房地产营销策划,离不开互动!

        古往今来,古今中外,任何企业的成功都离不开宣传,即便是“酒香不怕巷子深”,也是因为酒好产生的口碑宣传。宣传从某个层面上讲叫做传播,传播的形态也随着互联网的深入而改变。在移动互联网时代,传播变得更加具有渗透力。

  国联全网陈晖表示:首先我们必须了解一个现状:人们对于信息的互动性要求越来越强烈,不再是看到一个简单的信息就可以信任,而是希望与之互动的欲望更加强烈了。所以你的传播是否具有互动性将是未来几十年中最重要的话题。

  先来看传统媒体下的传播。国联全网陈晖举例说明:企业在电视上投放了广告,观众看到广告,但是仅仅是对企业或者企业的某种产品产生巨大的欲望,这种欲望会对他之后的动作有引导,所以传统媒体时期的创意更加具有挑战性,因为创意将直接决定观众的欲望。随着竞争的激烈,广告能引发的欲望在不断下降。

  这种模式最大的弊端不是创意,而是缺乏互动。观众很难与传统媒体的广告直接互动,更不要说分享了,即便是电视购物也不能解决这个问题。

  国联全网陈晖表示:保持互动最简单的手段就是更新,越新鲜的信息越容易产生互动,因为好奇心!

  其实报纸的互动性比电视要好,所以现在媒体领域中报纸比电视好“混”,因为纸的及时性保证它起码能做到一天一更新,而电视里除了新闻以外其他节目几乎做不到这样,而现场直播的节目为了保证节目的完整可靠性更是杜绝互动。

  所以我们称传统媒体下的传播是单一传播,或者是不能产生互动的传播。这种媒体的作用还是很大的,关键怎么用。国联全网陈晖得出一个结论:越不容易互动的媒体越容易打造品牌!互动是为了产生销售,而不是互动就是打造品牌!更加重要的是,容易互动的平台神秘感不强,而不能互动的平台,神秘感更强,更加容易塑造品牌!国联全网陈晖建议如果你选择品牌战略,那么传统媒体还是必须要选择的渠道,而且你既然选择传统媒体就不要太顾及销售,一心一意地打造品牌才能事半功倍。

  传统时代的传播模式:

  a→→→→→→b

  pc时代的传播模式:

  b→→→→→→a

  当网络营销开始流行的时候,我们发现这是一种可以互动的媒体,我们可以直接给对方留言,我的留言也许会获得信息方的反馈,也许会获得同行网友的反馈。国联全网陈晖说:所以网络媒体发展速度非常快,越互动越愿意呆在这里,越互动越有感觉,越互动速度越快,这就是网络营销的最大特点。但是又有一个问题产生了,传统的网络媒体过于被动,所以获得的互动是有限的,这种有限的是艰难发出巨大传播能量的。

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房地产策划公司须知的前期策划各要点

一、关于房地产策划

    所谓“策划”就是按照事物发展的态势(或市场研究结论或事物发展规律)来合理安排、计划、执行某件事情。从房地产开发过程来看,房地产每一阶段其实都是一个策划。如:户型设计阶段实际上也是一种策划,户型适合那些人居住,设计成什么样的户型,面积多大,户型配比如何,都需要有策划的。

    房地产策划在不同性质的公司又有不同的理解。对房地产开发商而言,房地产策划涵盖房地产的全程开发过程,从拿地到定位、规划、施工、销售、物管等。对房地产营销策划公司来说,房地产策划的分工就相对细化,一般主要指营销阶段的策划,包括地产开发过程中的前期定位、规划设计和后期销售策划;而依据不同的阶段的划分,又分为前期策划和销售执行策划。

二、对于房地产前期策划的理解

    一般而言,区别前期策划和销售执行策划的基本标志在于项目施工图是否完成。项目的施工图完成标志着该项目的前期策划工作基本完成,应该进入到项目的销售执行策划。所以,从而必定出现了房地产策划在不同阶段的不同理解和不同侧重点。

    从字面上来解释,所谓前期策划,主要指以市场分析和客户研究为基础,对项目的土地价值进行深入研究,确定项目的最终产品形态和比例关系。其结果表现为确定项目的产品定位。

    市场分析、项目分析、客户分析、产品定位是目前一般策划顾问公司所能为开发商提供的最为重要的服务内容,同时也是前期策划最为关注的问题。但在较大的知名地产顾问公司,如:戴德梁行、世邦魏理仕、美地行等,在前期策划中,除了提供以上核心内容外,在地块的研究分析时,一般都对项目的开发进行可行性研究分析,确定较为合理的开发模式和资金筹措方式。

    我们可以看出,一个项目的前期策划其服务内容和成果是相当复杂的,对策划师的知识面要求相当广,用“杂家”来形容前期策划师一点都不为过。在这过程中,从专业理论来说,策划师需要具备市场研究知识、投资分析知识、建筑规划知识、广告学知识等;从能力来讲,需要有较强逻辑思维能力、组织和协调能力、市场分析和判断能力、语言表达能力等。

三、房地产前期策划的基本框架

    在前期策划中,最为显著的成果表现为“前期策划报告”。那么,一份“前期策划报告”中应该包含那些内容?应该说,依据不同的项目不同情况,每一份报告的内容侧重点都不同,这没有什么规律可循,但基本内容比较接近。

    第一部分:市场综合分析。主要从项目所在区域规划情况、区域内楼盘情况分析、片区产品分析、片区潜在供应情况分析、周边区域市场分析、豪宅市场主流项目借鉴及产品分析、市场分析结论。

    第二部分:项目发展建议。我们主要从六个方面进行阐述,如:项目定位篇、整体规划篇、项目建筑空间篇、项目配套篇(商业、会所)、项目园林篇、项目物业服务篇。基本涵盖了前期策划中需要重点解决的所有问题。从项目的定位,到项目概念规划,一直到物业管理都提供较为详细的方案,提供专业的建议。

    由此可见,在前期策划的关键点是通过市场的分析,提供解决项目的规划、建筑空间、配套、园林、物业服务等问题的方案。如何去解决这些问题,是每一个项目在开发前期需要重点考虑和关注的,所以这也是我们房地产策划的前期策划中需重点解决的核心课题。

四、如何培养前期策划能力

    作为一名地产策划师,知识面要广,视野要开阔。“见多识广”在地产界表现得尤为突出。相对于房地产销售执行策划,前期策划对一个人的策划思维和能力的培养更为重要。在前期策划中培养的是一个人的市场判断能力、学习和吸收能力、逻辑思维能力、整体战略思维能力。从个人的实践来看,对于前期策划能力的培养应该从以下几个方面着手:

1、多看:学会踩盘

    踩盘是每一名策划师都必须经历的基础课程。如何踩盘也就显得非常重要了?踩盘其实可以分为不同阶段来看,当项目处于现场开放、园林开放阶段,我们更多是关注项目的产品配比、园林、建筑特点和配套,也就是说前期关注的是建筑本身,特别是产品设计上的创新和规划理念,是值得我们很好的学习和参考的。在销售阶段关注点可能就转移到了营销手法、现场包装、销售情况等具体营销执行上去了,从而做出较为客观的判断。所以,一般而言,楼盘最好去看两遍,并且每一遍的侧重点都不一样。除了踩盘外,策划师一定要多涉猎一些书籍,如建筑学、广告学、心理学、哲学、历史等,这对扩大自己的知识面和丰富阅历非常重要。

2、多写:从模仿开始,多实践

    写作能力是策划师必须具备的基本技能。一般而言,普通的策划报告有比较固定的模式,如:市场分析、项目分析、项目定位、项目发展建议等。建议刚开始学房地产策划的同事,多参考别人好的策划报告,通过一定的模仿和锻炼,最终形成自己的风格和思维。通过多写可以培养思维能力、思考问题的能力。特别是对逻辑思维能力的培养,一定需要通过大量的文字性报告和文章的锻炼。地产策划师中经常需要用ppt稿,但ppt稿对一个人的思维能力和语言功底的要求非常高。文字要简洁,在短时间内向客户演示内容,语言的逻辑性一定要强,否则客户不知所云。 

3、多说:善于表达自己观点

    策划,是一项与人打交道的艺术。策划的成果最终不仅通过文字表现出来,最重要的还是自己的语言表达。好的策划理念和观点往往是通过多方沟通最终体现出来。所以,平时需要注意多表达自己的观点和看法,同时也是对语言表达能力的一种锻炼。

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房地产市场渐渐复苏策划公司严阵以待

    在日前吴晓波参加的一个沙龙上,吴晓波整体谈了下自己对于2015年楼市的看法,分类精简,主要有下面5点。

1,市场面

    观点:房地产市场已开始复苏,到明年房地产市场一定会温和上涨。

    缘由:去年到今年实际上中国在经历一场比较严重的经济危机,目前刚刚走出经济危机。明年我们会看到的现象是,不动产市场一定会复苏,其实现在已经在复苏了。吴晓波举例说,杭州上个月的新房交易量是1.8万套,创下最近五年来最高交易纪录,这几乎是全国的普遍现象,所以明年不动产市场一定会温和上涨。

2,企业面:

观点:在接下来行业洗牌中,过往房地产企业投机的经营模式难以为继,最后留下来的房地产企业可能只有30家到50家左右的全国性公司,而这些大公司之间的专业分工也会更加明确。

缘由:

    未来五年内,我认为经济形势一定会比今年好,但是即便在这样的情况下,中国传统企业仍然会爆发非常大规模的倒闭、歇业、转型和跑路潮。”吴晓波分析,“而剩下的幸存企业会变成专业公司、信息化改造和小制造结合的模式。”

    这次房地产行业经历的洗牌过程,房地产企业通过投机的方式从不动产市场里面获得利润的时代已经过去了,这样比较简单的房地产开发模式会逐渐消解掉。

    最后留下来的房地产开发企业,可能只有30家到50家左右的全国性的房地产公司,因此未来房地产行业也会进入一个大公司时代。“但是大公司之间会出现不同业态的分流,也就是这些房地产大公司之间分工会非常专业,有的做旅游地产,有的做养老地产。”吴晓波说。

3,投资面:

    观点:至少在未来十年中,房屋的主要价值仍然不会是居住价值,而是作为投资价值继续存在。

    缘由:从1998年以后,不动产消费成为居民主要消费,也就是以不动产消费为主的居民消费。2003年中国广义货币总量是18.6万亿,到2012年时国家广义货币总量是94万亿,10年间广义货币总量增加了5倍,基本上相当于北上广等主要城市在10年间商品房价格上涨的幅度,所以居民在过去的10年间买房对不动产投资是避险性投资的避风港,买房变成了一种类货币形式的投资。“包括现在居民购房,也是对未来的投资预期,2010年以来政府对不动产投资的打压,其实是非常糟糕的。”

    在吴晓波看来,至少在未来十年时间里,中国一线城市不动产的主要价值,并不是居住价值,而是投资价值。”

4,土地面

    观点:中国接下来的土地改革,在未来几年内,中国农村土地,比如宅基地、山林地和承包地这些土地的价格会越来越高

    缘由:因为政府在去年就已经提出农村用地和国有土地将会实现同权同价,这是城镇化建设进一步下沉,提高农民的财产性收入,非农用地的确权工作落实、承包地可抵押转让、宅基地抵押担保及转让。

5,金融面

    观点:房地产贷款可打包成次贷产品流通

    缘由: 吴晓波表达了对房地产资产证券化极大的期待,房地产的金融属性会变得越来越强,最近的消息是房地产贷款可以打包成次贷产品进行流通,这就是政府开始把很多金融手段引进到不动产消费中,通过金融化的方式把风险分散,这对不动产行业和购房者来说都会是重大利好。”

    吴晓波论证说,“其实这也验证了未来不动产的主要价值肯定不是居住价值,而是作为资产的投资价值,未来房子本身就有可能会变成金融产品,甚至在购房过程中就会变成金融产品进行流通。所以不动产的金融属性会变得越来越强。”

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干货:房地产策划公司必读,文案中的大便体”与“牛逼体”

在产品文案的写作中,有两种文案人,一种是x型文案人,另一种是y型文案人。

举例如下,这些都是产品的具体描述,请为这些描述写文案。

x型文案和y型文案的分别产生了二种不同的写法:

由此图得出:

x型文案人,他们更像语言学家、修辞学家和诗人,他们的日常工作就是想创意、查词典和构思修辞,以想办法用华丽的表达来描述产品。

y型文案人,他们不太擅长华丽的修辞,但却花费大量的时间去了解用户想的是什么,想要用最简单直白的语言来影响用户的感受。

当企业想找人写文案的时候,总会面临x型文案和y型文案的选择。但不幸的是,大部分时候,企业选择的是x型文案,而不是y型文案。而今天我们要说的就是:为什么要选y型文案?

举个例子,有个心理学家正要去吃饭,结果看到有个乞丐乞讨,文案是这样的:

然后这个心理学家帮助乞丐改了一下文案,结果乞丐在同样的时间内收入增加了好几倍——2小时内收获了60美元。他把文案改成了:

所以,这就是为什么要选y型文案,它做的是用户感受的设计,目标是让文案变得更容易被用户感受到,而不是变得更加费解。

再比如另一个经典文案——为了让一无所知的用户感受到第一代ipod的轻薄小巧和大容量,乔布斯说:

把1000首歌装到口袋里。

而反观x型文案会怎么写呢?

答案是你几乎联想不到任何东西。

而这样的x型文案就是在用语言的华丽来掩盖内容的空洞和思考的缺失。

如果让这批x型文案人来写谣言,那么肯定他们连谣言都写不好,因为它们改过之后的谣言是这样的:

x型文案和y型文案,你应该知道怎么选了。

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原中国房地产协会副会长:房地产仍有较大发展空间

 

        目前,随着政策宽松的预期加强,在各地库存逐渐消化和地价越来越贵的情况下,中国房地产市场如何发展,正在成为整个社会的关注焦点。

 

  6月6日,由中国房地产业协会、中国新闻社浙江分社、杭州文化广播电视集团、中华社会救助基金会联合主办,66频道杭州房产电视承办的“创世纪——中国房产西湖峰会”在杭州举行。

  原中国房地产协会副会长朱中一在峰会上表示,目前房市已总体向好,但还存在去库存压力大、地区差异明显、房企资金链紧张等问题。他认为,在细化库存房消化政策、跟踪市场并加强市场监管和风险防范同时,应遵循房地产发展规律,建立起房地产市场健康发展的长效机制。对于房地产的未来,朱中一称中国房地产仍有较大发展空间。

 市场向好 问题仍在

  今年4月份,全国新建商品房销售面积2.64亿平方米,降幅比收窄。4月当月,商品房销售面积8130万平方米,销售额516亿元,分别同比增长7%和13.3%,改变了去年以来单月销售面积都是负增长的情况。

  朱中一分析:“4月销售额的同比增幅高于销售面积的增幅,与一些中高端项目入市有关,但也反映出一些地方房价已经开始止跌企稳,1-5月的数据虽未公布,但5月好于4月已成定局。”

  朱中一表示,中国房地产市场总体上已积极向好,但必须清醒认识到,从市场角度看当前还主要存在三个问题。

  “首先是商品房去库存压力大,4月末全国商品房待售面积为65681万平方米,一些城市新建住宅去库存的周期可能要超过24个月。二是省区与省区之间,城市与城市之间差异明显。从城市来讲,一线城市和部分二线城市商品房销售面积上升明显,而多数三四线城市销售不畅的状况没有明显改善。第三则是不少房企的资产负债率在提高,中小房企资产链紧张。”朱中一说。

  在房价方面,目前市场回暖的还主要是一线城市和东、中部的二线城市。朱中一表示,房价的逐步止跌企稳,或稳中回升,是市场回暖的重要标志。他提醒,房价与供求关系、资金流动性、项目地段、项目品质等众多因素有关,对于房价的走势判断还应防止个案炒作和局部情况放大。

        对于企业特别是近两年拿了高价地的企业,在市场向好时适当调节,朱中一认为这是可以理解的,但他也希望存量房消化压力大的企业,仍要坚持以价换量,抓紧回笼资金。

 城镇化带来房地产发展空间

  对于未来中国房地产市场的发展空间,朱中一也表达了他的积极看法。

  “中国持续推进的城镇化是房地产发展的最大空间,无论是城镇居民的住房改善,还是新增农业转移人口的住房需求,房地产仍有较大发展空间。”朱中一说。

  朱中一也为房地产市场的健康发展提出了自己的建议。他表示,要首先处理好房地产业在稳增长、惠民生、防风险中的关系;既要落实好已出台的住房税收、信贷和公积金支持居民自住性和改善性购房的政策,又要细化库存房的消化政策;既要跟踪市场,又要加强对市场的监管和风险的防范,对有市场前景的项目,继续给予合理的融资支持,对住房供应偏紧的城市,继续增加住宅用地的供应。

  “从房地产市场发展规律和新型城镇化发展规律出发,既要防止土地城镇化快于人口城镇化、房地产发展快于产业发展的倾向,也要积极稳妥推进各项改革,完善政策撬动新增住房需求,通过市场和保障有效解决农业转移人口的住房问题,缓解三四线城市的去库存压力。”朱中一说。

  他同时指出,在促进库存消化的同时,国家要调整完善住房、土地、财税、金融等方面政策,建立健全房地产市场健康发展的长效机制。

  房企新常态:消费者主权时代

  在本次论坛上,与会专家也表示,在经济新常态下,房地产市场也进入了消费者主权时代的“新常态”。

  “房地产行业进入新常态,不仅是指增长速度趋缓和企业利润变薄,更重要的是指产业结构的细化和优化,以及发展方式的转型与产品品质的提升。”朱中一说。

  浙江大学房地产研究中心主任贾生华则表示:“从国家政策层面、房地产市场等各个层面看,房地产已经是今非昔比,新常态就是发展模式从数量扩张转向品质提升,整个行业从投资驱动转消费驱动。现在是消费者选择和主权的时代,开发商要注意这个思路的转换,否则逃不出去库存的宿命。”

  贾生华表示,房价过去是整体持续上涨,而未来将转向分化,不同城市、不同项目、不同区位、不同产品类型都会带来价格分化。“房价走势很复杂,有涨有跌,就看你做什么东西,这是很大的挑战,但也是重要机遇。”

  “住宅业仍是我们的最大业态,既要保持一定规模,又要在加快推荐建筑工业化与住宅产业化方面上一个台阶。同时,房企的转型创新一定要结合自己的实际,特别是优势与潜力。而新拓展的业务必须符合未来的发展方向,如养老服务业、旅游业、社区服务业等,还要顺应行业发展特点,如金融结合,互联网结合等。”朱中一也提醒,这个过程中企业要防止盲目跟风,一哄而起,这在行业中教训颇多。

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上海商铺成交回暖 商业地产复苏引资本关注

    近年来,调控政策放松、商铺成交回暖、商场体验式转型,诸多因素让实体商场重新受到资本青睐。据了解,上海南京西路、淮海中路等主要商圈几个大的地标性项目,包括瑞安广场旗下的企业广场,都在与基金洽谈合作,其中企业广场已经进入第二轮“竞标”。业内分析人士认为,部分实体店主已经意识到电商冲击并非那么可怕,而线上品牌也在加速线下开店,上海实体商场即将复苏。

    据数据显示,上海核心商圈目前已有约58亿元货值待售。上海新茂大厦已处于转手阶段,销售均价约10万元/平方米,总价接近34亿元;南京西路818广场,销售均价约2万元/平方米,市值约24亿元。业内分析人士表示,外资如新加坡和欧洲的基金都在关注上海,上海的商业物业成交量和交易总额在全国均居于首位。

    除资本关注外,顺应互联网发展,商户搭建o2o平台的需求,线上品牌也开始在线下开店。“消费者对实体消费的留恋长年养成习惯,一时难以改变,实体店和网店两种业态一定是胶着并存。”dtz戴德梁行中国投资及顾问服务部董事总经理叶建成说,梦芭莎进驻818广场就是一个典型案例。据知情人士透露,网络服饰零售品牌梦芭莎即将进驻南京西路818广场,租金约为30元/平方米/天。

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互联网金融扎堆上海房地产圈 火了豪宅和写字楼

    无独有偶,近期有一大批平台型金融机构陆续落户陆家嘴在4月下旬,光大集团旗下的光大云付互联网股份有限公司正式成立,并落户上海自贸区陆家嘴金融片区。

    数据显示,今年一季度,上海迎来了数十家互联网金融机构的落户,如海尔、万向、杉杉纷纷设立互联网金融平台。而这些金融机构的大批落户,直接推动了上海写字楼和豪宅市场的需求。

写字楼需求激增

    随着产业导入的是金融从业人口的不断增加,根据今年2月公布的上海市第三次经济普查数据,2013年末,上海全市共有金融业企业法人单位1483个,从业人员32.7万人,分别比2008年末增长113.7%和43.1%。《浦东时报》报道称,仅今年三四月份就有大批知名企业将互联网金融业务放在上海。4月下旬,光大集团旗下的光大云付互联网股份有限公司落户上海自贸区陆家嘴金融片区。

    同样,主要由国家队出面组建的上海石油天然气交易中心已在3月份完成了工商注册,这个注册资本10亿元的交易中心目标是建成“立足中国、辐射亚太”的国际性石油天然气交易中心,这对于推动我国能源市场化改革,争夺国际市场定价话语权具有重大意义。

    据记者不完全统计,目前上海已有诸如快钱、银联支付、通联支付等25家第三方支付公司,其中很多已在此长期经营。随着p2p、众筹、私募股权基金等新兴金融产业的加入,陆家嘴片区将形成集聚效应,金融生态圈更趋多样性。

    知名企业互联网金融业务扎堆入驻的区域,不仅仅只有陆家嘴。此前,绿地香港宣布旗下金融服务公司—绿地金服正式成立,作为绿地集团金融板块的重要载体,绿地金服涉足ppp、房地产基金和特殊机会投资基金等业务板块,助推绿地集团融资窗口功能的整体升级,而绿地集团总部地处黄浦滨江。

    和绿地同在黄浦江沿线的,还有南外滩董家渡“地王”。传闻中,万达的金融总部也可能落户在上海的浦江两岸。更有部分企业通过在陆家嘴设立“壳”公司,把办公场地放在浦西,来实现企业的互联网金融业务。

    这些因素在一定程度上推动了上海写字楼市场的需求。旭辉和香港置地合作在陆家嘴开发的12万平方米甲级写字楼,就计划为落户的各类金融机构设计一条金融大道。

龙湖虹桥天街项目负责人也透露,从去年开始就有不少企业在虹桥买办公楼作为总部自用。

对整体房价影响有限

    大批企业互联网金融总部的入驻,不但推动了上海写字楼市场的需求,也促进了上海豪宅的购买。

    德佑链家研究部数据显示:2015年5月,成交均价5万元/平方米以上的上海高端住宅成交1153套,环比上涨40.1%,同比大涨5.3倍之多;成交面积20.3万平方米,环比上涨41.5%,同比上涨4.2倍;成交均价为70265元/平方米的高端住宅,成交量环比上涨1.9%,同比上涨2.9%。

    由于高端住宅首次超过1000套,5月也成为上海有史以来卖掉豪宅最多的月份。

一些原先开发商不太敢开发的高总价产品,也开始进入市场。

    东航集团在徐汇滨江开发的总共25万平方米的项目全部设计成405~480平方米的超大户型,按照网上房地产的有关数据,上述项目以最低7万元估算,每套也要2800多万元。以往,这么高的总价是很少有企业敢推的。至于把整个项目都开发成如此大的面积,更是不敢想像。正是得益于上海火爆的豪宅市场,这样的产品才开始进入市场。

    中原地产研究部总监宋会雍向记者表示,随着企业金融总部的入驻,短时间内会给楼市带来提振,但效应有限,长期影响尚不知晓。

    他还表示,原有核心区域只有饱和之后,才会向外围推移,但并不是单纯的由中心向外直接延展,而是空间上跳跃,多点开花。

    实际上,一个商圈能够形成的辐射面一般在十公里之内,辐射面基本是圆形。而市场的选择并不会像先前在地图上规划那般一成不变。历史上上海的商圈都是在不同阶段成长起来的。

    互联网涉及去中介、降低成本的影响力较为可靠,涉及制度改革、信用提升则较为困难。中小企业融资难是个老大难的问题,这个问题不大可能通过互联网得到解决。

    融资成本高,本质上是风险识别度成本高,即无法通过准确的风控体系在最短的时间内识别出企业诚信与否,只能到一家家企业摸底调查,而线下的调查就是高成本活动。

    大型电商能够通过平台数据、支付系统控制降低成本,但不可能溢出平台,如果一家企业没有在该电商平台上交易,就难以进行识别。这是p2p难以有根本性推进的原因,因为p2p本身不能解决风险识别问题。

    融360最新发布的网贷评级报告显示,p2p网贷行业整体坏账率上升,部分平台的坏账率在20%左右。20%并不是个准确数据,p2p行业在计算坏账率方面缺乏统一标准,各个平台对于坏账率的界定标准和计算方式差距较大,在计算公式上,p2p平台一般采用坏账总额除以贷款总额,但在逾期时间的选择上则标准不一,多为3个月、6个月、9个月、1年不等,那么平台设定的逾期时间越长坏账率也就会越低。

   此前很多p2p高管都曾表示坏账率很低,在3%以内。也不能说这些高管说谎,一个行业连至关重要的标准都不确定,可见未来风险之高。

    p2p平台“赢多多”声称办公地点设在银监会办公楼,银监会紧急发布声明,“办公楼仅为本部门使用,从未允许任何单位和个人入驻办公”。

    这凸显出监管部门的尴尬:过度监管可能妨碍创新,违背移动互联、草根创业精神,而视若无睹则违背全球金融监管原则。一些p2p平台因此大打擦边球。

    毫无疑问,因为对接效率与便利性,未来p2p还将增长,若不能解决信用问题,那么p2p就可能成为民间高利贷的简单翻版。

    互联网可以通过大数据运算解决风控难题,不必到线下去一家家调查,就能通过运算精准为某个人、企业的信用定位。这是个美好设想,即使在互联网时代,股票行业分析师还得一家家去跑上市公司,跑上市公司的交易对手,找到第一手资料。尤其在财报准确度存疑的背景下,实地考察更重要,更不必说现实中信息往往还是一座座孤岛。

    个人的信用卡账户信息由银联等信用卡机构掌握,个人信用为央行征信平台所有,但互联网千人协会秘书长易欢欢曾表示,“现在央行只有1.8万人的征信系统,征信体系不完善,我不认为p2p模式在中国能有多大的发展。”企业信用在工商、税务等部门,目前有黑名单可供查询,所有这些信息都还不足以作为互联网金融公司大数据运算的基础。

    cnbc提到一家类似于lendingclub的中国p2p公司点融网,这家由老虎环球基金支持的公司,要求借款人允许它从银联等发卡机构购买数据以评估现金流,可以使用未来的收入作为抵押贷款。如果欠款不还,就在微博发帖子公开要求偿还,这被cnbc称为“羞辱性还款工具”。在点融网的网页上,自豪地公开写道,“点融网根据风险定价原则,客观公正地根据借款人的资质和贷款性质指定合理的利率区间”。事实上,点融网的创建人郭宇航承认,风险控制绝大部分用的还是传统手段。

    多数人选择p2p平台,看到的是背后控股股东的实力,有没有隐性的信用担保,虽然央行出台政策明确坚定p2p网站只能做中介平台,不得建立资金池和提供本金保障制度,但植根于中国信用土壤中的隐性担保不可能彻底消失。

    互联网金融有美妙的前景,可以用最快的速度把借贷双方撮合在一起,我们不再需要那么多门店,但互联网金融仍然无法解决刻意欺诈,在信息孤岛上没有办法进行大数据运算,就算超前的p2p进行了小额分散投资,仍然无法根除无所不在的信用风险与不可避免的制度摩擦。

    互联网金融与电商平台一样,若想降低融资成本,起码从现在来看还不太现实。

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房地产与互联网的四种出轨方式

 

    今天在房地产和互联网之间,已经有了四种出轨方式。

    第一,在房地产客户和渠道、产品和客户之间,发生了巨大的变革。房多多、搜房、途家,这些公司在颠覆着以往很多的东西。首先是颠覆着传统房屋中介行业,卖房的中介现在基本上岌岌可危、朝不保夕。其次是旅馆行业,传统旅馆行业被途家取代了越来越大的份额。我们完全可以在手机上直接订任何一个上了网的途家公寓房,进到房子里跟酒店差不多。

王石也讲到,房多多3年干了万科30年的事。房多多3年在这个平台上销售额2000亿元,万科30年才达到,这就是互联网在通路上对房地产行业的巨大颠覆。

    第二种方式,就是家里面的东西——智能家居。移动互联网竞争最后的两个节点,一个固定节点是室内,室内所有消费终端联成一体。另外是移动端点,在汽车里整合在一起。大家发现互联网公司很奇怪,都做汽车了,同时都做智能家居。智能家居取代了传统家装行业。

今后买房不需要花钱家装,互联网公司免费帮你把互联网家居装好。中国有上亿家庭,有几亿套住宅,如果每个家庭在移动互联网时代都把家整合起来,变成智能家居,互联网公司就会有价值。

    第三种方式就是社区改造取代传统工业服务。现在传统物业公司已经没有办法生存了,为什么呢?劳动力成本越来越高,传统房地产物业管理,员工成本占了3/5。可是员工成本不断提升,政府规定收费不能提高,物业费交了15~20年,但是收费不能涨。物业公司不断裁人,服务标准降低,收费率降低,服务就更差,收费率就更低,于是物业管理越来越差。

在这种情况下,互联网来帮助大家。以前物业管理比较好,大妈摔倒了别人不敢扶,物业敢扶。有病帮你送医院,楼下停一个救护车。叫餐,帮你接一下。现在都不需要了,社区o2o服务,你可以订餐,你想做按摩可以叫人上来,叫外卖、叫车、看病,所有的物业公司没有必要存在了。以前物业公司还有一件事:上门收电费,有时候被坏人乘虚而入,现在不需要了。物业公司还得干一件事,那就是修水管,现在也不需要了。为什么呢?手机让全社会修水管的人上网,就跟滴滴打车一样竞争。所以社区o2o将会取代传统的物业管理,传统物业公司不转型就要死掉。万科最近改变了,把传统物业开放,跟大家在一起,提供电子商务式的社区o2o。

    第四,房地产开发当中出现了互联网新的模式——定制和众筹。你可以根据你的希望在定制平台上找到相应的项目,根据你的愿望来提出你要什么样的房子。如果只有你定制,其他人很少,就可以发起众筹,一帮人在这里盖房子,是工业4.0的概念,是c2b的模式,大规模定制,定制汽车,最后定制房子。实际上就在定制网站上找一块地,有一个项目参与进去,最后他按照你的要求做好,这样的话房价会省1/3。今后连房地产的开发环节也可以定制。

    房地产本身在按照这四种方式,在四个方面被“互联网 ”。这个很有意思,一个是加号,现在又出来一个“夹”。我觉得这两个字很有意思。夹子更狠,房地产是被互联网夹住了,你逃不脱了。从渠道方面,从智能家居方面,从社区o2o方面,从开发方面,房地产已经被互联网改变了。

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房地产营销策划公司流程详细说明

第一阶段:项目开发前期阶段

对公司拟投资项目进行初步考察,掌握基本情况和信息,制订具体的市场调查计划,开展正式的房地产市场调研工作,提出项目操作的初步总体思路,对项目入行初步的市场定位,为公司管理层的投资项目决策提供依据。

主要工作内容:

一、对项目位置、规划红线图、项目相关的法律手续文件、项目周边环境、项

目所在区域的市政规划入行了解熟悉;

二、开展房地产市场调查

①市场环境调查分析

对项目所在地的城市规划、宏看经济、人口规模、土地资源和房地产市场入行考察

②房地产市场调查分析

对项目所在地的房地产市场供给、需求状况、价格现状和趋势、产品类型及市场缺位、销售渠道入行具体调查。

三、项目初步定位

根据相应的市场研究分析后,初步明确项目的形象定位、产品定位、价格定位等,为项目开发提供切实可行的依据。

四、提出初步的项目操作总体思路。

第二阶段:项目开发阶段

跟踪动态市场行情,进行竞争楼盘和竞争对手调查、消费者调查,对本开发进行优劣势分析,入一步明确的项目市场定位和项目的总体操作思路,提出相应的营销策略;

主要工作内容:

一、开展房地产市场动态调查

深入了解项目所在区域的房地产市场供应、需求状况,价格现状和未来发展趋势,产品类型、销售渠道。

二、开展竞争楼盘和竞争对手势态调查分析

①竞争楼盘扫描

②替在竞争对手入入可能扫描;

③供给量分析

④竞争对手的产品分析,包括房型、规划、土地、综合配套;

⑤竞争对手的市场定位及趋向

⑥竞争对手的价格基准分析

⑦竞争对手的背景和实力。

三、进行消费者调查,明确项目的目标客户群

①消费者的二手资料分析

②竞争对手消费者轮廓描述(职业特征、消费关注、消费心理、产品选择)

四、明确项目的市场定位,明确项目的总体操作思路

根据深渗透的市场研究分析后,明确项目的形象定位、产品定位、价格定位等;明确项目的总体操作思路

①产品分析

②本项目的swot分析(优劣势分析)

基于swot分析(优劣势分析)提出针对性的营销策略

五、战略分析与规划

①项目卖点回纳

②营销总策略

③销售价格总策略

④总推案分阶段策略

⑤公关与宣传总策略

⑥营销推广项目的策划

*各阶段推广主题策划

*各阶段营销分析与总汇

*各阶段市场动态分析与对策

*各阶段客户总体分析与推盘策略

渗透市策划、强销策划、促入策划对本项目进行分析

六、最终确定销售渠道选择

①自售

②代理:

通过邀请招标或公开招标等方式确定入围的专业物业代理公司

对项目进行交底,要求各投标代理公司各自提交营销策划报告

组织公司相关人员对《营销策划报告》入行评审,选取最优方案,确定物业代理公司。

签订《项目顾问服务合同》或《销售代理合同》,明确合作双方、合作方式、合作内容、时间、权利、义务,付费标准与付款方式等。

注:如选择专业的物业代理,则本项目的全程营销策划及销售执行均由代理公司完成,贯穿项目的开发全程。

第三阶段:资源整合,完善销售所需手续,蓄势待发,预备销售

主要工作:

一、完成销售的人员配备,制定销售人员的考核奖励制度,组织销售培训;

二、制定销售模式、设计销售组织的架构;

三、其他物料准备完成,售楼处的布置、样板房、国土部门户型的测绘报告书、《房

屋认购书》样本、《房地产买卖合同》样本、售楼书和广宣彩页;

第四阶段:销售执行

制定详尽可行的营销策略及阶段性的销售目标和计划,全程监控项目销售的执行情况,并适时作出针对性的策略调整,实现公司开发项目的目标利润率;

主要工作:

一、制定详尽可行的营销策略并组织实施

①销售总体策略房地产营销策划流程具体说明

销售的总体战略思路和目标的制定

销售模式的选择和设计

销售阶段的划分和时机选择

②推盘策略

选择时机

选择房源

销控计划

总体均价的制定

制定一房一价的价目表

单体差价的要素指标与系数体系,产品系数、楼层系数、景观系数、朝向系数、房型系数等

④付款方式

优惠政策

分期、分类的动态价格策略:内部认购的数量和价格政策

市场预热期的价格政策和数量控制

开盘价格的动态策略

sp(销售推广)活动价格策略和销售控制

调价计划和调价技术

整体价格和房源调价技术

⑤广告策略

主题制定房地产营销策划流程详细说明

品牌形象定位

媒体计划

广告创意

现场包装设计:

1、围墙2、广告牌3、logo指引牌4、大楼包装5、样板房装修风格概念

二、制订阶段性的销售目标和计划,全程监控销售执行情况,及时反馈市场信息、销售状况,对反馈的信息加以分析和汇总,适时做出具有针对性的调整;

三、完成销售,实现公司项目的目标利润率,提交营销总结报告。

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房地产销售顾问公司必须知晓的话术与技巧

 

   作为房地产的销售人员,如何能够成功地将房子推销出去,除了房子本身的质量过硬之外,与销售技巧和话术也是有很大关系的。

    作为销售人员,最大的一点忌讳就是以貌取人。不要根据客人的衣着打扮来暗自揣测其是否能够有购买力,如果以势力的眼光和态度来对待客人,那么毫无疑问,你将会失去一个甚至他背后更多的潜在客户。

    对所要销售房子的各个户型都有很透彻的了解,当客人问起任意一种户型时,都能够很快速地在脑子里调出相关资料,比如几室几厅,南北朝向,公摊面积等等。

    不要一开始就滔滔不绝地一直推销某一种户型,这是很让人反感的做法。要认真听听客户的要求,比如是想要错层的,还是复合的,喜欢临街的,还是靠里面些的……综合这些信息,来给出最符合客人要求的户型。

    介绍房子时,可以多说说优点,比如低层房让老年人行动方便些,高层房空气质量好些……绝对不能对房子的硬伤或很明显的缺点做出虚假的掩饰,有时候坦陈实情,反而更能赢得客人的好感。

    假如客人无法当场拍板,销售人员不能流露出不满。可以主动送上户型介绍资料,请客人带回家仔细研究思考,并且送上自己的澳门棋牌平台的联系方式,表示可以随时与自己联系。

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房地产企业转型方向的七种未来

 

第一、社区深服务

    成熟社区是房地产开发终点,也是未来起点。社区服务发展空间极大。从医疗到养老,从金融到家政——社区服务的竞争对手(澳门十大棋牌网络平台的合作伙伴)是在每一个细分服务行业中强大的专业选手。社区服务的优势是和消费终端零距离,有可能及时了解,反馈,定制和修正消费者需要的服务。

    那么开发企业切入这一市场的难度在哪?有人认为是开发企业的物业平台不能有效扩张和复制,我们认为并非如此。直到2015年,在市场上收购物业管理权也并非难事,管理精明者还可以通过物业公共空间的商业化利用来避免这种收购在短期亏损。如果万科、中海、绿城、金地这些物业真的需要大量进入新社区,其实也不是很难。

    可是,企业的目标不应该是在每一部电梯里贴满广告,而是在社区增值服务方面真正挑战(或整合)专业选手,变垂直分类的生活服务提供体系为内容多元的社区服务提供平台。这时候,增加用户数量固然关键,提供特色内容更为重要。物业管理权有一定的粘性,因为业主召集业委会更换物业公司很困难。但倘使服务不佳,好比流氓软件无法卸载,不算是什么了不起的护城河。扩张用户数量极具意义,可企业还应在海量需求中挑选出一点内容去寻求突破。

     如何提供有特色的服务内容,并在和专向服务提供商的竞争中取胜?用心整合资源,用心创立品牌。新一代中国人并不缺乏付费习惯,无奈整体服务质量低下使物业管理微利。增值服务五花八门,但如何说服用户形成持续付费习惯?如,保安卖给你金融产品,哪怕通过app贩卖,其相对于专业金融服务公司的优势在哪里?社区食堂,是否明显区别于一般餐厅,而成为社区支付平台的入口?互联网可以消灭信息不对称,可以创造产品外部性,可以打破行政管制提高效率,专车服务使运营空驶率大幅降低,以足够多的用户数量完全覆盖平台开发的技术成本,也使出租车标识垄断毫无意义。但互联网企业单枪匹马,无法在社区服务方面赢得一切。这是因为社区服务市场已经高度市场化,且物业管理的成本并不会随着物业管理面积的扩大而显著下降。

    所以我们认为,未来社区终端服务的赢家,可能既具备轻资产思维、平台意识,善于利用互联网,具备成本控制能力和较高服务品质,又能叠加一种或几种专业化服务能力。这种专业服务,当能真正打动客户内心。这种服务可能需要和专业化服务商战略协作,也可能依靠企业独一无二的创想或品牌。物业管理“程式”卸载很难,各路人马又疯狂争夺优质物业管理资源(一二线城市,高入住率普通住宅),留给后来者的时间已经不多。这个行业烧钱的关键方向,既应该是扩大管理面积,更需要是丰富服务内容。英雄出世前,各家潜在的竞争者,很可能面临亏损。

    我们相信,5年后,或许有某一家企业能提供全面贴心,不可替代的服务,从而能使其管理社区的物业管理收费(或增值服务收入)和物业管理面积共同出现指数式增长。这种专向的,不可替代的服务,或许是确保您能在三甲医院挂号,或许是确保孩子可以进入品质堪比中关村一小的小学,又或许是我们现在根本无法想象的新生活需求(这个概率最大)。一旦英雄出世,这个行业的后来者想要颠覆王者的难度是很高的。

    碧桂园提出打造全生命周期服务平台的理念,和中国平安合作,管理较大规模存量物业,在社区配套教育方面有一定特色。当然,我们认为碧桂园距离胜者还有相当距离。她或许需要闯过以下几关:打造开放而不是封闭的平台,管理非碧桂园开发的项目;加大投入继续提升物业管理的质量;寻求和平安合作进一步落地,并积极寻找其他领域的澳门十大棋牌网络平台的合作伙伴,找到客户痛点所在。

第二、从集中办公到到互动创业

    wework等在海外分散提供工位给创业者和中小公司。在中国,soho,上实,金融街,招商等开发企业,也都开始以不同方式探索办公物业的新利用办法。

    市场关注万众创业,万众创业的热潮根本停不下来。社会从金字塔式分工,大企业主宰,逐渐向网状分工,个性工作,大企业和创业者共荣演变。创业不是闭门造车,创业者之间智慧和激情的碰撞,永远都是创新的来源。互联网让信息沟通更容易,但电影里的宅男一定也有宅男伙伴。有时候,一场茶水间头脑风暴不可以缺少,一场大汗淋漓的篮球赛能诞生新点子。与此同时,移动办公早已使研究员不再局限于某一个物理场景码字。移动的办公空间,同样是未来所必须。

    soho中国在转售为租之后,并没有成为一家吃租金的无聊玩家(中国那么低的租金回报率,很难让人喜欢nav折价的投资故事)。soho开始通过3q业务,涉足联合办公产业。这家公司确实开始发现并试图迎合创业者要求,并正在争取为数以万计的创业者提供最好的物理空间。比如,成为创业者和风投沟通的桥梁,为这些创业者组织一场讲座,在茶水间放上苹果,时不时鼓励大家聚聚。

    但soho距离胜者仍然不近。第一、需要及早打破自有物业的边界,将soho品牌输出到并非soho中国开发的物业;第二、竭尽全力,尽可能增加给创业者和中小公司服务的内容,创业人士需要的不仅是吃一个苹果,还需要和政府部门的沟通,人员招聘,it澳门十大棋牌网络平台的技术支持等;第三、竭尽全力,增加可供选择的物业网点和形态。如果让我们选择soho平台而不是其他平台,首先我们希望看到的是这个平台具备较多的办公地址选择;物业形态,也不应该只是写字楼,类似咖啡店那种底层空间也可以考虑。第四、分层收费的体系。目前的3q业务没有形成wework那种分层收费会员体系,今天所谓的3q会员更多还是租客身份。当然,要建立收费体系,首先还是要提供更高的服务质量,较丰富的办公地点选择和较多内容的增值服务包;第五、更灵活的回报机制。或许分享入驻企业的成长红利是一个好想法,在国际上确实也有投资于会员企业的联合办公空间提供商。

    和社区深服务不同,联合办公这个行业的客户目前基本没有粘性。他们可以随时搬走,也可以马上搬来。而且这个行业,或许创意可以迅速颠覆既有优势——毕竟缔造一个物业管理品牌的口碑很难,但包租下几层写字楼并加以改造很容易。

    中国写字楼的供应虽多,适合于创业者的工作环境却少。写字楼售价虽高,需要改造和提升品质的空间原始租金却少(甚至有免费的可能性)。想要学习wework的大佬虽多,能够整合各种资源为创业者提供便利的公司却少。行业目前进入门槛很低,领先者唯一的优势,也就是稍快一步。

    一旦平台出世,历史又将进入全新纪元。

第三、从野蛮成长的物流地产到货车版滴滴打车的空间配套

    中国的物流产业占gdp的比例较高,很大原因是效率低。中国的物流体系,前后端发达而中间环节落后,由于信息不对称,大量货车空驶,货物运不出去,司机找不到活,这为互联网颠覆这个行业提供最好的机会。于是,我们做梦梦到自己设计一款滴滴货车软件解决问题。小明通过嘀嘀货车下了一个舒适型单,司机郝师傅抢到订单,已经准时在路边等候。

    这时候梦醒了,因为我不知道,小明是将2吨的货物扛上去呢,还是拎起来呢?

    所以,颠覆传统的物流配送,必先颠覆传统的物流地产。如何设计一个匹配互联网时代的,高效的“物流服务站”成为未来行业的挑战。人人都喜欢轻资产,喜欢从线上颠覆线下,但这个行业确实是需要从线下做起。而且,这个行业在初期投入大,见效慢。如果你只建立起一个物流服务站,由于没有对接方,就很难形成新的收费模式。如果你建立两个服务站,也就只能提供两点之间的服务。可如果服务站 互联网真能代表未来,当建立5个服务站时,就有能提供10条线路的服务;建立50个服务站,就能提供1225条线路的服务。大量服务站建立起来的时候,互联网就可以大显身手了。在海量大数据面前,“神马”低效都是浮云,会员制的货车司机哼着歌满载返程,再也看不到焦急等待订单的大货车司机。当这个行业的效率提升时,本身的服务品质也就提升,大货车不再是高速杀手,司机的收入和企业的物流成本负担都在降低……

    应该说,这个行业壁垒是很高的。谁先建立起物流服务站网络(要求贴近商贸集散中心发展,要求企业有大面积圈占物流用地能力,要求企业有专业管理能力和互联网思维),就很难有企业撼动其物流地产平台位置。腾讯入股华南城后,华南城虽无颠覆性产品横空出世,但却很可能是未来企鹅帝国重要的一部分。即便以物流一项而言,华南城的事业也前途远大。

第四、从遍地开花的工业区到人气聚集的新城镇

    产业地产领域,已有华夏幸福这样庞大市值企业为投资者熟知。改革开发初期,为发展经济,地方设立工业区招商引资,靠优惠政策吸引企业,推动地方经济发展。可到今天,产业园区已不稀缺,我国相对于东南亚也不再具有劳动力成本优势,地方政府更是很难通过特殊政策吸引企业入驻。即使是自贸区,也只是一种可以复制的实验。

    如果说20年前,是物理空间滞后于产业发展的需求,那么今天,则是产业发展的前景跟不上物理空间增长的速度。于是,各地掀起了抢人、抢企业的浪潮。每个城市都想方设法避免变成鬼城,都喜欢产业集聚。只有产业和人流聚集,地方才可能获得持久优势,地富民强。

    如何才能吸引到人流和企业呢?第一、靠天吃饭。产业集群和地理位置有关,目前而言最佳潜力集群,可能出现在深圳前海。深圳是中国最年轻的一线移民城市,是国内规划水平最高的大都市。一系列科技巨头和金融企业云集,城市产业布局逼格很高。如果香港未来竞争力下降,那深圳有可能成为南中国最重要的金融中心和创新基地;如果香港保持东方之珠的竞争力,那深圳也有受益深港协同,有成为中国硅谷的潜质。第二、改变收益模式。如果以卖地为模式,企业就会全身心立志于吸引开发企业拿地,哪怕落地一些工业项目,或许也只是运气。这样一来,园区的实心化只能是被动等靠要。而如果不以卖地为收入模式,也不依赖于一二级联动纯以房价来实现收益,企业就会从一个聚焦资源的主体,演变为一个聚焦人气的主体。你会发现这家企业不再热衷于谈论稀缺的土地资源,而是热衷于吸纳各行各业优秀人才,打造产业发展的生态圈。第三、更高水平的规划和服务。规划水平的低下在国内随处可见,而配套服务也是一般工业园区比较缺乏的东西。

    华夏幸福并非完美。如果其有以下提升,幸福可以更久远。第一、以人为本,推进本地化企业人才库建设。企业入驻不仅需要整洁的马路,更需要专业的人才。就这个层面而言,开发大连软件园的亿达确实有心得。好在京津冀距离中国最大的人才库北京不远,未来哪怕加大投入也有可能吸引更多教育机构落地;第二、继续丰富产业的内涵。应该说公司很努力推动产业园实体化,但这种推动怎么无论加码都不为过。

第五、从和面游戏到金融玩法

    金融行业,能够在收入规模上远超地产,发展空间也极为辽阔。房地产开发,本来就是一种“面多了加水,水多了加面”的游戏。不少优秀的地产企业,都起家于组合金融资源和土地资源。具体说,就是找到最好的面粉(土地),在最合适的时间,加入最适量的水(最佳的杠杆利用度和融资渠道),尽心尽力和出面来(开发流程控制)。所以,中国的地产开发从广义上就属于大金融板块,地产企业更像一家金融企业,而不是制造业。制造业的公司本质上都是从资产决定负债安排的,没有资产就没有负债,房地产和金融业都是从负债出发决定资产配置的,没有负债就没有资产。

    转型金融,对很多地产企业而言,似乎顺理成章。最简单,地产商可以去当财务投资者收购金融企业的股权,但如果投资者要买一家企业,理当更信赖具备经营能力者,而非财务投资者。相比一般金融企业,房地产企业可能在开发行业融资层面更加熟悉,开发资金来源众筹或许是地产企业转型金融的最好起点。一旦起跑,房地产企业能够进入的领域包罗万象。短期而言,牌照,资本金规模是限制企业金融业务发展的因素;但中长期而言,对风险的识别和定价,人才和体系的建设,才是企业转型成功关键。

    金融是一种需要信用支撑的生意,所以这或许是几个大地产公司最适合的探索方向。绿地在这个领域想法最多,走得也较快。保利的金融业务虽小,却也稳健高增长。这个阶段,重要的是能力和战略眼光,而不是金融业务本身的规模。如果真的重要的是后者,那今天大商业银行应该享受远高于小企业的估值。绿地和保利还有一点特质,那就是两者虽然身为国企(混合所有制企业),但其经营领域往金融业靠基本没有行政阻力,不存在集团旗下兄弟公司业务边界的冲突。

第六、从地产品牌形象到生活品牌形象

    在越来越逼仄的增量发展空间面前,地产品牌本身可以横向拓展。恒大地产探索矿泉水,粮油,健康等方向,试图将品牌和管理能力复制到其他业务领域,并寻找新的盈利增长点。我们不建议以盲目多元化来评价有益的新业务探索。房地产行业将迎来短期全面复苏,但无法迎来长期增长空间的突破(除非证明中国地产企业的跨国经营能力极强,或证明中国可以成为成功的国际移民目的地国家,这两点目前很难)。我们不能苛求企业死守阵地,应当鼓励企业做好主业时探索全新方向。

    当然,恒大地产的多元化业务距离成功还有距离。最关键,是在短期证明某项多元化业务是可盈利的。要达到这个目标,则争取将管理优势发挥到最大,兼容地产业务和其他业务的管理团队至关重要。

第七、最后的可能性

    我们上面提到了六种房地产开发企业转型的可能,但仍然有一种可能——不转型。世上没有不散的筵席。或许不少地产开发企业的转型最终是梦,聚焦资源、roe和现金流的企业或许不能适应互联网时代的竞争。长期而言,开发面积衰减可能并不伴随金融风险,企业也没有恶性资产负债表问题,政策极得当。但一些企业越来越找不到新投资方向,杠杆率越来越低,roe越来越低,业绩增速越来越慢。

    不过,商业新物种不会因为个别企业缺位而迟到,未来或许将以一种切割过去的姿态降临。无论谁能胜出,我们相信社区服务会出现王者,联合办公会蓬勃发展,物流产业将迎来革命,产业园区将成为新经济的孵化器。我期们望历史的见证者成为未来的参与者,也欢迎未来的颠覆者成为历史的创造者。

    世联行的估值远高于开发类上市公司,已经说明未来那么大,该好好看看。

    总之,未来不是确定的形态,未来是在信息的基础设施之上对物理空间的全新理解。未来不是不同企业分道赛跑,而是目的地不明的边走边唱。社会阶层固化担忧言犹在耳,万众创业就已是豪情万丈。未来,已经从现在出发。

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互联网 成就梦想 房地产 开启房地产营销虫洞

    “互联网 ”概念最近很火,因为加号的背后,有诸多可以值得探索和付诸行动的利益点,延伸到房地产行业亦如此。“房地产 ”的概念,就是要解决更多与房子相关的产业链的融合,从让“居者有其屋”到“居者优其屋”有效转化。

    在当前的行业语境下,降低成本、提升利润成为了各大房企未来的核心。过去通过高额投资拿地、坐等资产增值的“重资产”模式,正给房企带来沉重的资金和运营压力。“转型升级”已逐渐成为地产圈的高频词汇。

告别“野蛮生长”之后,来看看房企转型的最热路径图。

    瘦身、抱团、多元化,是房企转型普遍采用的三大招数。这几个月以来,万科、雅居乐、合生创展、恒大等多家房企不约而同优化组织管理架构,裁员已演变成房企“轻装上阵”的生存之道。

    在公司内部,曾备受房企推崇的职业经理人制度正走向十字路口,以“利益共享”为核心的合伙人制度在国内房地产行业风生水起,这股热潮很快从万科、碧桂园等民企扩散至首创、绿地、越秀等国企,各类合伙人版本正在丰富化。

    这背后,隐藏着行业下行中房企逐渐淡化“唯业绩论”的心态重大调整。

    与业绩下行相同步的,是 “先觉者”万科率先称2015年将不设销售目标。在万科未来十年业务版图构想中,除提及“三好住宅”和“城市配套服务商”之外,郁亮已提出万科“创新住宅、消费体验地产、产业地产”三大转型方向。

    万科开始注重对创客的空间试验,将有可能撬动一个新的产业生态圈及其背后隐藏的万亿市场。近期,万科已准备拿出3亿元,支持员工离职创业,实现万科更深远的平台化野心。

    万达王健林也警示同行“绝对不能再走传统的发展思路,要抓住最后10年的机会转型,转型有代价,但万达会把代价控制在最低”。自去年,万达便开始积极做产品转型,提出从重资产向轻资产过渡,项目重心逐渐由万达广场向万达文化旅游城转移。

    近日,“二万”的牵手,是越来越多房企告别单打独斗的典范。由他们共同倡导的“互联网思维”,也成为当下地产公司高管们口头的热词。

    5月中旬,华远地产和360、方兴地产和腾讯相互“表白”,“互联网地产”的动作愈发频繁。综观市场,近年来房企寻求转型突破,拥抱互联网的为数不少。

    在此之前,万科最先提出要融入互联网,并先后拜访了阿里、腾讯、小米等互联网企业,其间探讨的“房价能否减半”和“互联网思维”轰动了整个行业。万达也与百度、腾讯一齐联手打造互联网思维的电商平台—这一线上渠道飞凡网已在今年3月底试运营上线。

    此外,龙湖的“生活帮”、“社区通”,及花样年“彩之云”等社区app,到世茂的“云平台”,再到万科v-link客户体验的移动互联社区等,都是房企营销互联网化的结合体。

    除了互联网,金融也成为新形势下房企的战略要点。去年底以来,一大批地产高管相继走上转型之路。投身产业业态、尝试地产金融或者自主创业等模式,都是地产人转型的热门方向。

    “地产穷,金融兴”,券商报告无不这样概括时下趋势。热词“互联网 ”下,房企的金融嗅觉也正渐渐被激活。

    卢志强麾下泛海控股,率先吹响进军互联网金融的号角。清明假期前夜,泛海控股以现金收购泛海系旗下民生证券73%的股权,正式涉足证券、信托、保险三大业务领域,剑指外界羡慕不已的“全金融牌照”。

    不甘示弱者,选择抱团强强联合。几乎是同时期,嫁接了互联网金融和房地产三大要素的“地产宝”平台面市,它身后站着的是绿地、阿里巴巴、中国平安等大鳄。进入第四次转型期的万达,也把金融板块纳入集团主业。眼下,万达互联网金融集团已搭建好,正在准备注入快钱资产。

发源于欧美,在中国仅短短几年就横扫市场的互联网金融,正成为越来越多房企追捧的“香饽饽”。房企之间的争夺不再仅仅局限于常规的合纵连横,“房地产 互联网 金融”的运行模式,正成为这场拉锯战中成功者的标配之一。

    问题来了,成功案例并不能信手拈来,潮涌般而来的尝鲜者们,要如何在这场贴身肉搏中漂亮翻身?

    “昨天你让我高攀不起,今天我对你爱答不理”,万通掌舵手冯仑口中的这句笑话,陈述的是当今房地产市场游戏规则的变化。

    告别地产黄金十年,国内房企已开始觊觎多元化发展获利,并在加速向其他行业渗透。今年来涨幅排名前十的地产股主要包括以下几种类型:跨界、金融、健康、互联网、国资改革、重组,这些股市中的“风口”同样也适用于地产股。

    诸多房企正从“地产 x产业”的模式中寻找更多的跨界投资机会,恒大、万达、绿地都先后上演着跨界传奇,但在更高收益、更大空间的诱惑下,并不是所有房企都能向副业要到高利润。面对未知的风险和能力的挑战,企业投资眼光和转型能力很受考验。

    “适者生存”的道理,用在房企身上再贴切不过。未来房企的生存空间在于,谁能提供给业主更多生活服务,谁就能走得更为长远。房企角色,也将从提供房子延伸到提供各种生活需求,这就是未来的“房地产 ”。

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房地产营销刷屏朋友圈 新闻炒作魔咒仍待打破

 

 

    “全球最大的出租车公司uber没有一辆出租车,全球最热门的媒体所有者facebook没有一个内容制作者,全球市值最高的零售商阿里巴巴没有一件商品库存,我们没有车,依然做了车身广告。”成都青羊万达广场策划经理王永福在朋友圈发了这样一段话。

    这句话中或能理解房地产营销人士正在进行的思维裂变。

    今年以来,成都多桩号称房地产跨界营销的o2o案例相继出街,让业内人士的朋友圈着实热闹。蓝光地产与uber携手、中粮地产与滴滴合作、蓝润地产与大众点评共赢……跨界合作不胜枚举,依靠朋友圈传播进行话题传播的“华侨城送iwatch”、“万达免费加油”等案例更数不胜数。

    然而,在喧嚣过后,种种新式营销的效果究竟如何却鲜有人问津。

热闹的朋友圈

    5月19日,一则成都青羊万达广场免费派送汽油的消息在朋友圈中广为转发,该消息一个小时内的转发量迅速破万。活动核心内容是私家车主连续三天贴上该项目的车贴广告,到期即可凭该车贴与油卡兑换券领取100~200元加油卡。

    这一新颖的营销方案随即引发业界关注。记者联系到万达方面此次活动负责人朗宇杰,对方表示当日有130余量私家车参与,成为青羊万达的“移动广告牌”。据了解,为了拉动活动声势,万达事先已在uber、一号专车等第三方打车软件招募司机的朋友圈中扩散消息,产生了立竿见影的效果。

    记者算了一笔账,如果活动宣传的“10万升汽油大派送”为实际消耗量,按照目前93号汽油6.37元/升计算,万达主要投入费用约为60万元。对于一座万达广场的营销费用而言,仅为九牛一毛。

    还有“小投入大成功”的更为讨巧的办法。华侨城成都分公司自费制作近2000个iwatch包装盒,并在朋友圈曝晒照片称免费赠送,在媒体与澳门十大棋牌网络平台的合作伙伴联合炒作下,此次活动点击量突破20万,分享转载近5万,累计8432人报名参加活动。

    彼时iwatch尚在预售过程中,对实物的好奇引起发烧友的强烈兴趣。参与此次活动筹备的华侨城地产策划部赵晓波表示“只是打了一个时间差,做了一次事件营销”。如果只算物质支出,华侨城为此次事营销的投入仅仅是“做了2000个纸盒子”。

赚眼球还是赚效果?

    “这种模式已经成形,即借助手机终端入口与自媒体传播,提升产品知名度,以达到拉动产品销售的目的。”成都锐理数据总经理郭洁表示,“一句话说起来简单,操作的结果则五花八门。”

    蓝润地产与大众点评合作的免费吃大餐或能成为参考范本。

    据蓝润透露,此次合作产生了3亿元成交转化。根据成都锐理数据统计,蓝润此次活动的关注点击量是326099次,直接参与报名客户数量85126人,这是初筛结果。通过报名页面为蓝润的官方微信导入了47859人,这是再筛结果。最终通过浏览蓝润界面进而发生兴趣 并成为蓝润订阅号关注者为7462人,这是第三步筛选结果。

    据报告分析,第一个环节客户转化率为26.1%,第二个环节转化率为56.22%,第三个环节为15.5%。蓝润方面透露,营销部开始认为三度筛选的结果才能够转化出现场客户。事实上,在第二个环节筛出的客户即有百分比两位数以上转化为现场来访。据统计,综合第二个环节即出现的客户转化,蓝润此次活动最终客户转化率在15%~17%。

    由于涉及商业秘密,蓝润方面在接受中国房地产报记者采访过程中并未透露细致的操作办法。然而,相关营销专业人士告诉记者,蓝润营销部在这次活动中至少对流量导入、用户行为分析、用户反馈渠道搭建与意向用户跟进等多个方面进行了细致的考虑与安排。

    但这也许仅是少数的案例。虽然越来越多的房地产企业热衷于线上的推广与营销,但新营销往往更多停留在话题炒作层面也是企业不得不面对的尴尬现象。

    “从传播的角度来看,他们都是成功的。但如果从营销角度去评判,可能就褒贬不一了。”成都锐理数据观察员潘鹞认为,成交转化才是衡量营销效果的重要指标。

    从低黏合度的活动粉丝积聚,到强意向的粉丝锁定,再到具备转化可能的客户资源,三步层层递进且环环相扣。

    “前两步是基础,要实现成交转化最具难度。”潘鹞说。

    显然,如何摆脱简单的话题炒作与吸引眼球,寻求切实的转化客户路径,仍需行业摸索。

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易小迪 2015颠覆性转型才是房地产的出路

    无论从外部形势还是内部压力来看,房地产行业面临的是一场革命性的改变。

一、困境与转型

    先讲外部形势。2014年房地产企业大家讨论最多的两个话题,一是对房地产企业前景的困惑,二是房地产企业如何转型。

    从1998年算起,房地产已经经过15年的黄金发展时期,但到2014年遇到了最大的转折点。2014年,商品房销售了7.6万亿,同比下降6.3%,面积12万亿平方米,同比下降7.6%。而2013年的数字是销售额8万多亿,同比增长26.3%,面积13亿平方米,同比增长17.3%。房地产长期以来都是双位数增长,突然变为下降,这是很大的转折。从价格来说,全国的单价基本是平的,略微有下降;但往年平均的房价都是10%左右的上升,这也是很大的逆转。

    但不管如何,房地产每年7到8万亿的巨大市场份额还会存在下去。虽然大家认为赚钱越来越难了,但房地产还是支柱行业,城市化还会发展。到2014年城市化率是55%,即每年大概还有1千万人口进城,每年城市新出生人口是7到8百万,这还是很大的数字,因此有人说还有一个“白银十年”。据说有个大公司做了未来十年至1万亿的发展规划,还有不少企业还在做千亿梦。

    另一方面,更多的企业还是忧心忡忡。2014年行业毛利连续三年下降,并且上市房地产企业出现预亏的情况,2014年杭州房企亏损面达到7成,而至2015年1月底公示的47家上市房企,12家预亏。各大城市的库存量平均是15个月消化期,创历史新高。还有前面提到的销售量价的下降。

    房地产的坏消息、好消息都在出现,但我们要看到它趋势的一面、主流的一面是什么。我们首先要看到未来不容乐观的一面:

第一,房地产供大于求的情况已经出现,并且会长期存在

    2015年仍是房地产去库存的一年,实际上今后房地产供大于求是“新常态”。多数房地产公司土地储备都是充足的,近年全国每年土地销售3万亿以上,这几年许多房企都储备了大量土地。尤其很多中小企业,他们现在都是信奉高周转,无论是出于资金压力还是对行业判断,都会加速行业高周转的趋势。

    所以,未来的库存我们不仅仅看到账面的库存量,还要看到很多企业的供应潜力,有的做到6个月开盘,有些人甚至说拿到土地3个月就开盘,只要供应短缺,它很快就跟上了。

还要看到潜在的库存,地方政府土地储备年超过20万亿,像2014年全国卖地4万亿,因此是不会出现短缺了。房地产再生产环节和供应环节都不可能指望出现短缺。以往唯一的门槛是资金门槛,但我认为很快将出现亏损的门槛。

 第二,超级垄断企业不断增大,进一步恶化了市场竞争环境

    绿地2014年销售2400亿,万科是2100亿,2014年进入千亿的企业共有7个。2000多亿是什么概念?1998年我们全国商品房销售2513亿,现在一个企业就销售2400亿!市场扩大了,但问题是前十强的集中度达到了17%,还在不断地提高。

    巨型垄断企业出现是行业利润的灾难,因为垄断企业微利化生存是普遍现象。垄断企业为什么垄断?它要依靠扩张规模来维持生存,只有继续扩张才可以把问题掩盖住。它甚至不赚钱也行,一定要活下去,大到不能倒了。而在垄断房企压迫下,广大中小房企生存空间越来越小,盈利空间会持续恶化。

 第三,房屋土地价值增长出现减缓与逆转,投资市场迅速萎缩

    房地产过去有一个只涨不跌的神话。很多人买房为升值,恐慌性购买超前释放了很多需求。只有从2012年出现价格放缓,投资才慢慢的放缓,2014年加速了这个过程。2014年全国百城房地产价格连续11个月环比下降,首次改变了房价单边上涨的趋势。这种现象将彻底扭转居民购房升值、保值的预期。

    房价若持续下跌必然导致地价的下滑,对于那些高储备土地的房企,可能带来巨大压力乃至灾难。过去的增长,有投资者推波逐浪的,投资退出之后我们要看到水落石出。之所以还有很大的成交量是因为刚性需求还是存在的,年轻人首次购房这个市场还是很大,还有一部分升级需求。同时我们看到去年有一个不太一样的,即商业用房的销售增长了10%,说明投资并没有完全离开这个市场,但投资在转向。

第四,普通住宅市场首先发生逆转

    长期以来住宅开发销售占全部产品80%以上,而且是房企主要盈利来源,但到2014年全国人均居住面积约35㎡,户均1.1套。住宅市场新增需求最有可能出现下滑,可以预见,住宅去库化、价格战是2015年以后的新常态。普通住宅产品未来盈利更为困难。住宅主要的市场变为刚需和少数的高端改善需求。我们原来的产品也出现了错位,错位就会出现新库存。

    总之,我认为中国房地产未来比较长的时间内还是一个支柱行业,这个行业的市场规模还是巨大的,从这个意义来说,还确实是一个“白银时代”。但行业竞争白热化以后却是一个红海市场。大企业微利生存是常态,而广大中小企业将陷入亏损或被重组的命运。行业风险加大,房价与地价的下滑使得房地产失去了抗风险的能力。所以,我们要清醒认识到,不能按照原来的模式继续走下去了。

二、新的机遇

    新的机会还是有的。

第一,中国城市化进入第二个阶段,将有新的十年机遇

    中国的城市化还远未结束,但是城市规模增长第一阶段已经接近尾声了。而城市繁荣与升级的第二阶段却刚刚拉开大幕。随着城市繁荣升级,它的产业结构也在变化。我们看到很多的城市大力发展第三产业和新兴产业,这必然要带来新的城市繁荣,带来新的需求。

    事实上,西方许多发达国家在100年前已经走完了城市化进程,但这一百年来城市繁荣发展仍然催生房地产开发中新的市场不断出现。城市化第二阶段产生新的需求是多元化的,这里肯定有很多新的机会。

    我们看到的机会是什么呢?阳光100看到的机会是,这几年城市商业需求也在发生转移,新型街区商业有很大的市场。这是商业新兴的、专业化市场上的机遇。

第二,互联网时代的来临会颠覆这个行业,但也在催生全新的需求,为我们创造新的机会

    我们相信互联网正在影响我们生活的所有方面。前几天我们请王功权作了一个有关互联网的报告,他主要讲到的是,互联网一代,85后、90后已经成为了主流社会。中国互联网的普及在全世界也是最先进的,它正在改变我们的生活。互联网对旧秩序产生了很大的冲击,但我们相信互联网不是让大家生活变得越来越枯燥和单一,不是简单的每个人都在网上购物,而是新的需求越来越多,城市会越来越繁荣。

    互联网刺激社交需求和商业需求,它使社会生活变得越来越丰富。它消灭一些传统行业,也打造出新的产业。互联网通过改变生活方式颠覆了传统市场,也必然影响到房地产行业。

三、转型方向探讨

    第一,颠覆性的改变才有出路

    如何应对市场的压力,我们有很多讨论,大多数人的说法是控制成本、提高效率,也包括加大库存的销售等,主要是这些方面。

    这些毫无疑问是我们要做的常规化动作,但要彻底改变我们行业的竞争现状,这些思路是不够的。因为现在房地产产品高度同质化,不像过去,产品做得好或者物业管理做得好,产品就一定能卖得出,像我们过去设计做得好,现在这些单方面的东西都不可能有很好的效果,也不可能改变你的盈利状况。

    有人说那么我们可以加紧成本控制。成本是要控制的,但成本控制也救不了命,因为竞争压力已经大于成本压缩的能力。因此我们只是把成本控制当作必要条件。品质提升也要做,你不做,还要被淘汰。但如果我们把精力全部放在这里,那还是南辕北辙。即使你做得很好,还是活不下去。也可能像当年被淘汰的那些电视机或者空调企业。被淘汰的名企全都不是因为产品质量问题。很显然,我认为有一些路是走不通的。

    高负债、高增长的路也是走不通的。过去我们房地产讲土地升值带来利润,高地价一出现房企就白做了。中小企业更是处于高度风险的状况,你到那里拿了一个地王,拿了一个高价地,政府转身就低价卖一大块地给超级垄断企业,一下子把你压垮,这样的不公平竞争关系处处皆是。

    其实根本不是你产品做得不好,起点就不公平,先不讲它融资方式便宜,它拿的地就比你便宜多了,它有一个商业模式和垄断地位。因此过去很多中小企业拼命扩张的时候,同时也掉入了这个陷阱。所以同质化竞争就没有优势,何况人家品牌还比你大。这是为什么我们过去好几年一直不敢轻易去拿地,因为你没有垄断地位,没有它模仿不了的特殊产品。

    因此,你要有特殊产品才可以规避。在高成本、高负债压力下许多企业采取了“高周转”方式,在开发速度上有的企业可以说做到了极致,这在市场规模扩展同时也取得了高增长业绩。但是,在2014年后市场转向萎缩形势下,这种方向不仅难以见效,甚至南辕北辙。依靠高负债、增长的模式去拿地扩张,这是非常危险的。

    我们走哪条路?我们今天真的要有颠覆性的思维和思考。未来我们如何在这个行业有一席之地,如何才能活下去,这确实是很严峻的事情。

第二,提升销售力是2015年房企重点方向

    销售力的提升是我们近期的一个改革方向,这也是2015年的重点。我们遇到去库存的压力,但毕竟中国房地产市场年销售总量是7、8万亿的大蛋糕,关键是谁能抢到份额。同时毕竟我们还有很多普通住宅项目,因此我们必须抓紧未来几年的去化。

我们依靠什么呢?依靠销售力。

销售量怎么来的呢?项目销售量=(产品力×销售力)÷房价指数。

    销售量其实就是取决于这三个数。过去我们总是关注提升产品竞争力,但现在房企住宅产品高度同质化,已经很难拉开距离。第二个办法是打价格战,打价格战是卖得掉,还可以提高市场份额,但现在价格战也没法打了,因为已经出现亏损。假如价格是稳定的,价格、产品力两个是常数,销售量这个变数就取决于销售力。因此我认为在供大于求的市场形势下,提升销售力才是房地产行业的正确方向之一。

    过去我们为什么不太重视销售力呢?因为市场价格指数在一路上涨,哪怕定错价也卖掉了。很多公司销售能力是弱项,哪怕龙头企业,它也不是自己销售,一样外包了,即它的销售能力是社会平均水平,这正是我们要发力的地方。2014年7月份我们开始调整销售能力的时候,其实市场是一步一步的恶化,但我们的销量逐步上升。在市场恶化的形势下,短短的时间内把我们的销售能力做了一个提升。

    可能有人讲我们的销售费用太高了,但如果这个不给肯定会出现下滑。要靠销售力走出困境,不能只在价格上或者在前期成本上做文章。我举个例子,像当年的格力,它在所有空调企业里面并不是最强的,很多企业都比它大,董明珠是搞销售的,做渠道、抓销售,它就活下来了,之后不断扩大规模。我们熟悉的步步高手机,他们最重视销售,步步高有多少个销售?它有1万多个销售员!

    当然了,面临互联网时代需要不需要这个数量可以另议,但不管如何,销售的弹性非常大,何况房地产行业中平均销售能力非常的弱,因为以前行业日子好过,就是这几年才难过。

    增长销售能力、改变销售方法至少是3到5年内要持续加强的方向。我想我们阳光100还是比较熟悉销售这个专业。2008年金融危机的时候我们对销售做了一次变革,但是到去年所有的管理方式没有任何的变化,我们把它忽视了。

    2015年首先发力要从销售开始,销售力要迅速的极大的强化。销售不仅仅是销售人员的事情,还包括推广方式的创新,定位、推广同样是非常重要的,这是一个系统工程。

    产品高度同质化,是91分还是95分,差别不大;销售其它公司平均是60分,你可以做到120分,你没有必要一定打价格战。当然也要善于运用价格手段。我们看到融创是销售出身,是最会用价格的,接手绿城一做销售就翻番。所以提高销售力是发力的方向,包括加强销售队伍和销售政策、改变推广方式。

第三, 抓住城市升级带来的新兴市场需求

    城市人口膨胀之后,必然会进入繁荣发展阶段,会产生对新的商业中心、商务中心、大型公建及配套性产业需求,有一些公司抓住城市化机遇已经取得了成绩。像万达,它虽然刚刚上市,其实很早就找到了城市升级换代的需求,就是每一个城市都要做的大型城市综合体。

第四,互联网也在颠覆房地产业

    互联网时代的到来,我们真正感受到它影响的加速是从2014年开始的。它正以前所未有的速度改变着各个行业。当然前些年改变就已经发生了,只是还没有想到如何影响房地产。

   我们跟媒体打交道,知道媒体首先被颠覆了,电视台不行了,报纸不行了。但哪里想到房地产呢,难道还能在网上吃饭睡觉?

    人们是不会在网上睡觉,但互联网把旅游的人、消费者的需求抓到了,他在网上订酒店,你要给网站分成,互联网通过抓住“人”的需求入口,从而改变了这个行业的利润分配。

    互联网改变人的生活方式,从方方面面影响房地产各个环节。绝对不仅仅是网上购物、网络上的信息这么简单,互联网影响了我们的生活方式,肯定会影响到我们办公和居住、商业等方方面面。

    互联网在消灭一些传统商业的同时,也在催生一批新的产业,如传统百货与购物中心正在迅速衰退,但同时又催生了“物联网”、“仓储业”等新的需求。

    互联网还可能瓦解一些传统垄断企业,但互联网又使创业门槛大大降低,从而催生了一大批“小型”企业,引发了史无前例的“创业潮”。这种企业形态变化必将迅速影响到我们传统商务办公业态的效益。

    “平台化”思维是我们产品的转型方向之一:小区是一个生活平台,街区是一个商业平台,办公也是一个商务平台,而真正的居住单元、实体商业越来越小型化,平台服务越来越大型化,多元化。

    其实,互联网也是这个思路。我总结出两个方面:

    一方面,它使这个社会越来越小型化。像我们的小户型卖得好,但小户型的功能要越来越多元化。去年有人跟我说,房地产真正的亮点是小户型,万科就推出18平米小户型,小户型成为了盈利的亮点,其实很多是因为小户型起到了大户型的作用,很多功能可以平台化。

    另一方面,平台化,把服务平台公共化,把小型化和平台化紧密结合起来。我们所有的产品都要有这样的思路。街区综合体,即街区与综合体的结合,即街区和业态规模越来越小,但服务平台越来越大。

四、挑战与改革

    张瑞敏最近讲了两句话,对我们很有启发:第一,海尔不再是一个大公司,海尔是所有人的创业平台。海尔有很多的创业小公司。海尔做了9年的改革,最大的价值是成为了一个创业平台。任何人都可以开发新产品,也可以组织销售体系,可以拿提成。改革开始见效了,他的创新是前所未有的突破。

第二,关于组织机构改革。张瑞敏说压缩一个部门20%的人,这是非常困难的,但在互联网时代,可以把整个部门取消,因为没有必要存在了。我们现在要裁减人员,有人马上就跳起来,海尔的思路是不是有启发,取消又怎么样了呢?

    海尔曾经讲了很多年互联网思路也没有见效,网上销售也没有见效,不是说网上销售就是互联网,这需要一个机制的转变。我们借海尔的话说,阳光100其实就是一个发展创业平台。我们一开始就有了品牌和资源,这是大家的创业平台,即谁创业就是谁的平台,谁没有创业就当配角,就支持你创业。

我们面临的挑战和改革聚焦在几个方面:

    第一,产品创新加大力度。产品变革采取营销和市场导向,销售没有市场没有订单,这个事情就不可以往前走。

产品创新方面,我觉得我们找到一些亮光,尽管路还没有完全走通,我们还要加大力度。产品越聚焦越好,我们没有脱离我们的主战场,多年以来我们一直在做青年白领的产品,做社区商业,只是把我们的产品作升级换代。

2015年要加速产品创新的步伐,抓住市场机会发展新项目。比如一个普通住宅项目,在我们的手上一分为二,一半是凤凰社,一半是街区商业,那么这个效应是天翻地覆的。

    第二,组织结构的优化也是我们2015年要考虑的事情。组织向小型化、网络化转变;管理向多中心、分权化转变。一方面要继续扩张、销售发力,但我们的组织结构一定要改。我们把社区变为平台,产品变为平台,我们的阳光100管理也是一个平台。

你如果没有找到创业的位置,你就当配角,让别人帮助你做事情;如果你的部门不能为业务平台服务,你就变为支持部门。

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房地产首个众筹项目发布 专家称不足以颠覆原有模式

    据中国之声《新闻纵横》报道,近年来,“众筹”这个词越来越多被人们提起。现代众筹是指通过互联网方式发布筹款项目并募集资金。相对于传统的融资方式,众筹打破了传统的融资模式,也更为开放,所涵盖的项目也越来越广。但是,您听说过通过众筹来开发房地产吗?

    昨天,在黄浦江畔,中国平安旗下互联网金融平台——平安好房联合国内几乎所有房地产大佬给购房者们画了这样一块大饼。他们共同发起成立中国房地产众筹联盟,号称要以众筹模式改造房地产,从零构建众筹地产模式与生态。

    首块“试验田”是平安好房与碧桂园集团联合发布的国内首个房地产“开发”众筹项目——位于上海嘉定的“碧桂园-平安众筹建房”,以“一平方米”作为众筹单位,投资者可以购买任意份数,在楼盘完成后,就拥有了某一套楼房整体或者部分的权益。之后,投资者可以选择众筹权利转为产权、直接拥有住房,或者是委托开发商卖房后转成收益权。

    与此同时,平安好房还和大华基金共同宣布成立中国第一支地产众筹基金,规模达50亿元,为地产众筹创新提供资金支持。对于购房者们来说,这种不做“房奴”做“地主”的新尝试能否成功?

    房地产众筹的概念最初于2013年出现在美国,2014年进入中国,但据平安好房ceo庄诺介绍,这一次的众筹项目与以往不同。

    庄诺:比如我们跟万科做众筹,已经盖完的,现在你来买是8折,或者京东跟远洋做的那个,叫价格众筹或者叫炒房众筹,大家合伙把房子买下来,到时候可以赚20%、30%,其实更多是偏营销的。我们发布的平安和碧桂园的项目,叫做开发众筹,从开发、拿地就开始众筹,就是一个开发商,微开发商,从头跟到尾的。

    庄诺和万通控股董事长冯仑,是房地产众筹联盟的发起人。二人在今年3月的一次交谈中,深感p2p市场因为无序而陷入混战,希望在房地产众筹方兴未艾之际就开始建立行业的标准、规范行业发展、营造健康市场环境。平安好房人士表示,众筹建房一方面可以节省开发商的融资成本和销售成本,这两项成本在开发商总成本中占比分别是7%和3%左右。另一方面,投资者不仅有机会从中受益,还可以按照自己的需求定制房产,满足个性化需求。昨天,冯仑也一再强调这种众筹方式的双赢作用。

    冯仑:业界大家都知道,买地的钱我们是不能商量的,能够弹性地通过改善流程用众筹方式,这部分资金可能会节省,另外我们还有一些营销费用、建造过程中的费用、管理费用,包括和客户以往的传统活动发生的其他费用。这些费用一节省,客户拿到产品的过程当中实惠20%到30%,大算一下这个帐就很清楚了。

    对于这样的新鲜事儿,记者随机采访了一些上海市民。

    市民:我知道的呀,其实我是蛮期待的,也是想参与这个,真的。

    市民:众筹这个事情我听到过的,但是叫我参与我是不会参与的,养老钱,亏掉了怎么办?

    这样的担心可以理解,上海易居房地产研究院副院长杨红旭提醒,这一做法毕竟没有充分的成功经验,投资者还需注意风险。

    杨红旭:对照这几年很多三四线城市房地产开发和销售遇到的问题,市场风险已经表现出来。小散户参与开发投资,如果遭遇市场风险的话,可能就血本无归。所以这种方式对房地产的融资模式是锦上添花,但是不足以颠覆房地产的开发模式。

    对于人们的担心,昨天,几位发起人都给出了一系列互联网化、制度化的保障措施。潘石屹和任志强这对地产圈出双入对的大佬,也都没有回避。

    潘石屹:平台建立起来,确实太好了,我在想我要拿出什么样的产品来放到这个平台上去众筹,不要太大,一定要好,先让大家能够得到众筹的好处。

    任志强:众筹最忌讳什么呢?第一次众筹,信誉没有了,就再也没有人相信你,跟你做生意了。私募基金国外只有一次机会,你如果不能把大家的钱替大家变成更多的钱,就彻底没戏了,第二次再要钱就没人给了。

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房地产营销人如何看待媒体广告推广

    媒体广告曾经是策划公司为开发商寻找客户的主力召集手段,效果趋弱是不争事实,现在已经没有人指望广告轰炸来解决案场来访量问题。一方面走出去找客户成为标配,同时基于移动互联网的社会化新媒体成为营销传播的宠儿。现在的房地产营销策划人,不搞个微信自媒体,不抢几次头条刷爆几次朋友圈,就成了奥特曼或者老古板。媒体广告还要不要打、怎么打,是个令营销人纠结的问题。

媒体曝光,是形成品牌拉力的必经途径

  走出售楼处找客户,是所谓的渠道推力。客户召集需要推拉并举,而品牌拉力形成的自然到访客户,其意向度和准确性相对来说是最高的,因为客户经历了一个品牌对标自我筛选的过程。品牌拉力=品牌价值×曝光度。所谓酒香也怕巷子深,再好的产品也需要让客户看得到,而且是反复地看到,这就需要媒体曝光度。

  曝光度的作用在任何时代都不能被低估。心理学的研究表明,反复曝光会增加积极影响,减少消极情绪,人们更喜欢他们熟悉的东西,熟悉产生偏好。这与人性有关,而与时代无关。之前文章谈到过“要热销,先出名”,也就是说,在目标客户眼前反复的曝光,让客户关注、记住、相信、传颂项目是形成品牌拉力的必经途径。

  在移动互联时代,信息传播高度碎片化,媒体曝光度不能简单地通过大众媒体硬广投入获得。但这不代表不再需要做广告,不再需要媒体,而是做广告的方式方法改变了,营销人必须适应和驾驭这种变化,但目的依然是让项目信息尽可能多地曝光,也就是要让潜在客户看得到。

广告怎么投,跟着客户的眼球走

  广告怎么做,最基本的逻辑,就是跟着客户的眼球走。客户的眼球在哪里,毫无疑问最主要是手机。手机已经成为我们获得信息最最主要的一个渠道,移动新媒体的重要性不言而喻,而微信朋友圈则成了营销人比拼创意和投入的主力战场。

  手机或pad等移动终端取代了报纸杂志电视电梯广告等大部分传统媒体,但依然有部分传统媒体难以替代,那就是户外和电台,因为我们在户外开车或行走的时候不能看手机,所以户外和电台成为硕果仅存的依然能够获得客户眼球的传统媒体。

  户外广告还有一个独特优势,是能够基于客户地图对对标客户实现较精准地覆盖与锁定。高炮、大牌进行对标区域核心干道、商圈的覆盖;3-5公里内道路道旗灯杆灯箱对于售楼处指引、竞品拦截、阵地气势的打造;地铁站、公交站台、车身等户外媒体对于客户出行线路的封锁。当然,传统户外广告牌的资源极其有限,见缝插针地开发一些碎片地媒,虽然逼格不高,但却不失有效。

  后面我们会专文谈人员拓客。拓客中的派单实际上就是通过流动的人员和单片将广告强制性做到客户身边,事件化的创意拓客则让线下广告延展到线上实现二次传播,本质依然是广告,是为了增加曝光。

没有旧媒体,只有旧思维

  现在的年轻人基本不看报纸,但如果客群定位为中老年人,或许报纸依然是一种对标的信息渠道。即便确实很少人在看传统的报纸杂志,但依然不乏投放报纸硬广,凭借创意变成社交网络上病毒传播的精彩案例。

  同时,移动新媒体很火很流行,但我们在微信上看到最多的依然是生硬的楼盘广告,和寥寥的阅读量。媒体虽然是新的,但方法依然是旧的,新瓶装旧酒一样不能获得客户眼球。

  所以,媒体广告依然是重要的客户召集渠道之一。对于一线的营销人,无所谓新媒体旧媒体,能抓住眼球、找到客户的媒体就是好媒体。媒体运用各有千秋,按其特性发挥其长,基于互联网新思维进行创意和整合才是不败法则。

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任志强:房地产依然是支柱行业

    昨天上午,知名地产专家任志强主讲连云港首届房地产论坛,引起不小的轰动。两个小时的演讲结束后,在互动环节中,任志强就知名房企、连云港报业传媒集团等提出的4个问题进行了耐心解答,并抛出自己的观点:“房地产依然是支柱产业。”他认为,房地产市场再经过两年的调整期,还会进入上升期。最快今年四季度就会看到明显的价格上升过程。

谈房企转型:

“只要你还做房地产

别说什么转型”

    在房地产论坛上,当现场房企问到房地产企业转型时,任志强直言不讳:“只要你还做房地产,别说什么转型!”

    任志强说,企业发展过程中一定要多做分析,确定投资方向,比如投资商业不在于建不建房,而在于是否具备一套商业运营的成熟经验;投资商业和写字楼项目,要考虑当地的第三产业比重,如果第三产业比重增加,写字楼、商场的需求就会大于住宅的需求。

    “现实中,很多开发商根本不分析当地经济发展情况,认为这块地不错,就来投资。你要想想投资是干什么的,是盖高档住宅还是普通住宅,都要进行认真分析。”任志强说。

谈港城楼市:

“变化巨大

对周边地区有巨大吸引力”

来连之前,任志强专门查看了港城相关经济数据。“有人告诉我,虽然连云港的房地产市场销售量在下降,但房价是坚挺的。”

    数据显示,今年3月份,连云港城区销售商品房面积在2.9万平方米左右,4月份翻了一倍。“这可能是受到了政策的刺激。连云港人口500多万,按照这个标准计算,销售面积应该在400万平方米左右才比较合理。”也正因为如此,任志强表示“看不懂连云港楼市”,“房地产所占的gdp的比重应该很高。不过从投资角度看,连云港房地产投资比重远没有达到,因此数据是矛盾的。”

    之后,任志强话锋一转,“不过,单纯从城市面貌来看,变化很大。2007年我来过连云港,今天来看,城市有了巨大的变化。”任志强说,从gdp增长情况看,连云港在整个苏北地区增速还是排在前列的,一季度增速超过了10%,比全国大多数地区都好,至少比北京要好。

    “只要在吸纳人口的总量方面是不断增加的,那这个城市还是一个正增长的城市,连云港就是这样的城市,对周边地区还是有巨大吸引力的。”这是任志强的原话。

谈产业发展:

“房地产依然是支柱产业”

对于房地产企业发展,任志强仍看好,认为其仍是支柱产业。

“目前,销量下降最严重的是住宅,但并不是所有城市都下滑。”任志强说,今年以来股市增长迅速,但房地产市场还没有转换。今年3月份销量增长与政策无关,4月的增长才是“330”政策影响的结果。

“2013年、2014年房地产销量都在下降,但明年价格飞涨的情况可能会重现。”任志强表示,短期内不会出现较大调整。

目前既要解决低收入家庭住房问题,又要考虑gdp问题,“下一步国家还会出台优惠政策,出现价格优势,让经济不再下滑,增强市场信心。”任志强说,“在国家出台新政策前赶紧买房,等政策出来就来不及了。”

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原创 | 江苏南通中房颐园景观示范区开放活动策划新闻稿

标题:

中房颐园景观示范区开放 别出心裁大受好评

 

备选标题:

中房颐园实景园林景观示范区倾城公开

好看又好玩 中房颐园灯光秀首演人气爆棚

火树银花不夜天 点亮欢乐中房颐园

中房火树银花流光溢彩 实拍吴江最美的灯饰景观

 

正文:

5月23日,万众期待的中房颐园项目园林景观示范区终于揭开神秘面纱,引苏州客户争先一睹其风采,见证其世界级的品质。此次园林景观示范区开放活动吸引400余位新老业主到访,共同见证吴江首席纯美景观示范区超然风范。

作为世界500强的中交集团旗下的中房颐园,本次所举办的示范区开放活动别出心裁,将现场实景园林景观示范区正式开放的时间定在晚间,同时主办方为这次景观示范区的开放可谓是挖空心思,用一场灯光视觉盛宴将一贯引以为豪的景观园林建设发挥到极致,让客户在参观中房精心打造的别致园林外,更是体验到其不凡的实力与十足的诚意。

现场景观在流星雨、满天星、跳跳灯等现代装饰灯的布置下,营造出了丰富多彩的夜景氛围。从轴线景观布局到组团景观设置,再到景观表现,错落而有致,细腻而出众,让人艳羡不已,活动当天即成交10套。中房黄总表示,未来每周都会在这里举办活动,白天可以看到精心打造的丰富景观,晚上将会成为一个吸引吴江市民的全新夜游景点。

据记者现场看到,晚上6点,售楼处门口便排起了长队,许多客户从入门开始就不停的赞叹,纷纷与门口的景观灯进行合影,将这幸福的一刻发送朋友圈,并在主持人的提醒下参与主办方的互动节目,在幸福卡片上写下与中房颐园的幸福约定。

晚上7点,活动在一段美妙的萨克斯演奏中拉开了序幕。主持人上台介绍今天到场的领导和嘉宾,随后中房颐园副总庄总上台致辞,他表示中房颐园能做到如今的成绩离不开大家,并对到场的嘉宾表示感谢。然后在主持人的邀请下中房颐园工程师陈工为在座的新老业主详细介绍了项目,他表示中房颐园匠心打造了实景示范区,园林里的一草一木皆经过全国甄选,力图给居者提供最佳的园林景观,特别是景观区里的银杏树,在栽种的时候要做到分枝、高度、树径的位置和大小一致,才做到如今大家看到的效果,可以说都是万里挑一。

紧接着,中房颐园庄总与季经理来到东景观示范区的大门前,在现场几百位客人的见证下,共同开启通往吴江景观胜境的大门。大门打开的一刹那,整场活动达到了高潮,美轮美奂荧光芭蕾翩翩起舞,舞者将中房颐园景观的高贵意境呈现在客户面前,随后全场灯光亮起,整个示范区看上去流光溢彩,勾勒出一出火树银花的视觉盛宴。现场伴随着花式调酒、美妙歌声,小米手环、华为手环、apple watch等精美礼品送出……嘉宾们流连忘返,欢声笑语在售楼处、园林区此起彼伏。

谈到此次东景观示范区的打造初衷,负责本次活动的中房黄总表示,未来每周都会在这里举办活动,白天可以看到精心打造的丰富景观,晚上将会成为一个吸引吴江市民的全新夜游景点。

全精装景观住区  单月热销百套  

在中房颐园,你能享受到恰到好处的空间尺度,找到繁华与自然最合适的距离。3分钟,你就可以在落樱纷飞、兰香袭雨、枫情盎然、百花深处、金叶知秋五大景观组团悠闲地漫步;驱车5分钟,就可以在占地71万平方米的生态公园随性地畅游;驱车10分钟,轻松到熙熙攘攘的商业中心享受便捷愉悦的购物体验;未来在建中的搭轨交4号线,20分钟后可直达苏州观前街。截止目前,中房颐园单月成交过百套,销售达1.5亿,成为整个吴江甚至苏州地区的明星楼盘。

    据悉,中房颐园目前在苏州市民中赢得了不错的口碑,已有不少苏州客户被该项目的品质打动,选择安家置业太湖新城。除了学区及轨交优势,在谈到中房颐园与区域内其他项目的不同之处时,庄总十分自信的表示: “中房颐园是区域内首个全精装住宅产品。我们在楼盘精装修上下足了功夫,从安全性、舒适性、科学性、实用性等各个角度考量。美国开利新风系统及中央空调、第吉尔四合一智能门锁、a.o.史密斯燃气热水器、西班牙roca卫浴、德国蒂森克虏伯电梯等数得上的国际大牌都能在我们的房子里找到,保证质量的同时也提升广大业主未来的生活品质。”在采访过程中,记者发现中房作为央企,同时因为首次进驻苏州市场,注重销量的同时更看重来自客户的口碑。众多老业主对记者说,之所以买中房,就是看中他们的品牌和环境,不仅精装省心,更重要的是买了放心、住着安心。

 

美地行服务中房颐园已近半年,通过美地行专业的房地产营销理念及方式,协助央企中房集团获得超预期成绩。

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楼市新常态下房地产开发商都在忙什么?

    告别房地产市场的黄金时代,房企“躺着赚钱”的日子已经成为美好回忆。而在供需基本实现平衡的白银时代,房企除了展开正常的经营业务之外,还要忙于找到一条适合自身发展的道路。

国内房企动作频频

  在2015年,国内开发商显得格外“忙碌”。因为除了常规的房产开发业务外,比如拿地、融资、开发、销售、交付等等,开发商还得面临另外一个重要课题,即在告别“躺着赚钱”的黄金时代之后,如何在接下来的白银时代找到新的发展空间,并生存下去。

  现阶段,去库存是当下各房企说面临的共同难题。近日,碧桂园“不扯蛋,周一见”的文字加“扯蛋”图片,号称“0号行动”的营销广告让人们不断刷屏。而在4月份,保利推出“保利是个p”营销计划赚足了眼球,此外恒大地产喊出“无理由退房”口号,也是为了能够带动成交量的上升。

  除了这些大鸣大放的营销活动之外,房企还在做另外一件事,即寻找未来的发展之路。近日,国内两大房产巨头万科和万达宣布合作,让业界产生了前所未有的紧迫感。有业内人士对此评论说,“两万”的合作,意味着房产界整合时代的开始。从目前来看,合作尚未出现实质性的进展,比如如何合作?是否会交叉持股……两家公司都没有给出确切的说法,但“两万”的举动,却让国内其他开发商意识到,再不做点什么,可能连生存下去的空间都找不到了。

  因此,近期国内房企动作频频。有的忙于开拓其他业务,增加新的利润增长点;有的则忙于并购其他公司,以扩大市场占有率;还有的通过采取合伙制等激励手段,以留下核心人才……不管是采取哪种做法,其目的都只有一个,就是为了将来的发展。

各大房企做法各异

  为了求发展,各有各的招。通过梳理不难发现,现阶段各房企采取的做法各不相同,总结下来主要包括连横合纵、拓展业务等等。

    连横合纵

    通过联合其他企业,发挥各自专长,形成优势互补,在市场竞争中赢得一席之地。

    代表企业:万科、万达

  5月中旬,国内住宅地产巨头万科与商业地产巨头万达在北京签订战略合作框架协议,双方宣布建立战略合作关系,计划在国内外项目上开展深度合作。通过合作,双方希望取长补短,比如万达擅长商业,万科擅长住宅,现在双方合作后,万科可以把优势发挥到极致,万达也可以专心耕耘商业、文化和旅游。

  企业之间的合作早已有之,但诸如“两万”之间的合作方式却并不多见。之前大多在开发项目上展开合作,比如联合拿地,共同开发。从目前来看,“两万”之间的合作,尚处于初期,未来如何具体合作目前不得而知,但因此合作方式,可能会形成一种新的潮流,比如多个规模不大的公司通过交叉持股形式,形成新的巨无霸公司,从而增强抵御市场风险能力,并在未来市场竞争中赢得更多的份额。

  多元发展

  拓展新的业务领域,并形成新的利润增长点,这也是现阶段各房企努力的方向。

  代表企业:绿地、恒大

  房地产开发商投资建地铁?这并非不可能。早在一年前,绿地集团便成立地铁投资发展公司,并与申通地铁(600834)、上海建工(600170)等上海国企签署战略合作协议,由绿地牵头组成联合体在全国多地开展地铁投资开发业务,目前已在济南、哈尔滨等城市展开此项业务,总投资额约420亿元。

  此外,恒大也是较早涉足别的行业的开发商,已涉及房地产、饮用水、农牧业、能源、传媒、娱乐、体育、美容整形等多个行业。万达在这方面走得更早,其在百货、影视、金融投资等方面已经形成了相当规模。

  转移战场

  转移战略重心,紧跟市场热点,这是部分企业采取的另外一种应对手段。

  代表企业:碧桂园、东原地产

  4月底,碧桂园以6.08亿元中标上海市嘉定区徐行镇02-05地块,成交楼面价8108元/平方米,溢价62.16%,正式登陆上海滩,这是其真正意义上在除广州外一线城市首个落地项目。此前战略重心长期注重二、三线城市的碧桂园,把视角转向北上广深等一线城市,意味着其开始转移主战场,布局热点城市,以保证其持续增长。

  与碧桂园抱有相同想法的还有重庆东原地产,据了解,该公司已经在上海取得两幅地块,同时仍在积极寻找新的地块,准备花大力气布局上海。另外,包括泰禾等多家企业,也很早就开始布局一线城市或者热点区域,比如自贸区城市。热点城市属于人口导入型城市,市场需求会持续保持较高水平,处于这样的市场环境下,自然会获得更多的发展机会。

  高薪留人

  二十一世纪最缺的是什么?人才。相信房企也懂这个道理,所以在现阶段,才会采取各种手段来挽留核心人才。

  代表企业:万科、旭辉等

  合伙人机制越演越烈。早在一年前,万科推出合伙人制度,成为行业第一个“吃螃蟹”的开发商。万科此举主要是想要留住核心人才,从而保证企业持续快速的发展。继万科之后,包括绿地、阳光城(000671)等部分房企,也推出了员工持股的事业合伙人模式,随着相关个股的股价飙涨,均收获了不同程度的浮盈。此外,金地、旭辉、碧桂园、当代置地等知名房企,也推出项目跟投机制,虽然这与集团公司层面的事业合伙人有所不同,但足以说明合伙人模式也是房地产行业的大趋势。通过这种形式,能够让职业经理人能够享受到公司发展的成果,在保持职业经理人的企业忠诚度的同时,激发职业经理人的工作热情,并创造更大的回报。

  曲线扩张

  一家企业濒临倒闭,就会给另外一家企业提供快速扩大规模的机会。在市场处于下行阶段,反而有些企业通过并购等方式,实现曲线扩展。

  代表企业:融创

  融创收购佳兆业,过程一波三折,虽然故事还没有结尾,但融创逆市扩张的想法已经昭然若揭。在过去一年多时间里,融创与绿城从合到分,这并未影响到融创掌门人孙宏斌收购其他公司的热情。收购是企业获得快速扩张的一种有效方式,在2006年前后,顺驰中国控股有限公司被路劲基建有限公司收购之后,后者立刻获得55个项目近700万平方米土地储备。不过有意思的是,当时顺驰正是由孙宏斌“掌舵”。

  专业人士分析,融创屡屡与国内很有名气的并购案传出“绯闻”,与早年孙宏斌的经历并无直接关联,而是融创看到了其中的商机,预计未来很有更多的企业会参与到此类并购案中来,以实现曲线扩张的目的。

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电商永远无法颠覆实体商业综合体

 在移动互联网带来无限便利之时,人们总是会问:实体商业能否被电商颠覆?

    回答问题前,让我们思考一下,何为颠覆?

    所谓颠覆,即a事物被b事物取代,且两者一定具有相同的功能属性。比如,我们判断游艇是否被颠覆,就需要考虑如何定义其功能。如果定义它为运动品,那就要在运动品的维度上寻找是否有替代它的潜在对象;如果定义它为一个炫耀的奢侈品,那就要在此维度上找到对手。讨论实体商业有没有被颠覆之前,也应该先来探讨一下实体商业功能属性的维度是什么。

    在实体商业中,百货是其中一部分,它的定义是买东西的场所;购物中心是区别于百货的另一种实体商业,它的定义是生活场所。买东西这类功能,容易被电商所替代,但生活场所这个功能,却不那么容易被取代。因为没有人愿意在虚拟的空间里进行恋爱、聚会、娱乐等需要情感投入的人类活动。

    实体商业不会被颠覆,但的确受到了冲击。然而,这种冲击不是电商造成的,而是由于实体商业自身对消费者的需求变化无动于衷。

    对于消费者来说,之所以会对一些商业项目感到失望,也多是由于商业项目自身出现问题。仅从情感方面来讲,目前,多数商业项目因过惯了开业就能赚钱的日子,而对消费者过于冷漠,就如同没有恋爱就想着结婚生子一样,自然不会有好日子过。

    当下的消费者具有年轻化、趣味化、情感化、个性化等诸多特点,商业项目一旦对于导流没有深入研究,就必然会在实际运营中遇到种种困难。因此,我认为未来有三种实体店一定会消灭,那就是“三无店”:无客户、无品牌、无服务。

    在移动互联时代,实体商业需要把脉新时代消费者的各类需求,并提供他们喜欢的服务。在我看来,至少有三个方面需要改善:

    第一,部落化思维。电商一般都是基于价值观做管理做运营。如果说实体商业是一个没有教义的教堂,电商就是一个没有教堂的宗教。电商做不到的是跟客户面对面,让客户真切地感受到服务的温度,让它感知商品本身的魅力。我们可以在实体商业自身优势上学会电商最擅长的事情,与客户之间实现价值观的共鸣。要注意的是,一个部落的形成关键在于四点:形成统一的价值观,在成员之间形成更多的横向交流,建立一套规范以及开展节日活动。

    第二,大数据运营。过去实体商业大多凭经验值来运营,经营风险大多由经营管理者来承担。实际上,这种管理方式可以转向数据化管理。有两个方面可以利用到大数据,一方面是全数据,在购物中心的运营过程中打破通过抽样来对未来的经营趋势进行分析的传统模式,而要考虑消费者整体和消费过程中所有数据,来分析运营趋势;第二是要在所有的趋势中找到相关联因素,通过相关性来把握未来的趋势。

    第三,延长客户体验。在实体商业,体验只局限于客户在场的时候提供的服务。而互联网大多都是24小时服务客户,客户的体验被无限延长。在互联网时代,实体商业面临着一个问题:客户离开之后仍然继续通过微信等手段实时在线了解你,观察你。你可以将这种需求置之不理,但你不能阻止你的竞争对手在24小时内跟客户沟通,从而将你的客户一洗而空。因此,在互联网时代,实体商业应该加大商业运营的发力点,保证自己可在全方位全时段跟客户取得沟通。

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郎咸平为商业地产写字楼开发商提供的两条建议

1、“城市综合体”成就写字楼价值

        这几年“城市综合体”作为一种全新的商业地产的模式,因集合商务、购物、娱乐、休闲、餐饮等多种功能为一体,配套齐全,又位于繁华位置,所以可快速聚拢人气,形成积聚效应。这种商业间交替、拉动和融合必将成为未来发展的趋势。“因此选择处于‘城市综合体’中的写字楼,写字楼地位才可进一步稳固,并最终将融合为一个相互推动的商务大环境。”

2、楼宇经济是未来发展趋势,市中心写字楼需求量将剧增

        楼宇经济是城市化过程中的重要环节,未来还有很大发展空间,商业和写字楼是第三产业发展必不可少的基础。郎咸平称坚持看好城市中心繁华区的写字楼。

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房地产策划公司须知:国务院颁布62文半年叫停

 

仅仅实行了半年时间,62号文便被叫停。

  5月11日,国务院发布《关于税收等优惠政策相关事项的通知》(国发〔2015〕25号)(下称“25号文”),对《国务院关于清理规范税收等优惠政策的通知》(下称“62号文”)进行了大幅修订,显露的修改意见是对于一些招商项目继续有优惠政策支持。

  以往,产业地产发展方式一度被认为是以政策换投资招商的土地财政的产物,62号文的出现是对这一模式的修正,但因这一文件过于严苛及政策细节不到位广受市场诟病。

  “25号文的发布是对此前的关于清理违规税收优惠政策的补充和缓冲,成熟的市场和专业的运营将成为企业更加青睐的选址因素,这是大势所趋。”北京联东投资(集团)有限公司常务副总裁梁环宇认为。

62号文实施缓慢

  2014年11月,国务院正式下发62号文,史无前例地提出将针对地方上违规的优惠税收政策进行统一清理,消息对于长期以政策换投资的土地财政模式无疑是一场地震。

  随后,天津、福建、云南、江西等地相继出台文件规范税收等优惠政策,北京、深圳等地也对违规的pe税收优惠等进行清理。

  其中云南方案提出严禁对企业违规减免或缓征行政事业性收费和政府性基金、以优惠价格或零地价出让土地;海南方案指出例如先征后返、列收列支、财政奖励或补贴、以代缴或给予补贴等形式减免土地出让收入等各类与税收或非税收挂钩的财政支出优惠政策也被列入清理范围。

  不过据中国房地产报记者了解,虽然各地相继出台了62号文的落实文件,从各地招商最前线人员反映来看,虽然招商政策改变,但是当年的招商任务和考核标准并没因此有明显降低,加之经济下行压力增大,实际招商工作更难展开。

  作为台企代表,富士康350亿元投资项目就因50亿元税收返还不确定能否兑现,一度停摆。而已经与地方政府签约的一些企业,在合同中并未规定税收优惠的企业,也因政策的变化导致项目落地暂时搁置。

  “从去年年底开始,相关政策执行处于观望状态,当时我们就认为62号文实行阻力大,未来肯定要松口,只是没有想到政策转向来得如此之快。”南通的一位园区招商人员告诉中国房地产报记者。

  这与今年的经济形势有关。

  从今年上半年国家经济运行数据来看,2015年第一季度中国经济增速下滑至7%,是6年以来的最低水平。

25号文并非产业地产保险

  25号文提出,各地区、各部门已经出台的优惠政策,有规定期限的,按规定期限执行;没有规定期限又确实需调整的,由地方政府和相关部门按照把握节奏、确保稳妥的原则设立过渡期,在过渡期内继续执行。

  “对于新出台的文件,可以说是对62号文的补充,也可以说是为前文件的具体落地设立了一个过渡区、缓冲区,我认为这两份文件在现阶段有必要的。”江苏张家港新能源产业园副主任周爱军告诉中国房地产报记者。

  梁环宇认为,“25号文的意义在于既往不咎面向未来,对于过去已有的优惠政策,25号文采取了包容态度,不过未来政府对违规优惠形成的恶性竞争从根本上还是要整治的。”

  25号文件同时规定,各地区、各部门今后制定出台新的优惠政策,除法律、行政法规已有规定事项外,涉及税收或中央批准设立的非税收入的,应报国务院批准后执行;其他由地方政府和相关部门批准后执行,其中安排支出一般不得与企业缴纳的税收或非税收入挂钩。

  这意味着对于新增税收优惠项目,国家将从中央一级对此进行把控。实际上无论25号文还是62号文,文件的根本精神都是发挥市场在资源配置中的基础性作用,营造地方政府在招商引资中公平竞争的环境。

  而市场这只“无形的手”也在暗中调拨着企业的“择偶标准”。从目前企业选址来看,政策优惠的吸引力度正在减弱。

  “作为产业地产企业,现在不会单纯因为一个优惠政策从而决定项目选址,从62号文到25号文的出台,从另一方面反映出政策短期波动性增大,但是产业运营则是一桩几十年的买卖”。

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房地产开发商须知:2015全国土地利用计划通知

5月17日,国土部网站挂出《关于下达〈2015年全国土地利用计划〉的通知》(以下简称“《通知》”)。

  《通知》称,2015年,全国下达各地新增建设用地计划安排量与去年大致持平,且需严格控制特大城市用地,合理安排大中小城市和小城镇用地计划指标;对农村建设用地计划指标实行单列,单列指标不得低于国家下达计划总量的3%~5%。

  21世纪经济报道记者查看历年全国土地利用计划发现,统筹新增和存量建设用地为2015年全国土地利用计划的一大亮点。

优化供地结构

  一直以来,土地利用年度计划是国土部土地调控、促进土地节约集约的重要手段。

  国土部2013年的督查显示,截至2012年底,有些省(区、市)城乡建设用地规模突破土地利用总体规划2020年控制指标,相当一部分省(区、市)存在违反土地利用总体规划批地问题,有些省(区、市)存在超出土地利用年度计划审批新增建设用地问题。

  国土部公开资料显示,2008年以来,全国建设用地供应保持高速增长态势,并在2013年达到73万公顷,但在总量控制下,2014年,全年共供应建设用地61万公顷,为近三年同期最低水平,同比下降16.5%。

  土地增量压缩之时,国土部亦借年度土地利用计划调整并完善供地结构。

  国土部土地整治中心处长刘新卫撰文称,2001~2010年,大规模农村人口转移进城,农村建设用地不但没有减少,反而增加了3000万亩。

  《通知》要求,对农村建设用地计划指标实行单列,单列指标不得低于国家下达计划总量的3%~5%。

  与此同时,城市内部用地结构也不尽合理,城镇工业用地比例偏高,2010年全国城镇存量用地中工业用地比例高达26%,珠三角、长三角等一些制造业发达地区工业用地比例超过40%,个别地区甚至超过50%。

  2015年,各地新增建设用地计划安排量与去年大致持平,且需要严格控制特大城市用地。

  国土资源部规划司司长董祚继介绍,严控新增建设用地计划指标,并非是对所有类型用地规模“一刀砍”,而是减少工业用地,适当增加居住等生活用地,保障基础设施建设、社会民生、扶贫开发等必要用地。

  2015年全国土地利用计划即明确“优先安排社会民生建设用地,重点保障基础设施建设用地,落实扶贫开发建设用地,且继续按照3%-5%的比例安排农村建设用地”等。

  实际上,2014年的用地结构已经初现变化。

  国土部资料显示,2014年全国国有建设用地批准面积为61万公顷,同比下降16.5%,且供地结构出现变化。具体来看,工矿仓储用地同比下滑29.9%,房地产同比下降25.5%,基础设施等其他用地被重点保障,同比下降1.9%。

存量土地纳入计划管理

  随着工业化、城镇化和农业现代化同步推进,土地供需矛盾日益突出,土地利用年度计划指标亟须调整。

  2006年修订出台的《土地利用年度计划管理办法》规定,全国土地利用年度计划指标包括新增建设用地计划、土地开发整理计划以及更低保有量计划指标。

  江苏省国土厅的一位人士介绍,目前的土地利用年度计划指标分配偏重于gdp总量和固定资产投资因素,对资源环境承载力、节约集约用地水平等因素考量不够;用地计划指标一方面存在总量不足、供不应求的问题,另一方面低效使用、宽打宽用、批而未用等现象在一些地方不同程度的存在;新增建设用地计划与存量用地盘活缺少统筹等。

  上述人士进一步表示,新型城镇化对土地利用提出了更为严格的要求,主要包括四个方面,严控增量、盘活存量、优化结构、提高效率。

  2014年出台的《节约集约用地的指标意见》对盘活存量建设用地提到了具体标准:制定促进批而未征、征而未供、供而未用土地有效利用的政策,将实际供地率作为安排新增建设用地计划和城镇批次用地规模的重要依据,对近五年平均供地率小于60%的市、县,除国家重点项目和民生保障项目外,暂停安排新增用地指标,促进建设用地以盘活存量为主。

  21世纪经济报道记者查看历年全国土地利用计划发现,“2015年全国土地利用计划”首次提出要统筹存量与新增建设用地。

  所谓的统筹存量与新增建设用地,董祚继介绍,国土部拟探讨将工矿废弃地复垦利用和城镇低效用地再开发等存量用地调整指标纳入国家计划,探索实行城镇建设用地增加规模与吸纳农业转移人口落户数量挂钩政策,规范推进城乡建设用地增减挂钩,促进城镇建设用地特别是优化开发的“三大城市群”以盘活存量为主。

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三四线城市商业地产策划运作注意其要点

    在三四线城市进行项目运作,诸多方面与一线城市有显著不同,这种不同会随着城市量及差距增加而变大。

1、楼层不宜过高

中国的一线城市已由“平面城市”演变成“垂直城市”人们已习惯在高楼建筑中停留,而小城市不习惯,不愿登高。

 

2、商业街区更具亲和力

空间自然,有冷有热的自然空气,方便进入的街区更能接受,封闭的大盒子,对他们而言往往是一个“目的性”的场所,需付出更多来形成自身的吸引力。

 

3、商铺需求面积小 

商家可接受程度有限。

 

4、不要一定追求高档

消费能力,高档一定要慎重。

 

5、看重当地商业资源

通常一个商场有40%的新品牌已是很难得了,更何况是小城市80%为当地已有品牌。

 

6、注意餐饮业态的务实性

小城市在餐饮方面也完全被接受,而娱乐消费还未达到一线城市水准。可以适当加大餐饮比例。

 

7、宣传推广有更强效果

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郎咸平:房地产仍然是最稳健投资

    5月17日,著名经济学家郎咸平空降蓉城,除了一如既往的调侃与幽默,也少不了带来一些独特的视角和观点。在青羊万达广场投资论坛上,郎咸平一开口便语出惊人:“我的开场白就是中国经济进入大萧条时期。如果你去年觉得经济恼火,那么今年会更惨。原因就是中国制造业危机全面爆发。” 

“四万亿”开错药方 小病已然入膏肓

     自2008年金融危机爆发以来,关于当年的“四万亿”政策,社会各界就一直没有停止过分析和讨论,赞同者有之,反对者有之。今天郎咸平却从当前的中国经济状况出发,对7年前那场轰轰烈烈的救市运动进行了独特的解析和判断。

     “四万亿”政策,目的在于提振当时的中国经济,避免失业浪潮对整个社会造成冲击,从而引发更严重的经济危机甚至社会动荡。就初衷而言,这个政策是好的,但7年过去了,郎咸平却认为今日中国之经济困境皆由“四万亿”而起,并以小病误开药方为比喻,深入浅出地阐释了自己的观点。

     郎咸平在会议上谈道,08年6月份的广东和江浙一带出现大规模的制造企业倒闭,是正常的经济现象,是中国制造业自身的问题,但伴随危机而来的并不是通过产业升级、加入投资等方法积极应对危机,反而是来了个“不想干”的消极应对法,将大量的资金从制造业中撤走,投放到楼盘、股票、汽车和奢侈品等行业中去,这无异于是给本就危机重重的制造业雪上加霜,从而导致了3个月后,即2008年底的泡沫现象大爆发。郎咸平更是直言不讳地说:“08年6月份企业倒闭和3个月后出现的泡沫危机是不合理的。”至于原因,他则归结为产能过剩。

     说到产能过剩,可能有的读者觉得生产能力不是越强越好吗?怎么生产多了还会造成衰退呢?关于这一点,郎咸平是这么解释的:中国本身的制造业处在一个很尴尬的地位,整体产能过剩已接近50%,中高端制造业离欧美日等国有很大差距,且低端制造业又在往东南亚转移,这样造成的结果就是需要的产能不足,不需要的产能过多。以近年来日本和美国为首的中高端制造业国家,开始逐渐从中国回游本国,如日本的佳能、松下、夏普和本田等,美国的企业则是通用、福特和卡特彼勒等。中低端产业大量往成本更低的东南亚转移,这就造成中国许多企业失去存在的必要,破产后必然导致大量工人失业,进一步加剧经济危机。

     在如何解决产能过剩问题上,便有了“四万亿”这个计划。郎咸平形容道,中国经济就像是得到小感冒,即使不管它,让市场自行修复,就像人的自我免疫一样,总归会逐渐好转的。但当时误判了形势,导致今天的中国出现更严重的产能过剩,新旧问题堆叠在一起,使情况变得越来越严重。如果说“四万亿”是个错误的药方,那么后来实际上印出来的66亿钞票就是个16.5倍的错误药方,就如同一个人的小感冒因为这个16.5倍的错误药方变成了心肺功能衰竭。以高速公路为例,投资建设的大部分高速公路在中西部,而建好的这些高速公路却没有运输业的需求去使用,也就意味着建好即产能过剩。但在建的时候却能消耗掉当时全国两亿吨的钢材产能过剩和十亿吨的水泥产能过剩,能保持经济暂时地增长和企业稳定,也就吸收了就业,维护了社会稳定。因此建好之后,除原有的产生过剩外,还出现了一批新的产业过剩—高速公路。于是在09年的大建设之后,钢铁和水泥市场便又回到了原形,而且愈加严重。根据郎咸平提供的数据,钢铁水泥的过剩率已达到30%。

     同时他还以日本1992年日本政府的救市政策为例,对比认为中国是在走日本的老路。1990年1月日本楼市股市泡沫破灭后,股价楼价一泻千里,一直跌到1992年,日本政府为了救市便派出了136万亿日元,干着和中国一样的事情,到处搞建设,结果造成了大约30%的产能过剩,而为了消化掉这些多余的产能,日本用了20多年,直到今天依然未能完全消化掉。中国在这方面比日本更加严重,总体产能过剩接近50%,钢铁水泥各种硅30%,电解铝35%,国产汽车42%,白色家电45%,工程机械、煤化工50%,不锈钢、国产卡车60%,风能发电70%,黑色家电72%,造船91%,太阳能95%。为了进一步说明问题的严重性,郎咸平举了两个例子,第一个是中国全年的空调产量为4200万台,2014年最新统计数据显示库存有4000万台,基本接近一年的生产能力;第二个是去年全国生产了299亿件衣服,国内消费90亿件,大约剩下200亿件库存,累计库存估计在500亿件以上,服装行业即使用十年时间也消化不了这么多。

     在谈到产能过剩带来的危机时,郎咸平强调这次的大萧条不是突然来到的,而是缓慢地到来,并且一旦来临就会长期存在,消化掉这些剩余产能只能靠时间和市场自我调节,企业家想改变几乎不可能,因为大环境不允许。另外还引用了一组统计局的数据:2011年中国规模以上的企业数目45万家,三年之后少了10万家;民营企业从27万家跌到19.5万家,少了四分之一;制造业从业人员数量,从2012年5月份开始,连续三年每个月都在减少。郎咸平认为这些数据反映出中国的大萧条已经来临,今年只是初步显现,随着时间推移会变得越来越明显。

 应对大萧条 掌握资讯是核心

     按照郎咸平的观点,中国经济既然已经陷入了大萧条危机,不论是企业家,还是普通人,该如何应对这场危机就变成了目前最关心的问题。在演讲中,郎咸平明确说道:“企业家努力没用,大环境如此。”面对如此困境,该如何脱困呢?他指出了三条路:炒房炒股炒美元。但在操作性上,相较于指导性的建议,郎咸平给在场的听众提出了更具体的流程。

     第一个是投资楼市。“有的专家说房地产产能过剩23%,也就是空置率23%,这是胡说八道。”郎咸平一上来便反驳了楼市过剩会价格暴跌的观点,理由是正常的住宅属于“常态商品”,从去年开始,中国房地产便成为了稳健型投资,暴涨暴跌都几乎不可能出现。例如3月18日,香奈儿宣布降价20%,销量暴涨,因为人民币对欧元升值20%,香奈儿降价是不亏的,反而还借此机会大赚了一笔,这属于正常经济现象。中国库存衣服500亿件以上,市面上销售衣服的价格也未下降,因为消费者买的衣服肯定是符合自己需要的,而不符合自己需要的库存货,是不可能涨到常态衣服的价位的,所以只有常态化的衣服才会符合基本经济规律:价格暴跌,消费量暴涨;价格暴涨,消费量暴跌。自去年开始,房地产也开始形成了“香奈儿现象”,也就是只要市场上花钱去买的地产都是常态地产,而库存地产的价格绝对涨不到常态化价格。

     以二手房为例,一定是符合下面4个特点才会有人买1、是否具有本地的特色;2、好的区位;3、好的交通;4、刚需房。购买住房是为了居住,居住的需求必然是要满足上述特点的,所以一所好房子依然会卖出很高的价钱,因为目前市场需要的不是过剩的数量,而是居住的质量。假如一所房子修在沙漠中,什么配套都没有,市场怎么会认可这套房子呢?那么这套房子自然就卖不出去。反过来看,如果一套房子能满足大多数人的居住需求,那么它的价格肯定会涨到一个常态水平,甚至供不应求。为了证明自己的观点,郎咸平统计了房价网去年的数据,分别从北京、广州、深圳、杭州、武汉、成都、东莞、福州、连云港、丹东等一、二、三、四、五线城市的数据进行分别说明,毫无例外的是房价一旦开始下降,交易量就会猛涨。以去年领跌的杭州为例,其房价从去年8月份开始,大概下降了14%,其交易量则上涨了373%,位居全国之首。根据整体数据整理分析,郎咸平认为正常的价格下跌应该在10%到20%的范围内,这才是正常的市场反应,而成都去年只跌了5%,所以今年成都5月份楼市才回暖,反应速度位居全国之末,这是在把去年楼市的交易量补回来。

     “今年第一季度这些城市和去年第一季度相比,价格全部比去年低,交易量基本都比去年高。我们政府3月30号救市,4月份房价和去年比全部比去年低,这是非常正常的,交易量全部比去年高。环比,和3月份相比,房价到4月份基本止跌,交易量百分之七八十基本都是涨。”郎咸平在最后还对中国楼市的整体情况及未来趋势做出了自己的判断,“楼市从去年下半年开始已经成为了一个特殊形态-稳健型投资,从今往后,楼市要暴涨几乎是不可能的,但是长期之下,楼价将比通货膨胀多1个百分点,可以保值,但已经不是投机。这个1%的数值是从美国过去100年的资料和中国2003年到2010年的资料。楼市和股市是两个市场,从去年开始,中国楼市开始成为美国一样的稳健型投资,不会大涨。”

     第二个是投资股市。去年7月11号到5月5号,中国股市是全世界最好的,上涨115%。改革概念股则是拉动这次上涨的主因。股指只在去年7月10日到年底上涨,今年1月1日到3月8日没涨,3月9日又开始涨,到27日又涨,一直到5月5日。其后开始下跌。这其中的起起伏伏,和中央政策关系紧密,去年提出的八大改革直接拉动五个板块暴涨,其中以今年3月28日的“一路一带”规划所带来的影响最为突出,上涨幅度分别为:高铁110%,其中南车326%,北车296%;铁路机械板块114%,其中五支市值最高的股票上涨182%;路桥交通板块76%。

    “一路一带”的影响为何这么大?因为中国产生过剩太严重,希望将产能过剩的行业出口给中亚以及东南亚国家。以东南亚国家为例,每年需要投入基础建设行业7300亿美元,如果能顺利出口,我们的产能过剩就能减少,大萧条也会减少,同时还能消化产能过剩行业。问题在于中亚和东南亚国家需要投资,但本国根本没钱,所以中国才牵头成立亚投行,借钱给成员买中国的剩余产能,而找这么多的会员国,特别是英法德等国的加入,目的之一就在于用政治优势来为还款作保障。

     如果要投资股票,根据郎咸平的分析,就只能投资a股,特别是和政府改革动向有关的a股。4月20日降准,5月11日降息,4月17日和20日两天,汇金套现估计达到200亿元。4月份,中国银河证券做空比率高达43%,海通9%,海外做空a股的比率,和1月份相比,4月份增加了70倍。4月20日这天降准1%,股市跌了70点。但是4月20日之后并没有改革信号出来,所以郎咸平认为股市依然会继续跌下去。长期来看,只有和改革信号相关的股票才值得长期持有。

     同时,他还指出美国和德国最近几年一直在推行”制造业拉动经济“的计划。2010年奥巴马推出《制造业促进法案》,到今年2月份最新数据出台,美国失业率5.5%,创下20年来新低,美国经济蓬勃发展。美国制造业还要回暖,美股还要涨。德国制造业推动之后,经济迅猛发展,今年3月份最新数据出台,失业率6.8%,创下1990年来的新低。所以在考虑投资国内市场的同时,还可以考虑兑换20%到30%的外币进行美股和德股的投资。

     第三个是投资美元。郎咸平的总体观点是:只要没人炒,黄金就会跌,只要有人炒,黄金70%的可能就会涨。更进一步的分析是,去年1月1日到去年11月,美元上涨10%,黄金从每盎司1205美元跌到1140美元。同年11月乌克兰危机,欧美联合制裁俄罗斯,卢布贬值50%,而俄罗斯最大的信贷方便是欧盟,卢布跌,欧元就跟着跌,换美元后黄金必涨。2月份危机解除,美元继续涨6%,黄金从1301美元/盎司下降到1150美元/盎司,最近美元下降5%,黄金1158美元/盎司上涨到1188美元/盎司。未来美国推动制造业,美国股票还要涨,美元汇率还要涨,黄金会跌。因此对于投资黄金的行为,郎咸平并不赞成,反而建议投资者多持有美元以应对萧条危机。 

    同时伴随大萧条来临的还有商机。大萧条来临,老百姓想花更少的钱保持生活品质。那么物美价廉低端消费品就会成为主流,成本较低的网购将会在交易中取得更多的市场占有率,近几年的电影行业爆发式发展所带来的体验式生活将会成为大萧条中最重要的娱乐手段之一。而预防性医疗市场,也开始被谷歌等大型公司投以更多的关注,大萧条意味着收入减少,而健康问题就会从高昂的治疗转为日常的小额预防医疗,并且一旦和网络交易挂钩,整个医疗流程将会缩减很多成本,这不仅是普通人用于维持生活质量的手段,同时也是一个全新的市场。以apple watch为首的新型移动信息设备将会填充这个空白的市场。

     作为一切行动的指导,资讯的掌握是最核心的部分,只有在市场上更快掌握更多、更有用的信息,才能始终跑在市场前面,占得先机。不论是前面的炒股炒房炒美元,还是作为企业家,在目前的中国经济状况下,都需要尽可能多地掌握政策动向和市场动向,随时关注一些可能预示着剧烈转折的小问题,这样方能掌握主动权,不至于在经济萧条中越陷越深。

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房地产销售顾问公司全新十大理念

        随着市场经济日益成熟,品牌形象已成为消费者认知的第一要素,房地产产品也不例外。当前业界普遍存在的一个误解是将房地产的品牌效应简单地等同于案名效应,片面注重楼盘的案名设计,而忽视了对房地产这种复杂商品在质量、服务、功能等方面进行全方位的品质提升。同时,由于市场竞争的激烈,以及资金周转等方面的原因,不少开发商不愿进行较长时间的品牌营造,过多借助于新闻炒作和广告轰炸,希望通过宣传造势来快速树立公司品牌,殊不知这种本末倒置的做法已阻碍了房地产业的健康发展。开发商们如果能静下心来,脚踏实地的进行一流的规划设计、提供一流的配套服务和物业管理,对于品牌形象进行良好构建,营造名牌企业和名牌产品,必然会成为未来房地产市场的赢家。

关系营销 

        当前业界流行的整合营销理论,实际上就是关系营销思想的体现。其营销主张重视消费者导向,强调通过企业与消费者的双向沟通,建立长久的稳定的对应关系,在市场上树立企业和品牌的竞争优势。在营销组合中,产品、定价、通路等营销变数都可能被竞争者仿效甚至超越,唯独商品和品牌的价值难以替代,而这与消费者的认可程度紧密相关。因此,开发商必须完全从消费者的角度安排经营策略,必须充分研究消费者需求,努力加强与消费者的沟通,注意关系营造。

一、不要给客户太多的选择机会 

    有时客户面临太多的选择时反而会犹豫不决拿不定主意。所以最好能在一到二个机会下,比较销售,作出决定。 

二、不要给客户太多的思考机会 

    客户考虑越多,可能就会发现商品越多的缺点,反而会使他决定不购买,所以销售人员要留给客户思考时间的长短要适当。 

三、不要有不愉快的中断 

    在紧凑的销售过程中,若有不愉快的中断,可能就会失去先机。 

四、中途插入的技巧 

    在进行说服工作中,如有人从旁插入,谈及与销售人员前后不相关的问题,亦会使客户产生怀疑的心理。

五、延长洽谈时间 

    使客户人数增多,造成购买的气氛,尤其是销售初期,客户较少时,更要尽量延长洽谈时间。 

六、欲擒故纵法 

    不要对客户逼得太紧,要适度放松,使对方产生患得患失的心理,而达到签约的目的。 

七、避重就轻法 

    采用迂回战术,避重就轻。 

八、擒贼擒王法 

    面对一组客户时,同时欲购买时,要从中找出具有决定力量的人,集中火力攻击。 

九、紧迫钉人法 

    步步逼近,紧迫钉人,毫无放松,直到对方签下订单,达成销售目的之前,决不轻言放弃。 

十、双龙抢珠法 

    在现场故意制造一户双销的错误,造成抢购的局面,促成其中之一的客户尽快作出决定。

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土地新规,房地产开发商没法儿“有钱任性”

1.政府从头管到尾

        据资料显示,2015年全年上海住宅用地(含保障性住房用地、商品住宅用地)的供应量仅为400万-600万平方米,创下2004年土地公开招拍挂以来的最低值。在土地日益枯竭的情况下,开发商的项目与区域规划发展的愿景不相匹配成了一个大问题。上海浦东唐城投资发展有限公司总经理周皆明认为,当初作为纯市场行为的土地招拍挂制度确实体现了公开、公正、公平的原则,但也存在约束不足、不当开发和无序运营等问题,政府的规划意志并没有得到充分体现。由此看来,提高土地节约集约利用水平成为当务之急。

        今年4月,上海市规划和国土资源管理局发布《关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定(试行)》,重点推进经营性用地全生命周期管理。这个听上去颇为拟人化的表述将土地的运作周期比作人的“生老病死”,意味着土地开发的全过程从规划制定到后期运营都将按照相关职能部门要求进行。

        上海市规划和国土资源管理局详细规划处负责人解释,新一轮规划编制和土地利用模式,更强调“社区”概念和功能的综合。引入“全生命周期管理”的目的是有利于维护总体规划落实,也就是说,本来只管一个头,现在一直要从头管到尾,强调“全系统”、“全配套”,这在国际上也是一个趋势。

        他还表示,既然是管理,必然包括一些制约性措施,强调事后评估、监管、处罚,所以从总体规划的最初导向到项目生成准入,全程监控并采用绩效考核,达不到要求就“强制退出”。

不再唯“钱”说话

       土地全生命周期管理范围导致的最直接的结果,便是土地不再价高者得,周皆明告诉早报记者:“我们希望在公开、公正、公平的原则下,设置一些必要的条件,谁能拿到地不再只取决于开发商对地块的出价高低,我们更看重的是区域的规划、功能的实现以及对整个地区长远发展的贡献和支撑作用。”

        据了解,用钱买地越来越难成为近来不少开发商的共识。不少经营性用地出让地块都开始附加了较为系统缜密的出让条件或运营要求。今年年初,闵行区颛桥镇闵行新城颛桥梅州路地块终止出让,成为上海今年首块流拍的商业性用地。该地块位于繁华区域,配套成熟,但附加出让条件“严苛”,例如商业和办公自持不少于30%,不少于15年的要求,并限定商业最小单元面积不小于300平方米,办公最小房型建筑面积不小于400平方米。

        同样,不久前成交的闸北市北高新区某商办地块则明确要求开发商须整体持有商业不得少于10年,须至少持有办公部分建筑总量的40%不得少于10年。浦东前滩地区某地块出让中要求地块范围内商品住宅、商业等均不得转让,只能出租,且约定的租期最长不超过5年。不难看出,开发商“有钱任性”的时代已经过去,投机炒作的政策空间已经消失。

        上海市规划和国土资源管理局相关负责人向记者指出,对城市土地资源极度稀缺的上海而言,竞价买入土地再建造出售的传统开发模式已经没有任何市场价值,这些对项目建设、功能实现、运营管理、节能环保等经济、社会、环境各要素均有严格要求的土地出让方式将成为土地市场的主流,开发商将不得不正视土地市场的游戏新规。

2.实力品牌房企胜出

        事实上,开发商的问题由来已久,一面是城市建设的积极推动者,另一面却又使得土地市场乱象丛生。“还是因为门槛设置太低了,”周皆明说,“当时土地出让上的规划参数只是一些简单的技术性指标,对土地的拍卖起不到制约作用,导致有的房企只知道砸钱夺地,其中一些实力不济缺乏经验的企业做出的产品差强人意,且无视区域的整体规划发展。”

        土地全生命周期管理则更为重视土地未来在区域规划中所起到的作用,出让条件的要求不断细化,评估内容也更为丰富,前瞻性和综合性大幅提高,这显然对资金和能力同样雄厚的品牌地产商更为有利。

        中国指数研究院研究总监陈延彬认为,当下中国已经度过了住房短缺的时代,房地产市场的要求更多元化和精细化,开发商不能像过去那样简单地造房子就好了,只有在融资能力、产品能力、销售能力、服务能力甚至互联网技术等诸多方面具备综合实力的开发商才有更多的机会,这就倒逼开发商向城市运营商、服务商转变。

        上海市规划和国土资源管理局相关负责人指出,政府在土地出让金的让步和在开发管理要求上的严苛,无疑是一种理智选择,不仅将资质和能力不足的企业挡在门外,而且主动减低符合城市发展需求的企业入市门槛,用跷跷板的形式变相增强了对优质开发商的吸引力,表现出了极强的政策引导性和市场筛选能力。

        据了解,这样的案例在去年已经初现端倪,2014年上海董家渡地块出让时,黄浦区政府为了打造国际化滨水新兴金融中心,提出了建设以金融功能为主的城市综合体的要求,明确了“带规划附加图则”整体出让的方式,同时对地块内历史保护建筑的利用和对滨江公共空间相关设施的建设作了进一步规定。这逼退了大批实力不够雄厚的开发商。最终,具有金融产业背景的中国民生投资股份有限公司联合具有丰富外滩地块开发经验的上海外滩投资开发(集团)有限公司和上海佳渡置业有限公司共同拿下该地块。

3.价格价值双提升

        土地全生命周期管理对于出让条件的要求不断细化和加强,固然一定程度上约束了开发商,但或导致开发成本升高,最终推高房价?

        中国指数研究院研究总监陈延彬则表示,尽管在一定程度上开发成本会转嫁到可售商品房上,但就整体而言,对于开发商的高要求能够充分优化利用土地资源,带动区域发展,反过来提升经济效益。

        周皆明的看法是,从背后的逻辑来看,房价会更体现出它的高低合理性。正因为附加条件高了,门槛高了,从而为真正有实力的开发商腾出操作空间,项目品质能够得到保障,区域发展能够得到落实,长远来看,对购房者反而是件好事。

       一位不愿透露姓名的某房企负责人称,随着土地资源的日益稀缺,上海城市开发将告别“项目营销”的“短平快”模式,取而代之的是进入以质取胜的“城市运营”时代,这将倒逼开发商加速向城市服务商的转型,对于立足长远的品牌开发商而言,不如主动契合政府的规划需求,持续参与城市运营,并从城市发展中获得稳定回报。

        当几乎外界所有人的关注焦点都在新政对于楼市的刺激上之时,房地产的根本——土地开始了一场悄无声息的制度变革。最近,上海市规划和国土资源管理局发布了《关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定(试行)》,其核心概念被称作“土地全生命周期管理范围”,即以土地出让合同为平台,通过健全经营性用地的用途管制、功能设置、业态布局、土地使用权退出等机制,加强项目在土地使用期限内全过程动态监管。

        而其中对于房地产市场有着最直接影响的是,未来的土地拍卖不再待价而沽,确保区域城市规划目标实现和城市服务功能配套整体品质提升成为了先决条件。于是,单纯“以本逐利”的开发商正在向“项目效益”与“社会效益”并重的城市运营商转变。

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房地产营销策划公司模式

1、概念策划模式

    策划人选择房地产项目的一个或一个以上的显著特征,向消费者加以强调和宣传,使消费者对房地产项目建立起概念认识,引导消费者在众多房地产项目的选择过程中,比较容易选择自己偏好的房地产项目,从而达到促销目的的一种策划方式。

2、卖点群策划模式

    策划人为适应卖方市场和消费者理性选择,采用罗列众多项目优点并将其集于一身,向消费者做出承诺:能满足消费者所有要求,从而达到促销目的的一种策划方式。房地产市场供应量的增加,导致需求相对减弱及消费者理性购买,发展商以建设观念,楼盘观念建筑的楼盘,为了迅速适应市场需求的变化,采取“人有我优”的销售策略。

3、等值策划模式

    策划人为避免房地产项目成本攀升而并未获得同比的售价,或因售价提高造成楼盘空置率攀升的恶性循环,在众多的楼盘优势卖点中进行权衡取舍,或找到楼盘未发现的价值点,使楼盘成本与销售价格相适应,从而达到促销目的的一种策划方式。

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房地产市场营销策划三大策略

    营销渠道策略、营销宣传推广策略以及定价策略等多个方面。此外,在制定和实施这些营销策划之前,还应该制定总体的营销计划,并划分房地产的营销阶段,区分各个阶段的策略重点。

1、营销渠道策略

    营销渠道是将产品由生产者转移给消费者的途径。在房地产营销中,有两种主要渠道策略,即开发商自销和委托代理销售。开发商直接销售是指开发商自行组织销售人员并固定的销售现场,直接将房地产商品销售给顾客。这种销售与消费者直接接触,渠道最短、反应最迅速、控制最有效。房地产委托代理销售是指开发商委托房地产代理商等中间环节把房地产产品出租或销售给消费者的方式和过程。一般的中小型房地产公司,多采用委托代理销售的方式。代理销售不仅是规范化的房地产市场中十分重要的营销渠道,同时也加强了市场交易的监督、规范和规避风险的功能。

2、营销宣传推广策略

    房地产产品要获得最终消费者的认可,就必须与客户沟通,使客户对该房地产有一个具体和清晰的了解、认识、直至认同。市场推广主要有广告推广、活动推广、关系推广等具体方法。由于房地产产品的不可移动性,不可能主动向目标消费者展示实物产品,只能通过广告吸引客户上门,而客户的上门量直接决定了房地产项目的销售。由此可见,广告在房地产营销中占有及其重要的地位。

3、定价策略

    定价策略是房地产市场营销组合中非常重并且独具特色的组成部分。价格通常是影响房地产交易成败的关键因素,同时有时房地产市场营销组合中最难以确定的因素。在激烈竞争的市场环境下,房地产价格设计的因素相当复杂,如何指定消费者可接受的价格,同时达到企业的利润目标,不仅要了解影响供求的宏观因素,也要关注制定具体项目价格的微观因素和实际操作细节。售价格相适应,从而达到促销目的的一种策划方式。

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案例分享:美地行全程营销代理苏州拙政园旁豪宅

小编曰:最近似乎被80多平的别墅刷屏了,当别家都在攀比自己平民化路线的时候,有一些房子依然坚持着壕的身份地位!

前段时间,苏州诚品书店的住宅以6.5万一平的价格成为江苏最贵住宅,引起小伙伴们围观。6.5万一平已经森森的震惊到深度君,但是,世界观人生观就是用来不断被打破的。有钱任性的苏州仅仅6.5万一平就结束了吗?太小看苏州土豪的消费能力了。苏州还隐藏着一个低调的豪宅,最高5亿元!一套!

买不起,还不能看看吗?为了满足我等屌丝的窥富心理,深度君觉得要把它扒出来,让大家感受一下。

记住!深度君是含泪坚强写完这篇稿的!

敢在文化遗产边上建豪宅,胆太肥

居然建在世界四大园林文化遗产之首苏州拙政园的一墙之外!而且还是曾经拙政园200亩地中的一部分!

500米范围内共有3个世界文化遗产:拙政园、狮子林、京杭运河苏州护城河段,放眼全国,恐怕找不到第二家了!所谓的绝版大概就是这意思。

大概是中国唯一一个建商品房还需要国家、省、市三级文物局的审批的例子了。包括拙政别墅这个名字也是由苏州政府部门层层审批。

深度君屌丝病又犯了,住在这岂不是在自己家就可以饱览拙政园美景。80块的门票费就免了!

敢花5个亿的人在乎80块!?活该做一辈子屌丝。

自带高标准苏州园林,霸气侧露不止

 

壕开发商花巨资参照拙政园的造园方式,自己造了一个苏州园林。28栋独幢别墅就隐藏在这座苏州园林里面。

香山帮传人们打造出来的苏式园林。据说都是百年手工雕琢的窗棂。保持中式风格,不媚俗于西洋建筑,用的是青黛色的筒瓦。愣是把中国府邸的精髓全用上了!

 

直追紫禁城6.5米皇室标准的大门.

精雕细节

深度君有些恍惚了,这是在拙政园吗。

中式园林住宅的最高标准也不过如此了吧。

 

外面这么古典,屋子里面是什么样?

每幢别墅均自带电梯。别墅带电梯,只能说太任性!

所有别墅均为全套房、双客厅。

好拗口,屌丝们是不需要知道这种概念的。

 

男女主人还有独立的会客空间

男主厅

女主厅

餐厅

卧室

这卧室布局,这吊灯…深度君已彻底失语。

浴室

这浴室比深度君家房子还大!(深度君你不是一个人!)

影音厅

呐尼?喝红酒还要专门设一个房间?

有钱人的生活深度君真是不懂。

茶室

感觉已经没法往下看了!

室内游泳池

我勒了去!这么大!你们是想怎样!

3到9个车位….

请注意这是车库,不是客厅,简直亮瞎了深度君的钛合金狗眼。

 

别墅面积在660—4000平方米不等,每栋别墅都有约1亩地的私人园林花园!

这体验,就跟古代的王府是一样一样的吧,宅子自带后花园的赶脚。

 

还有……

再列恐怕要被打了。

再配上一辆豪车,这就是人生巅峰!

各种壕的细节,大家感受一下!

 

他家的门是这样的。

门庭所用将军门。据说是进口东南亚柚木外包铜边。把手很有特色,内嵌青花瓷板。看上去很精致

铜瓦

琉璃瓦都已经够不上它的档次了。为彰显壕身份,用的是定制的专属铜瓦!铜!瓦!

百年紫藤

据说是找了2年才在安徽找到如此造型的百年紫藤,寓意紫气东来。

所以,你还觉得这是房子吗?

这已经不是房子,这是身份地位!

地段?苏州中心古城区。

风景?苏州园林那没得说。

文化寓意?这妥妥的中国元素苏州文化你看不出来?

奖项?2013国际地产大奖亚太区最佳多栋物业五星大奖,第三届第一财经︱第一地产品质奖公益评选活动的“典藏大宅奖”!

好吧,我们就是看看,只看看。

看了这么多

只能用四个字来形容——极致奢华!

再用四个字形容我的心情——超级喜欢!

另外还有四个字——钱在哪里?!

各位小伙伴们,赶紧挣钱去吧,争取早日当上总经理、赢取白富美、走上人生巅峰,等到功成身退那一天就可以去拙政别墅享清福了,是不是想想都有点小激动呢。哦,忘了说,深度君算了算,应该还有猴年马月,嗯,不远了……

 

来源:深度苏州

 

美地行全程服务拙政别墅,为其提供项目整体定位策划、整体营销推广策略、视觉规划设计及全程销售代理。

案场营销热线:136-6180-1081 刘初锷先生

美地行咨询热线:400-821-0289

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房地产品牌定位需匹配营销手段

文章来源于东方早报(上海)对美地行执行总裁刘群的采访:

    美地行营销策划有限公司执行总裁刘群认为,开发商正在改变原来的营销模式。不管是推出网上购房服务、增加线下看房活动、一二手中介联动还是吸引大家目光的单个事件营销,这些手段都是非常必要的。单个营销手段可以拉升销量,但至于作用有多大,取决于该事件发酵的影响力又多大。比如“超女效应”,如果可以制造这么大的影响力,开发商的楼盘销量自然也会被拉升。

    “全民经纪”是宋卫平最早提出来,但是这种模式的难点在于如何发挥组织能力和动员能力。“任何一个不了解楼盘项目的人都可以去卖房子吗?搭建一个全民经纪的网站就可以解决所有问题吗?不是这样的,构建新型销售网站是广告行为,是营销的营字,如何把创意落地实现销才是成功。”刘群解释说,营是招徕顾客,销是把成交达成。

    这是一个房地产大营销时代,需要调动社会各方面资源。营销主意越大实施行为越简单越是成功的。除了产品营销,还有品牌营销。大营销是持续的品牌营销,建立品牌产生信任感。“以恒大为例,足球成为它非常好的传播渠道。定位也清晰,恒大立足二三线城市,目标客户群体多是中产阶层,楼盘项目为中端产品。通过足球营销增加了它的知晓度、美誉度。同时,还要与目前客户群体之间达成价值认同感。”绿城集团定位高端楼盘项目,如果由绿城进行足球营销,它的获益未必会有恒大集团这么多。

    未来大数据整合传播愈演愈烈,有一样东西始终存在,那便是话题和故事。刘群建议长远的品牌营销和短期跑量的产品营销需要一起使用。

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原创 | 房地产营销策划之自媒体推广解析

随着微信社交阵地被“广告”攻占,越来越多的公众账号及自媒体大v一一露出,从而导致这种新形态下的创新推广层级也酝酿而生。

今天我们请到美地行资深文案经理陈洋来为我们剖析:
从小编到大v,微信要怎么玩儿?!

怎么才是“活”的公众号呢?每天更新图文?非也!
给你的公众号一个拟人的形象代言人才是正道!
例如:

↑不仅有人物形象,更是给他添加了口头标语!

 

下面例举了美地行服务新城控股的青浦吾悦广场项目,

我们的创意团队给吾悦广场策划了吾先生和悦小姐的形象人物,

并且后续开发商其它城市的吾悦广场项目也继续运用了我们的吾先生及悦小姐形象,

另外,这是美地行2013年策划的

“约饭”还有另外一个更具营销目的的意义,

让这座城市各行各业的意见领袖通过“约饭”栏目,

在2014年微信朋友圈还够火的时机,

用他们自己的故事将“寻麓之旅”这个品牌载体及麓湖生态城项目带入他们的圈层,

形成其所在圈层的朋友圈传播。

麓湖每一年会做一个品牌活动叫“麓斯卡”,就是一个所有资源的年度大派对。

2014年的麓斯卡有130余家机构参与,涵盖了创意、时尚、旅游、健康、文体、地产、汽车等9个不同的领域,

每个参与者都是该领域的翘楚。

按行业类别,这也是一个个圈层,当他们聚合在一起,就形成了一个高端生活平台,

这就是麓湖可以给客户助推释放的价值。

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毛大庆:从房地产甲方做到乙方,我站在了风口

    4月20日,毛大庆和刘肖再次站在同一个演说台上。

    刘肖是万科集团副总裁、北京万科区域首席执行官的身份,而毛大庆是创业者。

    一个多月前,毛大庆带着在万科6年盆满钵满的业绩和光环离开去创业。毛大庆说2015年要“怀着梦想再度出发”。

    “父亲告诉我,男人60岁后可以重新开始。我现在就要做好准备,期待未来新的精彩。”毛大庆在接受采访时说,显然他是做好了准备,因为他今年才46岁。

困惑后的决定

    毛大庆是北京人,见过世面,“擅长政府关系”这也是当年万科找到毛大庆的缘由,到2015年,毛大庆在万科度过了几近完美的6年。

    2014年9月,万科总裁郁亮说,找到成长性就能找到风口。过去的一年,毛大庆在万科一直在寻找风口,如今他说他站在了风口,因为他离开万科,成了一个创业者。

   “我们也给自己定位,我们并不是真正的创业者,而是创业的服务者,我们这家公司应该成为创业者最知心的成长伙伴,伴随他们在创业的路上一起成长,我们希望打造中国最优秀的创业的生态圈。”毛大庆这样说。

    离职创业,很多人都认为水瓶座的毛大庆善思考、爱创新、敢挑战,这些特性支撑了他去开创另外一片天地的信心。但是为何去开创轻资产公司,并未太多的提及。

    毛大庆说他自己对商业的理解全情注入了万科北京公司,但也深受困扰。在万科的职业经历中他也留下了很多的遗憾和无奈。其中包括北京公司的经营效率提升一直有所困扰、冗员问题没有彻底解决等。“并非不想解决,但终究没能解决。”这次独立创业,出现了很多与万科冗繁、重资产等词汇相背离的特性。“初始团队很精简,只有七八个人。必须走轻资产路线。”毛大庆坚定地说。

    “经过多年努力自己终于从甲方做到了乙方,成了服务商。”他告诉中国房地产报记者,他一直在思考的是,商业地产其实就是个房子,可以卖办公室、卖医疗、卖电影或其他各种各样的产品。而他的新业务是打造创业办公平台优客工场,帮助创业企业解决创业中的风险。

    “现在考虑的是一个商业空间本身空间的资产价值怎么释放,完全从资产的投资回报角度出发。”毛大庆说,这是凯德对商业的看法,所有老板都是资本市场,我们只是运营商。

    “纯粹的‘二房东’没什么意思,未来我们会更多以合作的方式来运作创客空间,更多接入资本市场。”毛大庆用略带调侃的语气说。

    “我没有离开房地产行业”

    毛大庆想做的是个多元体,既有基于房租利差的考量,也有与多级孵化器相结合的模式。“就好像有刚需,也要有经济适用房一样。”毛大庆告诉记者,虽然是创业,其实没有离开房地产行业,创客空间也紧盯主流人群。

    简而言之,毛大庆的商业逻辑是,盘活城市存量商业,嫁接服务和品牌打造经营性的创客空间,然后再以创业导师的身份,对接资金,扶持创新项目,再吸引资本进入。

    “能帮助年轻人,没准还能出一两个中国的乔布斯,真令人兴奋!”毛大庆透露,现在已经有一些非常让自己兴奋的优质客户打算入驻。目前,优客工场已与万科集团、鸿坤集团、阳光100等大型企业达成战略合作,首批在京签署落地的项目有10多个,包括朝阳区阳光100优客工场、通州万科台湖新城等。

    高力国际华北区办公楼服务部副董事王斌认为,毛大庆具有资本、人才、社会影响力、推广力,可以说价值已超过纯粹的商业模式,有很多附加价值,很有优势。

    “创客所面临的风险跟商业地产一样,首先招租是否能招满,市场竞争能否立住脚。其次就是高精准的成本把控能力。”对于风险,毛大庆直言不讳。

    不过,对于毛大庆而言,除了风险的考虑,还有面对这种新兴方式的考验。毛大庆离开万科时,郁亮曾说,“对我个人来说我教会他跑步了,最遗憾的事也是他会跑步了,他却跑了。”如今,毛大庆又站在了另一个领域的起跑线,而这条路目前还没有指引者。

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美地行策划服务名都城三期即将入市 再续传奇

        5月7日(周四),名都城三期销售中心举办了项目的媒体发布活动。发布会现场,项目所属集团仲益控股领导、华东师范大学房地产研究中心主任华伟教授、名都城一期、二期老业主、及30余家主流媒体资深人士应邀出席。

        此次,名都城三期回归古北豪宅区,代表着古北板块作为老牌豪宅区的再度发力。整场活动分为对话高层、巅峰论坛、直面业主三大板块。

        美地行全程服务名都城项目视觉企划及品牌推广。 

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专家:未来房地产营销市场严重分化毫无悬念

    在五一小长假结束之后,有关一线城市楼市回暖的新闻便扑面而来。北京、深圳等地的楼市成交量均创新高,市场呈现出量增价稳的态势。而“地王”作为助推市场热度和涨价的信号,又在一线城市中重现。

    在刚刚过去的4月份,一线城市的土地市场呈现房企火爆抢地的局面。

    在北京,4月27日,北京国土局以挂牌出让形式现场竞拍海淀区、丰台区两块土地,起始总价为88.27亿元。其中,海淀区西北旺镇的中关村永丰产业基地地块以56.4亿元的总价被首创置业竞得,溢价率达48.93%,综合起始楼面价为1.8万元/平方米。

    在上海,4月29日,嘉定徐行镇6.3万平方米纯宅地被碧桂园以6.07亿元强势拍得,溢价率62.16%,楼板价为8108元/平方米。

    在广州,4月底出让的萝岗长岭居地块最终被万科获取,作为长岭居板块目前最大规模住宅地块,该地块受到很多房企的关注。

    浙报传媒地产研究院房地产专家丁建刚在接受央广网记者采访时表示,由于一线城市的需求强劲,开发商根据市场需求做出了选择,而他们的行动导致了一线城市土地市场的升温。“一线城市近期的表现格外抢眼,特别是北上深这几个城市,限购还没有解除,尽管在比较严厉的调控政策背景下,需求仍然比较强劲。这是市场的事实,也是房地产企业判断市场走势的依据。”

    据机构统计,今年一季度全国销售20强的上市房企在一线城市拿地高达60%,创历史新高。之前在二三四线城市驻扎的房企也纷纷转战一线城市的土地市场。

    而开发商们的纷纷撤出,致使二三四线城市的土地市场遭受冷遇。

    据《第一财经日报》报道,近期不少二线城市都出现了土地流拍频现的现象。今年一季度,天津、成都、西安、昆明、青岛、沈阳等城市纷纷出现土地拍卖流拍;合肥土地市场2015年第一拍首次同一天3地块流拍;郑州首次网拍郑上新区3宗地全部流拍;4月14日武汉举行的土拍中,当天共出让6宗地块,有2宗地块惨遭流拍;同日成都市场出让共4宗地块,有2宗地块流拍。

    对此,房地产专家丁建刚表示,在“3.30”政策之后,中国房地产市场呈现出严重分化的局面,这并不出乎他的意料。他表示未来中国房地产市场严重分化是毫无悬念的。

    “在中国,其实理论上并不存在‘中国房地产市场’这样一个概念,因为中国幅员辽阔,各地千差万别,各个城市之间的差距实在太大。由于一线城市无在过去几年表现出的需求,以及最近一段时间政策转向之后的市场表现,都给房地产开发企业提供了未来市场判断的依据。而大多数的三四线城市普遍存在严重的供过于的情况,这样的事实造成了开发商的选择。”丁建刚表示,是市场需求导致了开发商的选择,土地市场的分化是由市场分化造成的。

一线城市的土地市场迅速升温,二线城市却面临冷遇,三四线城市的土地市场则更加凄凉。数据显示,在2015年第一季度,全国土地市场大幅下跌,房地产企业土地购置面积4051万平方米,同比下降32.4%,土地成交价款1123亿元,同比下降27.8%。

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房地产品牌营销如何冲破“朋友圈”

    2015年春节过后,各大房企的品牌宣传活动接踵而至。除了在传统的品牌发布会上推陈出新之外,利用微博、微信等互联网平台所进行的品牌宣传活动也层出不穷,甚至有些品牌房企也主动放低姿态,加入到了这种带有浓重互联网色彩的品牌宣传活动中去。这些“花样翻新”的举措,究竟效果如何?

现象

品牌宣传频现新手段

    记者采访发现,不同风格的房企,其品牌宣传活动的风格往往也不同。比如,主打高端别墅项目的龙湖的品牌发布会就极具互联网企业发布会的风格,以360度环幕和ted风格的演讲开场,引起了参会的业内人士以及媒体记者在朋友圈“刷屏”。

而一贯以较为严肃的央企形象出现在业内的保利集团则采取了更接地气的微博发起了一次话题营销。4月15日,保利地产董事长宋广菊先在其微博上发布“保利是个p”,迅速引起了业界的广泛关注和猜想。随后微博被删除,但没有任何解释。次日,保利正式推出了其5p战略。

    此外,世茂集团则推出了朋友圈“快闪”营销。4月27日,世茂地产组织4500人换统一的微信头像、名称,模仿微信朋友圈广告,在同一时间发同一条内容,在地产业内人士的朋友圈里实现了“刷屏”效果。

追访

新概念活动难以带动销量

    “我们一直比较重视品牌活动,而相对目前流行的品牌活动来讲,我们的品牌活动还是偏传统。”记者从龙湖地产方面了解到,龙湖上次品牌活动的花费在百万元级别。据相关人士介绍,实际上,通过品牌宣传直接带来销售并没有那么明显,主要是通过产品介绍,在样板间开放之前让业主带来预期。

    世茂集团品牌部门有关人士表示,“我们做品牌方面的广告无法直接看到品牌销量的上升,但是影响还是不错的。对于外界来讲,人们可能并不关心世博,而我们让各界关注到我们参与了世博会,这一目的也就达到了。我们也并未打算靠‘快闪’实现跨圈层传播。”

专家

房企宣传应注意受众人群

    对于房企这种互联网风格较重的品牌宣传,相关人士也各执己见。有人认为这些传播方式很新颖,也借制造话题实现了话题营销。也有些人对此并不认同,比如北京工商大学传播与艺术学院副教授许之敏就表示,在朋友圈传播时,关注的对象主要还是业内人士,而品牌形象的树立,除了对内,还需要面向社会公众。所以上述房企所采用的宣传形式,并不能完全达到其品牌宣传的目的。

    “房地产营销活动,自娱自乐的成分是有的,用不用朋友圈并不是关键,最主要的是房子的目标人群在哪里。”国家广告研究院副院长、中国传媒大学广告学院教授张翔在接受记者采访时表示,媒体传播应该按照目标人群的媒体使用习惯来进行。比如说,对于年龄在30~50岁的重要购房群体来说,他们可能并不能很好地理解这种互联网文化,因此品牌传播的效果在这部分人群上就要弱很多。

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李扬:中国房地产营销市场尚未经历完整周期

中国社会科学院副院长李扬5月7日在”2015年中国房地产高峰论坛”上表示,中国的房地产市场恐怕还没有完整地经历过一个周期,而一个市场要成熟,必须经历完整的周期。 

“房地产是一个很受人关注的议题,也是当前以及今后一段时间我国经济的主要风险点。”李扬说,中国的房地产市场在起步时有幸遇到了中国经济成长率最高的时期,”携经济增长之雄风,怎么讲它都会成长,房价怎么调控都在上涨。回头看这段历史,应当说是经济的强劲发展使然。” 
李扬说,但应当有一个看法,即中国的房地产市场恐怕还没有完整地经历过一个周期。他分析说,如果用价格、用成交量作标准,房地产市场确实是起起伏伏,但没有经历过危机。 
“所谓一个完整的周期,就是说经历过危机、萧条、复苏、繁荣这样一些经济周期的各个阶段。”李扬说,中国房地产如今很可能在完成这个周期的过程中,”当下可以说是进入一个下滑的阶段,经历了这个阶段之后,中国的房地产市场算是经历了一个完整的周期。在此基础上进一步向前发展,会有一个更加健康的房地产市场。” 
李扬认为,这样一个转变正好对应我国的经济新常态。”作为市场参与者当然是几家欢乐几家愁,消费者总体来说当然是欢迎这样一个调整,但投资者以及金融机构对此心情比较复杂。” 
李扬说,这次调整和过去的调整是不相同的,过去的调整相当程度上是调控结果。几年前,是”十年九调控”,年年调控,涨了就往下压,价格低了就往上抬,应当说这是周期同一阶段的现象。在这种情况下,过去中国房地产中的供求关系不清晰。”经过十几年的高潮之后,现在大家基本看清楚了,尤其在二线以下城市看得很清楚,到底有多少人要房,已经和正在建设的有到底多少房。这样一个水落石出的结果,会使大家对房地产市场的发展有了一个比较冷静的认识。” 
李扬说,他去年和前年跑过很多地方,像县城这样的地方,基本上已经看到底了,今后会有多少人再进入这个城市买房,看得清清楚楚。研究当前的中国房地产市场要注意到这样一个重大转折。”目前的存量和正在盖的房子,恐怕两年多才能够消化得完。” 
李扬说,房地产不仅仅是盖两个房子然后炒,有房就有价值,”而是位置、位置、位置,现在位置已经成为决定房地产价格最显化、最重要的因素,而且已经开始显示出对房地产资源配置的决定性影响。” 
李扬认为,对于房地产市场来说,新常态就是回归其本来面目,以满足人们的多种住房、享受、发展的需要为标的,来重新定位自己的结构、规模。”这个变化还在进行中,还要有几年的调整期。” 
2014年,中国房地产市场出现了较大幅度的回调,相对于2013年一些大中城市房价出现了明显下跌趋势。但从全国房地产价格走势看,全年商品房成交平均价格为6323元,仍比2013年上涨了1.4%。商品房销售面积120649万平方米,比上年下降7.6%,商品房销售明显遇冷。商品房待售面积62169万平方米,比2013年末增加12874万平方米,库存居高不下。 
社科院5月7日发布的2015年《房地产蓝皮书》称,2014年房地产企业资金面临一定困难,到位资金121991亿元,比上年下降0.1%。房地产开发企业信心明显不足,房屋新开工面积179592万平方米,比上年下跌10.7%。企业购地热情下降,土地购置面积33383万平方米,比上年下降14.0%。 

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房地产策划公司热衷新媒体营销 微信公众号成必备产品

    前不久,某地产企业老板在自己的微博发言,称自己公司的品牌是个“p”,一时间引起业内哗然,不少媒体很快猜测这是一种营销手段。果然,几天后该老板给出了解释,“p”包括了power、promise等五个英文单词的涵义。放弃以往传统的报纸、电视及户外广告,通过微信、微博等新媒体为企业、品牌、项目造势宣传,已经成为地产行业一种新的趋势。

  微博营销手段多样

        开篇提到的“p”营销是利用微博这种新媒体,但实际上,房企通过微博宣传早已不是什么新鲜事。近几年里,房地产企业利用微博做了大量的宣传工作。除了常规的品牌微博宣传企业形象外,还经常出现类似“p”营销的自我炒作事件。

  2015年某卫视开年大戏《武媚娘传奇》火了两轮,第一轮是因为“满屏尽是胸器”,第二轮是因为“满屏胸器变大头”。在“武媚娘被剪胸”的新闻出来之后,引发全民吐槽,各种p图在朋友圈里玩得不亦乐乎。此后,几大房企借助这一热点,结合项目特点,纷纷推出了重口味、无节操的广告。最初,某楼盘在朋友圈放出一张以武媚娘为主题的宣传海报,放出一句“范爷低不了,我们可以”的内涵广告词。另一楼盘迅速跟进:“低有什么用,大才是前提”。接着,多个地产商纷纷加入这场“拼胸大战”之中,吸引了无数眼球。

  而另一位地产界的“名人”王思聪第一次出现在大众的视野里是2011年,他在微博上与汪小菲骂战吵架到最后,俩人骂骂咧咧地散场了。此后,王思聪在微博炮轰小米、调戏林更新、吐槽京东,直至引得女粉们万众一心地喊他“老公”。很快,王思聪成了其所在地产品牌的“免费代言人”。某开幕活动中王思聪现身,南都娱乐周刊的微博写道:今天某开幕活动中王思聪低调现身,身后跟了位妙龄少女。有记者问及她是谁?对方爽快回答“我是他女朋友呀”。而相关工作人员的说辞是,“她只是助理而已”。南都一条微博掀起千层浪,该消息很快就传疯了。一个普通的地产开幕活动成了全民关注的娱乐事件。

  除了炒作,利用微博来进行自我宣传,在老客户维系、新客户拓展方面也能达到很好的效果。动态信息可以随时在官方微博上发布,还可以通过线上获取资格来参加澳门棋牌娱乐中心的线下活动。在某地产公司负责宣传工作的郭楠表示,“这是一个长期效果,是广撒网的事。虽然它的精确度并不高,但就效果而言,一年以上老盘老带新成交率大约能占到20%左右,这是微博营销的最大亮点。此外,把项目植入到影视也是目前比较新鲜好玩的做法。比如拍一个微电影,内容或许与产品无关,但是会随时植入项目logo,这种包装就比较软性,可以在各大视频网站发布和转载。”

微信公众号成必备

  随着微信用户群体的日益庞大,“朋友圈”成为人们日常生活、交友互动的一个平台。“扫一扫、摇一摇”已经成为一种生活方式,孕育和衍生出巨大的市场商机,地产商们显然不会放过这个机会。

  记者从微信里看到,不仅各个开发商都有自己的品牌公众号,甚至各个开发商旗下的各个楼盘也都设置了微信公众账号平台,进行有针对性的营销。消费者只要手握手机,扫一扫二维码关注微信公众账号,就能足不出户地了解各大热门楼盘的最新动态。对于楼盘推出的一些微信活动,也可以及时地了解和参与。

     微信开创了一种全新的营销理念,在房地产领域的未来发展空间很大。在房地产营销中,开发商愈发重视将澳门棋牌娱乐中心的线下活动蓄客与微信线上推送相结合。通过线下一次两次的活动,将线下积累的客户资源通过微信延续抓实。

  如今,只要去到任何一家楼盘营销中心,都能在显著位置看到微信二维码,楼盘宣传材料上也都有印上。一些细心的开发商还在置业顾问的名片右上角也加上了二维码。为了提高微信号的认知度,每次澳门棋牌娱乐中心的线下活动,主办方都会要求客户在来访签到的同时“扫一扫”,成为了楼盘微信的长期“粉丝”。这对于后期信息的推送及客户资料的留存都起到了很大的帮助。

新媒体营销效果佳

  新媒体营销与传统营销相比,一个是鲜活的、灵动的,另一个则是静止的、单体的;大众传播模式也开始由过去的单向传播逐渐转为多向与互动式传播。某地产商负责人张先生表示,地产商在选用营销手段上,传统的媒体比如平面媒体的份额在不断减少,而新兴媒体以及互动性媒体渐渐成为投放主流,比如搜索引擎、网络营销、数据库营销(短信与电开的结合使用)、电影、电视剧、微电影植入、微博营销、社区论坛营销等,这些更能影响消费者购买行为的营销方式发展得十分迅猛,其所达成的营销目的与效果也是显著的。

  从市场反馈信息来看,微博、微信、影视等新媒体手段都已在房企中有所涉及。“一般能引起热议或争议性的话题在论坛、贴吧、微博等新媒体渠道中传播的速度是非常惊人的,而开发商也已经学会了通过不同的操作手法来进行自我包装与宣传。”一位不愿透露姓名的房地产企划人员给记者讲述了类似的案例,“有一个楼盘开盘时卖了70%的产品,就目前的市场气候而言,这已经算是不错的成绩了,足可以从正面宣传自己的产品卖得有多好、有多火。可是相反,他们却在微博上自导自演了一出销售经理”被打”事件,原因是销售经理业绩不好,遭到了领导的”批评”。且不议论这个营销手段如何,就传播效果来看,商家的确达到了效果,貌似在告知大家”我的产品是最好的,别人卖70%算热销,是超水平发挥,但对我们来说是失败的,我们可以卖得更好”。类似的新闻包装若通过传统媒体进行传播恐怕有一定难度,而新媒体则是这类新闻最好的传播载体。”

  总体来看,新媒体作为一种传播更快、信息更丰富、互动性更强的宣传手段,已经在多个方面开始全面超越并取代传统媒体。而作为最为注重市场宣传的房地产企业来说,了解并巧妙利用新媒体,不仅可以更好地宣传营销,也可以更加节省宣传成本。可以说,新媒体未来必将成为更多房地产商的选择。

新媒体营销更适合面向年轻人

  随着新媒体的不断兴起与发展,消费者接受信息的渠道也越来越多元化,也学会了如何分辨有利信息,这样也更加要求企业在宣传渠道上的独特新颖以及宣传方式的推陈出新。新媒体在这方面的优势显然更加明显。郭楠告诉记者,“新媒体不仅有文字、图片,甚至视频、互动等都可以轻松实现,这些都是吸引消费者的有效信息。”

  尤其是楼盘购买者的年龄,多数集中在20岁至40岁,而这个年龄段的人,恰是微博和微信等新媒体的主要用户。郭楠说,“楼盘的推广,其实就是客户关注力的推广,客户原来的关注力放在纸媒、户外、电梯等,现在都转移到了手机上。我们要分析,在移动互联网时代,怎么能够将我们的楼盘信息从传统的推广上做一些调整和补充,从而占领新的市场。所以,微博和微信等移动新媒体的营销也成了必要的方式。”

  在传统的房地产营销中,经常有“来不来看环境,买不买看户型,定不定看价格”的说法,户型是体验式的,不是传统的广告能够让客户感受到的。在当前楼市观望情绪浓厚的情况下,各大开发商都在绞尽脑汁争抢客户。不少业内人士表示,从短期内看,微信营销不仅赚得一些“吆喝”,但实际上对赢得购房者的好感、树立品牌形象意义非凡。无论是微信营销还是各种周末活动,都只有一个目的,把各类人群吸引到营销中心去,只要有人气,就有机会在。

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原创 | 名都城三期媒体发布会活动及新闻稿分享

本篇为美地行为名都城三期所撰写的新闻稿,美地行全程服务名都城项目视觉企划及品牌推广

标题一:

名都城三期与贵为邻

6月将推约88㎡-217㎡全系古北豪宅

标题二:

升级产品 烫金地段

名都城3期双轮驱动新古北

标题三:

名都城3期:静候7年的古北传奇

虹桥高尔夫旁的旗舰作品

      5月7日(周四),名都城三期销售中心举办了项目的媒体发布活动。发布会现场,项目所属集团仲益控股领导、华东师范大学房地产研究中心主任华伟教授、名都城一期、二期老业主、及30余家主流媒体资深人士应邀出席。

仲益控股,作为首家在内地开发房地产的外商独资房地产集团,开发了以上海第一代外销房“名都城”为代表的众多城市标志性项目。奠定古北作为上海首个国际社区的历史地位。此次,名都城三期回归古北豪宅区,代表着古北板块作为老牌豪宅区的再度发力。项目推出约88㎡-217㎡全系户型,满足不同住户的多种居住需求,必将再度缔造上海优质精英的国际生活主场。

      整场活动分为对话高层、巅峰论坛、直面业主三大板块。仲益控股总裁刘诗洋先生向公众展示了仲益控股以“为更好”展开的创新企业布局及愿景。副总裁汤晓丹女士为现场嘉宾解读了古北旗舰作品名都城二十多年来的光辉历程与未来展望。

古北豪宅开拓者 再续经典传奇

      对于房地产,位置是一切,地段给予了地产最高的附加价值。上世纪八十年代,随着上海第一个涉外商务区――虹桥经济开发区在市区西部启动,作为其配套生活设施,1986年,上海第一个大型高标准国际居住区古北一期开始兴建,众多的高级住宅成为上海富豪隐贵、集团高管的置业首选,造就了古北独特的欧陆风情和恬淡安详的居住气氛,散发着一种静谧、古典和舒适的情调,“国际居住社区”的概念就诞生于此。

      名都城便是古北一期传奇豪宅中的一员,细数其中的住户,有李宗盛、林忆莲、赵薇等演艺大腕;有马来西亚、日本、韩国、印度、哈萨克斯坦等10国驻沪领事馆工作人员;有为数众多来自美国西屋电器公司、三菱商事有限公司、米其林集团、雀巢公司、现代汽车公司等世界500强企业的高级管理层,这些社会上层人群正是看重了名都城的国际声誉与浓郁的国际生活感受。

      作为上海最早的高端居住区,古北豪宅市场近年来早已趋于饱和,鲜有新盘问世,直到2014年末,古北壹号开盘,断供七年的古北豪宅板块才重回上海豪宅版图。

      2015年5月7日,古北第一批开拓者,名都城三期的媒体“首秀”,拉开了古北名门耀世回归的序幕。不同于古北壹号在售的385㎡-485㎡大平层,此次名都城三期推出约88㎡-217㎡全户型作品,有满足家庭式奢居需要的大户型产品,也有适用国际精英旅居上海的精品小户人居,满足不同客户全方位的居住需求。

      华东师范大学商学院房地产系主任、东方房地产学院常务副院长华伟教授,以《上海核心板块价值 楼市仍有白金般投资机遇》发表演说,他在活动现场表示:“市场经济强调能力、强调个性,在公平公开公正的游戏规则下,效率优先,兼顾公平,豪宅就会成为大家努力的榜样,成为大家心里面房地产市场的珠峰。” 名都城一期,中国首批外销房传奇;名都城二期,上海著名涉外住区;名都城三期,营造古北新国际作品。名都城三期,承袭一期、二期经典传奇,又将如何融合符合当下财富层审美的人居理念,创造豪宅市场的崭新“珠峰”呢?

承袭经典底蕴  四重品质升级

 

      名都城三期融合一期与二期的成熟开发经验,融汇二十多年的国际社区气韵,在立面、景观、精装、物业,四个方面进行了全面的提升。

      立面升级:三期外立面采用经典art deco立面风格,全石材干挂到顶,打造极致的尊贵质感;

      景观升级:全南向大面宽阳台,推窗即望约40万方虹桥高尔夫全景。社区绿化高达约54%,共享约5000平方米中央绿地,为住户提供多层次的景观体验;

      精装升级:采用国际一线品牌打造高端奢居生活,德国嘉格纳厨电、德国博德宝橱柜,美国滨特尔净化水系统、pm2.5防御系统、智能门禁系统,充分考虑当代城居需要。宜居、健康、安全三大奢居体系给予住户最优质的居住体验;

      物业升级:社区内享有约2600平方米下沉式会所,内设恒温泳池及健身中心。由日本知名酒店服务品牌爱泊满,提供4国语言24小时五星物业服务,缔造极佳的圈层体验。

古北 经久不衰的涉外高档社区

      作为上海老牌名宅区,依托古北区域醇熟的生活资源,新近开盘的古北壹号在售大平层,均价约93000元/㎡。即便是房龄超过十年的二手房均价也超过60000元/㎡,随着名都城三期样板间、示范区之后的陆续开放,名都城三期之后的豪宅标价也引发了外界的诸多猜想。以仲益控股的雄厚实力保障、古北核心的地段资源、精工细造的卓越品质,2015年名都城三期的问世必将撬动古北豪宅区域的崭新篇章。

项目介绍:

      名都城三期位于虹桥古北国际社区核心位置,东临古北路,西靠翠钰南路,北接红松东路,南面为吴中路,紧邻虹桥高尔夫球场。项目距市中心人民广场约6公里,离虹桥国际机场约5公里,约10分钟车程到达虹桥枢纽。项目总建筑面积约6万㎡,容积率2.0。由5幢17-28层高层组成,奢华精装与毛坯两种交付形式可供选择。小区外立面采用经典artdeco风格。首开户型面积约88㎡~ 217㎡,平层大开间朝南户型,视野开阔一线高尔夫盛景,全套房设计,国际一线厨卫品牌奢装,并且多样化的户型面积段可满足不同人士的需求选择。

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原创 | 晨会分享:房地产营销策划之房展会截客活动方案

    美地行自2015年初服务中国第一家房地产央企中房颐园项目以来,通过系列营销手段助其完成每月销售目标。今天带来美地行为中房颐园项目策划的房展会截客活动方案,且看我们的策划创意团队是如何来开展的:

东太湖在周末可以看到很多自驾而来的人群,所以在炎热的天气,最需要的是什么?水!

告知派单小蜜蜂们中房颐园项目的基础信息。

看!哪里都有我们中房小蜜蜂的身影!

芙罗拉是希腊神话中管理花卉的女神,上面两位颜值身段皆高指数的美女正式此次房展会美地行协助中房颐园倾力打造的景观女神形象,一经推出,影响非凡!

看,邻居家的工作人员也经不住高颜值女神的诱惑:“先不要干活了,我们要看中房的女神!”

展会现场人气火爆!

通过活动期间的高比例成交直接导致中房颐园销售团队完成此月销售目标!

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商业地产集体进轻资产时代 万达五年内完成去地产化

    “我们定了一个目标,5年内把7000万平方米销售物业消化掉,可能5年以后,万达将没有重资产项目。这意味着5年内万达商业地产将去房地产化,转型为一家商业投资服务企业,类似于完全轻资产化的酒店管理公司。2016年万达计划开业50个万达广场,其中超过20个是轻资产。到2020年开业的万达广场数量将会达到400~500个,到2025年争取开业1000个万达广场。”4月20日,万达官方公众订阅号刊出,王健林首度对外全面揭秘“轻”万达战略。

    万达公开宣布去地产化,也令商业地产的轻资产模式再次成为焦点。围绕于此的另一个行业背景是,进入2015年,诸多商业地产企业开始轻资产战略的探索转型。然而,这一关系未来商业地产项目如何退出的重要战略,仍然有很多需要解决的问题,“轻资产并不是想做就能做,项目本身所具有的可持续发展和盈利能力,是实现该战略转型的核心。未来商业地产企业竞争的两个主要指标,是以营运为核心。”万通控股董事长冯仑在近日上海举行的中国商业地产行业发展论坛上表示。

    住宅地产之后,中国商业地产正迎来行业拐点。新经济常态下,商业地产领域面临“泡沫化、同质化、电商边缘化”三大力量的夹击。“所谓的轻资产,说白了就是玩别人的钱。当前商业地产项目的竞争进入深水区,竞争范围已从开发竞争转向运营竞争和资本竞争。”中国商业地产联盟秘书长王永平说。

规模化转型“轻资产”

    “商业地产的供应量过大和中国经济的不确定性,一方面导致外资对中国房地产投资的脚步逐渐放缓,国内地产基金很多回流国外。另一方面国内融资渠道越来越紧张,银行的贷款利率高达7%,而且不是2a的房企还融不到这个利率的资金。”同昌盛业董事总经理唐耀说。

    王健林近日在出席某年会时向外界宣布,未来万达广场建造资金全部由合作单位出,万达负责选址、设计、建造、招商和管理,新建的项目可以使用万达广场品牌和万达全球独创的“慧云”商业信息化管理系统,而所产生的租金收益双方按一定比例分成。“2020年万达商业地产净利润的三分之二要来自租赁收入。将来万达商业地产股份有限公司可能去掉“地产”二字,变成万达商业投资公司或商业投资管理公司,实现万达商业地产的全面转型。”王健林说。

    此外,作为从家居跨界进入商业地产领域的红星美凯龙,尽管目前仅有2家正在运营的购物中心,然而其轻资产的战略早在布局初期就已经成型。中国房地产报记者获悉,红星美凯龙采用品牌输出的方式,现在已经与一些二三线城市的开发商进行了深入接触,“目前有两个轻资产项目已经落地,这样做的目的除了可减轻房地产开发带来的资金压力外,亦可以在建设、招商和运营各个阶段向其他股东收取管理费,带来额外利润。”红星商业商管中心负责人李嘉在接受中国房地产报记者采访时指出。

未来面临的风险

    面对持有物业对地产企业周转效率的影响,如何进行金融创新,如何化解轻资产与租售并举的矛盾和冲突,已成为地产企业亟待解决的问题。然而,当前中国轻资产在没有退出机制的政策大环境之下,如何才能够让“别人的钱”看上,让商业地产项目真正“轻”起来,目前来看还是面临一些“大考”。

    首先,移动互联时代给商业地产企业带来了各式的“颠覆感”,尤其是人们传统消费习惯的改变。商业地产领域本质上带有很强的服务业色彩。然而过去多年,房地产商“只研究满意度,并不研究消费者”,如果不能够很好改变,极有可能会被外界甚至其他跨界消费方式所超越甚至替代。

    “当前很多项目缺乏对于90后、00后消费者消费习惯的体验性设计。过去房地产企业只是单纯把商业空间建造好卖给或者租给商家,从而为消费者提供一定服务空间,这相当于“擦屁股型”的消费者研究。未来商业地产项目应该更多可以作为移动互联线下的补充空间,譬如可用来创业、发布、分享、社交、生活享受、澳门棋牌娱乐中心的线下活动等等。”零点咨询集团袁岳认为。

    作为一家咨询类业务为主的公司,零点咨询目前正尝试改变过去商业地产企业传统的盈利模式。据中国房地产报记者获悉,在过去3年时间内,零点通过与一些商业地产企业合作,投资了将近120个品牌商家,其中30%的公司目前已经实现盈利。“先通过资本化的方式培养商业地产企业,然后再向vc和pe的角度转换。这种方式打破了过去仅仅依靠销售、租金等做回报的方式。”袁岳说。

    其次,轻资产是相对于重资产而言,然而做轻资产的难度不亚于做重资产。在资本通道reits放开无望的情况下,对于企业的考验更是困难重重。“尤其是资本的获取能力和项目运营能力,将是未来商业地产做轻资产的两大考验。所以,解决轻资产之前,重点还是要解决重资产如何运营的问题。”三益资本董事总经理刘晓兰说。

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互联网席卷房地产圈,房地产策划公司追风潮涌

“互联网 ”的大风正在横扫房地产圈。

自两会政府工作报告首次提出制定“互联网 ”之后,在会场、在餐桌上、在咖啡厅……随处可以听到关于这个话题的探讨。各家开发商都在争先恐后地张开双臂,寻找拥抱互联网的风口。

从网上卖房、众筹、“光盘节”,到“保利是个p”、“恒大‘无理由退房’”,目前大多房地产企业对互联网思维的试水还是从营销入手。与此同时,更多房地产企业还在寻找更多角度、更深层次拥抱互联网的可能性。

在传统行业纷纷被互联网渗透和改造的大环境之下,一向强势的房地产商,积极主动探索转型升级,不失为一种新鲜的趋势。但在这一波大干快上的“互联网 ”浪潮中,有哪些是真正的思维转型,哪些仅仅是卖弄噱头、博取一时关注,或许还需假以时日,才能见分晓。

革新营销模式

“别的公司都在研究互联网思维,我们不学习岂不是落伍了。”某企业区域营销负责人在接受中国房地产报采访时表示,虽然还没想明白互联网思维到底是什么,但是必须先做了再说。

事实上,到目前为止,开发商触网最常见的形式还是营销模式的升级。常见的包括房地产众筹、中介o2o平台、云社区、微信营销、秒杀、拍卖、大数据应用等等。而最典型的营销事件就是去年“双11”、“双12”房企的互联网试水。

去年“双11”,天猫总成交额突破571亿元,坚持向互联网思维转型的万科,由广州万科牵头全国18城108盘集体参战“双11”,成为电商史上首家加入“双11”网络营销节的房地产开发商。

同期,远洋地产携手京东金融,尝试折扣房众筹。11月集团协议销售额约为45.4亿元人民币,比上年同期上升80%。远洋地产相关负责人表示,互联网时代,房企需要更多考虑增值服务、客户黏性的问题,远洋与京东正在探索常态化的合作,以及其他的创新可能。

尽管房地产和互联网在营销层面的合作目前看来多少都有些新瓶装旧酒的意味,但这并不意味着房地产企业在其中除了销售数字以外一无所获。比如与京东的众筹合作结束后,远洋地产从管理层到基层员工的行事风格都发生了转变。过去一直对外低调的远洋地产在今年主动开启了“远洋新闻会客厅”,并把活动地点从严肃的会议室搬到了咖啡厅。就连一向西装革履的远洋地产总裁李明也在同事的提醒下,穿上了休闲服。

与营销活动本身的直接效果相比,房企通过与互联网的营销合作开始学习互联网精细化的客户管理精神,从而重新审视自身与客户的关系,这或许将有助于房企在已经到来的房地产白银时代中更快地调整心态、奠定新的发展基础。

“去年下半年大家都在讲互联网思维,我们看了很多书,拜访了很多企业,我想明白一个道理,我干了15年房地产,一夜之间变成有互联网思维的脑袋不现实,我们要和市场接轨,就和最优秀的企业、团队、人合作,让他们影响我们,改造我们,让我们变成和这个社会尽可能同步的团队。”方兴地产营销管理部总经理李伟表示。

协同发展谋转型

“我2001年入行房地产时就开始做营销,现在越来越觉得,营销正在变得越来越功利性,对客户发自内心的尊重在减少,也很少通过营销去提升消费者的价值、降低交易成本。更多是把互联网跟死缠烂打的营销相结合,并不是真正意义上的互联网思维。”新华都总裁赵男男说。

实际上,如今的房地产企业的“互联网 ”探索,早已超出了简单的营销范畴。

首当其冲的是万达掌门人王健林构建的商业地产平台化战略大棋局。从去年联手腾讯、百度,到今年收购快钱、重金打造智慧商圈,王健林不止一次强调要全力发展电商公司,包括他自己在内的所有高管必须转变思维和管理方式,要给电商创新、决策、财务的自主权。

平台化战略看似玄妙,但bigger还不是最高的。有一小部分地产商已经以互联网的精神内核为指导,从灵魂深处开展了革命。不论是万科仿效互联网思维模式提出的事业合伙人制度和项目跟投制度,还是花样年从大物管入手,自己革自己的命,都象征着在互联网思维的促动下,房地产企业的变革已经走向非常深入的阶段。

卖房子只是产业链的冰山一角。在复旦大学钱世政教授看来,互联网思维是一种商业民主化的思维,强调个性化定制;互联网思维是一种用户至上的利他思维,产品和服务以用户为中心,跨界跨业成为常态。

或许,正如万科总裁郁亮所说:“未来的成长性在哪儿,风口就在哪儿。”

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杨红旭:楼市复苏已经是板上钉钉

    虽然成交量已经出现回升,但房价只是止跌反弹,并未如成交量一样“火”起来。可楼市上涨的逻辑就是,成交量先变化,成交价格后变化。从市场一般规律来看,成交量持续增长3至6个月后,房价必涨。

  五一小长假刚过,关于一线城市房地产市场回暖的新闻,便扑面而来。

  至少从媒体舆论层面,已经确认了一线城市步入新一轮上涨通道。去年年底,市场多数意见还对楼市持悲观或谨慎态度,想不到半年多后,便快速达成了共识。

  几组4月的一手房数据正在说明楼市随着夏天的到来而火热起来。北京商品住宅成交面积环比上月增长48%,同比去年增长23%。上海成交面积环比增长59%,同比增长63%,成交均价为29422元/平方米,同比上涨13%。广州成交面积环比增长49%,同比增长22%。

  而4月的二手房表现更加抢眼。北京二手住宅网签17191套,创近25个月新高。上海二手房成交3.6万套,环比增长63%,同比增长109%,这一惊人的成交量仅次于2013年3月楼市末班车所导致的7.05万套的历史顶峰,成为历史次高点。

  楼市成交量只能用一个字来形容:火。

  当然,虽然成交量已经出现回升,但房价只是止跌反弹,并未如成交量一样“火”起来。可楼市上涨的逻辑就是,成交量先变化,成交价格后变化。从市场一般规律来看,成交量持续增长3至6个月后,房价必涨。而且,数据表明,在市场步入上行通道的前半段,量增势头,明显强于价涨;而进入后半段时,量缩,价格反而会加速上涨。

  最近的一个案例就是在2012年,当年一线城市和部分二线城市的二季度开始成交量持续大增,价格止跌小涨;2013年成交量收缩,但价格涨幅远大于2012年。

  房价指数能比较准确地反映房价短期变化。全国70个城市的房价指数表明,今年3月70城房价平均环比下跌0.2%,而2月时环比下跌0.5%,也即跌幅明显收窄,而1.2%的最大跌幅出现在2014年8月。按此趋势推测,今年二季度必定迎来房价止跌反弹的“拐点”,其中5月的可能性较大。但一线城市的平均房价,早在去年12月便已上拐,其后盘整,今年3月涨幅扩大至0.2%,可以说一线城市房价率先翻红,其中深圳为全国的领头羊。

  而中指院的百城房价指数显示,全国100个城市新建住宅平均价格为10522元/平方米,环比微跌0.01%,跌幅较上月缩小0.14个百分点;易居中国研究的中国城市住房价格288指数显示,2015年4月指数值与上月基本持平,环比下跌约0.01%。

  这些数据共同印证了一点:全国主要城市的房价正在经历由下跌向上涨的转换,其中一线城市已经完成。

  推动市场复苏的因素,主要是政策与货币的“双重放松”“双轮驱动”。去年二季度开始地方纷纷救市,“9·30”央行与银监会放松房贷,今年3月政府工作报告罕见地提出支持改善性购房需求,其后六部委分别抱团出了三个新政,加大支持自住性购房的力度。另外,去年11月以来,两次降息、两次降准,标志着货币放松,这有助于商业银行发放房贷。只要这两个驱动因素不发生方向性变化,则一线城市楼市将持续回暖,而二三线城市也会有所跟进。2015年全国楼市出现复苏,整体强于2014年,已成定局。

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房地产营销的14条心得-豪宅公寓篇

1.跟有钱人谈文化

买豪宅的人不缺钱,不缺房子。那么该如何沟通?什么话题能引起客户的兴趣?跟有钱人谈文化!有钱未必有品。男人可以谈财经投资高尔夫汽车旅游美酒甚至美女!女人可以谈美容奢侈品珠宝亲子购物宠物甚至男人!要求销售员要广记博闻有阅历有见识有品位才行!

2.跟文化人谈钱

是为了跟客户“谈文化谈生活”,跟他们则需要认真谈钱,才可以压缩成本。达到四两拔千斤的目的。跨界营销,是豪宅营销的关键。

豪宅营销,经常要搞很多跨界活动,比如郎咸平的讲座。其他还有红酒品鉴书画鉴赏养生美容等,需要请专家名人来演讲出席。请这些“文化人”目的。

3.跟富人谈什么?

豪宅营销,不要喋喋不休谈房子,富人不缺房子,何况好房子看得见,忽悠行不通,无须多费口舌。笔者总结:中国的富人只关心三个话题(当然所有人都关心):1.如何保持财富持续增长?2.如何保持自己和家人身体健康?3.如何教育好下一代?——营销要对症下药,投其所好

4.销售员状态最关键

豪宅通过广告竖形象,圈层跨界活动促来人,但这都不是关键。最关键是销售员的能力和状态!尤其是在逆市营销下,对于高房价的信心和说辞!笔者曾把一豪宅所有销售员过堂,发现对于售价,销售员自己都没信心,何谈教育客户?!临门一脚不行,再花哨的脚法也是白搭!

5.渠道管理须精细

逆市销售豪宅,大量盲目投广告做活动,无异于大炮打蚊子。必须加强媒体的精细化管理。一定要想清楚:真正的客户在哪里?如何精准有效传递信息?如何邀约其到现场?客户成交最大的障碍是什么?价格?产品?如何拟定针对性的说辞?如何坚定客户购买信心?如何促成交?

豪宅营销心得:口碑好,才是真的好

越高端的豪宅,客户口碑越是关键。尤其是进入续销期的豪宅,99%都可能是老客户介绍过来的。口碑好,才是真的好!因此必须:1.做好产品。2.做好现场展示和服务。3.广告要树立良好形象。4.与其花钱做广告,不如花钱维护老客户。用细心耐心真心贴心恒心去感动客户!

6.富人的分类

富人分三种:1.富。看过浑身金光闪闪带金劳金链金戒指的人吗?就是这种,穷得只剩下钱的,多是暴发户。2.贵。跟风追名牌但不懂名牌,伪装优雅有品位,但言行内涵不足,虚荣心强却肤浅。3.雅。低调含蓄有气质,举手投足优雅,谈吐有礼知识广博,懂名牌而不张扬,真正富人。

7.面子很重要

为什么本田奔驰进入中国后车标都大了很多?那是为了迎合国人的面子问题!刚富不久的国人,好面子是最大心理特征。“富贵不还乡,如锦衣夜行”。所以豪宅要给足客户面子:1.楼盘形象要好,知名度要高。2.现场服务要尊贵。3.要赞美客户的眼光和品位。4.告诉他邻居都有谁!

8.营销的三个高度

全城人都知道!2.大多数人向往!3.少数人拥有!第一:知名度要高,要引起关注和议论。第二:美誉度要好,产品和服务吸引人,稍微有点钱的人都有冲动渴望拥有。第三:圈层而售,豪宅永远是少数富人拥有的。买不起的人越多,买得起的人越倍儿有面子!卖的就是纯粹!

9.把钱花在客户看得见的地方

豪宅如美女,就算天生丽质也要后天打扮。因此开发策略须把握。1.手段:把钱花在客户看得见的地方。2.目的:让客户回家的心情更轻松。3.办法:模拟客户回家路线,重点打造围墙、大门入口景观、花园、建筑立面、大堂门厅、样板房。龙湖万科在这方面都是高手

10.要与媒体深度互动

与媒体合作绝不是你有版面我来投广告,不同媒体有不同功效,懂了才能深度合作。如户外报纸电视适用于单向发布信息,但可以结合活动形成互动。网络是开放平台互动性强。可以与活动结合软文硬广新闻深度互动。媒体互动适用于新闻传播话题炒作事件营销,互动产生价值

11.信心比黄金重要

相信你的产品是销售代表的必要条件:这份信心会传给你的客户,如果你对自己的产品没有信心,你的客户对它自然也不会有信心。客户与其说是因为你说话的逻辑水平高而被说服,倒不如说他是被你深刻的信心所说服的。豪宅逆市营销更是如此。

12.学会找标杆

有人问房地产开发和营销有啥秘诀?我答一个字:“抄”。天下事,皆一大抄,抄得比别人差,叫抄袭。抄的比别人好,叫超越……多少人前赴后继创造了那么多经验,多少成功失败的项目给了我们启示,所以,要学会找标杆。前车之鉴,后车习之,成功的概率才会更高!

13.尾灯定理

战略中有个著名的“尾灯定理”——,“大雾行车,跟着前车尾灯行驶会更加安全”——当看不清方向时,找个学习标杆是最重要的,切忌盲目超车。同样,豪宅开发也切忌盲目创新。许多新技术新工艺好是好,但有可能不成熟。在标杆项目的基础上,进行改良和创新,会更加稳妥些。

14.资源为王,服务保障

1.豪宅必须要有外部资源支持,山河湖泊历史人文遗迹公园高尔夫……没有资源也要创造资源,如北京星河湾。2.豪宅必须要有过硬的产品。设计以人为本,既彰显产品尺度的大气又能做到细节用心贴心。3.好产品要有尊贵服务相匹配。让物质丰富的客户得到精神极大满足。

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2015房地产新政将如何影响豪宅市场发展

    本轮的房地产新政,是借助新的市场环境提供的契机,顺势优化、调整过去被严重扭曲的、行政色彩过浓的房地产市场调控政策,以最终形成有利于房地产市场持续稳定发展的长效机制。

    伴随着宏观经济进入中高速增长的新常态,中国房地产市场也进入了总体供求均衡、存在区域性供给过剩或供给短缺的差异化发展阶段。具体表现为,从2014年3月开始,商品房销售面积和销售额由此前20%左右的增速迅速转变为持续的负增长,且在2015年前两个月的同比增速降为-16%左右。与此同时,房地产开发投资增速逐月放缓,全国房地产开发企业土地购置面积、商品房尤其是商品住宅新开工面积持续负增长,商品房待售面积持续增加,政府持有的土地储备和开发企业持有的待售商品房去库存压力日增。房地产开发投资和交易活动放缓,也给宏观经济增长和财政税收带来了巨大的压力。

新一轮调控开始:四大新政密集出台

    中国人民银行于2014年9月29日发布的《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》,被认为是本轮调控的第一个房地产新政。该通知要求通过扩大开发性金融支持范围、延长贷款期限至不超过25年等措施,加大对保障性安居工程建设的金融支持力度;通过放松二套房认定条件、合理确定贷款利率等措施,支持居民家庭合理住房贷款需求;通过鼓励发行住房抵押贷款支持证券(mbs)和专项金融债券,来增强金融机构个人住房贷款投放能力;通过支持房地产企业在银行间债券市场发债、开展房地产投资信托基金(reits)试点,支持房地产开发企业的合理融资需求。该通知发布不久,住房公积金个人住房贷款政策也随之进行了调整。对存量住房市场交易数据的监测分析显示,该新政短期内扭转了二手房挂牌价格持续下降的趋势、刺激了二手房挂牌数量的增加。

    本轮调控的第二个房地产新政,是国土部和住建部于2015年3月25日发布的《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》。该通知要求各城市根据市场供求情况,合理计划、安排2015年住房及其用地的数量和结构,有增有减有调整。该房地产新政被市场认为是中央政府改变过去一刀切调控方式,开始从住房和土地供应规划计划管理改革入手,对地方政府进行分类指导、因地施策。

    本轮调控的第三、第四个房地产新政,是2015年3月30日人民银行和财政发布的两个政策调整通知,其中:人民银行《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》,将二套房贷首付款最低比例要求从原来的60%~70%下调到40%;财政部《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》,将个人住房转让享受营业税宽免政策的时限从5年放松为2年。市场人士普遍认为,这两个房地产新政较之前面的两个更有力度和冲击力,使个人住房贷款政策和营业税政策基本恢复到了2010年“史上最严”房地产市场调控政策实施以前的状态。

“顺势”的优化与调整

    李克强总理2015年政府工作报告中明确的中央政府在房地产领域“稳定住房消费”、“支持居民自住和改善性住房需求”、“促进房地产市场平稳健康发展”、“加大城镇棚户区和城乡危房改造力度”等工作目标,以及“分类指导”、“因地施策”、“落实地方政府主体责任”的工作思路,体现了本届政府一直以来“保障基本住房”、“促进市场稳定”、“防范系统性风险”的住房政策目标。此轮房地产新政出台的原因也在于此。

    本轮房地产新政出台后,市场总体上给予了正面的评价。但也有一些担心,认为在我国房地产市场存在区域性价格泡沫和过量供给的情况下,市场在宏观经济社会基本面因素作用下进行自发的阶段性下调,是吸纳价格泡沫、降低市场风险的重要机会。如果政府通过实施房地产新政来刺激市场,重新走上将房地产市场作为宏观经济重要调控工具的老路,就很有可能导致2010年房价快速反转、暴涨的情景再现,进一步提高房地产市场和宏观经济的风险水平。

    上述担心是有道理的,在一段时间内,持续保持房地产市场去泡沫、去杠杆、去库存、降风险态势,对我国宏观经济社会的可持续发展,总体上是有利的。但也应该看到,在我国房地产市场所依存的宏观经济从高速增长变为中高速甚至中速增长,房地产市场从供给短缺发展到供求总体均衡甚至存在区域性过量供给,住房交易数量和交易价格从持续快速上涨发展到持续下调的情况下,对2010-2013年间国家持续加大房地产市场调控力度环境下形成的房地产市场政策环境,确实有必要进行适当的调整。否则,在严厉调控政策和不利市场环境的双重影响下,2014年3月以来出现的市场调整就有可能突破我们能够承受的底线,甚至出现2008年美国楼市“穿透楼板”、“沿楼梯跌落”的情况,给经济社会带来巨大损失。

    以住房和土地供应计划调整为例。2015年是“十二五规划”的最后一年,各地“十二五规划”中的住房建设及相应的土地供应规模和供应结构,主要是基于2010年住房市场供给不足、价格快速上涨的市场背景规划的,但目前市场态势与当初预期相比,出现了较大的变化,必须实事求是地调整相关的供应规划和计划,防止形成新的过剩供给和无效供给。

    再以个人住房抵押贷款首付款比例为例,即便此次房地产新政将首套和二套房首付款比例分别调整到30%和40%,这仍然是世界上少有的高比例,因为许多国家的首付款比例在5%-10%之间。房价高、首付款比例高,实际上是购房门槛设置过高、阻碍了住房消费。随着住房市场价格趋于稳定,以及商业性和政策性住房金融体系的发展,首次购买自住住房和调整改善自住住房的首付款比例和利率优惠政策,仍然有很大改进的空间。换句话说,30%的首套房首付款比例和60%~70%的二套房首付款比例绝对不是常态,相关政策要努力向保护和支持住房消费的新常态发展。个人住房转让营业税政策的调整也是同样的道理。在未来的房地产税制改革中,通过契税和所得税政策的优化,完全可以取代营业税承担的市场调控功能。

    因此,本轮的房地产新政,是借助新的市场环境提供的契机,顺势优化、调整过去被严重扭曲的、行政色彩过浓的房地产市场调控政策,以促进房地产市场的稳定和可持续发展。

房地产新政将如何影响市场?

    住房贷款和住房转让营业税政策的调整,实实在在地降低了消费者进入住房市场的门槛,降低了住房交易成本,有利于增加住房需求,促进存量住房资源合理流动和优化配置,刺激开发商新建商品住房的开发投资活动,最终促进住房市场稳定和宏观经济稳定。

    据对北上广深住房市场价格指数变化情况的监测分析,这些城市2015年3月份的新建商品住房和存量住房价格,基本上已经摆脱了连续环比下降的情况。考虑到3月30日房地产新政的刺激作用,预计4、5月份仍然会保持环比上涨的态势。但引发新一轮房价持续上涨的可能性极低。因为随着宏观经济进入新常态,国民经济和居民收入增长放缓,住房价格快速上涨的动力大不如前了。或者从另外一个角度说,经济社会基本面指标的预期增长,才是住房价格上涨的根本动力,住房信贷政策和税收政策刺激,对房价影响的力度和持续时间都相对有限。

    保护和支持住房消费、促进房地产市场稳定、贡献社会经济发展,将是我国房地产政策的长期目标。为了实现这个目标,需要我们从住房政策、土地供应、金融支持、财政税收、市场规制等方面,持续优化完善、改革创新,并最终形成有利于房地产市场持续稳定发展的长效机制。

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任志强:房产营销市场未进入分水岭

   

 

    近日,任志强接受采访时表示:“现在房地产市场还没进入分水岭。过去十年,房价波动基本是随政策变化形成。中国一方面想解决低收入家庭住房问题,另一方面要解决它对中国经济的拉动问题,因此形成了双重力量的调控措施。”

    他认为,目前的房地产政策,还是处于紧缩状态和正常状态之间的调整过程。这次政策调整可能对市场有一些影响,但是影响没有预期中那么大。所以估计还会有以国务院名义出台的相关政策,否则今年没政策出台,估计投资增速会降到5%左右。

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避免商业地产策划的蝴蝶效应:细节决定成败

 
    想必很多人知道“蝴蝶效应”,当然今天要说的并不是那部电影。蝴蝶效应是指在一个动力系统中,初始条件下微小的变化能带动整个系统的长期的巨大的连锁反应。换句话说就是说忽视小的细节,往往会引起连锁反应,甚至带来严重的后果。对于,那些细节导致失败的案例我们已经屡见不鲜了。那么对于今天要讨论的商业地产策划来说,我们该如何避免它的“蝴蝶效应”呢?请务必把握以下7个细节。
 
(1)商业地产策划服务对象以人为本:在策划人行道宽度的时候应当减小人行道宽度,以弯曲的路到为主,弯曲而窄的人行道不但功能实用方便,并且给行人以审美的高端视觉感受。
 
(2)雕塑物打破传统观念,应当与时俱进:所谓商业地产,应当突破传统雕塑物的观念,打造时尚且与时俱进观念的结合,像广场之类的商业地点应当以当下时代所被介绍且流行的事物来进行雕塑装扮,以达到消费者和顾客内心的新鲜感。
 
(3)商业地产中若包含水池,人工水池尽量要策划的浅:因为地下水资源是珍贵的,政府也是不允许开采的。而在没有中水的情况下,使用自来水肯定不是长久之计。不能够为了美的体现而滥用宝贵的资源,否则消费者会有颇为浪费的感觉。
 
(4)中央广场的建设应当减少空旷程度,增加楼间的庭院绿地:当消费者和顾客在商场走累时,需要一个落脚休息的地方和环境,太过空旷的广场会使得顾客感受寂寞,庭院绿地的建设使得消费者有一种家庭后花园的感受,让人能够足够放松。
 
(5)商业地产瓷砖建设色彩不应该太单一,尤其是建设外墙:外墙砖可用电脑进行不同颜色和图案的组合拼图,然后要求施工单位照图施工即可。同样的花费,而效果可能大相径庭。人们对于单一的颜色会有一种视觉疲劳的感觉,不同的颜色会使得审美有缓冲作用。
 
(6)商业建筑内的楼梯样式应当遵循便捷的理念:电梯能增加物业的档次,提高售价,减小楼梯面积。如果不设电梯,单楼梯间的装饰费用可能抵得上一部电梯的费用。并且电梯的速度和安全是首要考虑的,谁都不想干等电梯很久。
 
(7)商业地产建筑安全性问题,建筑内安全通道应当做的宽敞:像内部楼梯以及安全逃离通道都应当做的宽敞,在没有意外的情况下能够给客户一种安全的感觉,更能够让顾客感受到即使发生了意外,也能够安全撤离的心里预示。
 
以上7个细节,换句话说,他们也是衡量商业地产策划成功与否的指数。商业地产策划最终目的是发挥商业价值的最大化。但这往往不是一件简单的事情,需要全面的考虑设计更需要细节的“打磨”诠释。我们清楚地知道,细节决定成败,在商业地产策划中亦是如此,只有通过以下7个细节的把控,才能确保地产策划的价值。另外,商业地产策划注重细节,不仅仅是自身专业以及技术的体现,从另一个程度上说也是为客户细心考虑的表现。

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原创 | 全程营销策划项目中房颐园房展会-景观女神

 

2015年4月吴江春节房展会开始了,

吴江地区其他楼盘都在专心致志的准备在房展会上大显神通,

而由美地行全程营销策划的中房·颐园在做什么?

在准备房展会么?

对,但不全对!

除了房展会,

我们还在继续做万人游吴江的活动。

但是本篇文章是以房展会为主,万人游吴江活动暂且不谈。

 

2015年吴江春季房展会刚刚落下帷幕。展会当天各楼盘争相进驻,女神颐园.芙罗拉亮相中房颐园展会现场,瞬间吸引全场的眼光!

足够养眼,别人家的美羊羊说:“女神女神,我们一起萌一个。”

帅哥女神,绝配!这样的时刻怎么能少!

 

看,邻居家的工作人员!对面展位的工作人员也是经不住高颜值女神的诱惑:“先不要干活了,我们要看女神!”

ps:芙罗拉是希腊神话中管理花卉的女神。中房颐园园区内75%景观覆盖,200米极致栋距。模拟自然原生态造景法, 3万方园林、5大主题组团、双线慢跑环带、多重亲水平台、大型婚礼草场等打造墅区品质环境。颐园.芙罗拉正是此次房展会中房颐园倾力打造的景观女神形象。

follow女神去中房,展会现场人气爆棚!

为什么1分钟名校,3分钟地铁,5分钟商业广场,8分钟生态公园?听,我们家的帅哥跟你说说!

 

现场销售人员为前来看房的客户详细介绍楼盘情况。

中房颐园距离名校吴江中学只有50米,紧邻4号线(顾家荡站),新城吾悦等商业广场开业在即,到达东太湖生态公园也只有八分钟的路程。

现场欲购房客户与工作人员详细了解楼盘情况。

燥热的会场,中房有免费的水送哦!

现场工作人员骑车派送颐园专属水,其实…其实还有咖啡体验券哦,只要你足够环保,带着空瓶来案场,168元咖啡茶点即可体验!

高楼林立,数中房最火!

颐园女神,艳压群芳;

吴江精装,中房最强!

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贾康:房地产策划销售市场逐步走向健康

      

 

         在成交量破万套指日可待的楼市“红四月”,房地产再度成了大家最为关心的话题之一。昨天,“新政与救市”——2015城市观点论坛杭州行在黄龙饭店举行。“政府目前正在进行政策的适应性调整”,这是与会专家所达成的共识。

  著名财经专家、财政部财政科学研究所原所长贾康作了“从财税政策谈经济下行中的房地产市场”的主题演讲。

  贾康称,与其说现在政府是在救市,不如说“现在政府的主要动作可以称为‘政策的适应性调整’。”这种调整掌握得好,就是挤出泡沫,并让市场机制真正发挥作用。

  在贾康看来,之前的种种调整政策,包括各个地方因地制宜的逐步取消限购是完全有必要的;而政府的金融政策、信贷政策的放宽,更是必要的适应性调整。他认为,在经济下行中的房地产市场,接下来不可避免地还会有调整,在这种情况之下,一方面对房地产市场的长远发展要有信心,另一方面要特别注重房地产市场当期的继续下行态势。

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地产营销策划未来趋势:差异化营销

    目前国内房地产发展虽非如火如荼,但也可谓蒸蒸日上,在“学、比、赶、帮、超”中国式竞合理念熏陶和孵化下,地产营销手法日趋雷同,同质化趋向明显。

    审视整个房地产行业的营销环节,“概念”、“形象”、“名词”、“过度包装”与“超越的售楼中心”等等几乎充斥整个行业市场的销售理解。开发商和专业策划公司都将这些作为“标新立异”的必然追求。诚然,良好的概念和包装会提升楼盘的形象,促进房产的销售,但实质上这些只是住宅营销中的辅助因素和次要环节,而绝非营销项目营销的决定因素和关键环节。

细分房地产目标市场,以利益点沟通聚合点

    客户需求的多样化,决定了市场的细分化。省会以下地市的房地产需求市场,5%~10%为高端消费群体,10%~20%为中端消费群,70%以上为中低端消费群体。每个层面的消费群体又会因政治、经济、文化、亚文化、购房动机、居住模式和购买行为的不同而分为若干子市场。精准界定子市场,就会挖掘新的市场机会。

    目前清远正处于城镇化的过程,是农村人口向中小城镇转移、中小城镇人口向城市转移的过程,这些新增的城市人口将给房地产市场带来源源不断的各层次住房需求。房地产将成为人口城镇化的最终载体和最直接受益者。

    随着居民收入的增加和社会地位的提高,现代人已经越来越无法安于传统住宅所提供的基本生活功能享受,对他们而言,家已不仅仅是一个休憩场所,更多的是标榜一种从容、健康的生活态度。据不完全统计,目前清远中高端楼盘的买家大部分为二次或多次置业人士,其目的是为进一步改善居住条件而购房。在这些换房群体中,30~40岁的社会精英占比例最大,由于他们日前事业蒸蒸日上,家庭生活和谐美满,虽然拥有一套住房,但由于原住房已不能满足需求或是环境不甚理想,便作手重新考虑另购一套住房。于是这种“买房换房”的消费心态逐渐成形,加上新政刺激下,“换房”升级消费成为清远楼市的一支不可低估的新生力量。

    开发商应该从差异化原则出发,从大市场中剥离出自己的子市场,并把自己投身到目标客户的生活体验和价值取向中,建立与目标客户共享的居住理念和价值观,以相通的利益点契合目标客户的需求。

人性化营销,共鸣才能共赢

    马克思讲过,从产品到商品价值的实现是惊险的一跃。科学的营销活动应该建立在产品过硬品质基础上,以诚信的态度针对不同客户,通过行之有效的方式进行产品推介。这些方式包括:

人脉营销

    省会以下地市一般为中小城市,媒体形式单一,“人脉传播”在房地产产品信息传播中占有很大比重。开发商应该珍惜自身楼盘形成的人脉关系,在进行全方位推广的同时,利用业主之间的各类关系脉络,相互推荐或口碑相传促成楼盘销售。

活动营销

    利用售楼现场促销活动的策划实施,产生羊群效应。聚集人气,提高楼盘知名度,给客户造成紧迫感,促成即兴购买。当然,这种营销方式如能配合新闻事件营销,将会增强权威性、公正 性和轰动性。

体验式营销

    首先营造一个与楼盘品质和文化定位相一致的销售环境。这个环境没有浓重的商业气息,具备居家生活和休闲的氛围,在这里给人一种归属感和亲切感。其次制定一套方便客户的销售流程和服务流程,让业主享受到一流的服务和惬意的情感交流。同时还要设计贴切的澳门棋牌娱乐中心的产品展示方法,让业主在不经意间接受楼盘的品质召唤。体验式营销的高明之处在于在商不言商,看似弦外之音,实是争取客户心理的上乘功夫。

品牌营销

    省会以下地市一些有实力、有业绩的开发商已经意识到品牌营销的重要性。同一般营销手法不同的是,品牌营销建立在广大业主对企业和产品的品牌性认知基础上,这是一个弥足珍贵的社会资源。建立品牌形象,培育业主忠诚度,延伸品牌价值,发挥品牌的号召力和影响力,使产品对市场产生恒久的震撼力。应该说,品牌营销是房地产营销中高层次的营销策略。

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