要求是不一样的。

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商业地产营销策划九大原则

1. 位置原则

    商业地产的选址和商业地产的定位是密不可分的,不同的商业地产形式、不同的商业定位势必需要不同的位置与之相对应。先天位置的好坏并不起决定作用,只要配以适应的商业就可充分彰显地块的潜在的商业价值,创造出兴旺的商业。因此,商业地产的位置原则贵在一个“准”上!

    在现代大型购物中心的选址中有一句名言:“成功的第一条件是选址,第二条件也是选址”。购物中心的选址,必须同时具备三个条件:一是地理位置能代表城市商业发展的新趋势;二是必须拥有相当数量的中高收入的消费群体;三是交通便利,停车方便。由于中国的城市居住郊区化还不普遍,家庭轿车普及率也不高,因此大型购物中心普遍都选择在市中心的商业区,因为这里商业繁荣,中高收入消费者集中,而且交通便利,客流量大,例如北京的东方广场位于繁华的商业中心——王府井,每日的人流至少有10万以上,这保证了东方广场巨大人流的规模。就位置优先原则这点对大型购物中心的要求看,笔者大胆推测:号称世界第一大单体mall北京金源mall因地处西四环,位置和交通条件欠佳,客流量无法满足超大的经营规模,所以经营状况将日显疲态,最终势必无法继续“空转”。

    笔者同时认为:如果在地理位置欠佳的区位操作商业地产,不要认为没有成功的可能性,只要能创造出适合区域消费的准确商业地产产品,并一定可以顺利操作,街区商业、主题商业都有可能成为操盘的选择。

    综上所述,位置原则重在一个“准”上!

2. 商业优先原则

    曾几何时,有人调侃地说:“商业地产就是一半是商业,一半是地产”,笔者认为此言差矣。商业地产尽管是地产的一种,但毕竟是为商业制造经营场所,所以商业地产的核心是“商业”,商业的形式决定了商业地产的形式!

    地产与商业的对接非常重要。过去往往是先地产后商业,开发商盖房子的时候没有想以后商业怎么搞,把房子盖起来后才开始招商,把商铺打散卖给小业主。可是卖给小业主以后,租给谁?谁来经营?这个地方适不适合搞商业?适合搞什么业态的商业?一些开发商很盲目,没有统筹考虑。

    正确的做法应该是先把市场调查清楚,这个地方需要什么商业?需要什么业态?业态如何分配?有多大的营业额?区域消费能力如何?根据这些基础信息开发商规划合理的商业地产。先后经过:商业调研、商业策划设计、建筑规划设计、营销策划、广告策划等5个步骤,顺序合理、按部就班地操作。

    在营销策划的过程中,也应时刻注意“商业优先”的原则。商业地产区别于住宅地产,它更多地是一种制造“赚钱工具”的过程,因此在营销过程中,必须始终思考:如何合理有效地将赚钱工具推销出去,使所有从事商业的人了解该赚钱工具的经济价值。商人是十分精明的,如何使他们认可商业地产的经济价值是需要相当功力的,因此“商业优先”必须深入每个策划人的心中!

3. 现象原则

    现象原则即“向时而动”,做商业策划和做生意相同,都必须充分了解市场、掌握最新信息,并对竞争对手做到知己知彼。尽管商业地产策划的每一步都有很强的计划性,但在坚持执行即定计划的同时还必须根据市场的变化和竞争者的动态,实行即时性对策,以确保在激烈的竞争中保持有利的地位,抢占市场先机。

    举例说明向时而动的必要性。做商业都非常注重风水,当年有两个商业地产项目同期面向市场进行营销推广。其中的一个为提升项目的风水形象,为项目赋予了一个印度神的概念,极大地吸引了众多生意人;作为应对,另一个项目很快推出了一个“失落的寓言”,号称自己项目所在地是天上诸神降落凡间的栖息地,用一系列的神对抗一个印度神,自然效果更胜一筹。这个例子是策划人间的过招,根据对手的动向改变自己的战术,向时而动。

4. 逆向推广原则

    在这里所提的“逆向推广”是商业地产推广工作的新思路,也是营销策划的重点,当然正向的“人员直销”也不可或缺。

    对商业地产来说,无论是投资者,还是经营者,他们的经济效益都必须通过最终的消费者才能得以体现。所以说:商业的消费者是商业地产消费链上的最终环节。只有当消费者充分认识到商业的价值时,他们才愿意在此投入大量的资金血拼,商业经营也才会取得更大的利润。

    在营销推广中,应重点从消费者着手,在消费的最终环节上发力,只有广大消费者认可的商业场所,生意才可能火暴,这样逆向刺激商业地产的销售和招商。那么如何在商业地产的营销招商阶段吸引最终的消费者,这便给商业策划人提出了一个很高的要求,必须通过一系列的举措牢牢抓住消费者。

    如前所述,通过刺激消费者反作用于投资者和经营者,促进销售和招商,这是策划工作的新思路也是重点,但商业地产推广同时也必须正向从投资者和经营者上展开人员直销,变“坐商”为“行商”。因此商业地产推广工作必须“逆向”与“正向”相结合,两手抓,两手都要硬!

5. 管理先行原则

    还是那句话,商业地产销售的是一种“赚钱工具”,那么如何展示这种赚钱工具的价值呢?如何让人知道它确实能赚钱呢?这就是管理先行提出的必然要求。

    无论是投资者,还是经营者,相信任何一个关注商业地产并意欲通过这种赚钱工具创造经济收入的人都是做生意的行家里手,他们对商业地产的经营前景都有着专业的判断,因此必须通过销售阶段的商业管理展示(与住宅销售中的“样板间”、“示范区”有异曲同工之处),提前使客户感受商业未来的管理模式,增强他们对商业地产经营前景的信心。在这里商业管理既是商业服务。

    此处笔者建议:在商业地产的租售(招商)中心,设立商业运营管理的几个基本职能展示,如:信息中心、网络采供中心、商业广场人力资源中心和事务代理中心等服务机构,各机构应根据销售和招商的工作进度落实相关的事务性工作。这样既是对未来商业运营管理内容的展示和承诺,增强客户信心;又是商业运营管理工作的提前预热、先期演练,确保后期正式开业后的管理服务水平,一举多得。

6. 时机原则

    时机原则重点要说明的是商业地产操作一定要绝对重视“开盘时机”和“开市时机”等重要节点时机的把握。

    开盘时机把握应仿效“水库原理”,在水源充足或降雨充分时,尽可能多地蓄水;当需要泄洪或为下游补水时开闸放水,气势如宏、一泻千里!同理,在内部认购阶段商业地产要充分地营销推广、充分地累积意向客户,并尽可能地与客户签署认购协议。笔者认为当积累期协议认购面积达到总体商业可销售面积的60%时,即可组织声势浩大的开盘庆典,当日实行客户转化、当日签署正式的商铺买卖合同,以最强大的销售势头亮相,为后期持续热销打下坚实的基础,首战必须全面告捷!

    “开市时机”一定“稳”字为先,在没有达到一定进驻率时,切不可为赶时间节点而仓促开市,否则商业气氛的营造工作将师出不利,如开市缺乏应有的火暴,那后期将更难聚拢商业人气,元气一蹶不振。此处笔者建议在招商工作紧密配合下,应确保使进驻率达到90%以上才可以举行盛大的开市庆典,充分地塑造开市的鼎盛商业气势,为后期商业的繁华打下坚实的基础。

    时机把握在商业地产策划的各时间节点上都显得尤为重要,有时甚至会影响操盘的成败。时机是市场创造的,同时又反作用于市场!

7. 保密原则

    保密原则可谓老生常谈,商业地产策划中的保密尤为重要,重要的商业信息其价值有时是金钱无法衡量的,有时甚至关系企业的存亡,所以商业地产策划切记保密原则。

    还记得有这样一个事例:一个商业中心计划在开市当日实行购物惊喜回馈,凡末位编号为“0”和“1”的50元人民币,均可将50元充当100元使用,活动新颖刺激,开发商准备开市当日在现场宣布,既给现场极大的惊喜,又可以减少活动成本。但因保密工作疏忽,消息提前败露,开市当日惊现大量以“0”和“1”结尾的50元,开发商付出了惨痛的代价。初步估算竞争对手调用了尽一亿元的现金资源,才成就了这场“屠杀”,由此可见保密原则的重要性是不可限量的。

    在此笔者建议:保密工作必须实行“分级知情” 、“责权明确”,根据不同的职位级别掌握不同程度的公司信息,但在某些重要环节上,提倡消息绝对封锁,只有总经理和策划部相关负责人、经办人知情即可,如有泄露,则必须追究当事人责任。

8. 反住宅策划原则

    搞商业地产的人一定要摒弃自己“地产人”的身份定位,一定要始终坚持作“生意人”,时时刻刻从生意人的的角度出发考虑问题、解决问题,无论是战略制定,还是战术执行,都要苛守商业原则。

    住宅策划力求发掘住宅的各种附加值、提升文化品位,甚至创造惊世骇俗的“概念”,并通过报纸和户外路牌两大宣传主阵地向外界展开平面推广。而商业地产策划则来得更加“简单粗暴”,没有过多的渲染、没有华丽的辞藻和优雅的情调,更不会费尽心机去寻找“概念”,一切手段都那么直接、那么有说服力,甚至有时显得很“铜臭”,这便是商业、便是商业策划。

    反住宅策划原则贯穿于商业地产策划的众多环节,从战略思想、形象定位、案名、logo、slogon的制定、平面表现,到营销推广形式、推广渠道、卖场环境甚至销售人员的形象,处处都表现出与住宅策划的明显反向性或差异性,因此商业地产策划时时要注意一个“反”字!

9. 活动主导原则

    在商业地产营销推广过程中,活动营销应占据主导地位。有人曾经风趣地说:商业地产的策划人就是一群“跑江湖卖艺的”。想想这个比喻确实有几分道理,推销商业不就是要在人多的地方运用战术吸引大家的注意力吗,所以确实有跑江湖的神韵。

    此处所指的“活动营销”并非传统营销理论中的“销售促进”,而是不需要销售政策支持的造势和逆向推广等商业性活动。商业地产推广应把重点精力放在商业活动的组织上,在着力组织大型商业活动的同时,利用平面媒体给予适当的宣传报道,加大活动的知名度和声势!

    商业活动重点要围绕“商”开展,充分提升项目前期的商业氛围,并通过一系列的前期活动展现项目商业运营管理的成熟度和工作模式,增添整体商业的经营氛围,增强投资者、经营者和消费者对该商业的信心。活动必须由策划人员、招商人员和商业运营公司齐心合力,共同完成。活动主导原则是商业策划的工作重点也是应投入大量人力、物力的环节,应给予足够的重视。

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商业地产策划定位内容及适用性

 

    近几年来,发展商都在不同的项目中贯彻商品策划的理念。注重项目商品的细节和细部的完美舒适,创造了许多著名的楼盘。一些对商品策划有实践经验的策划专业人士,也不遗余力地倡导商品策划模式。

    房地产商品策划,就是对房地产及住宅商品进行谋划和运筹,以满足人们对房地产商品的特定要求。商品策划的重点是“顾客就是上帝”,一切围绕客户的需求来策划商品,注重商品的舒适性和艺术性,使人们由对商品的喜爱和喜悦转而促进人们的身心健康。商品策划的另一个重点是商品定位和商品设计,商品定位先于商品设计。

商品策划模式内容如下:

    1、商品调研。商品的前期策划中最重要的是调研,目的是了解需求和供应状况,为商品定位作好准备。

    2、商品定位。在商品调研的前提下,对商品进行具体的恰如其分的位置确定。包括目标客户定位,这最重要,因为商品竣工后是卖给他们的,还有商品品质定位、商品功能定位、商品地段定位、商品规模定位、商品形象定位等。

    3、商品设计。这是策划的重心,根据对目标客户的特性分析,商品就为它量身定做。包括规划设计、建筑设计、环境设计、户型设计等。

    4、商品工艺。采用先进的生产工艺,保证商品质量。

    5、商品营销。针对量身定做的目标客户推出商品的半成品或成品,包括商品的包装、商品的推广等。

    6、商品服务。这里主要是澳门棋牌平台的售后服务,目的是把商品的价值提升和延长。

商品策划定位的适用性

    房地产商品策划定位注重的是商品的精雕细镂,以吻合顾客的要求,适用较广泛。只要商品调研做好、商品市场定位准确、商品设计到位、商品营销手段新颖,加上策划人有强烈的创新专业精神和较高的专业素质,差不多都会运用得当,获得成功。不过,如果只强调商品品质方面,对大势的把握、全程的参与、品牌的推广等策划理念忽视或不重视,那么,策划出来的楼盘也不一定畅销。

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房地产品牌策划定位的适用性

 

    品牌就是差异,就是个性。品牌标志着商品的特殊身份,将自身与其它类别的商品区别开来。房地产品牌就是房地产项目具有区别于其他项目的个性,有独特的目标市场和别的共同认知的目标客户群,有较高的知名度、美誉度和忠诚度。房地产品牌策划是对房地产品牌内涵进行挖掘、发现和推广,使房地产项目赢得人们的信赖。

品牌策划定位内容如下:

    1、品牌策划以建立项目品牌为中心。

    2、品牌策划就是要建立一流的品质和一流的推广。品质是品牌的基础,品牌策划要从品质入手,创建一流的品质。品牌的推广是为了要有一流的附加值,要有一流的战略战术,要建立一流的物业管理队伍。

    3、品牌策划中的附加值推广要有侧重点。一是要融入自然的和谐环境,二是要社区服务的社会化,三是要居家生活的信息化。

    4、品牌策划推广有四个阶段。一是“酝酿造势”阶段;二是“培育蓄势”阶段;三是“推广扩势”阶段;四是“持续升势”阶段。

    5、品牌策划推广的五种方法。(1)“筑巢引凤”法;(2)“盆景示范”法;(3)“借花献佛”法;(4)“马良神笔”法;(5)“巨量广告”法。

    6、品牌策划的六个工程。(1)软性推广工程;(2)公关活动工程;(3)卖场包装工程;(4)口碑工程;(5)公关危机工程;(6)回访回程。

品牌策划定位的适用性

    房地产品牌策划定位的最大特点是除了抓住品牌内在品质和外在品质外,着重强调项目品牌的推广。通过工地包装、现场销售包装、电视报纸广告造势、样板房推动、软性新闻宣传、公关活动介入等,把不知名的楼盘短时间内变得家喻户晓,吸引客户购买,从而达到品牌策划的目的。

    品牌策划定位对一些内外品质稍差的项目来说,效果是很好的,通过“快速推广”,使项目赢得人们的认同。但是,如果在推广时片面追求“造势”、“炒作”,忽视产品品质,虽取得首次开盘成功,后几期就不一定卖得动了。因此,在“快速推广”的同时,也不能忘了品牌的品质,因为最终得到客户信赖的还是项目真正的内在品质。

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房地产全程策划定位内容及适用性

 

    房地产全程策划,简单地说就是对房地产项目进行“全过程”的策划,即从项目前期的市场调研开始到项目后期的物业服务等各个方面都进行全方位策划。全程策划强调为投资者提供标本兼治的全过程策划服务,每个环节都以提升项目的价值为重点,围绕提升项目的价值来运用各种手段,使项目以最佳状态走向市场。

全程策划定位内容如下:

    1、市场研究——对项目所处的经济环境、项目面对的当前房地产市场状况、项目所在区域同类楼盘进行调研分析。

    2、土地研究——挖掘土地的潜在价值,对土地的优势、劣势、机会和威胁进行分析研究。

    3、项目分析——通过对项目自身条件及市场竞争情况分析,确定项目定位策略,决定目标客户及楼盘形象,决定项目市场定位、功能定位及形象定位。

    4、项目规划——提出建议性项目经济指标、市场要求、规划设计、建筑风格、户型设计及综合设施配套等。

    5、概念设计——做好规划概念设计、建筑概念设计、环境概念设计、艺术概念设计。

    6、形象设计——开发商与项目的形象整合、项目形象、概念及品牌前期推广。

    7、营销策略——分析项目环境状况,突显其价值。找准项目市场营销机会点及障碍点,整合项目外在资源,挖掘并向公众告知楼盘自身所具有的特色卖点。

    8、物业服务——与项目定位相适应的物业管理概念提示,将服务意识传播给员工,构建以服务为圆心的组织架构。

    9、品牌培植——抓住企业和项目培养品牌,延伸产品的价值。

全程策划定位的适用性

    房地产全程策划定位特点是“全过程策划服务”,因而策划的思路、理念可以贯穿于整个项目。全程策划在运用中逐渐形成三种不同的策划方向:

    第一种是在项目接手后,从市场调研、规划设计、建筑方案、概念设计、形象设计、营销策划、广告推广、销售代理以及澳门棋牌平台的售后服务等一系列环节都参与进去,并在各个专业上具体操作,直到项目成功推出市场。这种策划方向要求策划人员素质好、水平高、技术全面,从策划总监、策划主管、策划操作的各层面人员都要相互协调、相互合作。而且,要求最低层面的技术人员如建筑设计、广告平面、销售代理等人员都对策划规律全面熟悉。这种全程策划方向难度相当大,目前还较少策划咨询公司能承担这样的全程策划。

    第二种是项目的一系列环节都参与进去,但不涉及到具体专业操作层面。市场调查、建筑设计、形象设计、广告发布、销售代理等由各专业公司去操作。全程策划公司只是做总策划及统筹,把各种不同的专业公司整合一起,按照总策划的方向行事。此种策划方向人员不多,但都是策划精英,能主持各方面的专业工作,把专业公司协调、统筹好。该策划方向被运用到众多的策划咨询公司。

    第三种由于策划咨询公司的专业特长不同,在全过程策划服务的前提下,有的在规划设计、建筑设计及环境设计方面参与比较多;有的在市场调研、投资分析方面有擅长;有的在广告策划方面有突出的表现;还有的在策划、销售方面最有能力。他们运用自己的专业特长有所侧重,但不丢掉全程策划的宗旨,并取得了较好的策划效果。这种策划方向在策划咨询公司中也不少。

    全程策划定位比较适用于中小型项目操作运行,这样各个环节较容易策划到位,大的项目如几千亩的大盘就会感到力不从心。这时,就应该采用其他策划定位与之交叉进行,取长补短。

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商业地产的前期宏观调研分析

 

    商业地产是满足商业、贸易活动的一种地产形式,简单的说就是“商贸 地产”

    商业地产的前期调研是通过分析目前行业的发展现状城市商业总况、消费承载与来源、市场资源依托、投资经营力、投资经营力、可比类似竞争业态现状。

以商业需求和市场依托为导向,以客观市场调研为依据对项目提出可行性的市场定位,为招商和销售工作提供依据。

当项目形式和经营行业并未确定时,主要进行几个宏观方面的分析调研:

    1、经济环境的分析和研究

    2、区域城市结构调查与发展规划

    3、商业发展规划和政策研究

    4、区域商业结构的市场调查与分析

    5、典型性调查与研究

    6、未来商业地产的供应量分析

    7、消费者消费行为的调查与研究

    8、立地条件研究

    9、商圈的确定和研究

宏观方面的调研完成,依据结果就可对项目做出一个前期的粗略规划建议。

随后,应根据项目的商业形式和经营类型进行进一步的细致调研,以此再对项目规划做出准确微调。

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房地产的战略策划定位及其适用性

    房地产战略策划是为企业发展或项目开发设计总谱,并帮助企业从全局的需要出发,有效地整合这些专业性操作公司,使其在统一的平台上,协调一致地实现总体目标。

战略策划定位内容如下:

    1、大势把握——出思路。在宏观大势把握的前提下,根据每个项目的不同特点,找到适合其发展思路。大势把握包括中国经济大势,区域经济大势,区域市场需求大势,区域行业竞争大势和区域板快文化底蕴。

    2、理念创新——出定位。思路确定后,选择摆脱同质化竞争的迷局,确定差异化发展的突破点,总结、提取出一个能体现并统帅企业或产品发展的灵魂和主旋律。理念创新包括概念创新、预见创新和整合创新。

    3、策略设计——出方案。量身定造,针对项目特点设计一套科学的、独创的、有前瞻性的,且具有可操作性的对策方案。策略设计包括项目总体定位、项目理念设计、项目功能规划、项目运作流程、项目经营思路和项目推广策略。

    4、资源整合——出平台。帮助项目整合内外资源,包括整合各种专业化公司的力量,创造一个统一的操作平台,让各种力量发挥应有的作用。资源整合包括企业内部资源整合、企业外部资源整合、行业内部资源整合、行业外部资源整合。

    5、动态顾问——出监理。操作过程主要由专业技术企业完成,策划人作为顾问起参谋作用。顾问监理包括项目重大事件、项目重要环节、项目节奏把握、项目时常引爆和项目品牌提升。

战略策划定位的适用性

    房地产战略策划定位从宏观战略的高度来策划项目,因而成功率较高,它具有明显的特长:

第一,对宏观大势的把握能使项目定位准确,找到项目最合适的发展思路。第二,能有效地协调各专业公司围绕项目的总目标进行操作,并从全局出发实现项目的具体目标。第三,由于是从宏观战略的高度来把握和分析项目的,因而最适宜操作大盘项目。

战略策划定位对策划人的综合素质要求很高,具有哲理性、思想性、创新性素质的策划人才能胜任。

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时髦的互动营销,不尴尬的营销互动

    自从社会化媒体兴起,“互动营销”就成为行内人最爱的时髦词之一。

    作为甲方的我们,喜欢拿这个词去忽悠老板赚绩效,乙方们则喜欢用这个词去忽悠甲方。但扪心自问,有多少“互动营销/engagement campaign”是真有价值?

    营销界从不缺乏用“新词汇”去证明存在感的人或集体,比如所谓的营销3.0\4.0、整合营销、互动营销等。

    很多时候,我们对营销工具的热爱,远远大于对营销目的的执着——为什么?很简单,因为屁股决定大脑。你我不是老板,当然不太会替老板操心生意啦。

    另外,部门分工太细,管媒体的人不一定管销售,管销售的人不一定懂营销,每个人只为自己的kpi绩效负责,容易造成“营”“销”分离。乙方更不太可能为营销目的操心,哪有闲工夫替甲方担心连甲方都不愿操心的生意啊!

    所以,才会出现“尴尬”的互动营销——大致有3种类型:

3种折腾的互动营销

折腾消费者的互动营销 

    往往,消费者首先要克服在私人社交平台上转发品牌活动的尴尬感(尴尬程度与产品价值是负相关),然后,要耗费几分钟才能参与完整个流程;最后,还不一定能增加对品牌的好感,或促成交易(网上有一类人专门热衷于参与各种免费活动但不购买)。

    行业不同,互动的内容略有不同,但逻辑一致——往往就是以“折腾消费者”来换取漂亮的营销绩效数字。

    当然,折腾消费者不一定错,但你得让别人情愿被折腾,而不是一厢情愿的逼迫别人尴尬参与,或者忽略最终营销目的的瞎折腾——如果不能涨生意、或不能增加品牌影响力,再高的转发量/参与量也无意义。当然,高转发量的背后往往是成批量的水军。

折腾自己的互动营销 

    人都有趋于复杂的内在冲动,组织也是。只有把事情弄复杂了,才能显得特别忙碌,才能证明自己有价值啊!如果一件事你轻松完成,连老板都会怀疑,你有没有努力干活?我见过太多的营销活动,其实不仅在折腾消费者,而且在折腾自己。

    几年前,隔壁一位品牌经理无奈抱怨:做了个和旅游类型的互动活动,奖品设置是让幸运消费者免费去美国旅游并晒美图。没想到,眼瞅着就到兑现奖品的日子了,几位幸运消费者却死活签证办不下来,于是这位经理与公关公司的小伙伴们,每天都被折腾的死去活来,就忙活这件小事。

    我们通常会用roi去衡量一个营销活动的价值。如此看来,上面这个活动 的roi就不算高,因为浪费了内部人太多精力在具体执行层面上。同等时间内,品牌经理可以做更多有价值的事儿。当然,折腾自己也不一定错,但你得让这种自我折腾有效率、有价值、机会成本要降到最小。

彼此折腾的互动营销 

    能够折腾消费者、折腾乙方丙方、同时不忘折腾自己的品牌经理,都是人才啊!都应该被送到竞争对手公司去!我们常常在内部开玩笑:今年生意增长,就靠把xxx送到竞品公司去了!但实际工作中,不乏这样的人才出没在你我身边,当然可能你我自己也是这样的顶尖人才……囧。

    我见过有人可以把“发微博”这件简单的、基础的、万分之一工作量的小事,搞得无比复杂——非要每条微博都要达到奢侈品海报的水准!非要每条微博都要体现三大战略!非要每条微博都要比竞品的评论多转发多! 如此下来,折腾得乙方公司晕头巴脑,折腾得消费者找不到北,更折腾得自己生一肚子气。

    战略不至于廉价至此吧?折腾了一大圈,还有时间干正事吗?

什么是“不尴尬”的互动营销?

    评判一件事的标准很多,得特别小心,尽量不要单独从数字去评判,因为数字本身因品牌而异,且数字并非万能,很多价值都是数字无法衡量的。所以,这里是从利益相关者的角度进行粗浅评判:

    最低标准,让消费者满意。至少,给消费者带来的价值,要能克服消费者参与的尴尬。

尴尬感有时候不可避免,因为:

(1)本来就会是个让人尴尬的产品(比如成人用品);

(2)产品价值感实在不高;

(3)迫于外界压力必须做个尴尬活动。

    营销的最低原则就是,不要加深这种尴尬,当然最好是能扭转这种尴尬。

    另外,互动营销的机制能简单就简单。我一直特别佩服那些“把简单事情复杂化、复杂事情更复杂化”的同仁们,这简直就是谋杀与自杀行为——在谋杀完消费者和乙方丙方的同时,还不忘记谋杀自己的精力,值得么?

    生意增长不是仅靠一两个营销活动,而是方方面面诸多因素,得系统性考虑。有些工作属于重要且紧急的,有些工作属于紧急但不重要的,有些工作是重要但不紧急的,需要区别对待。

    中间标准,让品牌方也满意。至少,要能给品牌带来中间收益(比如品牌知名度&美誉度),最好能带来终极收益(帮助生意增长)。

    现实情况是,一个营销活动往往很难达成多重目的,这是需要多种营销活动互相配合才能实现的。我见过有甲方拼命push乙方去做一个既能增加知名度、又能提升美誉度,还能促进购买和分享的营销活动,这非常不合理,也不尊重常识。将心比心的换位思考,you can you up!

    所以,品牌方首先要自己想清楚,每个营销活动达成的目的是什么?目标要分层次,分主次,且要和每个人都明白的沟通清楚,以防止活动进行过程中、或者结尾时,有人站着说话不腰疼的乱嚷嚷:“这个活动虽然挺有影响力,但没促进销量啊?”这时,就可以明白的回复他/她,咱本来就没指望这活动赚钱。

    最高标准,让所有操作这个营销活动的人满意(创意公司、执行公司、各级分销商、客户等)。

    也就说,让每个人都能获得价值、或者至少不太折腾别人。“折腾”本身是个很主观的词,有时活儿虽然重,但人不觉得折腾;有时活儿很轻,但大家就是觉得备受折磨,归根结底取决于领导力水平、以及各方人马的配合程度。

    这个标准非常难到达,没有其他捷径可走——只能靠人品积累。只有当你已经做成功几个案子后,才可能获得多方信任。如果你是第一次做,无论你在之前的公司多牛掰,在新公司都不可能四方都摆平。这时候,只能隐忍、沟通沟通再沟通,尽量争取最高领导的理解和支持,然后拼了老命只许成功不许失败!如此才能积累信任。

    在快消行业中,可口可乐创造了许多经典的互动营销案例,比如需要朋友合力才能够到自动售卖机的窗口,比如在迪拜的贫民窟安置了一个可以免费打电话的红色电话亭,比如快乐昵称瓶的收集活动等等。

    星巴克的早起免费咖啡互动营销,也算是取悦消费者和品牌方的经典案例。很多年前麦当劳的“陈奕迅送麦当劳”,如今被uber活学活用在了“请佟大为当司机”,这类型的互动营销让顾客和品牌都比较满意,但可能让执行公司操碎了心,因为只要有明星参与的营销活动,必然会特别复杂、且充满不确定性。

怎么去做一场“不尴尬”的互动营销?

    成功营销的背后,是清晰的营销目的、精确的消费者洞察、正确的营销策略。这部分工作肯定不是乙方做,一定是甲方自己琢磨。甲方一定要自己想清楚,营销目的是什么?有时要作为、有时需要不作为。有时候,钱投在媒体上,还不如直接投资给员工涨工资,更刺激销量。

首先要有清晰的营销目的 

    1个月前,我看到某知名社会化媒体运营公司老总的媒体发言稿,其中提到:品牌在社交时代的营销目标就是,进入更多的消费者的移动社交生活,和他们建立连接。接着又阐述了自己公司一套华丽丽的互动营销理论,什么4大xx、3大xx之类。

    换做几年前,我肯定为此言论点赞,因为年少无知、且不用扛生意嘛。现在,我可能条件反射的反问:“为啥?结果真有利于生意吗?”换做我老板天天挂在嘴边的话,就是“同志们,marketing不是闹着玩,不是过家家,随便搞个酷炫的案子忽悠老板我,而是要每日三省money money去哪儿!”话下之意,不利于生意目的的marketing,都是耍流氓。

    营销目的有很多层次,简而言之有2个,影响力和销量。影响力一定要是积极的,而非负面的。销量也尽量分清楚是一次购买,还是重复购买。当然最重要的是,要分清楚营销的主体,到底是整个品牌的宣传?还是单品宣传?或者希望单品去带动全系列全品牌?

精准洞察消费者需求 

    精确的消费者洞察是营销创意的起点。可能我们每天都美其名曰在做消费者研究,但真正能洞察到消费者需求的,少之又少。原因有3个:

(1)甲方容易被内部各种杂事所缠绕,无法分出精力去研究最基本的消费者洞察。

(2)甲方很容易有强烈的代入感,以为自己是品牌的消费者,轻率的以自己的感受去推断目标消费者的需求。

(3)甲方容易被数字绑架。因为有市场调研公司的帮助,很多甲方都不愿意自己动脑子,容易简单的被数字忽悠。实际工作中有个诡异的现象——越是不动脑子的人,越容易执着数字;越是动脑子的人,反而越容易妥协。长此以往,劣币驱逐良币。这里推荐看一本书《董事会里的战争》,里面有详细描述。

    还有一点,千万不要被消费者需求给弄晕了,有些需求只是个圈套。这一点非常晦涩难懂,请大家自行翻看一些经典书籍。

制定正确的营销策略 

    策略是为了保证高roi。营销策略就是实现营销目的的打法——是正面出击?还是侧翼围剿?或是出奇兵突围?这些打法决定了我们选择哪些媒介?做什么频率的推广?用什么样的kol/大v?和什么活动互相配合?要不要链接到电商网站?这些,都需要专业的乙方公司去设计,又与具体的营销战术直接相关:

(1)、360度多平台整合营销,不一定适合所有品牌。有些品牌根本连1度都用不上,何必折腾那么多呢?但有些品牌却必须要大投入大传播,才能达成营销目的,这时就不要吝啬营销费。

(2)、微博微信不一定要每日一更,因为没有好内容,只是为了更新而更新,更容易自降身价。

(3)、大v并不一定要用,很多大v既和品牌不相关、又相当贵、还特别懒……买一个大v的钱,可以买若干个小红人,而这些小红人的主动性更强、与粉丝的互动程度也更高。

(4)、营销内容要符合每个媒介的特征。豆瓣和微博的软文风格肯定不一样。要不要追热门话题?我的建议是,如果能追上、且追的质量好,就追吧!如果不能产生好内容,就不要轻易去追。毕竟,内容的质量比速度更重要。

符合营销目的和策略的具体互动活动 

    具体的互动战术,也需要专业度更高的乙方来设计,而不是甲方,因为甲方很容易代入感强——甲方不愿意互动的,不一定是目标消费者不愿意的。实际工作中,经常可以看到,乙方兴冲冲的提了个案例,甲方却兴趣匮乏,批判乙方“这种傻瓜活动我都不参加,何况我的顾客?”但情况是,甲方经理们往往都不是自己品牌的顾客,当然不可能知道自己的顾客,可能就喜欢这种傻瓜活动,反而不喜欢那种折腾脑子穷装逼的。所以,还是要听乙方的专家建议。

    有些互动营销,可能不是marketing想做的,可能是受销售、或者经销商逼迫的。这个时候,就是考验甲方情商智商的时候,要体谅经销商和销售的心情,但要尽量用自己的专业去帮忙解决问题,而不是简单听从经销商建议。当然啦,如果你老板死活就听经销商的,那就认命吧。

    具体的互动活动种类繁多,线上分享、线下互动等等,选择哪个?至少要考虑一点——“不尴尬”。

    最后,互动营销的价值,可能不完全取决于互动的机制,更多,还取决于产品本身的价值。如果产品本身就有很强的互动性,那么甲乙双方都比较轻松,如果不是,那么甲方痛苦,乙方更痛苦,毕竟巧妇难为无米之炊啊!但往往,做marketing的乐趣就在于此——如果真做成一顿无米之炊,多乐呵啊!

上海美地行营销策划公司

 电话(tel):( 86 21)62895289

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房地产销售顾问公司必须具备的策划思维

 随着社会的发展,房地产策划思维已经渗透到政治、经济、文化、体育、军事以及日常生活的方方面面,目前,任何一个单位、个人、团体在开展工作、举办活动前,都要进行一番精心的设计,房地产的市场营销也不例外。房地产营销的策划思维与其他工作、活动的策划思维有共同之处也有不同之处,其不同之处主要体现在策划思维的准备期、连续性、透明度、目标导向四个方面,正是由于存在这四个方面的不同,房地产营销的策划思维才具有独特的个性,对从事房地产营销策划的人员提出了独特的要求。

  一、房地产销售策划思维与其他策划思维的不同之处

  (一)思维的准备期方面。

  与普通的工作策划、活动策划思维项目相比,房地产项目经历的周期较长、涉及的领域较宽、使用的资金较大、覆盖的人员较多,同时受到国家政策、地方性法规、行业规定的约束较多,所以房地产市场营销策划思维的准备期比其他策划思维更长。

  为了服务整体销售工作,好的房地产策划往往在房地产项目开始动工前,就对房地产建成后的小区交通、教育、医疗卫生、绿化等多个方面进行了合理的规划,这就进一步要求房地产的策划思维要开始得更早、持续的周期更长。

  (二)思维的连续性方面。

  与大型文化、体育活动的策划相比,房地产市场营销的策划更具有连续性的特点。大型文化、体育活动的策划,一般采用“一事一策划”的工作模式,就事论事、讲究一次策划,而房地产市场营销的策划,要根据市场和购房者的需要,对整个房地产售前、售中、售后进行连续的策划。

  如:在销售前通过合理的策划向消费者说明房地产产品的优势、卖点、特点,开展丰富多彩的互动活动,吸引更多的公众关注房地产项目、购买房地产产品;在销售过程中,要对如何服务消费者便利地购买产品进行设计,确保消费者能够便利、快速、省心、安全地完成购买行为,通过售中的服务打动消费者,再通过消费者影响消费者,加大房地产产品的宣传力度、扩大宣传范围、增强宣传效果;在销售后,要设计多种形式的业主交流等活动,增强业主对房地产开发商、物业管理单位的信任度。

  (三)思维的透明度方面。

  与军事策划等方面的思维相比。房地产市场营销的策划思维更具有透明度较高的特点。军事思维讲求的是出其不意、攻其不备、运筹帷幄、决胜千里,而房地产市场营销的策划思维,更讲求房地产产品的信息公开与透明,让消费者买的放心、用的安心。

  房地产市场营销的策划思维要求做到三个方面的透明,一是产品开发进度的透明,合理策划宣传方式,向社会公众公布房地产项目的进展情况、近期和远期的规划,提高产品的认知度;二是产品功能的透明,合理策划互动活动,通过巧妙的方式向社会公众宣传房地产产品项目的优点、卖点、特点,既要实事求是、又要适当包装;三是产品价格透明,对价格的制定、推介进行策划,在充分考虑受众群体特点和市场价格的基础上,推出让企业能够盈利、消费者能够接受、社会能够认可的价格策略。

  (四)思维的目标导向方面。

  不同工作、活动的策划具有不同的策划目标,有的策划是为了扩大影响、有的策划是为了办好活动、有的策划是为了聚集人气……想对于其他的策划思维,房地产市场营销的策划思维是以房地产的价值增值为核心目标的,这种价值体现在三个方面:

  一是品牌价值。在策划如何增加销售量的同时,更要做好房地产品牌、房地产开发公司的品牌价值策划,是房地产价值和品牌价值有机结合起来,良性互动、事项双赢;二是产品价值。企业的重要目标是获取利润,房地产公司也不例外,这就要求擦话思维围绕着盈利、增值展开;三是人文价值。随着时代的发展,高科技、精装修、奢华的房地产产品已经不是吸引消费者的唯一途径,如何提升房地产产品的人文价值,是房地产营销的策划思维不得不关注的重点问题。

  二、西方流行的策划思维历史沿革分析

  (一)“科学管理主导”策划思维。1911年,美国工程师泰勒首次提出“科学管理”的学说。继泰勒之后,美国福特借助传送带的应用,建立并完善了“周期管理法”。1916年,法国管理学家法约尔发表《管理与一般管理》著作,创立“管理研究所”,并提出管理职能的五大要素:计划、组织、指挥、协调和控制。德国学者韦伯提出组织就够模型,研究大型企业的合理组织形式,推进了管理和策划的日臻完善。在这种情况下,伴随着工业革命的兴起和高速发展,以“科学管理”为主导的策划思维逐步开始出现。

  这种思维的出发点和落脚点均为“科学管理”,以获取最大利润、追求最高效率为目标,极大地推进了工业、企业的发展,这种思维模式的不足之处是:在推进工业、企业、经济发展的同时,未能给人提供足够的关注和关怀,缺少人性的光辉。

  (二)“人际关系主导”策划思维。这种理论的代表人物和学说有:马斯洛的“人类基本需求递增理论”、威廉的“参与论”以及赫森伯的“保健—激励法”等。这种策划思维方式,由原来的以“事”为中心发展到以“人”为中心,由对“纪律”的研究,发展到对“行为”的研究;由“监督”管理,发展到职工参与的民主互动的方式。

  这种思维模式有以下两个优点:一是与心理学的关系非常密切,重视企业、员工、消费者、市场的互动,克服了把人视作机器的策划思维模式;二是将人作为策划的重点,从消费者、市场等角度出发,设身处地开展策划思维,提升了策划思维的透明度和可信赖度。有两个缺点:一是缺乏对法制法规的研究和融合,无法将策划的原则性和灵活性有效地结合;二是对于顾客、市场的关心任然不够,策划思维任然存在较大的局限性。

  (三)“行为方式主导”策划思维。西蒙在《行政行为》一书中提出的“满意标准”和“有限性原则”,开行为策划理论之先河,随后,爱德华等一批心理学家开始对策划过程中策划者的事迹行为从心理学角度进行探讨,遂使行为策划理论得到了长足的发展。这种“行为方式主导”策划思维,就是用行为科学的观点和方法,对人类的活动进行描述、解释和预测,将人类的行为作为基本分析单位,以自然科学的实证方法为主要的研究方法,通过对策划过程中策划人、被策划方的行为方式研究,找出活动规律,设计下一步骤的活动。

  这种策划思维模式的优势在于:结合了经济发展、人员心理、市场规律的特点,更加科学合理地推进企业的发展;缺陷在于:一是对于人的行为方式的分析,常常被客观环境和偶然因素所打扰,往往无法得到准确的数据,从而影响了对下一阶段的策划,二是通过行为分析对人的预测的时间不长,从而对长远期的策划效果不好,导致策划思维缺乏连贯性。

  (四)“整体体系主导”策划思维。以罗伯特?l 弗勒德和迈克尔?c 杰克逊为代表的整体体系主导策划思维认为:应该用系统的方法处理企业发展、市场营销中的各种问题,对市场营销中的各种问题进行“全面的干预”。他们集纳了所有前沿的系统方法,他们借鉴古老中国的有机整体思想提出适于管理者的策划思维整体论,在一定程度上给销售者解决了企业、员工、市场等方面的矛盾。

  这种策划思维的优势在于:整体性强、照顾全面、系统性高,有很强的指导性、实用性、时效性。缺陷在于:不便于操作,对思维策划的实施者提出了较高的要求。

  三、现有房地产市场营销策划思维的分类和分析

  在查阅相关文献资料的基础上,笔者对现阶段国内房地产市场营销策划思维进行了归纳整理,笔者认为,改革开放以来,随着市场经济的快速发展和不断完善,房地产策划思维逐渐走向理性、成熟。目前,我国的房地产市场营销的策划思维可以分为“点状思维模式”、“线状思维模式”、“面状思维模式”三种类型。

  (一)点状思维模式。

  笔者认为:所谓“点状思维模式”,指的是从房地产的某个特性、某个特点出发,推而广之,逐渐打造房地产产品的品牌,从而达到促进销售、实现盈利的目标。

  “点状思维模式”认为:建立良好的品牌对房地产营销十分重要。目前,房地产市场竞争日趋激烈,房地产品牌的作用日益凸现。品牌不仅是企业或产品标识,更是宝贵的无形资产,能强化企业在市场和行业中的地位,并且在企业的兼并收购、投融资等对外合作中发挥重要的作用,从而为企业创造更加良好的经营效益。 要建立良好的品牌,必须要以优良的品质,适合的价格提高品牌美誉度;同时,兼以完善的澳门棋牌平台的售后服务提高品牌忠诚度以及适当的树立品牌形象的手段提高品牌影响力,以及参加各类大型的房地产展销会展示公司形象,推销公司的楼盘等。

  “点状思维模式”的优势在于:此种思维方式便于抓住房地产产品的某个特点、某个优势,有利于向社会推荐,方便于形成固定的品牌,在消费者心中树立稳定的形象和相对固定的定位。

  “点状思维模式”的劣势在于:在现实的房地产营销中,由于资金的周转,市场的激烈竞争等问题,往往导致房地产开发商只是针对在建或竣工的个别楼盘借助媒体或广告的力量进行炒作,不能确保品牌的创造和维护应该贯穿整个项目的始终,整体性不强。另外,企业往往将品牌理解成为案名,只要案名好就能树立良好的品牌效应。其实案名只是品牌的重要组成部分,品牌应该注意“内外兼修”,即要有好的案名,更要有好的质量及服务,做到“名实双具”。

  (二)线状思维模式。

  笔者认为:所谓“线状思维模式”,指的是按照房地产营销的流程,分步骤策划,以时间为参照,将策划贯穿于房地产项目的始终,以服务为重点,在全过程加强对消费者的吸引、对产品的宣传。

  “线状思维模式”认为:对于房地产产品的策划应该分为售前、售中、售后三个服务阶段。在售前服务阶段,首先应该向每位潜在的消费者提供真实的关于楼盘的资料,热情地接受他们的咨询,让他们对所感兴趣的楼盘有全方位地了解,从而有了初步的认知和倾向;售中服务是开发商必须提供符合协议规定质量合格的商品房给用户,并协助他们办理相关手续;在售后阶段,开发商应当注意商品房产品的澳门棋牌平台的售后服务,对业主提出的问题给予及时地反馈与维修;并自己成立物业公司或委托第三方代理物业管理, 为业主提供安全、舒适、美观的理想人居环境。

  “线状思维模式”的优势在于:由于按照时间的顺序对房地产销售的各个环节进行了设计,有利于对消费者提供持续的服务,有助于保持房地产销售项目的新鲜感和创造性。

  “线状思维模式”的劣势在于:由于思维的重点在于销售的过程,对于房地产销售前的策划有所影响,不利于在销售开始前就行行亮点、特点的宣传,在项目销售的开始不便于在消费者中树立典型的形象。

  (三)面状思维模式。

  笔者认为:“面状思维模式”指的是照顾房地产销售多方位、全过程的思维方式,这种思维模式兼有的“点状思维模式”、“线状思维模式”的优势,是两种思维模式的融合形态和发展形态。

  “面状思维模式”可以细分为以下五种类别:

  一是人文策划思维方式。房地产营销应该是以人为本的,为顾客创造良好的环境,体现人文情怀。文化是人文的重要组成部分,深厚的文化底蕴或高品位文化景观和楼盘的结合可以给顾客以享受。人文的另一个方面体现在房地产开发商与顾客的关系建立上。“顾客就是上帝”,对于现在正处于买方市场的房地产企业,这种策划思维更加注意与顾客建立良好的关系,与顾客形成互动,展示企业形象的同时,更让顾客感受到关怀,在选择时倾向性更加明显。人文营销的第三个方面体现在为买主提供最大便利上。

  二是知识普及策划思维模式。目前,对于大多数消费者而言,他们对房地产的理解往往只是限于“一栋房子”这样浅显的概念,而想了解,又苦于没有途径。因此,这种策划思维方式本着诚实的原则定期开展相关知识的宣讲会,在宣讲会前可以进行问卷调查,了解消费者在此方面的困惑,在宣讲会上可以针对调查结果要求相关专业人员先进行房地产行业概况介绍,然后认真耐心地回答消费者对房地产行业或有关楼盘的任何问题,最后总结以上的内容,达到让消费者获得知识的目的。这种策划思维方式强调的是沟通房地产商和消费者之间的桥梁。向顾客介绍知识的同时,又宣传了企业的品牌,提高大众的认知度,增加购买欲望;同时,对房地产有了认识的顾客又会对房地产提出更高层次的要求, 促使房地产开发商运用新技术,创造新工艺,推动市场的前进。

  三是绿色理念策划思维模式。居住环境的质量已经成为人们购房时考虑的重要因素,于是,开发区域的绿地覆盖率也就成为楼盘的卖点。于是,这种策划思维提出以环境保护为营销理念, 以绿色文化为价值观, 以绿色营销为核心的营销战略。在绿色营销上,对于单纯的绿地的规划是十分必要的。而针对目前能源紧缺而提出的绿色节能住宅的概念,同样要运用到绿色营销中,增加社会效应。

  四是合作营销策划思维模式。这种策划思维模式认为:和其他商品一样,对于商品房的销售同样可以采取合作营销的战略。房地产开发商与很多单位存在利益关系。首先,应该积极与下游供应商进行联系,由于长期的合作,可以给开发商带来一定的折扣,减少成本;同时,消费者购买商品房之后进行装潢,开发商可以推荐房主使用与其合作的供应商的售卖的材料,既为房主提供了优惠,同时会给供应商带来不少的收益。第二,开发商积极与金融信贷部门进行联合,前期可以通过宣传开发项目优势的方式,向金融信贷部门请求贷款或通过项目融资的方式邀请进行项目合作,利用金融信贷资金进行开发建设;在后期的销售过程中,与金融部门沟通,为顾客设计贷款或按揭的组合方式,为顾客提供多种丰富的支付手段。第三,与其他开发商进行联合造势,形成双赢的格局。

  五是社会营销策划思维模式。社会营销观念是随着现在流行的可持续发展观念提出来的,主张企业提供的产品和服务,不仅要满足消费者的市场需求或短期欲望,而且要符合消费者的长期利益,不忽视社会利益。注意到企业发展中的社会效益,对于企业提升其形象是十分重要的。企业的形象提高了,销售量和利润也自然得到提高。

  “面状策划思维”的优势在于:考虑问题更加全面,更多地站在消费者的角度对房地产产品进行了设计,从品牌、时间等多个方面对房地产产品进行了包装。

  “面状策划思维”的劣势在于:这种思维模式考虑的房地产产品的各个方面无法形成一个有机的整体,往往呈现出“卖点罗列”的状态,随着市场竞争的加剧,不同开发商之间市场营销的策划竞争成为单纯的卖点多少的竞赛,这就导致了虚假宣传、卖点在售后无法落实的情况出现。

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互动营销的5大误区

  许多像默多克这样的商业精英逢电子商务必败,很重要的一个原因就是他们对电子商务的认识存在误区。通常的表现有如下6种: 

第一, 认为电子商务就是将企业的产品放到网站上去推广。最近美国的一家医药公司,分门别类地为自己的600多种药品建立起独立的网站,这显然是一个愚蠢之极的举措。

第二,将电子商务部门作为一种新的增值服务,或者新的商业模式,设立单独部门,准备日后把这个部门剥离开来,实现上市。  

第三,跟默多克一样认为,要发展电子商务,一定要进行大规模投资,几亿、几十亿美元是必要的。  

第四,一定要占领市场先机,如果模仿别人就已经晚了。但实际上,雅虎和亚马逊都不是行业的第一个进入者。要想第一个占领市场,是需要有好的商业战略和执行能力来作为支持的。  

第五,把电子商务跟传统市场看作是两个单独的业务。但实际上,互联网的互动营销只有跟传统的营销手段整合起来,才真正能够为企业带来增加值。

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